2011年02月24日

変動金利のリスク

住宅ローン利用者の90%超が変動金利を利用しているという話も出るくらい、変動金利に偏重ぎみな現状です。実際は、フラット35などの利用や併用などもあるでしょうから、ここまでではないと思われますが、変動金利利用が多いことには変わりありません。

なぜ、変動金利がここまで利用されるのか。

ひとつは、金利の上昇が先になりそうなこと、上昇するすると言われ続けながら上昇しなかったことで、金利上昇懸念の話が狼少年のようになってしまっていること。もうひとつは、フラット35の適用金利が、政策による金利優遇で大幅に低下し、住宅ローンを確保したい銀行などが、選ばれるために負担感で勝てる変動金利の金利優遇を強めているから、ではないでしょうか。

住宅営業の現場で、変動金利の金利上昇リスクについて説明する際に使われているトークが、金利が上昇することは景気が回復することで、そのため収入も増え、返済額が増えても大丈夫というものがあります。たしかに、景気回復による金利上昇であれば、収入が増えるということもありえるかもしれません。しかし、近年、景気の回復、会社の業績向上と収入の上昇が関連しづらくなっている。

さらに怖いのが、景気回復を伴わない金利上昇、いわゆる悪い金利上昇です。悪い金利上昇の主因は、日本の国債が、財政悪化、信用力低下などにより買われなくなり、金利を高くしプレミアをつけないとなりません。景気が悪化しすぎての市場金利の上昇という身も蓋もない状況です。

この場合、収入が増えないまま、金利上昇による返済額の増加、利息の増加をすると、家計に占める返済割合(返済比率)が高まり、家計の危険性が増大します。しかも怖いのが、返済額の増加が、変動金利特有のルールにより当面抑えられ、最後にまとめてドカンとくるところです。

変動金利特有のルールというのは、5年ルール(5年間返済額を変更しない)と1.25倍ルール(返済額を変動する時、1.25倍内に収める)。これは、返済額を免除するというものではなく、先延ばしにしているだけであることが、怖い原因。

5年間の間に金利が上昇し利息が増えたら、その分は、後々支払うことになります。返済額の上昇が1.25倍を超過している場合、超過分は、後々支払うことになります。これらを未払い利息と呼び、金利の変動具合によっては、最後の清算時に高額な支払いが発生します。これが変動金利のリスクです。

悪い流れになれば、変動金利は怖い、リスクが大きいから止めるべきというのも一理あります。ただし、金利がどのような動きをするのかは分からず、固定金利は当初からの返済負担が大きいのも一面であり、つまるところ、きちんと特性を理解することが大事ということであり、変動金利がそもそもダメということではありません。

この先、10年、20年の金利動向を正確に読み切れる人は皆無です。正しく、住宅ローンのことを理解し、それぞれの長所短所を比較し、ライフスタイルと併せて判断していくことが肝要です。

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買ってから泣かない街選びをヒントに

名著「不動産でハッピー・リッチになる方法」で有名な不動産コンサルティングの山崎隆氏が、週刊ダイヤモンド(11.02.26)街選びの大原則のコラムにて、住宅購入後に起こりうるさまざまなことを考えて、貸せる、売れるを念頭に、街選びが大事で、将来も持続性がある街であるかがポイントと指摘しております。

同記事では、マンションに焦点をあえた特集のため、立地面からの見方をしておりますが、資金計画や建物を検討する際にも同様のことが言えます。

貸せるとは、購入した住宅を賃貸に出す際、ローンの返済額を上回る賃料の設定ができるかどうか、売れるとは、ローンの残債よりも売却額が上回るか、もしくは、補てんできる許容範囲に収まっているか。逆に、街の将来動向などを考えて、家賃よりも少ない返済額に抑えるか、残債よりも売却額が上回るように、自己資金を投下するか、価格を抑えるか、という資金計画でも検討できます。

建物も街と同様に考えられ、一時的な利用に焦点を当てた建物ではなく、将来のライフスタイルの変化に対応できる仕組みになっているか、長く資産価値を維持できる構造・耐久性を備えているか。一時的な流行りや耐久年数が短い設備関係にお金を投下しても、将来のトレンドと一致しなければ価値も出ず、減価償却がどんどん進んでは価値も残りません。

同コラムで、伝えている内容は「現在の状況だけではなく、将来どのような変貌を遂げるかが大事」ということであり、街の将来像を見定めるためのヒント・ポイントを10ヶ条として提示しております。また、同コラム内で示された「時間の経過と街の成長イメージ」のグラフは、直感的に理解することができて秀逸のものですから、同誌で10ヶ条と併せ、ご覧になってみてください。

街(立地)、ローン(資金計画)、建物など、住まいを購入する際は、現時点だけを見るだけではなく、将来像を推察し、どのような対応力があるかを見るのが肝心ということですね。

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posted by preseek_shibata at 15:24| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

南向きは損をする?

週刊ダイヤモンド(11.02.26)で組まれた特集「丸得マンション&管理」の記事の中で、“南向き信仰”は危ない、値崩れしない北向きマンション、というコラムが掲載されました。

記事の内容で書かれているポイントは、新規売り出し時の価格設定に影響する南北格差が、中古となった際、騰落率に影響する。北向きでもライフスタイルによっては影響も少なく、美しい“順光”の眺望が得られる、とくに、20階超の北向きは希少価値さえ出ているとのこと。

欧米のことはわかりませんが、たしかに日本では、住まい探しのお手伝いをしていて、南向き(日当たり)にこだわる傾向が強いのは感じます。これは初日の出信仰にも見られ、家相でも、日いずる東南方向に玄関を配置し、お日様のパワーを室内に取り入れると運気が上がると言われていることからも、記事で南向き信仰と表現するのも分かります。

このことから、北向きが、マンションに限らず、土地や一戸建てでも評価は落とします。簡単な目安として、北向きは南向きよりも10%の評価が高い。日当たり、お日様、のことをお金には代えられない、とお考えになるのも分かります。お日様の方に開けていないとダメ、ということもあるでしょうから、南向きがダメ、と決めつけるものではありません。

ただ、お金という視点からだけ見れば、どちらを向いているかという名目に拘るのではなく、実質的な影響を見てみると、お得な買い物ができることがあるというのも一理。

日当たりが悪い、というのは厳しいと思いますが、南向きだけど日当たり悪い、ということもあれば、北向きだけど日当たりはいい、ということもあります。日当たりはいいのに、北向きだから評価減されているなら、それはお買い得。

マンションの場合、北向きと日当たりの良さが両立することはないと思われるので、北向きと眺望の組み合わせでしょうか。土地や一戸建ての場合、北向きでも日当たりがいい、という組み合わせは思っている以上にあります。

現地に行って、あ、北向きだから日当たり悪い、というならまだしも、現地を見ることなく、ネットや広告の北向きと表示されているだけで、頭はねしていると、せっかくのお買い得物件を自ら外していることになりますよ。

例えば、同じような立地、広さの土地で、どちらも日当たりはよいが、一方は南向きで2,000万円、一方は北向きで1,800万円。向きだけで200万円違うのであれば、私なら迷わず、北向きを買います。さらに、北向きであれば、インフラ関係の工事費用が安く済んだり、庭やリビングなどのプライバシー性に優れたりなど、他にも利点があります。

このことは、東向き、西向きにも同じように言えることです。つまるところ、現地を見て、生活などにどのような影響があるかを実際に考えてみること、表面的なところだけに囚われないことが肝心ということです。

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