2011年05月29日

中古住宅の利点と問題点

諸外国と比べ、中古住宅の流通量が格段に少ない日本。建物の資産価値の目減りが豊かな家計の形成を阻害している一因にもなっており、現在、国は、新築偏重主義から中古住宅にも目を向け始めました。

その動きを見て、不動産業界でも、中古住宅への意識を高め、ビジネスにつなげようと動いております。(諸外国の中古住宅流通比率:60〜80%、日本の中古住宅流通比率:10%ちょっと。)

中古住宅の良さは、なんといっても価格が第一に挙げられます。同じエリア、同じ広さであれば数段安い。同じ予算であれば都心に近づける。同じような住まいで、毎月の返済などの負担が軽く済む、など、不確実性な時代にリスクが軽減できる。

また、仮に、今回のような大震災で、住宅が被害にあっても、当初の投資額が小さいため、その後の立ち直りも比較的に容易である。同じ理由で、収入の変化(減少)にも耐えられる余力があることになる。

中古住宅の問題点としては、自分のオリジナル(希望)が反映されづらいという面があるが、これは、注文住宅にこそ劣るものの、おなじようなデザインや仕様の新築分譲住宅では、そう変わらないのではないか。

問題点は、住宅そのものよりも、現在の中古住宅市場の環境にある。現在新築されている建物は、さまざまな取り組みの結果、高品位で耐久性にも優れているが、この高品質な建物が中古住宅市場に出回ってくるまでには、今しばらく時間を要する。

現在売り出されている中古住宅は、絶対的な量も不足し、築年数にもよるだろうが、品質は劣る、もしくは、品質が不透明でわかりづらい。この傾向は、戸建のほうが、マンション以上に顕著である。

今後、高品質な住宅が多く形成され、それが中古住宅として売り出されてくる量が増加し、さらに、メンテナンス履歴などの品質が透明化されてくれば、今以上に、中古住宅を選択できるような時代になると思われます。

日々流れてくる不動産情報に目を通していて、「(中古住宅の資料を見ながら)これはいいんじゃない」と思う機会が増えてくることを願います。

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「被災者の住宅ローン、返済猶予中は無利子に」政権検討

菅政権と民主党は、東日本大震災で被災した人の住宅ローンを返済猶予中は無利子にする検討に入った。猶予中に利子がたまり、猶予終了後の返済負担が重くなるのを防ぐねらい。第2次補正予算案に盛り込み、「二重ローン」対策の第1弾として打ち出す構えだ。

被災地の県ごとに利子分を補う基金をつくり、そこに国が資金を出す案などを検討している。対象は震災前に借りた住宅ローンで、政府系の住宅金融支援機構のローンのほか、銀行や信用金庫などの民間金融機関のローンも含める。

金融機関は震災後、ローンの支払いが困難な被災者に対し、元本と利子の返済を当面猶予している。ただ、猶予中も利子がかかり、猶予期間が長引けば利子を含めた支払総額が膨らむ。このため、無利子にして返済負担を軽くする。

asahi.com 2011年5月25日5時14分

住宅が天災地変などの不可抗力によって使用不能となったとしても、住宅ローンの借り主は返済を免れることはできません。記事にある「金融機関が被災者の返済を猶予している」の言葉とおり、返済を免除ではなく、返済を猶予しているにすぎません。

日本航空をはじめ、経営ミスによるときは債権放棄で債務返済の免除なのに対し、天災による不可抗力の場合は返済を免除せずに猶予(いつかは返せ)に留まるのは不公平感もありますが、債権額の巨大さが金融機関の経営にも影響するため、やむを得ないのでしょうか。

<民法> 第419条(金銭債務の特則)金銭の給付を目的とする債務の不履行については、・・・・、損害賠償については、債権者は損害の証明をすることを要しない。・・・・、債務者は不可抗力をもって抗弁とすることができない。

今後、被災者の住宅ローン(新旧問わず)に対し、何かしらの特例を設けてくれるはずと信じておりますが、債務者(借りる人)は、二重ローンなどの負担をさけるためには、地震保険の加入、貯蓄などの自己防衛策が必要となります。

まだ、住宅を購入する前の場合、たとえ、二重ローンになったとしても(天災以外の不可抗力や状況の変化に対応するためにも)、ぎりぎりいっぱい、高額な住宅ローンを組まずに、余裕を持った資金計画・返済計画にすることが肝要です。

ひとつの不動産(資産)に資金を集中投下することは、リスク分散の兼ね合いから考えても、お勧めできません。

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2011年05月02日

住宅ローン5月分実行金利

各銀行より平成23年5月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な5月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します)

・変動金利 三菱東京UFJ銀行:1.275%
      三井住友銀行:1.075%
      みずほ銀行:1.275%
      千葉銀行:1.475%
      住友信託銀行:1.075%
      中央三井信託銀行:1.175%
      三菱UFJ信託銀行:1.275%
      中央労働金庫:1.000%

・3年固定 三菱東京UFJ銀行:2.10%
      三井住友銀行:1.90%
      みずほ銀行:1.95%
      千葉銀行:2.20%
      住友信託銀行:1.85%
      中央三井信託銀行:1.95%
      三菱UFJ信託銀行:2.05%
      中央労働金庫:1.65%

・5年固定 三菱東京UFJ銀行:2.40%
      三井住友銀行:2.20%
      みずほ銀行:2.25%
      千葉銀行:2.60%
      住友信託銀行:2.15%
      中央三井信託銀行:2.25%
      三菱UFJ信託銀行:2.25%
      中央労働金庫:2.05%

・10年固定 三菱東京UFJ銀行:2.85%
      三井住友銀行:2.65%
      みずほ銀行:2.70%
      千葉銀行:2.85%
      住友信託銀行:2.65%
      中央三井信託銀行:2.75%
      三菱UFJ信託銀行:2.70%
      中央労働金庫:2.10%

・35年固定 三井住友銀行:3.15%
      みずほ銀行:2.75%
      千葉銀行:2.94%
      中央三井信託銀行:2.70%
      中央労働金庫:3.35%

※自己資金比率により選択できない固定期間もございます。
※中央労働金庫は会員(組合員)に別途優遇がございます。

今月の住宅ローン適用金利は、三菱UFJ信託銀行を除き、まったく変動がございません。3月の東日本大震災以降、金利市場も先行きが不透明なことから迷走しておりましたが、現在は震災前の水準で落ち着いております。

GW中日となった今日の金融市場は、アメリカFRBの低金利政策が持続する見通しということから、低金利状態が継続されております。当面では、震災後の財政に対する動きも少ないため、現在の状態がしばらく続くと思われます。

今後、震災被害からの復興に必要な資金をどのようにねん出するのか、国債なのか、税金なのか、まだまだ雲をつかむような状態から、もし、仮に、国債(復興債)となると、なにかしらの影響があるかもしれません。

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