2011年09月24日

ポーカーの考え方を住まい探しに応用してみました

『賭けの考え方 ―勝ち組ポーカープレイヤーの思考習慣』(著者:イアン・テイラー、マシュー・ヒルガー、出版:パンローリング)より「ポーカーを上手くプレイするための問題処理能力は、他のどんなゲームでも、仕事でも、人生でも同様に求められる。ちょっと書き換えれば、素晴らしい人生の思考習慣になる。」

本書で紹介されている7つのポイントを、住まい探しに置き換えてみてました。

1)さまざまな現実を理解し受け入れる・・不動産取引・市場のなかでは、さまざまな現実がある。自分の思うとおりになるとは限らない現実を客観視して、自分の住まいを見つけるプランを目指す。

2)長期的視野でプレイする・・探しているときだけの状況や考えで探すのではなく、生活全般、人生全体を俯瞰して探す。

3)金を儲けることよりも正しい決断を下すことを優先させる・・お得かどうかという不動産の価値だけではなく、自分の住まいに対する条件との対比で判断する。

4)金への執着を捨てる・・住まいを購入することが人生の目的ではない。いざとなれば、家を買わないという決断ができるよう、家への執着を捨てる。

5)自尊心を持ち込まない・・周りに自慢するため、見栄をはるために購入するのではなく、生活と人生を考え、合理的な判断をする。不動産の良し悪しの評論家にならない。

6)あらゆる感情を決断から排除する・・不動産取引・選定・購入可否において、主観的な判断や考えに偏ることなく、客観的な判断を下す。頭ごなしの選別をせず、客観視して不動産を見る。

7)分析と改善のサイクルを継続的に繰り返す・・不動産を探しているとき、それぞれの不動産を分析し、自身の希望や状況と対比させ、住まい探しの優先事項や割り切るところを考えることを繰り返す。

以上、わたしなりの置き換えですので、違った解釈や置き換え方もあるかと思います。各項目の・・の前が紹介されているポイントですので、いろいろ置き換えてみてください。

最後に、本書の紹介文を置き換えてみます。

「ポーカーの世界は、実世界の過酷で残酷なバージョンだといえる。我々が社会で与えられているような安全地帯は、ポーカーには存在しない。全ての最適でない決断、ミス、筋の通らない考え、そして勘違いは、ポーカーテーブルでは命取りになる。」

住宅購入は、人生において最大の試練だといえる。完全に安全でリスクゼロの不動産購入は存在しない。すべての最適でない決断、ミス、主観的な考え、感情的な判断は、住宅購入では命取りになる。

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震災後の千葉県不動産市場動向調査

千葉県不動産鑑定士協会より、「東日本大震災後の千葉県不動産市場動向に関するアンケート調査結果」が届きました。このアンケート調査は、千葉県内の不動産事業者を対象に実施したもので、より現場の生の感覚を現しております。

下記に、千葉県北西部(東葛エリア)に関する調査結果を列記いたします。

湾岸地域では、震災によって影響を受けた最大の原因は液状化が挙げられている。その他の地域は、震災の直接的な被害よりも景気低迷の影響が大きい。常磐エリアで、放射能の風評被害をうけたのは13%強に留まる。

震災後の地価について、横ばい(39.1%)、やや下落(38.7%)が大半を占め、大きく下落(6.5%)に留まる。ただし、東西線・京葉線沿線では、大きく下落が41.7%と、液状化被害の影響を受けている。

今後の地価についても、80%近くの業者が大きく下がらないと予測している。今後、住宅系の需要は増加すると約80%の業者が回答。ただし、投資物件は大幅に需要が減退すると答えている。


最後に、この調査結果を以下のようにまとめている。被災地を除くと取引の価格に大きな影響が見られない、液状化や原発という直接的なものより景気低迷の影響を受けている、今後、大きな影響はないとする見方が多い。

この他に、アンケートに書かれた生の声のうち、気になったものをご紹介します。(常磐エリアの業者からの回答)

・浦安、市川の余波で松戸では売れている。
・売り出し情報を秘匿していた大手仲介業者から情報が流れてきた。
・生活保護を受けている人が増加したようだ。
・解体工事が増加している。
・土地の履歴に関しての確認が必要となった。
・マンションが敬遠され中古住宅に流れている


以上のように、原因はさまざまでも、あれだけの大震災でしたから、不動産市場にも住まい選びにも大きな影響は与えられています。

当然、購入の取り止めや取引価格にも影響はあったかと思われますが、それ以上に、地盤や地勢(高台)や住宅の種別(戸建、低層)という住まいへの内容の変化が特徴的です。

今後、放射能の状況、景気動向や雇用・収入などの経済状況によって、また、変化があるかもしれません。景気に関しては、震災よりも、円高・株安など、世界経済からの影響もあります。

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2011年09月23日

千葉県東葛エリアの基準地価2011

9月20日、2011年の基準地価(7/1時点)が発表されました。

≪国土交通省が発表した住宅地の概要≫

平成22年7月以降の一年間の地価は、全国的に依然として下落を示したが、下落率は縮小し、上昇・横ばいの地点も増加した。

東日本大震災以前の住宅地の地価動向は、低金利や住宅ローン減税等の施策等により住宅需要が堅調で、下落率の縮小傾向を示す地域が多かった。

地価公示との共通地点で半年毎の地価を見ると、東日本大震災のあった平成23年1〜6月は、全国で下落率がやや拡大した。震災後、東京圏は弱い動きを見せており、下落率が拡大した。

平成23年9月:国土交通省土地・水資源局


東葛エリア各市の基準地価は、以下のリンク先にてご紹介しております。

柏市
松戸市
流山市
我孫子市
鎌ケ谷市
白井市
印西市
市川市
船橋市

※基準地価とは、都道府県が毎年7月1日時点の値を調査したもの。土地の収益性や周辺の取引事例などに基づいて1平方メートルあたりの価格を判定する。基本的には公示地価に近い。

今年の基準地価動向は「全体的に、経済の冷え込み・震災後の自粛から下落傾向。さらに、震災被害の大きかった地域の下落率は大きい。逆に、防災面での強さを評価されている地域の下落率は低い。」という特徴となりました。

柏市も下落率が大きい結果となりましたが、これは放射線量の数値が大きいということが取り上げられたもの。しかし、現場の感覚では、放射線量を気にされる方は少なく、液状化被害の影響が大きいと感じられます。

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2011年09月22日

平成23年の基準地価動向

今年の基準地価動向は「全体的に、経済の冷え込み・震災後の自粛から下落傾向。さらに、震災被害の大きかった地域の下落率は大きい。逆に、防災面での強さを評価されている地域の下落率は低い。」という特徴となりました。

柏市も下落率が大きい結果となりましたが、これは放射線量の数値が大きいということが取り上げられたもの。しかし、現場の感覚では、放射線量を気にされる方は少なく、液状化被害の影響が大きいと感じられます。

9月20日に、2011年地価調査(基準地価)が発表されました。春の公示地価、秋の基準地価の二つが、半年に一度、地価の動向を示しますが、今年の公示地価は震災の影響を加味したものではなく、今回の基準地価が、東日本大震災の影響を反映した最初の地価動向になります。

※基準地価とは、都道府県が毎年7月1日時点の値を調査したもの。土地の収益性や周辺の取引事例などに基づいて1平方メートルあたりの価格を判定する。基本的には公示地価に近い。公示地価は毎年1月1日時点の値。

千葉県内で注目されたのが、液状化被害が大きかった浦安市。同市の平均下落率が県内最大の▲7.1%となったほか、野田市(▲6.4%)、千葉市美浜区(▲5.2%)、柏市(▲4.2%)、市川市(▲3.6%)と、首都圏の下落率上位(ワースト)に千葉県内の各市が名を連ねました。

これは、液状化の被害が大きかった事情によるものと、柏市、野田市は、放射能の線量が比較的高い地域という報道による影響だと思われます。浦安市の場合、液状化の被害が特に大きかった地域を調査困難として除外しました。これは住宅地としての相場が成り立っていない、判定不能ということです。これを加味するとすれば、もっと下落率は高いものとなります。

首都圏全体でも、下落幅が拡大しました。これは、震災による日本経済の冷え込み、先行き不安の影響だと思われます。住宅ローン減税、住宅ローンの金利低下(優遇策含め)などにより、不動産市場も回復傾向にあった動きを、大震災が押し流してしまったもの。

一方、現場で受ける印象が、公的な指標と異なることが多いのも事実で、弊社では、震災直後は、さすがに自粛ムードと様子見、落ち着きがなかったこともあり、依頼は少なかったですが、GW以降、近年にないくらいの依頼を受けております。

周辺の同業者から聞かされる状況をみても、相当数の依頼がきており、需要そのものは減少するどころか増加傾向にあることを感じます。特に、東京西部や神奈川県エリアに所在する同業者からの声は、威勢のよい声が多い。

このように、住宅という実需である限り、ある程度の需要は常に存在し、それが、その時のトレンドによって、流れが変わる。それが、地域間の格差・動向に影響を与えるもので、今年のトレンドは、まさに防災面での強さ。地盤の良さ、災害への強さで、地価動向が左右されています。

今回の基準地価の結果で、柏市の下落率が大きかった。これは放射能の線量によるものと考えられているが、柏市の場合、台地面に住宅地が多く存在することから、現場では、それほど下がった感覚はない。逆に、それだけ下がって買いやすくなったのなら、もっと住まい探し(のお手伝い)が楽になるのではと思う。

さらに、(放射能の線量に大きな違いがない)隣接する松戸市、流山市、我孫子市などの結果は、下落率のワーストランキングに入っていないことから、放射能の線量よりも液状化の方がインパクトが強かった、地価に影響を与えました。

たしかに、今年、依頼を受ける方の傾向として、地盤面を気にされる方は圧倒的に多い。地盤面に不安がある地域にお暮しの方からの依頼が多いのも特徴的。

千葉県の内陸部に位置する東葛エリアの各市(柏市、松戸市、流山市、我孫子市、など)でも、液状化現象による被害を受けた地域はあり、このような地域は不動産市場に大きな影を落としております。

この他にも、帰宅困難、親族の近居、高層マンションの弱点など、震災による住まい探しのトレンドに、今回の大震災は大きな影響を与えました。この影響がいつまで続くのか、時間の経過とともに、また、トレンドも変わるのだろうな、という過去の経験も頭によぎります。

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2011年09月01日

住宅ローン9月分実行金利

各銀行より平成23年9月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な9月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します)

・変動金利 三菱東京UFJ銀行:1.275%
      三井住友銀行:1.075%
      みずほ銀行:1.275%
      千葉銀行:1.475%
      京葉銀行:1.275%
      住友信託銀行:1.075%
      中央三井信託銀行:1.175%
      三菱UFJ信託銀行:1.275%
      中央労働金庫:1.000%

・3年固定 三菱東京UFJ銀行:1.95%
      三井住友銀行:1.80%
      みずほ銀行:1.90%
      千葉銀行:2.05%
      京葉銀行:1.85%
      住友信託銀行:1.70%
      中央三井信託銀行:1.80%
      三菱UFJ信託銀行:1.85%
      中央労働金庫:1.65%

・5年固定 三菱東京UFJ銀行:2.15%
      三井住友銀行:1.95%
      みずほ銀行:2.05%
      千葉銀行:2.35%
      京葉銀行:2.15%
      住友信託銀行:2.00%
      中央三井信託銀行:2.10%
      三菱UFJ信託銀行:1.95%
      中央労働金庫:1.95%

・10年固定 三菱東京UFJ銀行:2.55%
      三井住友銀行:2.35%
      みずほ銀行:2.40%
      千葉銀行:2.55%
      京葉銀行:2.35%
      住友信託銀行:2.35%
      中央三井信託銀行:2.45%
      三菱UFJ信託銀行:2.40%
      中央労働金庫:2.10%

・35年固定 三井住友銀行:2.72%
      みずほ銀行:2.45%
      千葉銀行:2.55%
      中央三井信託銀行:2.40%
      三菱UFJ信託銀行:2.75%
      中央労働金庫:2.95%

※自己資金比率により選択できない固定期間もございます。
※中央労働金庫は会員(組合員)に別途優遇がございます。

今月の住宅ローン適用金利は、ほとんどの金融機関、借入期間で低下致しました。

数か月前の1.2〜1.3%程度で推移しているときは、これ以上の低下はない底かなって思っていましたが、さらに低水準があるとは。

為替相場も1ドル70円台と、この日本の状況でどうしてと首をかしげたくなる状況となっています。

今後、もう、これ以上の金利低下はないと思われます。フラット35の金利優遇も終了間近ですが、それでも長期金利を借りるには絶好の機会ではないでしょうか。

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