2011年07月21日

災害に強い土地・場所選び

非常に強く大型の台風がゆっくり進んだ影響により、西日本を中心にものすごい降雨量がありました。

今年は、東日本大震災の影響が大きく、地震・津波に強いという場所選びがクローズアップされておりますが、年に一度はあるゲリラ豪雨などによる水害・土砂災害にも注意が必要です。

東日本大震災のあと、さまざまな書籍や雑誌で、地震被害の特集が組まれましたので、それをまとめ、さらに台風などの風水害も併せて、災害に強い場所について、まとめてみました。

今回の東日本大震災による被害で特徴的だったのが、津波、液状化現象、高層マンションの揺れ、停電や交通機関マヒによる二次被害などです。

津波や液状化現象に関しては、震災前から、ハザードマップなどが作成されておりましたが、これがあまり役に立たなかったばかりか、これを信じすぎるのは危険だという結果となりました。

ハザートマップは、想定された災害においての目安とはなりますが、自宅や生命を守りきるためには、先人の知恵や歴史など、さまざまな情報から地形の性質をつかむことなどが必要となります。

ポイントとなるのは水の流れと水気の多さ。水は高きより低きに流れるため、周辺より低くなっているところは避けたい。谷地、窪地、河川や海などによる自然の埋め立て地など。これは水害にも当てはまります。

河川や海などは比較的わかりやすいですが、江戸時代から近代にかけての開発などにより、谷地や窪地、湿地などはわかりづらくなっています。そこで、よく言われるのが、地名に水に関係する字がついているところは危ないというものがあります。

しかし、地名も特徴から名づけられているとはいえ、その地名がつくところがすべて同じ特徴となるものではないので、注意が必要です。例:渋谷は昔、谷だったことで有名であり、今でも駅周辺はそのようになっておりますが、渋谷区全体がそうではない。

さまざまな情報があり、よくもわるくも考えさせられますが、肝心なところは、現場での観察と総合的な推察にあり、個別の事柄に対して、必要以上に固執されないことをお勧めします。

高層マンションの揺れ、という部分は、建物の構造が絡みますので、素人の私が論じることはできませんが、停電などによる生活の影響がどの程度及ぶのか、今後、さまざまな対応策がとられると思われますので、確認が必要です。

交通マヒについては、今回の状況を次もそっくり当てはまるかわかりませんが、考えられる対策としては、複数経路があるエリア、折り返し駅が多い路線(災害対応力)、折り返し駅手前までの場所にする、ことなどでしょうか。

取り留めもなくなってしまいましたが、いろいろと考えることは多く、完璧な場所はないかもしれません。実際、不動産の災害リスクを考えて持家という前提から考える必要があるかもしれません。

もし、購入そのものや場所の選定で、いちど、プロに相談してみたいと思われた方は、初回無料面談をご活用ください。

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2011年07月10日

フラット35の金利優遇継続へ

平成23年7月10日の日本経済新聞にて、フラット35の金利優遇策を継続する記事が掲載されました。

『住宅ローン金利優遇継続』フラット35、下げ幅1%は圧縮。

国土交通省は、住宅金融支援機構がてがける長期固定型住宅ローン「フラット35」の金利優遇措置を来年度以降も継続する方針。

現在1%としている金利の優遇幅は縮小し、利用者の必要額に対して実際借りられる比率は圧縮する。※対象はフラット35のうち、建物性能が優れたフラット35S。

優遇幅は、0.3〜0.5%程度になる見通し。また、借りられる比率(借入比率)は、現在の100%から70〜80%にする見通し。

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当初のままですと、今年の12月末までの申し込みが期限でしたが、利用者が多く、金利優遇のための資金枠がいっぱいになってきたことから、今年の秋に前倒しで締め切られることが予想されています。(住宅版エコポイントも同じ)

ここ直近で住宅を購入を予定しており、長期固定系の住宅ローンを希望される方は、金利優遇幅が縮小する前、できれば、締め切られる前のこの夏までが有利かもしれません。※だからといって早めるかどうかは総合的に判断を。

今後、借入比率が引き下げられることや、金利優遇幅が圧縮されることから、変動金利と組み合わせた資金計画が、より現実に、自然と採用されるようになるかもしれません。

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2011年07月03日

2011年の路線価

7月1日、国税庁より2011年分の路線価(1月1日現在)が発表されました。全国標準宅地の前年比の変動率は3.1%下落し、実質的に3年連続の下落ですが、下落幅は前年の4.4%から縮小。とくに東京都などの都市部では下落幅が縮小しました。これは、住宅ローン減税などに後押しされた宅地需要の高まりが反映されたと思われます。

ただし、今回発表されました路線価は、1月1日現在の評価のため、東日本大震災の影響を加味しておらず、被災地の調査結果を基に地価下落などを反映させる「調整率」を今年10〜11月に示します。千葉県は全域で調整率適用の対象となっており、どのような結果になるのか注目。

不動産市場全体だけの状況を見れば、東日本大震災以降、被災地だけでなく全域で取引が激減した状況からは、脱却したように思われますが、不動産市場を細部に見ると一変した様子もうかがえます。

とくに影響を受けたのが、浦安市を代表とする東京湾岸エリアや低地帯などの液状化リスクに関係する地域の不動産と、長期波振動と停電時の孤立化と悲惨さが浮き彫りになった高層マンションでしょうか。(しかし、他の業者からの情報によると、すでに回復傾向もあるとも)

全体の需要としては、震災による直接的な被害よりも、短期的には電力不足などによる経済への影響、長期的には復興にともなう負担の増加、長短あわせて、日本経済の先行き不安とそれにともなう雇用不安、さらに、不動産を購入することによるリスクなどが影響を与えています。

これらの取引低迷は、大きな下落圧力となると思われます。震災がなければ価格が上昇に転じてもおかしくないという流れが、震災でいったん途切れましたが、直接、購入層に接している現場(弊社)の状況を見ていると、購入そのもの件数は減っていない、しかし、震災の影響を受けて、選ぶ内容には変わってきた、という印象です。

震災直後の3月は激減、4月は元々震災の有無とは関係なく需要は減る時期で例年並み、5月以降、6月、そして、7月のスタート時点でも、問い合わせや依頼は殺到しており、弊社の営業エリアである東葛地域では、住宅や土地への需要は底堅く、極端な変動はないのではと推測されます。

※路線価とは

道路に面した1平方メートル当たりの毎年1月1日時点での評価額。土地の相続や贈与を受けた人が支払う相続税額などを算出する基準となる。この他の地価データは、不動産価格の指標となる公示地価(国土交通省)、固定資産税等の指標となる固定資産税評価額(市区町村)がある。それぞれ、売買実例や不動産鑑定士の評価などを参考に算出。路線価は公示地価の8割程度の水準と言われている。

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2011年07月02日

住宅ローン7月分実行金利

各銀行より平成23年7月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な7月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します)

・変動金利 三菱東京UFJ銀行:1.275%
      三井住友銀行:1.075%
      みずほ銀行:1.275%
      千葉銀行:1.475%
      住友信託銀行:1.075%
      中央三井信託銀行:1.175%
      三菱UFJ信託銀行:1.275%
      中央労働金庫:1.000%

・3年固定 三菱東京UFJ銀行:2.05%
      三井住友銀行:1.85%
      みずほ銀行:1.95%
      千葉銀行:2.15%
      住友信託銀行:1.80%
      中央三井信託銀行:1.90%
      三菱UFJ信託銀行:1.90%
      中央労働金庫:1.65%

・5年固定 三菱東京UFJ銀行:2.25%
      三井住友銀行:2.05%
      みずほ銀行:2.15%
      千葉銀行:2.45%
      住友信託銀行:2.10%
      中央三井信託銀行:2.15%
      三菱UFJ信託銀行:2.05%
      中央労働金庫:1.95%

・10年固定 三菱東京UFJ銀行:2.65%
      三井住友銀行:2.45%
      みずほ銀行:2.55%
      千葉銀行:2.65%
      住友信託銀行:2.45%
      中央三井信託銀行:2.55%
      三菱UFJ信託銀行:2.55%
      中央労働金庫:2.10%

・35年固定 三井住友銀行:2.99%
      みずほ銀行:2.60%
      千葉銀行:2.68%
      中央三井信託銀行:2.55%
      中央労働金庫:3.10%

※自己資金比率により選択できない固定期間もございます。
※中央労働金庫は会員(組合員)に別途優遇がございます。

今月の住宅ローン適用金利は、一部の金融機関・期間でほんの少し低下したものもございましたが、ほとんど横ばいという状況です。

震災以後、どのような金利情勢になるか不透明な状況でしたが、まだ、日本も見切られずに国債の購入も順調なようで、長期金利市場も低位安定しております。

ただし、今後の金利情勢には、財政などの問題もあって、不透明感は漂っております。

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