2011年03月23日

新浦安駅周辺被災状況

東日本大震災の影響による液状化現象の被害状況を見るため、一番被害が深刻と言われるJR京葉線新浦安駅南側エリアを歩いてみました。

震災発生から10日以上経過したためか、または、被害状況を映し出した映像ばかり見ていたせいか、一部ではかなり深刻な状況を想像していたが、街全体では復旧しているようにも感じられました。

新浦安駅前広場のエレベーター

新浦安駅前広場のエレベーター

まず、新浦安駅の南側を降りると、数多くの画像で取り上げられた「駅前広場のエレベーター」が地盤から浮いているのが目に飛び込んでくる。スロープや駅前交番なども見ると、液状化して南口ロータリーの一体が地盤沈下したのがわかります。

新浦安駅南口のスロープ

新浦安駅南口の交番

街の中を歩くと、液状化で地表に噴き上がった砂塵のあとがあり、道路の陥没や段差がいたるところにあります。

新浦安の道路陥没

新浦安の道路陥没

新浦安の道路陥没

特に一番驚いたのが、電柱の陥没。地上から離れた高さにある電線が、頭上近くまで下がっており、被害の激しさを感じました。

新浦安の電柱陥没

新浦安の電柱陥没

新浦安の電柱陥没

なお、すでに災害復旧用の(臨時)電柱がすでに敷設されており、原発も含め、現場の方々は頑張っているんだなと実感しました。

新浦安の建物被害

新浦安の建物被害

今回見て回って、震災の被害にあったのは、道路をはじめとした生活インフラがほとんどであり、築年数を問わず、建物の被害は、ほとんど見受けられませんでした。耐震性能の向上の効果だと思われます。

しっかり基礎工事されている建物と道路(地盤)の境になる外構部分の被害は、かなりあります。ほとんどのブロック塀などは傾き、車庫やアプローチの被害は大きく、液状化による噴砂で排出された土砂が入り込んでいます。

今回、震災による液状化現象の被害で、埋立地の湾岸エリアの不動産市場は厳しくなるものと懸念されました。実際、被害の印象が強い間は影響を受けるのは必至でしょう。

被害に遭われた方の心証を害してしまうかもしれませんが、一時的に厳しい状況ではあるものの、現場を見たかぎり、これなら立ち直れるのではないか、この被害と迅速な復旧なら、そう極端に悲観することはないのでは、と思われ、また、活気と隆盛を得られるのではと感じたのが正直な印象です。

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2011年03月20日

東日本大震災被害・千葉

東北地方太平洋沖地震につきまして、被災されたみなさまに、心よりお見舞い申し上げます。被災地の皆様の1日も早い復旧並びに復興を心よりお祈り申し上げます。

地震発生から1週間が経過いたしました。あまりの被害の大きさ、悲劇の多さ、ただただ呆然とするばかりです。この千葉県でも、津波被害を受けた旭市をはじめ、多くの被害が出ております。この震災の教訓を今後の住まい探しに活かせるよう、雑記ながら、周辺の状況をまとめておきます。

自宅や会社があるのは、千葉県北西部の台地。生まれてから一番大きい揺れでしたが、家財に被害(テレビと電子レンジ破損)はあったものの、建物損壊は、自宅も会社もなし。実家は30年超も経つ建売で、次の地震では危ないと思われるほど、柱に亀裂はあったものの、今回の地震では損傷がありませんでした。

千葉県の揺れやすさマップで危険度F(一番低い)になっているだけのこともあり、建物被害は、一部、瓦の損傷があったものの、ほとんど目に見えた被害もなく、また、道路やライフラインなどの被害もなく、TVなどの報道と給油渋滞・計画停電がなければ、平常時に戻った感があります。

ただし、クルマ依存度が高い地域ですので、給油難は生活に影響が出ているかもしれません。また、最近のロードサイド的なプレハブ店舗では、壁や天井の破損は多くあります。(イオンモールや大型電気店、ドラッグストアなど)

震災地と同レベルの被害があった旭市までではありませんが、千葉県北西部で被害が大きかったのが、浦安市をはじめとした東京湾岸エリアです。従来から言われていた埋立地の液状化現象のすごさをまざまざと顕在化させられました。

阪神大震災以降、建物の耐震性などは高まっていたため、建物の被害は少なかったように見えましたが、一週間経った今も、道路やライフラインの被害がかなり大きく、衝撃を受けました。浦安エリアの震災被害レポート(東洋経済)

同じ埋立地でも、少し内陸寄りでは、噴出した砂の跡や道路の陥没、ひび割れなどはございますが、日常的には復旧してきていると感じました。千葉県の場合、総武線(国道14号線)を境に、起伏がある内陸と平坦な埋立地という区分けが一般的ですが、内陸部の被害は、あまりなかったように思われます。※浦安市も東西線エリアの被害は軽微。

今回は、茨城県沖から三陸沖にかけてが震源地になりましたが、これが、もし、房総沖や駿河湾沖などの近いところが震源地になったら、被害はもっと大きかったかもしれません。利便性の高いエリアで、地価も高く推移しておりましたが、今後の不動産取引に、今回の被害は、かなりの影響を与えそうです。

利便性の高さと災害危険度の低さを兼ね備えた総武線の北側内陸部と常磐線沿線、災害の危険度は低いものの利便性が劣る内陸部(北総線を軸とした周辺)、災害の危険度は付きまとうものの利便性が高い京葉線沿線。このような区分けの中、地価動向(購入者層の意識)がどのように動くのか、現時点では見えてきません。

最後に、震災被害の対応で大変な尽力を頂いている自衛隊、消防隊、ボランティアの方々をはじめ、たくさんの方々に、感謝の意を表します。そして、日本中で、みんなのために動く方々をみて、震災という大変なことですが、この国の未来に希望が持てました。

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2011年03月19日

千葉県の公示地価2011

国土交通省は、千葉県内の公示地価を発表しました。


「3年連続で全用途下落。浦安、市川など40地点上昇」

 千葉県は17日、土地取引価格の指標となる今年1月1日時点の県内公示地価を発表した。平均変動率は3年連続で全用途で下落し、マイナス1.9%だった。古い住宅地の多い酒々井町などで下落幅が大きかった。

 一方、前年からの継続調査地点1269地点(林地を除く)のうち、東京に近い浦安市や市川市などの40地点は上昇し、下落幅は前年比2.6ポイント縮小した。

 住宅地の平均変動率は下落幅2.7ポイント縮小のマイナス1.8%。市区町村別では、東京に隣接して人気が高く、近年の地価の落ち込みで値ごろ感の出た浦安市が1.1%上昇した以外は全てで下落。

 昨年最も下落していた市川市は10.1ポイント縮小のマイナス0.3%。東京湾アクアラインの通行料値下げ効果で、君津市や木更津市も下落幅が縮小した。

 都内から遠く、昔からある住宅地などで住民の高齢化が進んでいる酒々井町はマイナス3.0%で下落幅が最大。佐倉市はマイナス2.9%だった。

 引用元:千葉日報2011年03月18日


リーマンショック以降、景気低迷により地価も下落傾向でした。昨年は、住宅ローン減税や融資金利の優遇措置などの効果により、都心部に近いエリアでは回復傾向に転じました。

が、東日本大震災とそれに伴う計画停電、燃料不足などで、景気が下振れすること、住宅市場では、住宅購入の意欲低下により、今後の地価動向は厳しい局面を迎えることになると思われます。

特に、せっかく、今回の調査でプラスに転じた浦安市をはじめとした東京湾沿岸エリアでは、液状化現象が発生し、道路やインフラに大きなダメージが生じました。

戸建て・マンション問わず、電気や水道の使用が不能にもなり、知人の地元不動産業者は地価下落を懸念しております。※購入者が現れるかどうかさえ懸念。

逆に、災害に強かった千葉県北西部の内陸側の需要は増えるかもしれません。なお、内陸部は、地形に起伏があり、利便性などに劣るなどのマイナス面もあります。

※ 千葉県北西部エリアの公示地価目次

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2011年03月18日

印西市の公示地価2011

国土交通省より2011年の公示地価(1/1時点)が発表されました。

≪国土交通省が発表した公示地価の概括≫

 平成20年秋のリーマン・ショック以降、地価の下落が継続する中で、初めて東京圏、大阪圏、名古屋圏及び地方圏そろって下落率が縮小し、経済状況の不透明感は残るものの、下落基調からの転換の動きが見られた。この動きは、地方圏よりも大都市圏で、また、商業地よりも住宅地において顕著であるが、商業地においても地価の下落率が縮小し、住宅地の下落率と大差のない状況に近づいている。

【住宅地】
 住宅ローン減税・低金利・贈与税非課税枠拡大等の政策効果や住宅の値頃感の醸成により、住宅地への需要が高まり、住宅地の地価は下落基調からの転換の動きが見られた。

 大都市圏においては、マンション販売の回復傾向が顕著であり、特に都心部では、マンションの素地取得が活発になっている地域も見られ、開発余力の高い地域では地価上昇につながっている。また、人気の高い住宅地を中心に、値頃感の醸成された地域において、戸建住宅等についての根強い需要から、面的に上昇や横ばい地点が現れたエリアも見られる。

 地方圏においても、選好性の高い住宅地等における需要の顕在化や、医療や福祉などを重視したまちづくり、交通インフラや基盤整備の効果等により、地価下落に歯止めがかかった地域も散見されるものの、人口減少等の構造的な要因により、波及の程度は弱い。

平成23年3月:国土交通省土地・水資源局

≪印西市の公示地価≫

・印西市笠神字笠神前795番1外:13,000(13,200)▼1.52%
・印西市高花5丁目17番6:64,000(65,000)▼1.54%
・印西市若萩3丁目15番4:71,200(71,500)▼0.42%
・印西市小林字宿1606番14外:40,200(42,200)▼4.74%
・印西市小林大門下1丁目13番7:42,600(44,700)▼4.70%
・印西市小林北3丁目7番2:45,200(47,300)▼4.44%
・印西市西の原4丁目1番:97,000(新)
・印西市船尾字本郷1309番:14,800(15,000)▼1.33%
・印西市草深字亀ノ甲585番6外:2,000(2,100)▼4.76%
・印西市造谷字東門原534番7外:18,000(18,300)▼1.64%
・印西市大森字西埜原3422番2:44,000(45,000)▼2.22%
・印西市大森字東埜原3602番93:46,500(47,500)▼2.11%
・印西市滝野2丁目15番14:62,100(62,200)▼0.16%
・印西市中央北2丁目1番2:190,000(192,000)▼1.04%
・印西市平賀学園台2丁目15番9:34,700(35,900)▼3.34%
・印西市平賀字古井戸後876番:11,400(11,600)▼1.72%
・印西市木下字樽場1521番162:53,500(54,700)▼2.19%
・印西市木下字池田725番44:59,000(60,500)▼2.48%
・印西市木下東2丁目10番15:36,700(38,300)▼4.18%
・印西市木刈3丁目6番3:78,000(78,500)▼0.64%
・印西市木刈5丁目17番12:77,000(77,500)▼0.65%

※単位:円/1平米、()内は2010年

※印西市は、成田スカイアクセス開通の影響により、北総線沿線の下落幅は小さい。

 地価公示は、地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日の都市計画区域等における標準地を選定して「正常な価格」を判定し公示するものです。地価公示の目的は、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格の算定等の規準とされ、適正な地価の形成に寄与することにあります。(国土交通省)

 今回の公示地価は、今年の元日現在を基準としており、都心に近いエリアでは、昨年来の住宅需要によって底を打った数値が出ているが、今月の震災による影響で、景気低迷、購入意欲の減少などにより、これからの地価動向は弱含みかと思われます。

 特に、今年の公示地価で上昇に転じた浦安市や市川市の湾岸部では、震災による被害を目の当たりにしたインパクトは大きく、災害時の弱さが露呈したことにより、特に地価動向へ影響を与えそうです。

 逆に、災害に強かった台地部(内陸)は、震災の印象が強い間は、湾岸部からの需要が流れてくる可能性もあります。ただし、社会動静を覆すほどの期待は薄いかもしれません。まずは、震災からの復興、平常に戻ってからです。

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流山市の公示地価2011

国土交通省より2011年の公示地価(1/1時点)が発表されました。

≪国土交通省が発表した公示地価の概括≫

 平成20年秋のリーマン・ショック以降、地価の下落が継続する中で、初めて東京圏、大阪圏、名古屋圏及び地方圏そろって下落率が縮小し、経済状況の不透明感は残るものの、下落基調からの転換の動きが見られた。この動きは、地方圏よりも大都市圏で、また、商業地よりも住宅地において顕著であるが、商業地においても地価の下落率が縮小し、住宅地の下落率と大差のない状況に近づいている。

【住宅地】
 住宅ローン減税・低金利・贈与税非課税枠拡大等の政策効果や住宅の値頃感の醸成により、住宅地への需要が高まり、住宅地の地価は下落基調からの転換の動きが見られた。

 大都市圏においては、マンション販売の回復傾向が顕著であり、特に都心部では、マンションの素地取得が活発になっている地域も見られ、開発余力の高い地域では地価上昇につながっている。また、人気の高い住宅地を中心に、値頃感の醸成された地域において、戸建住宅等についての根強い需要から、面的に上昇や横ばい地点が現れたエリアも見られる。

 地方圏においても、選好性の高い住宅地等における需要の顕在化や、医療や福祉などを重視したまちづくり、交通インフラや基盤整備の効果等により、地価下落に歯止めがかかった地域も散見されるものの、人口減少等の構造的な要因により、波及の程度は弱い。

平成23年3月:国土交通省土地・水資源局

≪流山市の公示地価≫

・流山市加4丁目1番11外:118,000(122,000)▼3.28%
・流山市宮園3丁目3番25:119,000(121,000)▼1.65%
・流山市向小金1丁目237番24:132,000(135,000)▼2.22%
・流山市江戸川台西2丁目144番:150,000(155,000)▼3.23%
・流山市江戸川台西2丁目96番:133,000(137,000)▼2.92%
・流山市江戸川台東1丁目206番:137,000(140,000)▼2.14%
・流山市江戸川台東2丁目10番:188,000(194,000)▼3.09%
・流山市江戸川台東4丁目320番:129,000(132,000)▼2.27%
・流山市若葉台58番310:115,000(119,000)▼3.36%
・流山市松ケ丘2丁目330番20:146,000(149,000)▼2.01%
・流山市松ケ丘5丁目711番39:122,000(126,000)▼3.17%
・流山市上貝塚字稲荷内57番2:54,000(55,500)▼2.70%
・流山市西初石3丁目98番17:170,000(176,000)▼3.41%
・流山市西初石4丁目369番29:131,000(133,000)▼1.50%
・流山市西深井字八ノ割640番4:85,000(88,000)▼3.41%
・流山市西平井字羽中1154番2外:117,000(119,000)▼1.68%
・流山市西平井字谷新田476番4:130,000(132,000)▼1.52%
・流山市東初石2丁目160番2:121,000(123,000)▼1.63%
・流山市東初石2丁目77番1:55,800(57,500)▼2.96%
・流山市東深井字大橋663番80:82,200(85,000)▼3.29%
・流山市東深井字長沢1113番80:113,000(116,000)▼2.59%
・流山市南流山2丁目16番5:205,000(207,000)▼0.97%
・流山市南流山6丁目27番9外:191,000(195,000)▼2.05%
・流山市南流山8丁目8番7:163,000(167,000)▼2.40%
・流山市美田69番283:101,000(102,000)▼0.98%
・流山市鰭ケ崎字宮後1338番2外:128,000(131,000)▼2.29%
・流山市富士見台1丁目10番31:114,000(116,000)▼1.72%
・流山市平和台2丁目5番16:142,000(145,000)▼2.07%
・流山市平和台4丁目36番10外:128,000(131,000)▼2.29%
・流山市平和台5丁目37番5:143,000(146,000)▼2.05%
・流山市野々下5丁目1070番8:120,000(123,000)▼2.44%
・流山市流山2丁目297番2外:140,000(143,000)▼2.10%


※単位:円/1平米、()内は2010年

※流山市は、全面的に下落したが、TX沿線の下落幅は小さい。

 地価公示は、地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日の都市計画区域等における標準地を選定して「正常な価格」を判定し公示するものです。地価公示の目的は、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格の算定等の規準とされ、適正な地価の形成に寄与することにあります。(国土交通省)

 今回の公示地価は、今年の元日現在を基準としており、都心に近いエリアでは、昨年来の住宅需要によって底を打った数値が出ているが、今月の震災による影響で、景気低迷、購入意欲の減少などにより、これからの地価動向は弱含みかと思われます。

 特に、今年の公示地価で上昇に転じた浦安市や市川市の湾岸部では、震災による被害を目の当たりにしたインパクトは大きく、災害時の弱さが露呈したことにより、特に地価動向へ影響を与えそうです。

 逆に、災害に強かった台地部(内陸)は、震災の印象が強い間は、湾岸部からの需要が流れてくる可能性もあります。ただし、社会動静を覆すほどの期待は薄いかもしれません。まずは、震災からの復興、平常に戻ってからです。

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白井市の公示地価2011

国土交通省より2011年の公示地価(1/1時点)が発表されました。

≪国土交通省が発表した公示地価の概括≫

 平成20年秋のリーマン・ショック以降、地価の下落が継続する中で、初めて東京圏、大阪圏、名古屋圏及び地方圏そろって下落率が縮小し、経済状況の不透明感は残るものの、下落基調からの転換の動きが見られた。この動きは、地方圏よりも大都市圏で、また、商業地よりも住宅地において顕著であるが、商業地においても地価の下落率が縮小し、住宅地の下落率と大差のない状況に近づいている。

【住宅地】
 住宅ローン減税・低金利・贈与税非課税枠拡大等の政策効果や住宅の値頃感の醸成により、住宅地への需要が高まり、住宅地の地価は下落基調からの転換の動きが見られた。

 大都市圏においては、マンション販売の回復傾向が顕著であり、特に都心部では、マンションの素地取得が活発になっている地域も見られ、開発余力の高い地域では地価上昇につながっている。また、人気の高い住宅地を中心に、値頃感の醸成された地域において、戸建住宅等についての根強い需要から、面的に上昇や横ばい地点が現れたエリアも見られる。

 地方圏においても、選好性の高い住宅地等における需要の顕在化や、医療や福祉などを重視したまちづくり、交通インフラや基盤整備の効果等により、地価下落に歯止めがかかった地域も散見されるものの、人口減少等の構造的な要因により、波及の程度は弱い。

平成23年3月:国土交通省土地・水資源局

≪白井市の公示地価≫

・白井市根字下郷谷6番:2,600(2,700)▼3.70%
・白井市清水口3−19−15:103,000(107,000)▼3.74%
・白井市西白井1丁目17番23:70,500(72,000)▼2.08%
・白井市大山口1−3−6:98,500(99,000)▼0.51%
・白井市大松1−26−6:90,000(90,500)▼0.55%
・白井市池の上1−18−5:104,000(106,000)▼1.89%
・白井市中字越戸149番14外:34,100(35,000)▼2.57%
・白井市南山2−5−10:90,000(91,000)▼1.10%
・白井市冨士字栄105番61:66,000(68,000)▼2.94%
・白井市冨士字西159番81外:67,500(69,500)▼2.88%
・白井市復字初崎1457番282:47,800(49,400)▼3.24%
・白井市平塚字木通内1066番18:17,200(17,500)▼1.71%
・白井市名内字新山334番2:33,100(34,000)▼2.65%

※単位:円/1平米、()内は2010年

※白井市は、成田スカイアクセス開通の影響により、北総線沿線の下落幅は小さい。

 地価公示は、地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日の都市計画区域等における標準地を選定して「正常な価格」を判定し公示するものです。地価公示の目的は、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格の算定等の規準とされ、適正な地価の形成に寄与することにあります。(国土交通省)

 今回の公示地価は、今年の元日現在を基準としており、都心に近いエリアでは、昨年来の住宅需要によって底を打った数値が出ているが、今月の震災による影響で、景気低迷、購入意欲の減少などにより、これからの地価動向は弱含みかと思われます。

 特に、今年の公示地価で上昇に転じた浦安市や市川市の湾岸部では、震災による被害を目の当たりにしたインパクトは大きく、災害時の弱さが露呈したことにより、特に地価動向へ影響を与えそうです。

 逆に、災害に強かった台地部(内陸)は、震災の印象が強い間は、湾岸部からの需要が流れてくる可能性もあります。ただし、社会動静を覆すほどの期待は薄いかもしれません。まずは、震災からの復興、平常に戻ってからです。

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柏市の公示地価2011

国土交通省より2011年の公示地価(1/1時点)が発表されました。

≪国土交通省が発表した公示地価の概括≫

 平成20年秋のリーマン・ショック以降、地価の下落が継続する中で、初めて東京圏、大阪圏、名古屋圏及び地方圏そろって下落率が縮小し、経済状況の不透明感は残るものの、下落基調からの転換の動きが見られた。この動きは、地方圏よりも大都市圏で、また、商業地よりも住宅地において顕著であるが、商業地においても地価の下落率が縮小し、住宅地の下落率と大差のない状況に近づいている。

【住宅地】
 住宅ローン減税・低金利・贈与税非課税枠拡大等の政策効果や住宅の値頃感の醸成により、住宅地への需要が高まり、住宅地の地価は下落基調からの転換の動きが見られた。

 大都市圏においては、マンション販売の回復傾向が顕著であり、特に都心部では、マンションの素地取得が活発になっている地域も見られ、開発余力の高い地域では地価上昇につながっている。また、人気の高い住宅地を中心に、値頃感の醸成された地域において、戸建住宅等についての根強い需要から、面的に上昇や横ばい地点が現れたエリアも見られる。

 地方圏においても、選好性の高い住宅地等における需要の顕在化や、医療や福祉などを重視したまちづくり、交通インフラや基盤整備の効果等により、地価下落に歯止めがかかった地域も散見されるものの、人口減少等の構造的な要因により、波及の程度は弱い。

平成23年3月:国土交通省土地・水資源局

≪柏市の公示地価≫

・柏市あかね町21−5:148,000(152,000)▼2.63%
・柏市あけぼの2−5−23:140,000(143,000)▼2.10%
・柏市しいの木台5丁目34番32:94,100(95,500)▼1.47%
・柏市つくしが丘3−21−4:140,000(143,000)▼2.10%
・柏市ひばりが丘13−19:143,000(145,000)▼1.38%
・柏市みどり台2−3−11:91,600(94,000)▼2.55%
・柏市旭町1−1−4:1,150,000(1,150,000)−0.00%
・柏市旭町2−2−3:308,000(320,000)▼3.75%
・柏市旭町6−1−47:125,000(126,000)▼0.79%
・柏市永楽台2−4−11:135,000(138,000)▼2.17%
・柏市加賀1−23−5:132,000(135,000)▼2.22%
・柏市加賀3−19−3:133,000(135,000)▼1.48%
・柏市花野井字北花崎758番18:99,300(101,000)▼1.68%
・柏市岩井字坂台181番2外:21,900(22,500)▼2.67%
・柏市逆井4−37−5:91,100(93,300)▼2.36%
・柏市高田字三勢1113番12外:64,700(67,500)▼4.15%
・柏市高田字西中上224番96:98,300(101,000)▼2.67%
・柏市高南台2丁目10番14:87,800(88,400)▼0.68%
・柏市高柳字丸山下1762番10:65,700(67,500)▼2.67%
・柏市高柳字南1104番16:67,500(68,500)▼1.46%
・柏市今谷上町字並木通36番9:146,000(148,000)▼1.35%
・柏市桜台12−11:140,000(142,000)▼1.41%
・柏市篠籠田字八幡1393番15:102,000(105,000)▼2.86%
・柏市若白毛字西新山1083番4外:34,900(36,000)▼3.06%
・柏市若葉町3−30:162,000(166,000)▼2.41%
・柏市酒井根1−10−10:94,800(97,100)▼2.37%
・柏市酒井根3−15−2:96,600(101,000)▼4.36%
・柏市十余二字梅林216番19:94,600(96,800)▼2.27%
・柏市宿連寺字天王前394番21:100,000(103,000)▼2.91%
・柏市松ケ崎字香取1170番144:103,000(106,000)▼2.83%
・柏市松葉町3丁目21番5:129,000(133,000)▼3.01%
・柏市松葉町6丁目39番8:129,000(130,000)▼0.77%
・柏市常盤台13−25:117,000(121,000)▼3.31%
・柏市新逆井1−18−10:76,100(78,000)▼2.44%
・柏市新十余二2番1外:76,000(新)
・柏市新柏2丁目14番5:142,000(144,000)▼1.39%
・柏市新富町2−14−71:122,000(125,000)▼2.40%
・柏市西原1−32−7:118,000(120,000)▼1.67%
・柏市西原6−15−21:106,000(108,000)▼1.85%
・柏市西山2−16−12:96,000(101,000)▼4.95%
・柏市西町6−6:120,000(123,000)▼2.44%
・柏市西柏台1−4−8:101,000(103,000)▼1.94%
・柏市青田新田飛地字元割220番1:59,300(59,300)−0.00%
・柏市千代田2−3−23:207,000(211,000)▼1.90%
・柏市千代田3−14−4:174,000(178,000)▼2.25%
・柏市泉町9−19:231,000(231,000)−0.00%
・柏市増尾8−3−5:95,900(98,000)▼2.14%
・柏市増尾台2−23−9:115,000(118,000)▼2.54%
・柏市大井字堂堀原1891番8:59,900(61,100)▼1.96%
・柏市大室字張間内1874番201:100,000(104,000)▼3.85%
・柏市大室字南田1340番8外:103,000(107,000)▼3.74%
・柏市大津ケ丘1丁目3番26:73,100(74,500)▼1.88%
・柏市大津ケ丘3丁目35番3:70,900(72,000)▼1.53%
・柏市大津ケ丘4丁目3番5:70,700(72,000)▼1.81%
・柏市大島田字上ノ台624番9外:55,300(56,700)▼2.47%
・柏市大島田字辻堀34番29:58,600(59,800)▼2.01%
・柏市中央町2−6:645,000(662,000)▼2.57%
・柏市中原1−2−24:100,000(103,000)▼2.91%
・柏市中新宿1−18−2:105,000(107,000)▼1.87%
・柏市塚崎2丁目5番21:69,700(70,800)▼1.55%
・柏市塚崎字谷津890番7:58,700(59,800)▼1.84%
・柏市東2−1−20:131,000(133,000)▼1.50%
・柏市東上町6−13:185,000(187,000)▼1.07%
・柏市東中新宿3−18−4:108,000(111,000)▼2.70%
・柏市東柏2−3−7:102,000(105,000)▼2.86%
・柏市藤ケ谷新田字宮後118番9:25,600(25,800)▼0.78%
・柏市藤心1丁目540番外:38,500(39,900)▼3.51%
・柏市藤心5−5−3:95,100(97,600)▼2.56%
・柏市藤心字葉貫台932番44:77,500(79,900)▼3.00%
・柏市南逆井2−9−5:94,000(96,300)▼2.39%
・柏市南増尾6−11−9:80,900(83,800)▼3.46%
・柏市南柏1−6−5:256,000(266,000)▼3.76%
・柏市南柏2−12−7:152,000(158,000)▼3.80%
・柏市南柏2−3−17:172,000(175,000)▼1.71%
・柏市柏1−4−27:1,490,000(1,490,000)−0.00%
・柏市柏2−6−7:483,000(497,000)▼2.82%
・柏市柏2−8−20:690,000(712,000)▼3.09%
・柏市柏3−4−25:362,000(376,000)▼3.72%
・柏市柏の葉1丁目6番14:194,000(197,000)▼1.52%
・柏市柏の葉3丁目3番12:178,000(182,000)▼2.20%
・柏市柏字羽黒谷1299番13:103,000(106,000)▼2.83%
・柏市柏字中大町554番5:131,000(133,000)▼1.50%
・柏市柏字東谷台695番35外:141,000(146,000)▼3.42%
・柏市八幡町3−38:110,000(113,000)▼2.65%
・柏市布施新町3−28−12:75,900(78,000)▼2.69%
・柏市豊四季字鞍掛141番18:114,000(116,000)▼1.72%
・柏市豊四季字新宿945番16:70,000(72,100)▼2.91%
・柏市豊住5−7−17:130,000(132,000)▼1.52%
・柏市豊上町2番27:103,000(105,000)▼1.90%
・柏市北柏2丁目7番3:147,000(151,000)▼2.65%
・柏市北柏3丁目1番8:162,000(166,000)▼2.41%
・柏市名戸ケ谷字東小橋764番1外:46,000(47,200)▼2.54%
・柏市明原1−3−14:197,000(201,000)▼1.99%
・柏市明原3−19−5:191,000(195,000)▼2.05%
・柏市緑ケ丘7−13:163,000(新)
・柏市緑台12番3:65,700(66,700)▼1.50%

※単位:円/1平米、()内は2010年

※柏市は、中心地周辺で横ばい地点も見え、底に近いことを示している。

 地価公示は、地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日の都市計画区域等における標準地を選定して「正常な価格」を判定し公示するものです。地価公示の目的は、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格の算定等の規準とされ、適正な地価の形成に寄与することにあります。(国土交通省)

 今回の公示地価は、今年の元日現在を基準としており、都心に近いエリアでは、昨年来の住宅需要によって底を打った数値が出ているが、今月の震災による影響で、景気低迷、購入意欲の減少などにより、これからの地価動向は弱含みかと思われます。

 特に、今年の公示地価で上昇に転じた浦安市や市川市の湾岸部では、震災による被害を目の当たりにしたインパクトは大きく、災害時の弱さが露呈したことにより、特に地価動向へ影響を与えそうです。

 逆に、災害に強かった台地部(内陸)は、震災の印象が強い間は、湾岸部からの需要が流れてくる可能性もあります。ただし、社会動静を覆すほどの期待は薄いかもしれません。まずは、震災からの復興、平常に戻ってからです。

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posted by preseek_shibata at 19:59| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

船橋市の公示地価2011

国土交通省より2011年の公示地価(1/1時点)が発表されました。

≪国土交通省が発表した公示地価の概括≫

 平成20年秋のリーマン・ショック以降、地価の下落が継続する中で、初めて東京圏、大阪圏、名古屋圏及び地方圏そろって下落率が縮小し、経済状況の不透明感は残るものの、下落基調からの転換の動きが見られた。この動きは、地方圏よりも大都市圏で、また、商業地よりも住宅地において顕著であるが、商業地においても地価の下落率が縮小し、住宅地の下落率と大差のない状況に近づいている。

【住宅地】
 住宅ローン減税・低金利・贈与税非課税枠拡大等の政策効果や住宅の値頃感の醸成により、住宅地への需要が高まり、住宅地の地価は下落基調からの転換の動きが見られた。

 大都市圏においては、マンション販売の回復傾向が顕著であり、特に都心部では、マンションの素地取得が活発になっている地域も見られ、開発余力の高い地域では地価上昇につながっている。また、人気の高い住宅地を中心に、値頃感の醸成された地域において、戸建住宅等についての根強い需要から、面的に上昇や横ばい地点が現れたエリアも見られる。

 地方圏においても、選好性の高い住宅地等における需要の顕在化や、医療や福祉などを重視したまちづくり、交通インフラや基盤整備の効果等により、地価下落に歯止めがかかった地域も散見されるものの、人口減少等の構造的な要因により、波及の程度は弱い。

平成23年3月:国土交通省土地・水資源局

≪船橋市の公示地価≫

・船橋市旭町2−14−15:101,000(103,000)▼1.94%
・船橋市印内2−5−6:211,000(214,000)▼1.40%
・船橋市印内町599番3外:450,000(452,000)▼0.44%
・船橋市栄町2−7−5:104,000(106,000)▼1.89%
・船橋市夏見3−9−24:174,000(175,000)▼0.57%
・船橋市夏見4−2−15:178,000(180,000)▼1.11%
・船橋市夏見6−19−3:137,000(138,000)▼0.72%
・船橋市夏見台2−8−26:175,000(175,000)−0.00%
・船橋市夏見台3−23−31:133,000(135,000)▼1.48%
・船橋市海神3−23−35:205,000(206,000)▼0.49%
・船橋市海神4−15−10:178,000(178,000)▼0.00%
・船橋市葛飾町2丁目413番外:252,000(253,000)▼0.40%
・船橋市丸山3−27−15:97,500(101,000)▼3.47%
・船橋市丸山5−33−11:110,000(112,000)▼1.79%
・船橋市宮本5−1−10:229,000(232,000)▼1.29%
・船橋市宮本6−21−15:188,000(188,000)−0.00%
・船橋市宮本8−9−6:183,000(184,000)▼0.54%
・船橋市金杉5−27−10:76,300(81,000)▼5.80%
・船橋市金杉7−33−3:83,700(85,800)▼2.45%
・船橋市古作4−7−5:151,000(153,000)▼1.31%
・船橋市行田1−1−2:61,500(62,100)▼0.97%
・船橋市高根台6−8−6:135,000(137,000)▼1.46%
・船橋市高根町1194番:41,500(42,700)▼2.81%
・船橋市高野台3−17−13:61,000(65,000)▼6.15%
・船橋市咲が丘1−17−20:80,000(81,500)▼1.84%
・船橋市咲が丘4−17−13:83,000(85,000)▼2.35%
・船橋市三山1−18−12:107,000(109,000)▼1.83%
・船橋市三山4−13−14:96,000(98,000)▼2.04%
・船橋市三山6−15−9:89,800(91,300)▼1.64%
・船橋市三山8−2−1:140,000(141,000)▼0.71%
・船橋市三山9−32−4:107,000(109,000)▼1.83%
・船橋市山手2−13−37:124,000(126,000)▼1.59%
・船橋市山野町134番1:234,000(235,000)▼0.43%
・船橋市市場2−1−30:230,000(232,000)▼0.86%
・船橋市市場5−8−20:182,000(183,000)▼0.55%
・船橋市七林町113番76外:114,000(116,000)▼1.72%
・船橋市芝山3−9−12:142,000(144,000)▼1.39%
・船橋市習志野4−15−6:78,000(79,500)▼1.89%
・船橋市習志野台2−66−11:168,000(170,000)▼1.18%
・船橋市習志野台4−28−15:156,000(160,000)▼2.50%
・船橋市習志野台5−24−22:127,000(129,000)▼1.55%
・船橋市習志野台6−22−14:128,000(130,000)▼1.54%
・船橋市習志野台8−47−14:87,000(89,000)▼2.25%
・船橋市駿河台1−28−34:135,000(137,000)▼1.46%
・船橋市小室町3237番:69,000(72,000)▼4.17%
・船橋市松が丘1−2−2:97,400(99,200)▼1.81%
・船橋市松が丘3−67−1:82,400(83,900)▼1.79%
・船橋市上山町2丁目308番4:96,300(98,000)▼1.73%
・船橋市上山町3丁目531番40:104,000(106,000)▼1.89%
・船橋市新高根5−23−23:112,000(114,000)▼1.75%
・船橋市新高根6−18−1:105,000(107,000)▼1.87%
・船橋市神保町40番8:28,800(29,200)▼1.37%
・船橋市西習志野1−31−10:144,000(146,000)▼1.37%
・船橋市西船1−12−6:165,000(167,000)▼1.20%
・船橋市西船2−6−14:166,000(168,000)▼1.19%
・船橋市西船4−17−9:305,000(307,000)▼0.65%
・船橋市西船5−19−16:231,000(233,000)▼0.86%
・船橋市前貝塚町1012番24:147,000(149,000)▼1.34%
・船橋市前貝塚町255番102:142,000(144,000)▼1.39%
・船橋市前貝塚町772番3:95,000(97,400)▼2.46%
・船橋市前原西1−19−9:171,000(172,000)▼0.58%
・船橋市前原西2−13−13:700,000(700,000)−0.00%
・船橋市前原西2−32−10:250,000(251,000)▼0.40%
・船橋市前原西2−41−3:227,000(228,000)▼0.44%
・船橋市前原東3−4−7:198,000(199,000)▼0.50%
・船橋市前原東5−27−4:153,000(155,000)▼1.29%
・船橋市大穴南1−12−24:88,000(91,000)▼3.30%
・船橋市大穴北3−21−20:69,800(72,000)▼3.06%
・船橋市潮見町20番3:60,000(61,000)▼1.64%
・船橋市坪井西1−5−15:103,000(105,000)▼1.90%
・船橋市田喜野井7−23−13:91,100(93,000)▼2.04%
・船橋市東船橋1−18−20:243,000(244,000)▼0.41%
・船橋市東船橋2−10−16:294,000(296,000)▼0.68%
・船橋市東船橋3−9−13:263,000(264,000)▼0.38%
・船橋市東中山1−4−6:192,000(193,000)▼0.52%
・船橋市東中山2−11−4:164,000(165,000)▼0.61%
・船橋市藤原1−12−20:123,000(125,000)▼1.60%
・船橋市藤原2−9−11:151,000(153,000)▼1.31%
・船橋市藤原4−4−25:67,500(68,500)▼1.46%
・船橋市藤原6−13−6:81,800(84,300)▼2.97%
・船橋市南本町1−16:236,000(238,000)▼0.84%
・船橋市南本町24−5:139,000(140,000)▼0.71%
・船橋市二宮1−14−6:118,000(121,000)▼2.48%
・船橋市二和西1−4−12:67,500(71,000)▼4.93%
・船橋市二和東5−10−4:96,500(99,000)▼2.53%
・船橋市二和東6−6−5:104,000(106,000)▼1.89%
・船橋市日の出2−17−1:60,000(60,000)▼0.00%
・船橋市馬込町1031番25:103,000(105,000)▼1.90%
・船橋市八木が谷3−11−20:68,800(71,000)▼3.10%
・船橋市飯山満町2丁目419番15:105,000(107,000)▼1.87%
・船橋市飯山満町3丁目1374番32:99,500(101,000)▼1.49%
・船橋市飯山満町3丁目1709番72:113,000(114,000)▼0.88%
・船橋市北本町2−67−10:130,000(132,000)▼1.52%
・船橋市本郷町456番1:235,000(237,000)▼0.84%
・船橋市本郷町705番10:219,000(220,000)▼0.45%
・船橋市本中山1−7−10:203,000(206,000)▼1.46%
・船橋市本中山3−7−19:219,000(221,000)▼0.90%
・船橋市本中山6−6−15:235,000(237,000)▼0.84%
・船橋市本町1−10−11:448,000(450,000)▼0.44%
・船橋市本町4−28−16:238,000(240,000)▼0.83%
・船橋市本町4−3−21:1,100,000(1,130,000)▼2.65%
・船橋市本町5−11−3:276,000(277,000)▼0.36%
・船橋市本町5−3−3:628,000(631,000)▼0.48%
・船橋市本町6−3−9:426,000(429,000)▼0.70%
・船橋市本町6−8−13:236,000(237,000)▼0.42%
・船橋市本町7−12−14:295,000(297,000)▼0.67%
・船橋市本町7−15−3:273,000(275,000)▼0.73%
・船橋市湊町1−1−15:297,000(298,000)▼0.34%
・船橋市湊町3−17−9:160,000(新)
・船橋市薬円台2−11−1:121,000(123,000)▼1.63%
・船橋市薬円台5−14−19:159,000(160,000)▼0.62%

※単位:円/1平米、()内は2010年

※船橋市は、総武線沿線の利便性が高い都市部の下落幅は小さい。

 地価公示は、地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日の都市計画区域等における標準地を選定して「正常な価格」を判定し公示するものです。地価公示の目的は、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格の算定等の規準とされ、適正な地価の形成に寄与することにあります。(国土交通省)

 今回の公示地価は、今年の元日現在を基準としており、都心に近いエリアでは、昨年来の住宅需要によって底を打った数値が出ているが、今月の震災による影響で、景気低迷、購入意欲の減少などにより、これからの地価動向は弱含みかと思われます。

 特に、今年の公示地価で上昇に転じた浦安市や市川市の湾岸部では、震災による被害を目の当たりにしたインパクトは大きく、災害時の弱さが露呈したことにより、特に地価動向へ影響を与えそうです。

 逆に、災害に強かった台地部(内陸)は、震災の印象が強い間は、湾岸部からの需要が流れてくる可能性もあります。ただし、社会動静を覆すほどの期待は薄いかもしれません。まずは、震災からの復興、平常に戻ってからです。

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松戸市の公示地価2011

国土交通省より2011年の公示地価(1/1時点)が発表されました。

≪国土交通省が発表した公示地価の概括≫

 平成20年秋のリーマン・ショック以降、地価の下落が継続する中で、初めて東京圏、大阪圏、名古屋圏及び地方圏そろって下落率が縮小し、経済状況の不透明感は残るものの、下落基調からの転換の動きが見られた。この動きは、地方圏よりも大都市圏で、また、商業地よりも住宅地において顕著であるが、商業地においても地価の下落率が縮小し、住宅地の下落率と大差のない状況に近づいている。

【住宅地】
 住宅ローン減税・低金利・贈与税非課税枠拡大等の政策効果や住宅の値頃感の醸成により、住宅地への需要が高まり、住宅地の地価は下落基調からの転換の動きが見られた。

 大都市圏においては、マンション販売の回復傾向が顕著であり、特に都心部では、マンションの素地取得が活発になっている地域も見られ、開発余力の高い地域では地価上昇につながっている。また、人気の高い住宅地を中心に、値頃感の醸成された地域において、戸建住宅等についての根強い需要から、面的に上昇や横ばい地点が現れたエリアも見られる。

 地方圏においても、選好性の高い住宅地等における需要の顕在化や、医療や福祉などを重視したまちづくり、交通インフラや基盤整備の効果等により、地価下落に歯止めがかかった地域も散見されるものの、人口減少等の構造的な要因により、波及の程度は弱い。

平成23年3月:国土交通省土地・水資源局

≪松戸市の公示地価≫

・松戸市栄町4丁目245番14:118,000(123,000)▼4.07%
・松戸市栄町7丁目544番3:130,000(135,000)▼3.70%
・松戸市横須賀1丁目21番3外:168,000(173,000)▼2.89%
・松戸市横須賀2丁目1番10外:178,000(184,000)▼3.26%
・松戸市下矢切字栄町69番4:155,000(160,000)▼3.13%
・松戸市下矢切字南台183番4:150,000(152,000)▼1.32%
・松戸市河原塚字宮ノ台351番32:115,000(119,000)▼3.36%
・松戸市河原塚字南山165番73外:106,000(109,000)▼2.75%
・松戸市岩瀬字住吉町23番3外:211,000(214,000)▼1.40%
・松戸市岩瀬字中ノ町630番23:166,000(170,000)▼2.35%
・松戸市金ケ作字北中302番28:107,000(110,000)▼2.73%
・松戸市串崎南町50番:109,000(112,000)▼2.68%
・松戸市古ケ崎2丁目3148番2外:107,000(111,000)▼3.60%
・松戸市古ケ崎4丁目3619番3:92,000(95,500)▼3.66%
・松戸市五香1丁目20番21:114,000(116,000)▼1.72%
・松戸市五香4丁目11番6:102,000(104,000)▼1.92%
・松戸市五香6丁目9番3:108,000(110,000)▼1.82%
・松戸市五香西2丁目30番23:111,000(113,000)▼1.77%
・松戸市五香南3丁目14番12:118,000(120,000)▼1.67%
・松戸市幸谷336番3:148,000(153,000)▼3.27%
・松戸市高塚新田字北谷台641番52:98,000(100,000)▼2.00%
・松戸市根木内字辻353番11:106,000(110,000)▼3.64%
・松戸市三矢小台3丁目16番11:155,000(159,000)▼2.52%
・松戸市秋山字天照大神373番144外:105,000(108,000)▼2.78%
・松戸市小金きよしケ丘1丁目12番15:163,000(166,000)▼1.81%
・松戸市小金きよしケ丘3丁目18番8:139,000(144,000)▼3.47%
・松戸市小金原4丁目23番6:116,000(122,000)▼4.92%
・松戸市小金原7丁目24番11:110,000(116,000)▼5.17%
・松戸市小金原9丁目13番22:107,000(113,000)▼5.31%
・松戸市小金字天王脇44番8:248,000(256,000)▼3.13%
・松戸市小金清志町2丁目56番7外:118,000(122,000)▼3.28%
・松戸市小山字町田121番2:135,000(139,000)▼2.88%
・松戸市松戸字3丁目1791番1外:206,000(214,000)▼3.74%
・松戸市松戸字亀井1168番4:469,000(484,000)▼3.10%
・松戸市松戸字神田1098番3外:200,000(203,000)▼1.48%
・松戸市松戸字中通1225番1外:733,000(755,000)▼2.91%
・松戸市松戸字米山2265番11:141,000(145,000)▼2.76%
・松戸市松戸新田字庚申前435番47:130,000(134,000)▼2.99%
・松戸市松戸新田字新堀307番2:60,000(62,000)▼3.23%
・松戸市松戸新田字東中町490番83:120,000(123,000)▼2.44%
・松戸市松飛台字御囲233番7:85,000(89,000)▼4.49%
・松戸市松飛台字御立場30番8:106,000(109,000)▼2.75%
・松戸市上本郷字3丁目4196番2:153,000(157,000)▼2.55%
・松戸市上本郷字前田2800番:142,000(145,000)▼2.07%
・松戸市上矢切字菰田1133番20:103,000(106,000)▼2.83%
・松戸市常盤平1丁目16番8:160,000(165,000)▼3.03%
・松戸市常盤平3丁目29番11:167,000(172,000)▼2.91%
・松戸市常盤平4丁目12番16:154,000(159,000)▼3.14%
・松戸市常盤平6丁目7番14:151,000(155,000)▼2.58%
・松戸市常盤平陣屋前2番8:166,000(170,000)▼2.35%
・松戸市常盤平双葉町8番9:140,000(144,000)▼2.78%
・松戸市新松戸1丁目367番3:403,000(415,000)▼2.89%
・松戸市新松戸3丁目173番3:227,000(230,000)▼1.30%
・松戸市新松戸3丁目18番2:330,000(338,000)▼2.37%
・松戸市新松戸6丁目24番外:201,000(207,000)▼2.90%
・松戸市新松戸7丁目253番:163,000(168,000)▼2.98%
・松戸市新松戸南3丁目172番3:156,000(161,000)▼3.11%
・松戸市西馬橋1丁目30番7:146,000(152,000)▼3.95%
・松戸市西馬橋3丁目21番22:127,000(132,000)▼3.79%
・松戸市西馬橋蔵元町12番:258,000(265,000)▼2.64%
・松戸市千駄堀字前新田1775番3:121,000(125,000)▼3.20%
・松戸市大谷口字外番場356番22:163,000(168,000)▼2.98%
・松戸市竹ケ花字西町310番15:159,000(163,000)▼2.45%
・松戸市中金杉4丁目121番:119,000(123,000)▼3.25%
・松戸市中和倉字一反割539番外:112,000(116,000)▼3.45%
・松戸市中和倉字荒井堤西153番5外:139,000(143,000)▼2.80%
・松戸市仲井町3丁目21番:178,000(184,000)▼3.26%
・松戸市東平賀字源内104番36:118,000(122,000)▼3.28%
・松戸市南花島2丁目25番3:157,000(161,000)▼2.48%
・松戸市南花島3丁目40番5:143,000(149,000)▼4.03%
・松戸市二ツ木字上ノ台1642番:167,000(172,000)▼2.91%
・松戸市二十世紀が丘丸山町24番:145,000(149,000)▼2.68%
・松戸市日暮1丁目15番17:257,000(264,000)▼2.65%
・松戸市日暮1丁目7番1:385,000(394,000)▼2.28%
・松戸市日暮4丁目12番2:149,000(153,000)▼2.61%
・松戸市馬橋字上ノ台3377番外:184,000(188,000)▼2.13%
・松戸市馬橋字中道北割1766番12:160,000(165,000)▼3.03%
・松戸市八ケ崎2丁目1番7:105,000(109,000)▼3.67%
・松戸市八ケ崎3丁目25番2:112,000(116,000)▼3.45%
・松戸市八ケ崎5丁目29番25外:114,000(118,000)▼3.39%
・松戸市八ケ崎7丁目11番24:125,000(129,000)▼3.10%
・松戸市八ケ崎緑町300番:109,000(113,000)▼3.54%
・松戸市樋野口字大道通912番5:163,000(167,000)▼2.40%
・松戸市北松戸2丁目15番3:176,000(179,000)▼1.68%
・松戸市牧の原2丁目113番:127,000(132,000)▼3.79%
・松戸市本町12番17:387,000(401,000)▼3.49%
・松戸市本町1番11:1,020,000(1,040,000)▼1.92%
・松戸市稔台7丁目12番3:147,000(151,000)▼2.65%
・松戸市六高台4丁目101番外:98,000(102,000)▼3.92%
・松戸市六実3丁目22番12:93,000(96,000)▼3.13%
・松戸市和名ケ谷字山宮地849番9:101,000(105,000)▼3.81%

※単位:円/1平米、()内は2010年

※松戸市は、全面的に下落した。

 地価公示は、地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日の都市計画区域等における標準地を選定して「正常な価格」を判定し公示するものです。地価公示の目的は、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格の算定等の規準とされ、適正な地価の形成に寄与することにあります。(国土交通省)

 今回の公示地価は、今年の元日現在を基準としており、都心に近いエリアでは、昨年来の住宅需要によって底を打った数値が出ているが、今月の震災による影響で、景気低迷、購入意欲の減少などにより、これからの地価動向は弱含みかと思われます。

 特に、今年の公示地価で上昇に転じた浦安市や市川市の湾岸部では、震災による被害を目の当たりにしたインパクトは大きく、災害時の弱さが露呈したことにより、特に地価動向へ影響を与えそうです。

 逆に、災害に強かった台地部(内陸)は、震災の印象が強い間は、湾岸部からの需要が流れてくる可能性もあります。ただし、社会動静を覆すほどの期待は薄いかもしれません。まずは、震災からの復興、平常に戻ってからです。

[PR]「住宅購入サポート“プレミアクラス”
住宅購入診断(初回無料)をうけて、最適な住まいと資金計画を確認してみませんか?
不動産調査,住宅購入相談,住宅ローン相談など住まい探しサポートの集大成。
仲介手数料“優遇”特典付き。
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市川市の公示地価2011

国土交通省より2011年の公示地価(1/1時点)が発表されました。

≪国土交通省が発表した公示地価の概括≫

 平成20年秋のリーマン・ショック以降、地価の下落が継続する中で、初めて東京圏、大阪圏、名古屋圏及び地方圏そろって下落率が縮小し、経済状況の不透明感は残るものの、下落基調からの転換の動きが見られた。この動きは、地方圏よりも大都市圏で、また、商業地よりも住宅地において顕著であるが、商業地においても地価の下落率が縮小し、住宅地の下落率と大差のない状況に近づいている。

【住宅地】
 住宅ローン減税・低金利・贈与税非課税枠拡大等の政策効果や住宅の値頃感の醸成により、住宅地への需要が高まり、住宅地の地価は下落基調からの転換の動きが見られた。

 大都市圏においては、マンション販売の回復傾向が顕著であり、特に都心部では、マンションの素地取得が活発になっている地域も見られ、開発余力の高い地域では地価上昇につながっている。また、人気の高い住宅地を中心に、値頃感の醸成された地域において、戸建住宅等についての根強い需要から、面的に上昇や横ばい地点が現れたエリアも見られる。

 地方圏においても、選好性の高い住宅地等における需要の顕在化や、医療や福祉などを重視したまちづくり、交通インフラや基盤整備の効果等により、地価下落に歯止めがかかった地域も散見されるものの、人口減少等の構造的な要因により、波及の程度は弱い。

平成23年3月:国土交通省土地・水資源局

≪市川市の公示地価≫

・市川市稲越町83番4:96,800(98,500)▼1.73%
・市川市稲荷木1−33−5:224,000(225,000)▼0.44%
・市川市稲荷木3−16−13:199,000(200,000)▼0.50%
・市川市塩浜3丁目17番12:103,000(103,000)−0.00%
・市川市下貝塚2−12−8:101,000(102,000)▼0.98%
・市川市鬼高2−22−14:242,000(240,000)△0.83%
・市川市宮久保1−19−14:163,000(165,000)▼1.21%
・市川市宮久保5−5−2:138,000(140,000)▼1.43%
・市川市欠真間1−9−20:245,000(245,000)−0.00%
・市川市原木4−5−10:155,000(155,000)−0.00%
・市川市広尾1−13−7:236,000(236,000)−0.00%
・市川市行徳駅前2−17−5:625,000(637,000)▼1.88%
・市川市行徳駅前4−16−7:275,000(273,000)△0.73%
・市川市香取2−7−24:271,000(新)
・市川市高浜町3番3:100,000(100,000)−0.00%
・市川市国府台5−4−13:161,000(163,000)▼1.23%
・市川市国分1−6−14:170,000(171,000)▼0.58%
・市川市市川1−21−6:473,000(490,000)▼3.47%
・市川市市川1−9−2:955,000(975,000)▼2.05%
・市川市市川3−35−12:276,000(275,000)△0.36%
・市川市市川南4−10−2:276,000(276,000)−0.00%
・市川市若宮2−19−16:172,000(172,000)−0.00%
・市川市若宮3−17−12:163,000(166,000)▼1.81%
・市川市新井2−14−16:258,000(257,000)△0.39%
・市川市新田2−28−14:280,000(280,000)−0.00%
・市川市新田4−7−9:561,000(575,000)▼2.43%
・市川市新浜1−8−20:236,000(235,000)△0.43%
・市川市真間2−2−2:291,000(290,000)△0.34%
・市川市真間5−15−16:174,000(175,000)▼0.57%
・市川市菅野1−7−16:316,000(315,000)△0.32%
・市川市菅野3−20−5:290,000(289,000)△0.35%
・市川市菅野4−7−13:281,000(283,000)▼0.71%
・市川市曽谷3−39−10:134,000(135,000)▼0.74%
・市川市曽谷5−22−5:130,000(131,000)▼0.76%
・市川市相之川3−3−14:271,000(268,000)△1.12%
・市川市大洲2−2−20:209,000(206,000)△1.46%
・市川市大洲4−9−3:238,000(238,000)−0.00%
・市川市大野町1丁目443番11:125,000(126,000)▼0.79%
・市川市大野町2丁目1875番27:134,000(135,000)▼0.74%
・市川市大野町4丁目2851番63:111,000(112,000)▼0.89%
・市川市大和田4−15−5:236,000(234,000)△0.85%
・市川市中国分4−1−23:158,000(162,000)▼2.47%
・市川市中山2−2−2:210,000(210,000)−0.00%
・市川市田尻1−6−2:154,000(158,000)▼2.53%
・市川市田尻4−12−10:196,000(新)
・市川市東菅野3−17−14:261,000(260,000)△0.38%
・市川市東菅野4−15−6:185,000(187,000)▼1.07%
・市川市東大和田1−14−6:268,000(267,000)△0.37%
・市川市南行徳1−20−13:469,000(473,000)▼0.85%
・市川市南行徳2−7−3:284,000(282,000)△0.71%
・市川市南行徳4−5−3:240,000(240,000)−0.00%
・市川市南大野1−18−11:138,000(140,000)▼1.43%
・市川市南八幡1−8−18:269,000(269,000)−0.00%
・市川市南八幡4−16−17:406,000(417,000)▼2.64%
・市川市南八幡4−8−16:553,000(558,000)▼0.90%
・市川市二俣1−9−17:132,000(132,000)−0.00%
・市川市二俣717番73:121,000(123,000)▼1.63%
・市川市二俣新町17番9外:90,000(91,000)▼1.10%
・市川市柏井町1丁目1229番11:105,000(106,000)▼0.94%
・市川市柏井町1丁目1783番14:93,000(94,000)▼1.06%
・市川市柏井町2丁目781番5外:52,500(52,500)−0.00%
・市川市八幡1−2−20:283,000(285,000)▼0.70%
・市川市八幡2−16−6:1,100,000(1,120,000)▼1.79%
・市川市八幡2−3−8:592,000(600,000)▼1.33%
・市川市八幡4−12−9:310,000(308,000)△0.65%
・市川市福栄1−15−17:266,000(266,000)−0.00%
・市川市福栄4−25−10:208,000(205,000)△1.46%
・市川市平田1−17−6:277,000(279,000)▼0.72%
・市川市奉免町35番32外:96,800(98,500)▼1.73%
・市川市宝1−14−11:236,000(236,000)−0.00%
・市川市北国分1−1−10:148,000(152,000)▼2.63%
・市川市北国分4−4−11:170,000(170,000)−0.00%
・市川市北方2−19−9:221,000(220,000)△0.45%
・市川市北方町4丁目1958番9:117,000(118,000)▼0.85%
・市川市堀之内3−11−19:191,000(190,000)△0.53%
・市川市本塩23−6:212,000(212,000)−0.00%
・市川市本北方1−17−4:202,000(206,000)▼1.94%
・市川市末広1−7−10:270,000(270,000)−0.00%
・市川市妙典5−16−6:292,000(290,000)△0.69%

※単位:円/1平米、()内は2010年

※市川市は、住宅需要の上昇と都心回帰により上昇(横ばい)に転じた地点も多い。

 地価公示は、地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日の都市計画区域等における標準地を選定して「正常な価格」を判定し公示するものです。地価公示の目的は、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格の算定等の規準とされ、適正な地価の形成に寄与することにあります。(国土交通省)

 今回の公示地価は、今年の元日現在を基準としており、都心に近いエリアでは、昨年来の住宅需要によって底を打った数値が出ているが、今月の震災による影響で、景気低迷、購入意欲の減少などにより、これからの地価動向は弱含みかと思われます。

 特に、今年の公示地価で上昇に転じた浦安市や市川市の湾岸部では、震災による被害を目の当たりにしたインパクトは大きく、災害時の弱さが露呈したことにより、特に地価動向へ影響を与えそうです。

 逆に、災害に強かった台地部(内陸)は、震災の印象が強い間は、湾岸部からの需要が流れてくる可能性もあります。ただし、社会動静を覆すほどの期待は薄いかもしれません。まずは、震災からの復興、平常に戻ってからです。

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鎌ケ谷市の公示地価2011

国土交通省より2011年の公示地価(1/1時点)が発表されました。

≪国土交通省が発表した公示地価の概括≫

 平成20年秋のリーマン・ショック以降、地価の下落が継続する中で、初めて東京圏、大阪圏、名古屋圏及び地方圏そろって下落率が縮小し、経済状況の不透明感は残るものの、下落基調からの転換の動きが見られた。この動きは、地方圏よりも大都市圏で、また、商業地よりも住宅地において顕著であるが、商業地においても地価の下落率が縮小し、住宅地の下落率と大差のない状況に近づいている。

【住宅地】
 住宅ローン減税・低金利・贈与税非課税枠拡大等の政策効果や住宅の値頃感の醸成により、住宅地への需要が高まり、住宅地の地価は下落基調からの転換の動きが見られた。

 大都市圏においては、マンション販売の回復傾向が顕著であり、特に都心部では、マンションの素地取得が活発になっている地域も見られ、開発余力の高い地域では地価上昇につながっている。また、人気の高い住宅地を中心に、値頃感の醸成された地域において、戸建住宅等についての根強い需要から、面的に上昇や横ばい地点が現れたエリアも見られる。

 地方圏においても、選好性の高い住宅地等における需要の顕在化や、医療や福祉などを重視したまちづくり、交通インフラや基盤整備の効果等により、地価下落に歯止めがかかった地域も散見されるものの、人口減少等の構造的な要因により、波及の程度は弱い。

平成23年3月:国土交通省土地・水資源局

≪鎌ケ谷市の公示地価≫

・鎌ケ谷市くぬぎ山2−2−27:83,300(85,000)▼2.00%
・鎌ケ谷市くぬぎ山4−11−11:88,000(89,000)▼1.12%
・鎌ケ谷市鎌ケ谷2−18−8:83,800(88,000)▼4.77%
・鎌ケ谷市鎌ヶ谷3−1−1:124,000(新)
・鎌ケ谷市鎌ケ谷5−10−14:80,000(81,000)▼1.23%
・鎌ケ谷市丸山2−9−63:89,000(90,500)▼1.66%
・鎌ケ谷市軽井沢字落山1996番20:40,300(41,500)▼2.89%
・鎌ケ谷市初富本町1−12−8:103,000(103,000)−0.00%
・鎌ケ谷市中佐津間2−14−3−8:65,500(68,000)▼3.68%
・鎌ケ谷市東鎌ケ谷2−5−22:81,000(85,000)▼4.71%
・鎌ケ谷市東初富5−5−54:82,900(84,500)▼1.89%
・鎌ケ谷市東初富6−6−12:102,000(103,000)▼0.97%
・鎌ケ谷市東中沢2−2−78:98,000(98,000)−0.00%
・鎌ケ谷市東道野辺5−3−21−5:86,800(87,500)▼0.80%
・鎌ケ谷市東道野辺7−18−26:80,900(83,000)▼2.53%
・鎌ケ谷市道野辺中央4−5−18:96,000(96,000)−0.00%
・鎌ケ谷市道野辺本町2−1−9:199,000(203,000)▼1.97%
・鎌ケ谷市南初富2−13−2:89,500(89,000)△0.56%
・鎌ケ谷市南初富5−7−84:92,300(92,500)▼0.22%
・鎌ケ谷市富岡1−8−37:96,000(96,000)−0.00%
・鎌ケ谷市北中沢2−4−51:90,300(90,500)▼0.22%

※単位:円/1平米、()内は2010年

※鎌ケ谷市は、成田スカイアクセス開通の影響により、上昇に転じた地点もある。

 地価公示は、地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日の都市計画区域等における標準地を選定して「正常な価格」を判定し公示するものです。地価公示の目的は、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格の算定等の規準とされ、適正な地価の形成に寄与することにあります。(国土交通省)

 今回の公示地価は、今年の元日現在を基準としており、都心に近いエリアでは、昨年来の住宅需要によって底を打った数値が出ているが、今月の震災による影響で、景気低迷、購入意欲の減少などにより、これからの地価動向は弱含みかと思われます。

 特に、今年の公示地価で上昇に転じた浦安市や市川市の湾岸部では、震災による被害を目の当たりにしたインパクトは大きく、災害時の弱さが露呈したことにより、特に地価動向へ影響を与えそうです。

 逆に、災害に強かった台地部(内陸)は、震災の印象が強い間は、湾岸部からの需要が流れてくる可能性もあります。ただし、社会動静を覆すほどの期待は薄いかもしれません。まずは、震災からの復興、平常に戻ってからです。

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我孫子市の公示地価2011

国土交通省より2011年の公示地価(1/1時点)が発表されました。

≪国土交通省が発表した公示地価の概括≫

 平成20年秋のリーマン・ショック以降、地価の下落が継続する中で、初めて東京圏、大阪圏、名古屋圏及び地方圏そろって下落率が縮小し、経済状況の不透明感は残るものの、下落基調からの転換の動きが見られた。この動きは、地方圏よりも大都市圏で、また、商業地よりも住宅地において顕著であるが、商業地においても地価の下落率が縮小し、住宅地の下落率と大差のない状況に近づいている。

【住宅地】
 住宅ローン減税・低金利・贈与税非課税枠拡大等の政策効果や住宅の値頃感の醸成により、住宅地への需要が高まり、住宅地の地価は下落基調からの転換の動きが見られた。

 大都市圏においては、マンション販売の回復傾向が顕著であり、特に都心部では、マンションの素地取得が活発になっている地域も見られ、開発余力の高い地域では地価上昇につながっている。また、人気の高い住宅地を中心に、値頃感の醸成された地域において、戸建住宅等についての根強い需要から、面的に上昇や横ばい地点が現れたエリアも見られる。

 地方圏においても、選好性の高い住宅地等における需要の顕在化や、医療や福祉などを重視したまちづくり、交通インフラや基盤整備の効果等により、地価下落に歯止めがかかった地域も散見されるものの、人口減少等の構造的な要因により、波及の程度は弱い。

平成23年3月:国土交通省土地・水資源局

≪我孫子市の公示地価≫

・我孫子市つくし野6−25−6:122,000(124,000)▼1.61%
・我孫子市栄23−5:83,500(85,500)▼2.34%
・我孫子市下ヶ戸字松山1821番11:102,000(104,000)▼1.92%
・我孫子市我孫子3−31−3:92,500(94,500)▼2.12%
・我孫子市久寺家1−20−15:85,800(87,500)▼1.94%
・我孫子市古戸字向原260番13:42,300(44,000)▼3.86%
・我孫子市湖北台6−7−19:61,500(63,800)▼3.61%
・我孫子市湖北台8−10−5:71,000(72,500)▼2.07%
・我孫子市高野山字志多田172番18:82,200(84,000)▼2.14%
・我孫子市根戸字根切344番102:94,800(96,800)▼2.07%
・我孫子市柴崎台1−4−14:150,000(152,000)▼1.32%
・我孫子市柴崎台4−12−38:141,000(143,000)▼1.40%
・我孫子市若松171番12:114,000(117,000)▼2.56%
・我孫子市寿2−22−47:117,000(119,000)▼1.68%
・我孫子市新木野3−5−19:37,500(38,500)▼2.60%
・我孫子市青山台2−18−15:106,000(108,000)▼1.85%
・我孫子市泉36−23:101,000(103,000)▼1.94%
・我孫子市船戸2−7−18:98,800(101,000)▼2.18%
・我孫子市台田2−7−14:114,000(116,000)▼1.72%
・我孫子市中峠字外谷津1604番41外:59,200(61,500)▼3.74%
・我孫子市中峠字上大久保1975番3外:25,700(27,000)▼4.81%
・我孫子市中峠字神明前1141番2:61,600(64,000)▼3.75%
・我孫子市中峠台13番14:63,100(65,700)▼3.96%
・我孫子市天王台1−1−30:182,000(186,000)▼2.15%
・我孫子市天王台3−30−16:126,000(128,000)▼1.56%
・我孫子市東我孫子2−16−17:96,300(97,500)▼1.23%
・我孫子市南新木2丁目14番8:57,000(58,000)▼1.72%
・我孫子市日秀字西原33番5:48,900(51,500)▼5.05%
・我孫子市白山1−28−2:188,000(189,000)▼0.53%
・我孫子市白山2−5−16:167,000(169,000)▼1.18%
・我孫子市布佐字大坪1255番11:40,000(41,500)▼3.61%
・我孫子市布佐酉町68番13:47,200(48,800)▼3.28%
・我孫子市布佐平和台3−11−7:56,000(57,800)▼3.11%
・我孫子市並木5−8−9:89,500(91,000)▼1.65%
・我孫子市本町2−2−1:430,000(436,000)▼1.38%

※単位:円/1平米、()内は2010年

※我孫子市は沿線により明暗が分かれ、成田線の下落幅は大きく、常磐線の下落幅は小さい。

 地価公示は、地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日の都市計画区域等における標準地を選定して「正常な価格」を判定し公示するものです。地価公示の目的は、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格の算定等の規準とされ、適正な地価の形成に寄与することにあります。(国土交通省)

 今回の公示地価は、今年の元日現在を基準としており、都心に近いエリアでは、昨年来の住宅需要によって底を打った数値が出ているが、今月の震災による影響で、景気低迷、購入意欲の減少などにより、これからの地価動向は弱含みかと思われます。

 特に、今年の公示地価で上昇に転じた浦安市や市川市の湾岸部では、震災による被害を目の当たりにしたインパクトは大きく、災害時の弱さが露呈したことにより、特に地価動向へ影響を与えそうです。

 逆に、災害に強かった台地部(内陸)は、震災の印象が強い間は、湾岸部からの需要が流れてくる可能性もあります。ただし、社会動静を覆すほどの期待は薄いかもしれません。まずは、震災からの復興、平常に戻ってからです。

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2011年03月09日

タイプ別不動産投資物件の特徴

不動産投資と一言で言っても、不動産の種別によりさまざまな特徴もあり、良し悪しがあります。投資される方の考え方や性格、状況に応じて、相性のよい物件に投資しなければ、ストレスが勝ってしまいます。そこで今回は、不動産の種別ごとに特徴を考え、どのような方に相性がいいのか検証してみます。

1.アパート,マンション

不動産投資物件の一番基本となる投資用専用物件。戸数が2戸の小規模のものから何十戸という大規模なものまで様々。同じエリアであれば、土地代もあり一番高額になるが、収入も大きい。単純な身入り額も大きくなるが、その分、資金力が必要。複数の部屋があるので空室リスクの分散になる。換金性に難あり。

2.貸家

一般的な一戸建てを自己使用ではなく賃貸用に利用する。アパートやマンションよりは少額となるが、土地代も含まれる。一部屋しかないため、空室率がゼロか100かの極端になる。貸家の供給は少ないため、競争性には優れることが多い。逆に賃貸期間が長めになる傾向が出る。空室になった際には売却もしやすく、建て替えもしやすい。

3.分譲マンション

分譲マンションの一室を自己使用ではなく賃貸用に利用する。手ごろな価格から始められる。マンションとしての維持管理は管理会社が行うため、手間がかからない、ただし、管理費等が必要。また、固定資産税が高めになる。投資用ワンルームマンションも形態は同じだが、投資目的で建てられたため、設備や管理体制に難がある場合も。

4.貸しビル,貸し店舗,貸し事務所

アパートやマンションが居住用の一般向けに対し、事業性用途としての貸出。景気に左右されやすい。住宅用への融通性にも考慮が必要。また、マンションなどを事業性への転換をするケースも。

5.不動産投資信託

現物の直接単独保有ではなく、不動産向けの投資信託,ファンドを通じて投資する。一切の不動産管理の手間は不要。不動産選定の直接的な関与はできない。信託手数料が差し引かれる代わり、換金性に優れる。株式、債券投資に近く、不動産投資と言うよりは金融商品。

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一般的な特徴を列記してみましたが、個々の物件によって、特徴が入れ替わることはございます。

自宅での利用ではなく投資ですから、リスクとリターン(収益性)でドライに考えることができます。リスクを取って大きくリターンを得るか、リスクを抑え分散してそこそこのリターンにするか、投資される方のリスク許容度やスタンスでわかれます。

ご自身の状況や性格に合わない物件を選んでしまいますと、後々後悔してしまいますので、個々の物件を探す前に、どのような種別にするかをまず検討されることをお勧めします。

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2011年03月08日

不動産で豊かになる10年先の読み方

「不動産で豊かになる10年先の読み方(幸田昌則著、日経プレミアシリーズ)」を読みました。社会構造などマクロの視点にたち、これからどうなるのか、そのなかで、不動産をどう考えればいいのか、という指針を示しています。


不動産と上手につきあうことは、私たちの日々の生活を充実させる近道です。持ち家にしろ、賃貸にしろ、多くの人にとって、住宅費が家計に占める割合は非常に高いものです。・・・

ですから、人生を豊かにするにも、ビジネスをきちんと進めるにも、私たちは、不動産についてしっかりと勉強し、正しい知識を身につけなければならないのです。・・・

その背景にはさまざまな要因があります。現在の日本の不動産市場の動きは、不況などによる一過性のものではありません。「構造的な変化」が底流にあり、この流れがこれからいよいよ顕在化してくるからです。・・・

以上、本文、まえがき、より。


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要約すると、著者は、日本の構造的変化を三つに分類しています。社会的な構造変化(人口動態と高齢化社会)、経済構造の変化(グローバル化、雇用情勢)、不動産に対する意識の変化(土地神話の崩壊、所有から利用へ)の三分類です。

さらに、世帯数をはるかに上回る住宅ストックもあり、これからの日本の不動産は、ニュースタンダードに変化していく、そのなかで、どのようなスタンスを取ればいいのかという提言が、本書に書かれております。提言内容をお知りになりたい方は、本書を手にとってみてください。

本書を手に取っているとき、不動産、住宅を始め、生活にともなう金銭教育の不足を痛切に感じました。基礎的な知力に教養も欠かせないものだと思いますが、誰でも共通する実学も社会に出る前の教育に組み込むべきだと痛感させられました。

今回のような提言も、不動産や住宅に対しての基礎知識があり、考える習慣があれば、ある程度がカバーできるのではとも感じます。そして、人それぞれ、考え方は違っても、不動産に対してのポリシー?を持つことができると思います。

さらには、不動産業界のプロと、現実もふまえ、対等に大人の会話ができるようになる。不動産での失敗(欠陥とかではなく選択ミス)は大きくなるのが常ですが、その予防にも繋がる。業界も健全化し、豊かな住宅事情にもなる。

消費者の方がレベルをあげれば、業界のなかで過剰となっているオーバープレイヤーが淘汰されていく。でも、まだ、生き残れる余地を残しているんだなと、本書を読みながら感じました。

それだけ、マクロ的、大局的に鳥瞰して、現在の不動産事情と将来の姿が書かれている書籍だということです。いや、不動産だけに留まらず、住宅ローンを始め、現実社会での生き方までも網羅しているかもしれません。

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2011年03月07日

ワケあり物件

最近、理由があって相場よりも安い不動産を狙って購入されるという方が増えていると聞きます。理由(ワケ)があって安いということから、このような物件を「ワケあり物件」と呼んでいます。(単純です)

では、このようなワケあり物件の“ワケ”とは、どのようなものがあるのか、代表的なところをご紹介します。

・事故物件(心理的瑕疵物件)

購入される方、暮らす方が、心理的に嫌がる“かも”しれない可能性がある事故(心理的瑕疵)が、建物内もしくは敷地内であった物件。

事故にもいろいろあり、主なもので、自殺、他殺、事故死、焼死、孤独死など人の生命にかかわるものと、火事などの物質的なものがあります。(単純な病死は事故ではないという見解が一般的です)

不動産になにか問題があるというわけではなく、心理的な嫌悪感ですので、この感じ方は、人それぞれです。さらに、内容によっては気にならないというときもあり、格安なことから、事柄を確認したうえで、ご購入される方も多くいます。

・周辺環境

当該不動産でのことではなく、周辺環境による理由で割安になることがあります。ニュースになるほど目立つものでは、隣地もしくは近所に、騒音おばさん、ゴミ屋敷が存在するというもの。

さらに、暴力団事務所、風俗店という顕著なものから、工場、コンビニ、飲食店なども影響がある場合もあります。評価まで変わらないが嫌悪されるときもあるものでは、公園や学校など。主要国道や線路に接する不動産などは、住宅としてはマイナス評価になります。

さらに、隣接地のような近所ではなくても、高圧線、墓地、火葬場、清掃工場などが存在する場合、影響度(物理的、心理的)によっては、割安に評価されることがあります。

・経済的事情

これも不動産そのものに問題があるということではなく、所有者の経済的な事情により割安になることがあります。やはり最近ピックアップされる“任意売却物件”とは、競売という公的なところの強制的な売却になる前に、自ら売り出す物件のことです。競売よりも高く売却されることから、所有者にとっても債権者にとっても良い結果になる。

ただし、債権者側との協議が必要(債権者承諾条件付きなどと表記される)、瑕疵担保責任が免じられる、などのワケが生じます。そのワケをクリアできれば、その分と、売り急ぐケースや売らなければいけない事情などから、割安に購入できることになります。

・物件そのものに難がある

同じものがないと言われる不動産。その特徴は個性であり、高く評価されることもあれば、安く評価されるワケがあることもある。ワケあり物件のジャンルに入れていいものか迷うところですが、ワケがあって安い物件ということで紹介しました。

このワケは、法律的なものと物理的なものに分けられます。法律的なものは、当初から(違反)、もしくは、その後(法改正)の法律的な制限により、建て替えができない、できても用途が変更もしくは制限される、など。

また、法律的なものに、クリアされる可能性は高い(確実)が、ちょっと面倒な手続きが必要である、可能性はそうとう低いが、万万が一のときに問題が生じる、というものもあります。

物理的なものとしては、土地なら、不整形、高低差(道路から低いなんていうときも)、道路が階段、など。建物の場合、特殊な間取り、最新設備への対応不可、築年数や建物構造などが不明、など。

----

ワケあり物件、これらは上のような様々な要因によりワケありとされているのですが、それらの要因は内容よって、気にする人と、特に気にしないという人がいます。

それぞれの要因をどの程度気にされるのか、さらに、その要因でどの程度割安になっているのかを比べ、買いだと判断されたなら、それはお買い得。逆に、この程度の割安さなら見送りと判断されたなら、それは賢明。

ワケを割安だからと前向きに考えられるのなら、ワケありもありかもしれません。ワケを後ろ向きに考えてしまうのなら、適正価格のノーマルな物件がいいかもしれません。当然のことですが、ワケもなく安いというものはありません、売主は高く売りたいのですから。

ここでご紹介したワケだけではなく、基本的な立地、資金、住まいの条件でも、不動産の購入は、すべてリスクコントロールです。どのようなリスクがあるのかを知り、それに対応できるか、対処を考えておくことが肝要です。

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2011年03月06日

新築VS中古.マンション実例比較

ここ近年、中古住宅、中古マンションが見直されています。中古の良さは、なんといっても安いこと。それに、実際の目で建物の状態を見ることができ、さまざまな物件から選択できること、立地の良さ(価格とのバランスもあって)などと言われております。

逆に、中古のマイナス面は、設備が古い(室内はリフォームなどの対応も可能だが全体は意のままにならず)、一番最初の入居者になれない、保証が得られずらい、建物の履歴が分かりづらい、などでしょうか。

では、具体的にどのような感じになるのか、具体的な物件で比較してみました。題材は、弊社の最寄り駅であるJR常磐線南柏駅徒歩5分程度の新築マンションと中古マンションの比較です。

【新築マンション】
1)南柏駅徒歩4分、柏市豊四季、鉄筋コンクリート造地上10階建、総戸数85戸、1階部分71.73m2、3,480万円(諸費用60万円)。住宅ローンを3,540万円(100%)借りた場合、ボーナス加算なしで月108,389円(35年、1.5%)となります。

2)南柏駅徒歩2分、柏市南柏中央、鉄筋コンクリート造地上13階建、総戸数72戸、7階部分70.02m2、3,380万円(諸費用60万円)、築1年経過。住宅ローンを3,440万円(100%)借りた場合、ボーナス加算なしで月107,684円(34年、1.5%)となります。

【中古マンション】
1)南柏駅徒歩5分、柏市南柏、鉄筋コンクリート造地上8階建、総戸数67戸、3階部分76.30m2、2,380万円(諸費用100万円)、築10年。住宅ローンを2,480万円(100%)借りた場合、ボーナス加算なしで月99,184円(25年、1.5%)となります。

2)南柏駅徒歩4分、流山市向小金、鉄筋コンクリート造地上9階建、総戸数84戸、1階部分70.80m2、2,300万円(諸費用100万円)、築2年。住宅ローンを2,400万円(100%)借りた場合、ボーナス加算なしで月76,875円(33年、1.5%)となります。

※共通する火災保険や住宅ローン諸費用は比較対象から外しました。

中古マンションの住宅ローンでは、築年数分だけ借入期間を短くしておりますが、それでも、新築マンションより毎月の返済額は少なくなります。もし、同じ期間にすれば、さらに月々の負担は減少します。

同じ1階部分の新築1と中古2で比べると、築年数が2年しか違わないのに、1,000万円以上も差が開き、月々3万円も返済負担が軽減されます。これは、管理費や修繕積立金と同じくらいの金額です。(これはたまたまの極端なら例かもしれません)

もし、新築マンションと同額の金額で中古マンションを購入しようとした場合、同じJR常磐線沿線なら千代田線の始発駅になる綾瀬駅で購入できます。(綾瀬駅徒歩5分、足立区綾瀬、鉄筋コンクリート造地上8階建、総戸数30戸、7階部分70.11m2、3,400万円(諸費用150万円)、築12年。)

南柏駅と綾瀬駅では、所要時間が約20分違います。毎日の通勤時間が20分×往復で40分違うことになり、もし、共働き、子供の通学まで考えると、家族全体で相当な時間の節約(楽)になります。(両駅の生活利便性は考慮せず)

上記のモデルであれば、最新設備を取るか、1,000万円前後の価格差を取るか、毎日40分の通勤時間節約を取るか、住まい選びでどこを重視するかによって選択は分かれ、どれがいいと決めつけるものではありません。

ただ、新築だと決めつけて、中古を見ることなく、判断はしないほうがいいかもしれません。中古の状況を見て、それでも、このくらいの差なら新築の魅力が勝る、という判断の基で、ご購入された方がいいのではというまでです。

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2011年03月05日

相続税:平成23年度改正案

先日、平成23年度の予算案はなんとか衆議院を通過しましたが、予算関連法案はどのようになるのか予断を許しません。

その中には、相続税も含めた税制改正、期限切れとなる各税制特例、子供手当、国債発行(予算の原資)、年金改正案などが含まれ、生活に直結する内容となっております。関税に関するものもあり、食料品などにも影響があるという話です。

税制改正案の概要は、個人所得税(給与所得控除縮小、成年扶養控除の縮減など)、法人課税(実効税率5%引き下げ、中小法人軽減税率3%引き下げ、欠損金の繰越控除制限など)の他に、約半世紀ぶりとなる相続税の改正が盛り込まれました。

相続税の改正内容の主なものは、基礎控除の引き下げ(増税)、税率構造の見直し(増税)、死亡保険金の非課税枠縮小(増税)、と、いわゆる相続税は増税路線、資産を持つ高齢者から税金を納めてもらおうという内容。

また、相続税と親子関係にある贈与税は、税率構造の見直し(やや減税)、相続時精算課税の対象を拡大(減税)と減税路線、これは資産を持つ高齢者から若い世代への資金移動を行い、景気回復(税収増)へとつなげようというものです。

相続税の具体的な改正内容は次の通りです。

・基礎控除の見直し

現行では、基礎控除「5,000万円+1,000万円×法定相続人数」であったものを「3,000万円+600万円×法定相続人数」へ引き下げる。シンプルな計算では、配偶者+子供二人で、今まで7,000万円までは非課税だったのが、これからは4,200万円までに縮小される。

今まで、相続税の支払い対象になるのは4〜5%であったものが、7%前後に拡がり、その拡がった分だけ、増税になる。現実には、不動産の評価減などにより、実際の資産額がもっと多い人が対象となるが、都心にちょっとした不動産をお持ちの場合、一度確かめた方がいいかもしれません。

・税率構造の見直し

改正前は6段階であったものを8段階に再編。今回影響があるのが、課税対象額が2〜3億円(40→45%)、6億円超(50→55%)の方。超富裕層への増税です。

・死亡保険金の非課税枠縮小

これまでは法定相続人ひとりあたり500万円の非課税枠があったが、この対象者のうち、生計を一にしない者を除くことになります。親と同居し、家計が一緒でなければ増税となります。

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ここで取り上げた税金以外でも、新年度から改正される予定のものがあり、それも果たしてどのようになるのか、空転している政治を見ていると予想できません。振り回される国民は、どうしたらよいのか。ただ、相続税に関しては、基礎控除を大幅に下回るので、わたし自身には影響がなさそうですが。

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2011年03月03日

中古住宅を選ぶ理由 中古住宅を選ぶ理由中古住宅を選ぶ理由 中古住宅を選ぶ理由

ここでは、中古の一戸建て、中古のマンションをまとめて中古住宅と表記します。ここ数年、年々と中古住宅へのニーズ、新築への偏重が解消されつつあります。その理由はやっぱり、景気低迷のなかで、割安な価格に魅力を感じてのことだと思われます。

各書籍や雑誌などで、日本の人口が減少傾向になり、不動産市場全体のなかで、住宅ストックが過剰となり、空き家が増加していることが書かれております。今後もこの傾向は続き、中古住宅の供給が減ることはありません。

購入後のライフスタイルを見ても、当初予算を抑えられる中古住宅では、毎月の返済額を抑えられ、いざというときの対応力に優れ、いざ売却となったときも、住宅ローンの残高が少なければ動きやすい。

また、もう一つの理由に立地を意識する傾向が強まったことがあります。とくにマンションでは、一度建築された建物が解体され新築に生まれ変わることは少なく、新築できる用地が減少し、好立地であれば中古住宅でも構わないという流れも起きています。

このような好立地の場合(需要が多く供給が少ない地域)、中古住宅だからといって、価格が極端に落ちることもなく、値上がりまでは難しいかもしれませんが、資産価値が維持されやすい。ただし、建物の耐久性、柔軟な可変性が必要となります。

都心の好立地の物件を購入するのが、非現実的だからといっても関係ないわけではなく、郊外の住宅購入でも、駅に近いことを意識すると、将来売り出す時に、有利になります。

実際、中古住宅を選択した方が、どこに良さを感じて購入されたのか、一般的なところを整理してみます。

1.オリジナルの住まい:土地を購入し注文住宅を建てるには資金面などの理由で厳しい場合、ある程度決められている分譲住宅ではなく、中古住宅を購入しリフォームをすることでオリジナルの住まいで暮らすことができます。

2.実際の状態を確認できる:これから新築される場合は当然のこと、完成直後の場合、建物の不具合などがわからないことが多いが、中古住宅の場合、どのような状態なのか、不具合があったのかなかったのかを生で見てから購入することができます。

3.立地面で優れている:マンションでも一戸建てでも、新しく分譲する場合、用地の問題から、どんどん奥に離れてしまう傾向が強い。中古住宅なら同じ予算で、都心から離れてしまう、もしくは、駅から離れてしまうことなく購入することができます。

4.資金的な負担が軽い:購入価格が安い分、当然、住宅ローンの負担が少ない。さらに、新築のプレミア分や築が新しいほど大きくなる経年による評価減(建物)が小さくなり、売却時の価格とのギャップが小さくなる。

5.建物への安心感が高まった:年々、建築レベルの上昇と、インスペクターによる検査の普及などから、中古住宅への安心感が高まり、購入に踏み切りやすい環境が整ってきました。

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業界でも、中古住宅市場の高まりを感じており、積極的な取り組みが見受けられます。リノベーションの協会設立、リハウスの価値住宅というフレーズを使った広告などが代表的なもので、今後もさらに増えていくことでしょう。

中古住宅の場合、売主が一般の方になるケースが多く保証を受けづらいことから、建物のチェックが必要になり、年数が経過することにより、使用具合やメンテナンスの状態によって、評価にバラつきが出ることから、不動産の評価が難しくなります。

業界を問わず、市場が大きく拡がるときは、体制が後追いになる傾向から、自身の心構えが重要となりますが、一般の方には限界があり、プロへどのように依頼するかが、中古住宅購入の肝になります。

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2011年03月02日

住宅ローン3月分実行金利

各銀行より平成23年3月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な3月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します)

・変動金利 三菱東京UFJ銀行:1.275%
      三井住友銀行:1.075%
      みずほ銀行:1.275%
      千葉銀行:1.475%
      住友信託銀行:1.075%
      中央三井信託銀行:1.175%
      三菱UFJ信託銀行:1.275%
      中央労働金庫:1.225%

・3年固定 三菱東京UFJ銀行:2.10%
      三井住友銀行:1.90%
      みずほ銀行:2.05%
      千葉銀行:2.20%
      住友信託銀行:1.90%
      中央三井信託銀行:1.95%
      三菱UFJ信託銀行:2.15%
      中央労働金庫:1.65%

・5年固定 三菱東京UFJ銀行:2.40%
      三井住友銀行:2.20%
      みずほ銀行:2.35%
      千葉銀行:2.60%
      住友信託銀行:2.20%
      中央三井信託銀行:2.25%
      三菱UFJ信託銀行:2.30%
      中央労働金庫:2.05%

・10年固定 三菱東京UFJ銀行:2.85%
      三井住友銀行:2.65%
      みずほ銀行:2.80%
      千葉銀行:2.85%
      住友信託銀行:2.65%
      中央三井信託銀行:2.70%
      三菱UFJ信託銀行:2.75%
      中央労働金庫:2.10%

・35年固定 三井住友銀行:3.13%
      みずほ銀行:2.80%
      千葉銀行:2.85%
      中央三井信託銀行:2.75%
      中央労働金庫:3.30%

※自己資金比率により選択できない固定期間もございます。

今月の住宅ローン適用金利は、変動金利は変わらず、短期、長期ともは横ばい、もしくは、ほんの少し上昇、動いていても0.05%程度で、ほぼ横ばいの水準といってもいいかもしれません。

2月の長期金利市場は、一時期、1.3%台へ上昇し、上昇傾向に入るか、レンジが変わるかと思われましたが、後半に入り、1.2%台へと戻り、今回の住宅ローン金利でも、けっきょく変わらずという結果となりました。

しかし、3月に入り、まだ1.2%台ですが、上昇機運も見えてきていることから、レンジが少し変わるかもしれません。これは景気回復というより、財政悪化、日本売り的なところに起因しております。

昨日、書店で、日本の財政破たんがない理由という書籍をチラ読みしましたが、破たんするのかしないのか、情報も分析力もない私には分かりません。

ただ確実に言えることは、政治空白が長期化し、不動産市場に限らず、生活や今後に明るい兆しがないということです。直近では、4月から税制がどうなるのか、まったく不透明で、対処のしようもない状態です。

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