2011年12月25日

これから先の住宅価値

東日本大震災を機に、地価の動きも変化が生じました。ミニバブル状態だった浦安などの湾岸エリアが、液状化の影響で大幅な下落をし、高台の安全性と利便性が融合した東京西部、神奈川県方面へ移動し、地価が上昇する地点も現れました。

今年は、ひとつひとつの小さな地点で、固有の要素により、地価の上げ下げがありましたが、来年以降、全体的には、地価の下落傾向が続くのでしょう。その理由は、人口の減少です。

少子化による人口減少で、住宅の主要購入層である結婚適齢期前後の世帯が減少し、需要が減少する。さらに、親が所有している土地や住宅の相続も始まり、購入する必要性が落ちる、もしくは、買ったとしても、別の不動産を売ることになり、供給が増加する。

ただし、全体では需要が減り、下落傾向とはいえ、購入する人はいるわけで、需要が強い地域や特性がある土地は、下落幅も小さい。強い土地の特徴は、まず、利便性。つぎに、災害への強さ。あとは街並みでしょうか。

建物に関しても、ストック住宅市場の活性化にともない、いままでのような築年数によって一律に評価されることはなく、個々の建物により適正な評価がされるようになるでしょう。

長期間の利用に対応した耐久性、きちんとメンテナンスされている実績、さらに、暮らす人の状況変化に対応できる可変性、などにより、大きく差が出るようになる。

住宅ローンを借りて購入した場合、返済をきちんとしていれば、住宅価値の変動が直接影響を与えないかもしれません。しかし、いざというときのために、資産価値が保てるような住宅にしておくことは、とても大切。

または、高額な出費をせず、安くて負担が軽い、いざとなっても持ちこたえられる程度の消費的なスタンスで考えておくという方法もある。

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災害から逃れる最適な地形

平成23年も、あと一週間で終わろうとしています。今年はなんといっても、東日本大震災があったことが、不動産市場にも大きな影響を与えました。

千葉県北西部では、地震の揺れによる倒壊や津波被害はありませんでした。影響を与えたのは、液状化、放射線量増加、先行き不安などです。震災発生直後は例外として、不動産購入そのものは、大きく減少としたとは感じません。ただし、その中身には大きな変化がございました。

まず、液状化被害です。浦安市、習志野市、千葉市美浜区などの東京湾岸エリアの埋め立て地で大きな被害を出しました。さらに、内陸部でも、我孫子市、流山市など、河川に近く、もともと地盤が弱い土地を造成した地域で発生いたしました。

埋め立て地だから、低地だからと、それだけで必ず液状化被害にあうとは断言できませんが、台地の方が可能性が低いのは事実です。そのため、千葉県内陸の台地へ居住を移そうという傾向が出ました。

液状化について、行政からハザードマップがでており、大まかな危険度は把握できます。ただし、ざっくりとした目安までにしかならず、個別の検証は必要です。当然、台地にも雨は降り、水が溜まったり、流れたりする低い部分はあるためです。

放射線量に関して、千葉県北西部、柏市を中心に、なぜか放射線量が高く出ております。いろいろ要因はあるかと思われますが、雨などにより、放射性物質が流れて溜まるところが、より高くなる傾向にあります。例:調整池など。

先日、政府より、安全宣言的な発表がございましたが、結果がすべてですので、実際の放射線量が低くなるまでは、千葉県北西部エリアへの流入は減少すると思います。もし購入するなら、水が溜まりそうな場所の近くは避けること。これは地盤面にもつながります。

※まとめ:台地面の平坦地、水が溜まりづらいところが、最適な地形。

最後に、先行き不安に関して、震災発生後はどうなるか見えず、漠然とした不安から意欲が低下するのが見受けられました。しかし、いまは震災の影響というより、増税などの政治嫌悪のほうが大きい。

来年、政治がどのように動くのか、原発も含めて、明るい兆しが見えてくれば、不動産市場も明るくなれる。公務員も一般企業も、今年の冬のボーナスは増加したようですので、潜在的な力は持っているのでしょうから。

最後に、お亡くなりになられた皆さまとご遺族に、心からお悔やみを申し上げますとともに、被災された皆さまにお見舞いを申し上げます。

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2011年12月01日

12月分住宅ローン実行金利

各銀行より平成23年12月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な12月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように優遇適用後で表示します)

◇千葉銀行
 変動金利:1.475%(自己資金20%超なら1.275%)
 3年固定:1.750%
 5年固定:1.800%
 10年固定:1.500%(特別割引)
 全期間固定:2.500%

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.5%
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇京葉銀行
 変動金利:1.275%
 3年固定:1.550%
 5年固定:1.850%
 10年固定:2.000%

※配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.0%
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇みずほ銀行
 変動金利:0.875%〜1.275%
 3年固定:1.450%〜1.850%
 5年固定:1.600%〜2.000%
 10年固定:1.850%〜2.250%
 全期間固定:2.350%

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※自己資金20%超の場合、この他の優遇設定あり。
※全期間▲1.2%〜▲1.6%優遇。

◇住友信託銀行
 変動金利:1.075%
 3年固定:1.250%
 5年固定:1.150%
 10年固定:1.450%
 30年固定:2.550%

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.2%
※全期間優遇コースの場合、▲1.4%(ネット経由なら▲1.5%)

◇中央三井信託銀行
 変動金利:0.775%〜1.175%
 5年固定:1.150%
 10年固定:1.450%
 35年固定:2.450%

※保証料要。
※変動金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇中央労働金庫
 変動金利:1.225%(1.075%)
 5年固定:1.550%(1.400%)
 10年固定:1.650%(1.500%)
 35年固定:2.850%(2.700%)

※()内は中央労働金庫規定の会員優遇。
※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.4%

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変動金利タイプが、実質1%を下回り、10年固定で1.5%前後、全期間固定で2.5%を下回る、という異常な低金利状態が続いております。長期金利は1%を超えてきましたが、まだまだ低金利下にあります。

金融機関も、どうしてこれだけの優遇をしてまで住宅ローン獲得に力を注ぐのか、ほんとびっくりするくらいの優遇です。セブン銀行は、融資での利ザヤ稼ぎという本来の銀行形態ではなく手数料に絞った収益構造です。これと同じことなのでしょうかね。

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