2011年08月31日

住宅ローン相談プロセス

住宅購入相談のなかで、とくに多いのが住宅ローンのこと。いくらまで借りてもいいか、どの金融機関がいいか、どのタイプの商品がいいか、というのが主な内容です。

相談を受けながら、一番見るポイントは、お客様それぞれの性格、行動パターン、意識、考え方など、極端に言えば人生(生活)といった借りる方のソフト面です。

支払う原資の収入、支払う利息や今後の金利状況など、数字化されているもので判断せざる負えない部分もありますが、同じ数字だとしても、人によって選択肢は変わります。

住宅ローン相談のプロセスを紹介してみますので、ここに、ご自身やご家族の生活や行動、さらには、どのように暮らしていきたいかを当てはめてみてください。

1.キャッシュフロー

不動産購入で絶大なる力を発揮する「現金」。住宅ローンを借りるとき、返していくときにも、現金の力は大きいものです。購入から返済中の間、現金余力がどの程度あるのか、これによって、金利上昇や生活の変化、人生の豊かさまでにも影響が出るため、ここを一番重視します。もし、余力が少なくなるようでしたら、借入額を減らす、借入期間(返済期間ではない)を短くする、固定タイプの割合を増やす、などの選択が必要になります。

2.返済比率

収入に占める住宅ローンを含めた借入返済金額の割合。例)年収500万円の世帯が年100万円の返済額の場合は返済比率20%となる。私がお客様にお話しするのは信号理論。返済比率が20%以下の場合は青信号(普通に進めば安全)、20〜25%の場合は黄色信号(注意が必要)、25%を超えたら赤信号(進んでいもいいけど事故にあったら自己責任)。もちろん、収入や家族構成や状況にもよって、すべてが当てはまるわけではありません。これをベースに、人生や生活などを考慮して判断します。

3.金利タイプ

返済比率が高い方や収入に安定性を欠く、今後の出費が増加するなどの状況にある方は、基本的には固定タイプかその割合が高いミックスプラン。逆に返済比率が低い、収入が安定、出費の目途がつき、現金余力もあって、金利上昇に耐えうる材料があれば、変動金利もありえます。さらに、積極的にリスクをとってもリターンを得たいタイプの方、余力があっても安定指向もしくは面倒が嫌な方、余力があるとついつい使ってしまうなど、ご自身の性格なども加味して判断します。

4.金融機関

金利タイプが決まれば、おのずと金融機関も自然と決まります。(数字での比較になるためわかりやすい)。さらに、給与振込、返済のしやすさ、全体的な利便性なども考慮します。さらに考慮しなければならないのが、審査や手続きに関してと個別優遇。さまざまな事情もあるので、ここがいいって決めても、必ず利用できるとは限りません。そのようなことなどを考慮して、最終的に決定をします。

以上がおよその流れですが、住宅ローンが住まい探しのすべてではなく、住まいへの希望や購入の状況(しがらみ?)なども含めて、総合的な住宅購入の判断をすることになります。

不動産会社をはじめ、建築関係から金融機関、FPなど、住宅ローンの相談をする選択肢は多いですが、大局的、長期的な見地から相談を受けられるところに持ちかけてください。それぞれの立場の利益が絡んでしまいますから。

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2011年08月27日

フラット35Sの金利優遇について

住宅金融支援機構が取り扱うフラット35S(優良住宅取得支援制度)の金利優遇(引き下げ)について、当初の予定より変更となりました。

公式には、お申し込み多数となっております。フラット35が初めて金利引き下げキャンペーン?をした際も、同じように募集枠に達したので早期に打ち切ったこともあり、但し書きもあったので、おかしいものではありません。

しかし、今回は、一連の流れを見ていると、東日本大震災の影響による財政難の懸念からではないかと推測しております。(実際、お申し込みも多かったと思われますが)

予定では、平成23年12月30日までにお申し込みをすれば適用となっておりましたが、これを平成23年9月30日までに繰り上げて終了となります。

金利優遇について

平成23年9月30日までにお申し込みの方
 ▽
当初10年間は年▲1.0%

平成23年10月1日より平成24年3月31日までにお申し込みの方
 ▽
当初10年間は年▲0.3%

※20年金利引き下げタイプは11年目以降も年▲0.3%

※フラット35Sの金利優遇を受けるには、対象物件が一定基準に達している必要がございます。

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2011年08月22日

液状化危険度の調べ方、地盤調査と液状化対策の方法

今回の東日本大震災で、震源地より離れた千葉県では、液状化被害が直接的な被害としてはもっとも大きかったと思います。過去の震災などから建物そのものの耐震性などは強化されてきましたが、それを根底から崩してしまう地盤についての対応はまだ十分ではありませんでした。

そこで、建築学会の住まいづくり支援建築会議では「液状化による被害と対策について(被災事例、液状化危険度の調べ方、地盤調査、新築住宅の液状化対策、被災住宅の補修方法、及び復旧のための融資など)」について、住まい探しに役立つ情報をまとめ、公開しました。

液状化危険度マップは、大部分がA4サイズの図で示されているため、町丁目レベルの拡大に耐える地図ではない。液状化危険度マップはその程度の精度だと考えた方が良く、局所的な土地履歴の違いは、普通液状化危険度マップには反映されていないとし、液状化マップだけをうのみにする危険性を指摘。古い地形の具体的な調べ方も提示。

わが国で過去に起きた液状化発生の事例約16,500地点の分析から得られた液状化が起こりやすい土地の条件を分析した結果を示すとともに、微地形区分による概略判定として、液状化危険度が大中小を示している。さらに、液状化の危険度判定に、地盤調査方法で現在主流となっているSWS試験では対応できないこと、地質のサンプル採取を推奨しています。

液状化が起こりやすい土地の条件
若い(新しい)埋立地、旧河道・旧池沼(昔、川や沼や池があった場所)、大きな川の沿岸(とくに氾濫常襲地)、海岸砂丘の裾(すそ)・砂丘と砂丘の間の低地、砂鉄や砂礫を採掘した跡地の埋戻し地盤、沢埋め盛土の造成地、過去に液状化の履歴がある土地。

微地形区分による概略判定
自然堤防縁辺部,比高の小さい自然堤防,蛇行州,旧河道,旧池沼,砂泥質の河原,砂丘末端緩斜面,人工海浜,砂丘間低地,堤間低地,埋立地,湧水地点(帯),盛土地。

この他に、液状化の具体的な対策なども含め、液状化にまつわるさまざまな情報をまとめ、詳しく紹介しておりますので、ぜひご参考にしてみてください。

「液状化被害の基礎知識」http://news-sv.aij.or.jp/shien/s2/ekijouka/index.html

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2011年08月21日

住宅ローン実例(変動)

2011年8月(平成23年8月)に住宅ローンを変動金利で組むと想定して実例比較してみました。

【住宅ローンの内容】
・借入残高30,000,000円
・借入期間420回(35年)

【変動金利が一定であった場合】

◆千葉銀行(1.475%)
・毎月均等91,488円
・利息総額8,424,892円
・保証料620,640円
・手数料31,500円

自己資金20%超の場合(1.275%)
・毎月均等88,584円
・利息総額7,205,453円
・保証料620,640円
・手数料31,500円

◆中央三井信託銀行(0.875%)
・毎月均等82,949円
・利息総額4,838,502円
・保証料618,330円
・手数料31,500円

◆イオン銀行(当初1年1.0%、その後変動1.37%)
・毎月均等当初88,584円
・利息総額7,348,337円
・手数料105,000円

◆ソニー銀行(変動0.888%)
・毎月均等83,128円
・利息総額4,913,919円
・手数料630,000円
・手数料42,000円

変動金利の場合、金利の上昇リスクを考慮しなければなりません。(リスクがあるから返済額軽減というリターンもあります)

【6年後に金利が1%上昇した場合】

◆千葉銀行(6年目2.475%)
・毎月均等104,762円
・利息総額13,203,658円
・保証料620,640円
・手数料31,500円

自己資金20%超の場合(6年目2.275%)
・毎月均等101,589円
・利息総額11,887,116円
・保証料620,640円
・手数料31,500円

◆中央三井信託銀行(1.875%)
・毎月均等95,412円
・利息総額9,325,401円
・保証料618,330円
・手数料31,500円

◆イオン銀行(6年目2.37%)
・毎月均等当初102,925円
・利息総額12,380,043円
・手数料105,000円

◆ソニー銀行(6年目1.888%)
・毎月均等95,610円
・利息総額9,407,052円
・手数料630,000円
・手数料42,000円

【6年後に金利が2%上昇した場合】

◆千葉銀行(6年目3.475%)
・毎月均等91,488円
・利息総額8,424,892円
・保証料620,640円
・手数料31,500円

自己資金20%超の場合(6年目3.275%)
・毎月均等88,584円
・利息総額7,205,453円
・保証料620,640円
・手数料31,500円

◆中央三井信託銀行(2.875%)
・毎月均等108,932円
・利息総額14,192,425円
・保証料618,330円
・手数料31,500円

◆イオン銀行(6年目3.37%)
・毎月均等当初117,082円
・利息総額17,476,852円
・手数料105,000円

◆ソニー銀行(6年目2.888%)
・毎月均等109,147円
・利息総額14,280,406円
・手数料630,000円
・手数料42,000円

※千葉銀行、京葉銀行などのような地方銀行の場合、保証料や金利などが、個別に違う場合もあり、一概にこの内容となるものではなく、あくまでも比較の土台までです。また、中央三井信託銀行の金利は期限付きのキャンペーンです。

まず、基本的な共通点ですが、今後も長期にわたり、現在のような低金利水準が続けば、どちらの金融機関で借入をしても大幅な利息軽減効果があります。逆に、金利が上昇すると利息負担が大きくなります、びっくりするくらいに。

変動金利を借りる前提で、比較した金融機関であれば、中央三井信託銀行が一番利息軽減効果が期待できます。(地方銀行などの個別の違いについては比較対象外、すべての金融機関を比較したわけではございません)

今後の金利動向については、いつも通り、神のみぞしる領域ですが、年内は、このまま低金利水準で進むのではと思われます。(現在、長期金利は1%をも切る低水準)

日本も世界もこのままなら、大きく変わることはないでしょうが、おそらく、消費税を含めた増税、復興債も含めた国債増発などを機に、金利上昇に向かうのではないかと言われています。(と言われ続けて何年も今の状況ですが)

なお、この金利動向は長期金利を市場として見た場合です。変動金利は政策金利に連動するため、景気悪化、円高防止のために、政策金利が低水準に維持されれば、変動金利は変わらない可能性もあります。

今後、どのように金利が変動すると想定するのかによって結果は大きく異なること、収入状況(雇用)、家計なども含め、どの程度のリスクは負えるか、など、総合的な判断になるかと思われます。

変動金利が上がらないうちに(残高が多い)利息軽減効果を最大限発揮して逃げ切るパターンと、長期固定や10年固定で残高が多い間は安全運転するパターンの選択、そもそもの住宅購入・住まいのあり方まで関わることで、永遠のテーマです。

次回は、固定金利や10年固定などを選択した場合の比較をしたいと思います。

※住宅ローン概要については、各金融機関のサイトや窓口でお確かめください。

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2011年08月20日

震災後の住まい選探しの傾向

東日本大震災発生から5ヶ月が過ぎました。震災直後の3月・4月は、さすがに見極めもあり、年度替わりのタイミングも重なって、住まい探しの動きは鈍りました。GW明けからの3ヶ月は、購入そのものの需要は平常に戻りつつも、住まい探しの中身に変化はあります。(依頼数としては震災前よりも増加しました)

震災後ならではの特徴として、震災前には話題にもならなかった放射能被害。とくに、柏市をはじめ千葉県北西部のさらに東葛エリアは、ホットスポットなど取り上げられたこともあり、実際の放射線数値も高いことから、気にされている方も多いように思えます。

先日は、同じ日にご来店いただいた3組の方みなさまが「放射能、どうですかね〜」と口に出されました。正直、どの程度の数値なら危険なのか、どのような被害があるのか、まったくわからないので、ただ、事実としての数値をお知らせするまでしかできません。

一言、根拠もない私なりの憶測で、水が溜まるところ(調整池、貯水池など)は、高めの数値が出る傾向にあり、そのような場所は避けた方がいいかも、とお伝えしています。これは、放射物質が雨で流されて集まるからかと。(責任は取れませんので聞き流してください)

また、そのように水が溜まる傾向にある地形は、震災後に意識が高まった地盤・液状化についても関連します。水が溜まる・流れてくる谷地や低地は、含水率も高く、人工的に造成された地盤面では、液状化のリスクが懸念されており、行政からも、液状化危険度マップなども公布されておりました。

ただし、液状化といえば海沿いの埋め立て地という元は海であったところのイメージが強く、内陸部の造成地まで液状化現象が起きるというのは、我々プロもお暮しになっている方も想像を絶し、認識が甘かったかもしれません。

液状化現象が起きた場所は、海はもちろんのこと、田んぼ、湿地、旧河川、旧湖沼など、以前は水があった場所です。このような場所は、揺れやすくて、震度が大きくなることが予想され、より一層の対策(基礎補強、建物構造)が必要となります。

被害にあいたくないという当然の意識もあり、対策に多額の費用がかかることから、地盤面を意識して住まい探しをする方は、あきらかに増加しました。さらに、水が集まりやすい地形は、近年毎年(柏市は昨日)のようにあるゲリラ豪雨などの水害のリスクもあります。

このように液状化、水害、地盤などのリスクを回避するために、弊社が位置する台地面の東葛エリアに向かわれる傾向にあるのが、依頼数が増加したことなのかと考えております。

さらに放射能などのことも考えると、東京西部から神奈川県東部が注目され、不動産市場は絶好調とのこと。ただし、元々、地価が高いエリアでしたので、購入負担が重たくないのか、さらに地価上昇してバブル化しないのか、気になるところです。

このような不動産そのものとは別に、心理や生活の事情も、住まい探しに影響を与えています。ひとつは、家族の近居・同居、もうひとつは職住接近です。近居同居は、いざというとき近くに居た方がいい、職住接近は帰宅困難などからです。

また、停電による建物設備の影響(エレベーターやライフラインの停止)や長期周波による揺れの増大などから、高層マンション離れが加速していると聞いております。ただし、弊社周辺は、そのようなマンションそのものが少ないため、これは聞きかじり程度です。

このように、東日本大震災は、住まい探しの傾向に大きな影響を与えました。ただし、阪神大震災のときのように、一時的に大きな影響を与えますが、時間の経過とともに風化され、利便性が高い低地エリア、眺望・ブランド力がある高層マンションにいづれ戻っていくのではと思っております。それが何年後なのかは分かりませんが。

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2011年08月01日

住宅ローン8月分実行金利

各銀行より平成23年8月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な8月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します)

・変動金利 三菱東京UFJ銀行:1.275%
      三井住友銀行:1.075%
      みずほ銀行:1.275%
      千葉銀行:1.475%
      京葉銀行:1.275%
      住友信託銀行:1.075%
      中央三井信託銀行:1.175%
      三菱UFJ信託銀行:1.275%
      中央労働金庫:1.000%

・3年固定 三菱東京UFJ銀行:2.00%
      三井住友銀行:1.80%
      みずほ銀行:1.95%
      千葉銀行:2.10%
      京葉銀行:1.95%
      住友信託銀行:1.75%
      中央三井信託銀行:1.85%
      三菱UFJ信託銀行:1.90%
      中央労働金庫:1.65%

・5年固定 三菱東京UFJ銀行:2.20%
      三井住友銀行:2.00%
      みずほ銀行:2.15%
      千葉銀行:2.40%
      京葉銀行:2.25%
      住友信託銀行:2.05%
      中央三井信託銀行:2.15%
      三菱UFJ信託銀行:2.05%
      中央労働金庫:1.95%

・10年固定 三菱東京UFJ銀行:2.60%
      三井住友銀行:2.40%
      みずほ銀行:2.50%
      千葉銀行:2.60%
      京葉銀行:2.45%
      住友信託銀行:2.40%
      中央三井信託銀行:2.50%
      三菱UFJ信託銀行:2.50%
      中央労働金庫:2.10%

・35年固定 三井住友銀行:2.99%
      みずほ銀行:2.55%
      千葉銀行:2.64%
      中央三井信託銀行:2.50%
      三菱UFJ信託銀行:2.90%
      中央労働金庫:3.05%

※自己資金比率により選択できない固定期間もございます。
※中央労働金庫は会員(組合員)に別途優遇がございます。

今月の住宅ローン適用金利は、ほとんどの金融機関、借入期間で低下(若干ですが)したという状況です。

長期金利は1%をほんの少しだけ上回っているという低水準で推移しており、今すぐに上昇するという雰囲気は感じません。

今後の金利情勢は、次のコラムをご参照にしていただくとわかりやすいと思います。

【経済観測】日本の長期金利安定はいつまで (日本総合研究所) http://t.co/cy4CBgK

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