2011年02月28日

無縁社会の正体

「無縁社会の正体〜血縁・地縁・社縁はいかに崩壊したか〜(橘木俊詔著、PHP研究所)」。昨年、NHKの番組で『無縁社会』という特集がされてから注目されている社会問題を明らかにしています。

無縁社会で一番焦点があたるのが「孤独死」。誰にも看取られず、そっと息を引き取って亡くなる方が増え、さらに厳しいのが、行政や警察が調べても身元が判明しない「行旅死亡人」、この法律用語も放送で世間に知られることになりました。

孤独死の前提となるのは単身者であること。例外はあるかもしれないが、家族とともに暮していれば、孤独死ということはない。孤独死が増加した背景は、その下地となる単身者が増加したことに起因します。

では、なぜ、単身者が増加したのか。子供との同居することが減ったこと、一時期流行語にもなった熟年離婚、も加わり、老後に一人暮らしをすることが増えました。

わたしの親も諸事情があり、ともに70歳を超えた父、母、それぞれ、一人暮らしをしています。いちおう、ふたりとも私と同じ町内、徒歩5分圏内に暮らしているので、なにかのときには対処しやすいが、それでも、夜などは一人になるため、孤独死のことを頭にいれておかねばなりません。

結婚もし、仲よく暮らしている家族でも、子供を作らない世帯も増えました。これは、積極的に作らないケースと、子供は欲しいが作れないケースに分かれます。積極的に作らない場合は、ひとそれぞれの価値観もあり、他人がとやかく言うことはできないが、作れないケースは、経済的、社会的な要因が大きい。

また、未婚率も高まりました。結婚することがなければ伴侶もなく、当然、子供もいない。これも子供を作るかどうかと同じで、積極的に結婚しないケースと、結婚したいができないケースに分かれます。生涯独身を自身の意志でいく場合は、他人がとやかく言うことはできないが、したくてもできないのは、やはり経済的な要因が大きい。

本書では、ひとりで暮らすこと自体は否定しておらず、そのような社会の流れのなかで、なにができるか、どうしなければならないのか、ということが示されております。

無縁社会の拡がりは、基本的に一人暮らしをしている住居の増加であり、不動産、住宅業界でも、(私の感覚ですが)社会的、道義的な観点からが半分、ビジネスとして半分くらいの割合で、無縁社会のことを自然と考えております。

ただ、ビジネスですからドラスティックな面があるのも否めず、一般消費者側としても、甘えきらないように、自立心を強く持ち、自身での対応力を身につけるしかありません。

かくいう私自身も、いつ三行半をつきつけられるかわからず、子供には子供の人生があるから権利のように頼ることもできず、無縁社会の仲間入り、一人暮らしをするかもしれません。その覚悟と準備はしておかないと。

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帰属家賃

ここ数日、不動産関連の本を読んで、複数の本に「帰属家賃」という言葉が出てきました。

帰属家賃とは、家を借りている賃料は消費として計算されるが、持ち家の場合は発生しないため、そのバランスを取るために考え出されたもの。国の統計数字などで使用されます。

分かりやすく言えば、大家さんが生産している賃貸というサービス(商品)に対して消費しているお金の動きがあるが、持ち家になるとその動きがなくなるのはおかしい。

持ち家という資産に対してお金を支払っているとしよう、としたもので、所有者を大家さんとみなし、暮らしている所有者を入居者として、想定した場合の家賃の額が帰属家賃。

たとえば、私が暮らしている団地の賃料相場が6万円としたら、私が毎月6万円を私(厳密には妻)に支払っているとし、その6万円を消費しているとして統計数字に反映させようとなります。

自宅の購入も不動産投資として考えなさい、というのも、この帰属家賃が想定できなれば、投資としての判断ができません。

上記の場合、購入した際の住宅ローン返済が毎月3万円、管理費や積立金が毎月1万円なら、毎月の支払額は毎月4万円(支出)となり、毎月6万円(収入)の賃料相当からみて毎月2万円得する(利益)となる。

ただし、ことはこんなに単純な話では終わりません。賃貸の場合、細かいところを考えなければ家賃のみの支払いで済み、修繕費などは原則大家さん持ちです。購入した場合は、これらの費用は自身にきます。ご自身が大家さんですから。

さらに、購入時に自己資金を拠出していれば、その自己資金分を他の投資に回した場合の得られる利益もあり、税金などこの他にも支払いがあります。

また、購入した場合、その不動産の資産価値の変動も自身に反映されます。これは値上がりもあれば値下がりもあるので、一概にどちらとは言えませんが、そのリスクとリターンも考えなければなりません。

さらに、持ち家の場合よりも賃貸の方が、いい方向でも悪い方向でも、住み替えが容易ですが、持ち家の場合、その時の不動産市場や自身の資産状況により、住み替えができるかどうか分からないというリスクもつきまといます。

ここまで見れば、計算上の帰属家賃と実際に支払う金額に、大きな差がなければ、自宅の購入という不動産投資としては面白くないものとなります。

ただ、持ち家には、賃貸では得られない利点、たとえば、社会的信用が得られる、大家さんに気兼ねしなくていい、自分の思うような住まいに暮らせる、気持ちがいい、など。

外食したり、旅行したりなど、損得だけではなくお金を使うことはあるかと思います。にもかかわらず、住宅の場合だけ、消費することが悪、損する、という考え方だけで判断するのもおかしいものです。

帰属家賃と支出の損得、持ち家のリスクとリターン(逆に賃貸でも)、支出することで得られるメリットなど、トータルで考えて、住宅購入の可否、物件の選定をしていただくとよろしいのではないでしょうか。

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2011年02月27日

日本人と不動産

「日本人と不動産、なぜ土地に執着するのか(吉村慎治著、平凡社新書)」を読みました。著者は東大卒業後、三井不動産にてさまざまな不動産業務をてがけ、現在は、東大で特任専門員として不動産経営に携わる。

本書は、日本の歴史的な背景から、現在の不動産がおかれている状況を分析し、住宅から都市開発まで不動産の問題点を整理しております。国の財政、都市開発、土地のルーツ、不動産格差、グローバル時代の不動産、など。


戦後日本では、高度経済成長期に終身雇用が制度として定着し、一戸建ての持ち家を目指すのが「普通の人生」のように思われてきました。土地は絶対に値上がりし、持っているだけで得をする有利な資産だったのです。

しかし、1990年代のバブル経済の崩壊により、右肩上がりだった給料が下がりはじめ、住宅ローンの返済に窮するケースが多発しました。同時に、住宅価格が値下がりを続け、住宅を売ってもローンの返済が終わらず、買い替えもできなくなった人が数多く出たのです。・・・

しかし一方で「市場経済」とはいえ、本当に土地を「商品」にしてしまってよいのかという疑問も残ります。人の「住まい」である住宅を、もっぱら「商品」として扱うことに何か重大な問題はないのでしょうか。

また働く意欲があっても仕事がなく、住むところすらないということが、日本や欧米などの先進国においても多く見受けられます。格差の固定化が進む社会のなかで、一部の製造業などで問題になった派遣労働のように、「人を物として扱う」ことに疑問はないのでしょうか。

今、改めて問い直されているのだと思います。

以上、本文まえがき、より。


特に、住宅に関しての部分を取り上げますと、持ち家と借家の損得論議は意味がない、今後将来、何十年先の状況は誰も読めないなか、どのような設定をするかにより、数字の操作でどちらにでも結論は出せる。

低所得者層への住宅、借家に対しての住宅政策と、住宅市場のストック重視への転換が必要と提言しております。また、一貫して、街づくりの未熟さ、土地を含めた社会公共性の意識不足に対して苦言を呈しております。

わかりやすくまとめられておりますので、不動産がおかれている状況を確認されたいかたは、本書を手にとってみてはいかがでしょうか。

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サラリーマンは自宅を買うな

「サラリーマンは自宅を買うな(石川貴康著、東洋経済新報社)」を読みました。サラリーマンに限らずですが、自宅の購入にはさまざまなリスクがあり、安易なセールストークや周りに流されて購入すると大変なことになる、と。その代わり、不動産投資をするべきだという趣旨。

本書に書かれているリスクひとつひとつは、どれも否定するところではなく(購入諸費用の詳細など細かい点の突っ込みはありますが)、たしかに、そのリスクをすべて考え、最悪の方向で考えるならば、自宅の購入をすべきではないと思います。

しかし、本書では自宅の購入に焦点をあてて書かれておりますが、このようなリスクは生きていく限り、自宅の購入に留まらず、社会生活すべてに関わるものだと思います。極論を言えば、リスクを考え、リスクがない世界に生きたいなら、この世ではない。

自宅の購入とおなじように、結婚でも、子育てでも、就職でも、それこそ、道を歩いていても、食事にしても、リスクはあり、リスクがあるなら止めるべきというなら、生きていけない。リスクがあるから全否定という論調には賛同できません。

自宅の購入なら、リスクがあるのを理解し、また、得られるリターンも含め、購入した場合、購入しない場合、それぞれを比較分析し、各自がそれぞれ判断されればいいのだと思います。


長期のローンを組んで、何の収益も生まない金食い虫の自宅を買うことのリスクには、いったいどういうものがあるのでしょうか?果たして、35年という長期ローンを抱えることが、あなたにとって安全なのでしょうか?・・・

生まれてこのかた、知らされずにきたと言えばそれまでですが、知らないことは高くつきます。下手をすると経済的な破綻にまで直面しかねないほどです。・・・

右肩上がりの経済成長時代が終わった時代に生活をしている私たちの世代は、真剣に自宅を「買うべきか、買わざるべきか」を考える必要がありそうです。・・・

本文、まえがき、より。


本書の流れは、自宅の購入はリスクがあるからすべきではない、その代わり、不動産投資をして家賃収入をすべきとなっております。実際に、著者は不動産投資家ですから、ご自身でも実行されております。

気になった点は二つ。自宅の購入=不動産購入のリスクをたくさんあげられておりますが、それは、不動産投資での不動産購入でも同様にあてはまることがあるのではないかということ。自宅の購入を止め、賃貸住宅への居住者が増えることで、不動産投資家にとって有利な環境になるのではないかということ。

自宅の場合のみリスクをあげ、投資の場合のリスクをあげないのは片手落ち。読みながら、少しは不動産投資のリスクに言及しているかと予測しておりましたが、みごとに不動産投資リスクが抜け落ちており、期待を裏切られました。

痛快なことに、自宅なら不動産に関わる費用が自己負担だが、賃貸ならそれは大家持ちと繰り返し書かれていること。でも、それは、不動産投資をしたらその費用が大家にくるということですよね。不動産投資の章では、その費用に関しての記述がない。

さらに、自宅を購入するなするなと繰り返し書かれると、不動産投資家としての本性、さぁ、うちにはいい部屋がいっぱいあるからおいでおいで、と言っているのではないかと錯覚されられました。

ちょっと厳しい書き方となってしまいましたが、自宅だけではなく、不動産購入、もっといえば、これから生きていくうえで、どのようなリスクがあるのかを知るには、本書をお勧めできます。人生全体を鳥瞰するのにもいいかもしれません。

最後に、まえがきに書かれていた「人生の結果を人のせいにできない」という言葉は共感です。

さまざまなリスクがあることを、すべて、国のせい、社会のせい、会社のせい、他人のせい、と押し付け、リスクにさらされると冷静さを失う、客観視できない方は、不動産購入というリスクが多いことには不向きかもしれません。

もし、どのようなリスクがあるのかを確認し、そのリスクを受け入れられるかどうか判断されたいと思われる方がいらっしゃいましたら、住宅購入サポートの初回無料面談をご利用ください。客観的にリスクをお伝えさせて頂きます。

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2011年02月26日

お金が貯まる!家の買い方

「お金が貯まる!家の買い方(浦田健著、フォレスト出版)」を読みました。著者は、“戸建て賃貸”を推進する不動産コンサルティング、サラリーマン大家の第一人者。ロバートキヨサキ氏の「金持ち父さん・・」を地で行かれる方。

この著書でもキヨサキ氏と同様に、自宅の購入というお金を生まないものへの資金投下にメスを入れ、稼ぐ家への投資を推奨しております。

『今は、昔と違って土地もあがらないし、最初に買った家を失敗すると、その後の人生はかなりキツイ。でも、安心してほしい。家を買ったことを後悔している人も、工夫次第でリカバリーできる方法をこれからお教えしよう。

ん、まだ家を買っていない?・・・

家を買うときは、家計を切り詰めて買う人がほとんどだ。しかし、この本では、逆にお金を貯めながら、家を買う方法をお教えする。・・・

今後10年間、全く収入が増えない人でも1000万円以上も貯めることができるようになる。「稼ぐ家」なら人生のステージに合わせて効率よく住み替えることができる。』

以上、本文まえがき、より。


一言で言うなら、賃貸併用住宅の勧め。住宅ローンの返済負担を賃貸収入で賄うことが、負担の軽減ばかりか、資産の増加、ライフステージへの対応が可能になる、ということです。

一通り読み通して、書かれていることを何一つ否定するものはありません。ただ危惧するのが、書かれている通りにできるのかどうか。読まれた方、実際に動かれた方が、自分の都合のよいようにだけ解釈すると怖いかもしれません。

さらに強い意志、それこそ、ダイエットや禁煙以上の意志が必要になります。ビジネスやスポーツの世界でも一緒ですが、成功される方は、意志の強さが必要なんだなと痛感させられます。

それでも、住まいへの考え方、人生や生活における自宅への考え方は参考になると思われます。さらに、自宅の購入を考える方にも、指し値(値引き)の必殺テクニックや掘り出し物の探し方など、参考になる点も多くあります。

そして最後に大事な一言、「不動産は買う前に買った後のことを考えて買え!」、「そこがプロとアマの違いだ!」、と。

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2011年02月25日

なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか

「なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか(牧野知弘著、祥伝社新書)」を読みました。著者は、東大卒、第一勧銀、ボストンコンサルティング、三井不動産を経て、現在、不動産アドバイザー。

題名にある町の不動産屋についての言及は一つの章に留まり、ファンド、不動産投資についての考察がメイン。不動産会社の経営的に読むと期待はずれだが、不動産投資と不動産への考え方は参考になる。どちらかというと不動産購入をされる方が読む著書。

一般的には馴染みが薄いファンドや過去の歴史(バブル)などの話はおいておき、身近に関係しそうなところで、ちょっと気になったポイントだけをご紹介いたします。

建物の美しさに幻惑されてダメな土地をつかんではならない。建物は工夫の仕様もあるが、土地そのものがダメだとどうしようもない。そもそも、掘り出し物はプロが押さえてしまうので、素人にはムリ。固執すると餌食になる。

狭い地域で長く商売をやろうとする地元不動産屋は、地域にまつわる情報をに精通し、地道に堅実に仕事をすることを通じて築く人間関係をとても大切にする。大手不動産会社よりもよっぽど有益なパートナーになりえる。

収益還元法は数字の操作で、良くも悪くもどうにでもなる。不動産を購入する時は、現場を見て、駅を見て、街を見て、人を見て、「いいな」と思える感性を大事にすべき。

住宅ストックが充実した現在、これから郊外に街が拡がっていくような発展は望めない。新築ニーズも急速にしぼんでいく。社会インフラが整った快適で安全な環境が評価されるようになる。

全編を通して基本となっているのが、建物はなくなるが土地はなくならない、というスタンス。そして、本書の肝は、サラリーマン大家さんとしての心構えと生活、不動産選定のポイントと購入後に賃貸した際の考え方を示しているところです。

不動産投資に興味がなくても、これから住宅を購入しようとするのであれば、不動産を購入する点は共通し、ひとつの考え方として参考になると思われます。

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2011年02月24日

変動金利のリスク

住宅ローン利用者の90%超が変動金利を利用しているという話も出るくらい、変動金利に偏重ぎみな現状です。実際は、フラット35などの利用や併用などもあるでしょうから、ここまでではないと思われますが、変動金利利用が多いことには変わりありません。

なぜ、変動金利がここまで利用されるのか。

ひとつは、金利の上昇が先になりそうなこと、上昇するすると言われ続けながら上昇しなかったことで、金利上昇懸念の話が狼少年のようになってしまっていること。もうひとつは、フラット35の適用金利が、政策による金利優遇で大幅に低下し、住宅ローンを確保したい銀行などが、選ばれるために負担感で勝てる変動金利の金利優遇を強めているから、ではないでしょうか。

住宅営業の現場で、変動金利の金利上昇リスクについて説明する際に使われているトークが、金利が上昇することは景気が回復することで、そのため収入も増え、返済額が増えても大丈夫というものがあります。たしかに、景気回復による金利上昇であれば、収入が増えるということもありえるかもしれません。しかし、近年、景気の回復、会社の業績向上と収入の上昇が関連しづらくなっている。

さらに怖いのが、景気回復を伴わない金利上昇、いわゆる悪い金利上昇です。悪い金利上昇の主因は、日本の国債が、財政悪化、信用力低下などにより買われなくなり、金利を高くしプレミアをつけないとなりません。景気が悪化しすぎての市場金利の上昇という身も蓋もない状況です。

この場合、収入が増えないまま、金利上昇による返済額の増加、利息の増加をすると、家計に占める返済割合(返済比率)が高まり、家計の危険性が増大します。しかも怖いのが、返済額の増加が、変動金利特有のルールにより当面抑えられ、最後にまとめてドカンとくるところです。

変動金利特有のルールというのは、5年ルール(5年間返済額を変更しない)と1.25倍ルール(返済額を変動する時、1.25倍内に収める)。これは、返済額を免除するというものではなく、先延ばしにしているだけであることが、怖い原因。

5年間の間に金利が上昇し利息が増えたら、その分は、後々支払うことになります。返済額の上昇が1.25倍を超過している場合、超過分は、後々支払うことになります。これらを未払い利息と呼び、金利の変動具合によっては、最後の清算時に高額な支払いが発生します。これが変動金利のリスクです。

悪い流れになれば、変動金利は怖い、リスクが大きいから止めるべきというのも一理あります。ただし、金利がどのような動きをするのかは分からず、固定金利は当初からの返済負担が大きいのも一面であり、つまるところ、きちんと特性を理解することが大事ということであり、変動金利がそもそもダメということではありません。

この先、10年、20年の金利動向を正確に読み切れる人は皆無です。正しく、住宅ローンのことを理解し、それぞれの長所短所を比較し、ライフスタイルと併せて判断していくことが肝要です。

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買ってから泣かない街選びをヒントに

名著「不動産でハッピー・リッチになる方法」で有名な不動産コンサルティングの山崎隆氏が、週刊ダイヤモンド(11.02.26)街選びの大原則のコラムにて、住宅購入後に起こりうるさまざまなことを考えて、貸せる、売れるを念頭に、街選びが大事で、将来も持続性がある街であるかがポイントと指摘しております。

同記事では、マンションに焦点をあえた特集のため、立地面からの見方をしておりますが、資金計画や建物を検討する際にも同様のことが言えます。

貸せるとは、購入した住宅を賃貸に出す際、ローンの返済額を上回る賃料の設定ができるかどうか、売れるとは、ローンの残債よりも売却額が上回るか、もしくは、補てんできる許容範囲に収まっているか。逆に、街の将来動向などを考えて、家賃よりも少ない返済額に抑えるか、残債よりも売却額が上回るように、自己資金を投下するか、価格を抑えるか、という資金計画でも検討できます。

建物も街と同様に考えられ、一時的な利用に焦点を当てた建物ではなく、将来のライフスタイルの変化に対応できる仕組みになっているか、長く資産価値を維持できる構造・耐久性を備えているか。一時的な流行りや耐久年数が短い設備関係にお金を投下しても、将来のトレンドと一致しなければ価値も出ず、減価償却がどんどん進んでは価値も残りません。

同コラムで、伝えている内容は「現在の状況だけではなく、将来どのような変貌を遂げるかが大事」ということであり、街の将来像を見定めるためのヒント・ポイントを10ヶ条として提示しております。また、同コラム内で示された「時間の経過と街の成長イメージ」のグラフは、直感的に理解することができて秀逸のものですから、同誌で10ヶ条と併せ、ご覧になってみてください。

街(立地)、ローン(資金計画)、建物など、住まいを購入する際は、現時点だけを見るだけではなく、将来像を推察し、どのような対応力があるかを見るのが肝心ということですね。

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南向きは損をする?

週刊ダイヤモンド(11.02.26)で組まれた特集「丸得マンション&管理」の記事の中で、“南向き信仰”は危ない、値崩れしない北向きマンション、というコラムが掲載されました。

記事の内容で書かれているポイントは、新規売り出し時の価格設定に影響する南北格差が、中古となった際、騰落率に影響する。北向きでもライフスタイルによっては影響も少なく、美しい“順光”の眺望が得られる、とくに、20階超の北向きは希少価値さえ出ているとのこと。

欧米のことはわかりませんが、たしかに日本では、住まい探しのお手伝いをしていて、南向き(日当たり)にこだわる傾向が強いのは感じます。これは初日の出信仰にも見られ、家相でも、日いずる東南方向に玄関を配置し、お日様のパワーを室内に取り入れると運気が上がると言われていることからも、記事で南向き信仰と表現するのも分かります。

このことから、北向きが、マンションに限らず、土地や一戸建てでも評価は落とします。簡単な目安として、北向きは南向きよりも10%の評価が高い。日当たり、お日様、のことをお金には代えられない、とお考えになるのも分かります。お日様の方に開けていないとダメ、ということもあるでしょうから、南向きがダメ、と決めつけるものではありません。

ただ、お金という視点からだけ見れば、どちらを向いているかという名目に拘るのではなく、実質的な影響を見てみると、お得な買い物ができることがあるというのも一理。

日当たりが悪い、というのは厳しいと思いますが、南向きだけど日当たり悪い、ということもあれば、北向きだけど日当たりはいい、ということもあります。日当たりはいいのに、北向きだから評価減されているなら、それはお買い得。

マンションの場合、北向きと日当たりの良さが両立することはないと思われるので、北向きと眺望の組み合わせでしょうか。土地や一戸建ての場合、北向きでも日当たりがいい、という組み合わせは思っている以上にあります。

現地に行って、あ、北向きだから日当たり悪い、というならまだしも、現地を見ることなく、ネットや広告の北向きと表示されているだけで、頭はねしていると、せっかくのお買い得物件を自ら外していることになりますよ。

例えば、同じような立地、広さの土地で、どちらも日当たりはよいが、一方は南向きで2,000万円、一方は北向きで1,800万円。向きだけで200万円違うのであれば、私なら迷わず、北向きを買います。さらに、北向きであれば、インフラ関係の工事費用が安く済んだり、庭やリビングなどのプライバシー性に優れたりなど、他にも利点があります。

このことは、東向き、西向きにも同じように言えることです。つまるところ、現地を見て、生活などにどのような影響があるかを実際に考えてみること、表面的なところだけに囚われないことが肝心ということです。

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2011年02月14日

埼玉大変,千葉心配

「不動産絶望未来(これからの住宅購入は“時間地価”で探せ!)」を読みました。本書の著者は、朝日新聞「AERA」編集部記者の山下努氏。平成22年12月発行。長年にわたる取材と、実際に著者が住宅購入した際の経験に基づき、今後の住宅購入に対して提言する内容です。

本書のポイントは、人口減少、高齢化社会をむかえて、また、若者の所有欲の減退もあわせ、郊外の住宅地の資産価値は壊滅状態になる。

それが本書内で使われている「埼玉大変,千葉心配」という言葉の元であり、これからの住宅購入は、都心に近いではなく、都心そのものの中古マンションを購入がベストとなっております。

また、経済の大局(金利や経済情勢)などを鑑みた「マクロ買い」を実践するようにも勧め、結果として著者は、絶好のタイミングで、銀座に歩け仕事も余暇も楽で楽しめ、含み益もあり貸しても損しない、といった条件を満たすマンションを購入する成果が得られた。

ただし、筆者自身は、本来、持ち家志向ではなく、できれば購入せずに賃貸で過ごしたかった様子で、では、なぜ、購入することになったのかというのは、ぜひ、本書を手にとって、お読みになってください。ものすごい発言がされています。(否定はしませんが、びっくりしました)

さて、題名の埼玉大変,千葉心配の元となった郊外住宅地が抱える問題点と今後のゆくすえについて、必ずと言っていいほど、不動産関連の書籍や雑誌などの記事で取り上げられる事例が、私が少年期から暮らしている「千葉ニュータウン」です。

本書でもやはり紹介されており、これだけ取り上げられる事例になるということは、郊外住宅地(特に課題面)の典型、教科書通りの見本のような事例なのでしょうね。たしかに、書かれている記事の内容に逸脱した間違いはありません。

本書で言われている郊外住宅地の課題、千葉ニュータウンの場合なら、さびしくて楽しめない、鉄道運賃が高い、高齢者比率が高く若者が少ない。これらの状況から、将来は悲惨な状態、資産価値の減少になると書かれております。

30年超も千葉ニュータウンの変遷を見ていて、一面から見れば、その通りとも思うし、そう判断されるのも否定はしません。ただし、一方的な著者の考え、スタイルを押しつけているきらいも感じます。

10万人超も暮らしているところで、たった一人の事例で決めつけたり、鉄道運賃と不動産価格と著者がいう時間地価とのバランス、一部の人口構成比率を全体に適用してしまうのは、いかがなものでしょう。

本書で言われていることが間違っているわけではありません。ただ、一方的な考えを、絶対だ、と決めつけたりすることなく、いろいろな考え方があるなか、自身にとってどのような住まい、住宅購入の可否を判断することが肝要かと。

さまざまな考え方、生活スタイルがあるわけですし、実際、千葉ニュータウンエリアは人気があって、品薄状態であるわけですから。ま、著者が言うには、不動産のプロ達に消費者がだまされている、ということですけど。

購入するかしないか、一戸建てかマンションか、新築か中古か、都心か郊外か、それぞれに良し悪しがあって、自身との相性の問題なんだと思います。住宅購入は。

こんなことを書くと、ほら、また、不動産のプロが、って、言われてしまうのかな。本書を含め、いろいろなお考え方を見聞きし、多面的にお考えなられることをお勧めします。

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2011年02月13日

住宅購入のスタート

住まいを考えるに際して、購入すべきかどうか、一生賃貸、もしくは、とうめん賃貸でいずれは、の選択肢がまずありきで、購入することが大前提、正とは限りません。

まずはここを考えるべきですが、なにかしらのきっかけがあって、検討した結果、購入しようとなったとき、なにを優先(基準)にして探していけばいいのでしょうか。住まいを決める三大要素を優先順位順に進めながら、検証してみたいと思います。

1.立地重視パターン

昭和時代の持ち家偏重というか家を買うこと自体が夢あこがれの時代から、平成時代になって多様な時間の使い方が標準となり、家を購入することそのものさえ、利便性(通勤時間)の前には順位付けが下がるくらい、立地は重視されるようになりました。

また、高度成長期やバブル期のように、不動産の価値がなんでも上がる時代から、個々の属性に応じて資産価値も変わる時代となり、資産防衛的にも立地を重視するケースが増えております。

立地を重視する場合、その価値の分だけ、同じ住まいであれば価格は高くなります。住まいを先に見てしまうと夢も膨らみ、予算も一緒に膨らむことになります。立地の次に住まいを優先されるなら、資金計画に抜かりがないか検証が必要です。

通常であれば、立地を重視した後、検証するのは資金計画です。購入後の返済を考慮し、予算が決まって、その予算の中で、希望する立地条件なら、どのような住まいを購入できるか検証し、住まいを決めていくことになります。

立地を考える場合、通勤時間がベースとなりますが、そのなかから、馴染みのある地域や、親族、知人友人が近くに住んでいる地域しか意識しないケースが多く見受けられます。

この呪縛を解放することによって、同じ立地条件で、予算や住まいの条件を良くすることができます。

2.予算重視パターン

日本経済の先行きも楽観視しづらい状況の中、いまは会社が安泰でも、10年後、20年後とどうなるかわからない時代に住宅を購入する場合、無理のない返済計画を立てることが重要です。

しかし、安心度合いを高めるほどに、予算は絞られてきて、立地と住まいの両方を満足することは厳しくなります。

とっても立派なお住まいでも非現実的な立地(通勤時間)だったり、立地的にはよくても不安がともなう住まいでは、なんのための住宅購入なのかわかりません。

このバランスをどう保つのか、非常に悩ましいところですが、多く見受けられるのは、どちらのこだわりにしても、先入観や呪縛された意識を持ちすぎているケース。

新築を中古にしてみたり、戸建てをマンションにしてみたり、または、今まで検討したことも地域や路線を見てみることによって、同じ予算でも、ある程度の満足を得られる条件が整うかもしれません。

3.住まい重視パターン

私の場合なら「眺望が素晴らしい高層マンション」、一般的に多いのは「庭つきの注文住宅」など、こういう住まいに暮らしたいっというイメージは皆さまお持ちだと思います。

この希望をあまりにも重視してしまうと、立地を求めて膨大な予算か、限られた予算で不便な立地になってしまいます。

住まいが趣味であり人生の目的というお気持ちであれば、それを実現したあとの、高額な返済や長時間の通勤も、苦にならないかもしれません。

しかし、私個人は、家は人生や生活の手段や道具であり、あくまでも暮らす人が主役で、道具が主役を凌駕してはいけないと思っております。

あまりにも立地や予算の条件が悪くなるようであれば、購入そのものを先延ばしするか、住まいの条件を緩和することをお勧めしたいと思います。

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これだけ、仕事や生活のスタイル、価値観も多様化し、さらに、多岐にわたる住まいが重なると、ジレンマに陥るのも致し方ありません。無理してこじつけたり、自分をいじめることになるくらいなら、購入を見送るくらいの気持ちで考えていると、ふと、あ、これならいいんじゃないっと決まるかもしれません。

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2011年02月12日

いまどきの建物設備事情

年々進化する建物設備と仕組み、流行に置いてかれぎみの今日この頃。みなさまにお知らせというより、自身の勉強のためにまとめてみました。

・住宅版エコポイント

クルマや家電などが縮小傾向にあるなか、1年延長された住宅版エコポイント。エコポイントですから、省エネルギー性能が満たされ、さらに補助がつくというイメージのままです。ただし、その性能分だけ、高くなるのは致し方ないものです。

対象となる新築住宅は、省エネ法のトップランナー基準相当の住宅、もしくは、省エネ基準(平成11年基準)を満たす木造住宅、のいづれか。

発行ポイント数は、1戸あたり 300,000ポイント(太陽熱利用システムを設置した場合は、320,000ポイント)。平成23年内に着工したものが対象となります。

・認定長期優良住宅

耐久性や将来の可変性などの基準がクリアされた住宅。当然、性能がよい分は高くなるため、さまざまな優遇措置があります。主なものは、住宅ローン減税の控除率と控除限度額の優遇、登録免許税や固定資産税等の諸税の優遇、フラット35の金利優遇などです。

どの程度の建築コスト上昇かによりますが、補助により、割安に性能を高められるなら、買い得感もあり、また、今後、中古住宅流通が盛んになった際、資産価値の維持にも繋がります。

・オール電化

かなり普及したオール電化住宅。その名の通り、住宅内のエネルギーを電気でまかなうものです。利点は、クリーンで安全、災害の復旧時の速さなどがあげられ、逆に、ガス会社は、火の怖さを子供に教えられないと、安全を逆手に取った逆襲も。

温暖化対策が盛んに叫ばれるようになって、近年、増えてきたのが太陽光発電。オール電化住宅との相性、売電単価などの引き上げ、設置の補助などから、急激に普及してきた。注意点は、一時的に引き上げられた売電単価の継続性と、太陽光発電システムのメンテナンス(建物と絡み)。

・水まわりレイアウト

キッチンの横にダイニングテーブルを置き、以前のようなLDKと区分けした画一的なレイアウトから、ずいぶん様変わりしました。とくに最近は、東大生の7割がLDKで勉強しているなどの説により、ファミリーホール的な使い方も加わりました。

お風呂も、スーパー銭湯が日常的になったのと同様に、お風呂を日々のルーチン作業のような位置づけから、楽しむ余暇的なニュアンスが加わってきました。そのため、機能、快適性や広さなどにこだわるケースも増加しています。

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この他にも、細かい機能や斬新なレイアウトやデザインなど、服装のように個性的な建物が当たり前のようになってきました。

ただし、建物の検討は、華やかな夢が膨らみ、楽しいひと時ですが、一声、一工夫が予算に直結しやすいところもありますので、あまり過剰な資金投下にならないように注意が必要です。

毎日の生活スタイルを考えながら、その必要性と優先度合いを意識して、ご検討してみてください。

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2011年02月10日

10年後の残価率(減価率)を見て

今朝、日経新聞を読んでいたら、1面広告で「クラウンアスリート、残価設定プランで、お支払いらくらく」という感じの内容で掲載されておりました。

この残価設定プランの支払いで負担を軽くした販売方法は目新しくないですが、この広告を見るたびに、3年後の残価設定って大丈夫なのかしら、と思ってしまいます。

クルマのプロが設定するんだから、まぁ間違いないでしょうが、もし、三年後の査定がどんと落ちていたらどうしようと、小心者の私には購入できません。

ただ、好きな車種なので、ものは試しとシミュレーションしたら、最初の頭金だけで想定している予算(乗り出し100〜120万円)を超えてしまい、庶民には遠い夢のまた夢。

わたしは、いつか新車に乗ることができるのかしらんと、遠い目となってしまいました...

さて、本題の不動産の話に戻りますが、先日発売された雑誌に、主要駅の新築・中古別、マンション・戸建て4価表が掲載されておりました。この表を見ると、10年後に価値がどの程度下がるのかがわかり、残価率を見ると、駅力もわかります。

主な駅の残価率(計算はマンションにて、単位は%)は以下の通りです。

総武線:市川74、本八幡74、西船橋79、船橋80、津田沼69
東西線:浦安72、行徳77、八千代緑が丘64(東葉高速)
野田線:新船橋75、新柏62、豊四季59、初石72、江戸川台53
新京成:北習志野72、高根公団71、常盤平65、
常磐線:松戸64、北小金74、南柏65、柏63、我孫子79
北総線:秋山60、白井70、千葉NT中央65

週刊ダイヤモンド別冊2011/2/14参照。


これらの数値では、ベースの金額が高い地域の方が、特に中古マンションの購入層の購入力の影響を受け、残価率は低くなります。(松戸が特徴的)

そのような特性のなかでも、高い残価率となった市川、船橋、浦安エリアの人気がうかがえます。同じ価格で購入した場合、より資産価値が保てるようになります。

また、細かく比べてを見ると、その駅での特別な理由(人気)により、同じ沿線とは違う数値が出ている駅があります。(津田沼、我孫子、北小金など)

このあたりを見比べると、お得な駅?が見つかるかもしれませんね。

なお、個々のマンションの要素や各駅の細かい状況により、資産価値の推移は異なります。実際にご購入される場合は、各地域の状況や不動産相場を助言できるプロに相談してみることをお勧めします。(弊社の初回無料面談でも対応できます)

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2011年02月05日

いまどきのマンション基礎知識

マンションも、クルマや家電製品のように、日々進化していきます。不動産仲介の現場では、新築マンションを取り扱うことは稀で、中古マンションとして市場に出回るまで、マンションの中身はわからないことが多いです。そのため、最新のマンション事情には疎くなりがちですので、自身の勉強のためにも、少し、いまどきのマンション事情を書いてみます。

規模:戸数が50戸未満が小規模、100戸以上が大規模、中高層の棟が複数あり計300戸以上をメガと呼ばれる。※一般的な感覚で必ずという決まりはありません。規模が大きくなると、共用施設が充実し、マンションだけで街並みを形成することもあるが、管理組合が大きくなりすぎてまとまりがなくなる面も。

高さ:10〜20階建てを高層、20階建て以上を超高層と呼ばれる。※一般的な感覚で必ずという決まりはありません。超高層になると長方形の横長タイプから正方形に近いタワータイプになることが多い。窓も多面になり眺望もよくなるが、窓が開けられないケースもあり、風も強い。高層になればなるほどエレベーターの関与率が高まる。ステータス感から近年、超高層タワーマンションが乱立しているが、まだ経過年数が短いため、メンテナンス費用や健康問題、引きこもりがちになる点などの懸念事項の結論は出ていない。

構造:従来の工法では、柱や梁が室内側に出っ張っていたが、アウトフレーム工法の場合、柱や梁を室外側に出すため、室内空間が広がり、家具の設置などもしやすくなった。同様に、天井にあった梁を下から出す逆梁工法で梁をベランダに出すと、開口部の高さが拡がり、奥まで明かりが入りやすい。

床と天井:従来の床や天井に直接、床材やクロスを張ると、上下階の音の問題が出やすい。※わたしの自宅は床に直接フローリングを張っているため、とても冷たく、そして、かたい。最近のマンションでは、床や天井を二重にしている。スラブに脚や桟をかけて、床や天井を張っている。この方法だと、音の問題のほか、配線や配管にも有益。※L値の性能と併せて確認。

L値:遮音性能を表す数値で、軽量床衝撃音に対するLL値、重量床衝撃音に対するLH値がある。どちらも数値が小さいほど性能がよい。L値は50以下が望ましいと言われる。※二重床,天井かと併せて確認。※壁の遮音性に使われるD値は数値が大きいほど性能がよいので、お間違えなきよう。

スケルトン・インフィル:スケルトン(構造)とインフィル(内装)を分離した住宅(マンションに限らず、大手ハウスメーカーの戸建でも採用)。構造と内装が分離していると、間取りの変更やリフォームなどが容易になり、自由度が高い。最近、増加しているリノベーションマンションが今後増加することなども含め、中古住宅市場で評価されるため、資産価値が高く維持される傾向にある。

内廊下:現在でも大多数のマンションでは、外に面して廊下が設置されているが、豪華な雰囲気(ホテル的)、プライバシーの確保や防犯、雨風にさらされず快適なことなどから、内廊下式のマンションが徐々に増えてきた。ただし、価格や施工に難しさもあり、普及に限界もある。

耐震性能:戸建てと同様に、耐震性能は、耐震、制震、免震の3つに分けられる。耐震は地震負けないよう強く作る、制震は揺れを制御する仕組みを取る、免震は揺れを逃がしてしまう仕組みを取る。性能は、耐震<制震<免震、といわれており、性能があがる分だけ価格も高くなる。※費用と性能のバランスや設置条件などから、制震を採用するケースが多くなっている。

省エネ基準:建物も性能表示制度で、クルマのように星マークなどを採用し、わかりやすさを心がけている。新省エネルギー基準、次世代省エネルギー基準、トップランナー基準とあり、現在一般的なのは、次世代省エネルギー基準。住宅版エコポイントや長期優良住宅の条件、フラット35の優遇などは、次世代省エネルギー基準がベースとなる。※エコガラスとは、複層ガラスの内側に特殊な金属膜を入れて断熱性を高めたもの。

管理:おもに共用部分の維持管理清掃のほか、マンション全体の事務的な業務などを行う。管理形態は管理員の勤務形態により分けられる。常駐する(24時間制も)常駐管理、通勤してくる通勤管理(遠隔管理もあり)、巡回してくる巡回管理、管理員を外部に頼らない自主管理。ほとんどのマンションでは、管理会社に委託しているが、管理費の節約などを目的に変更されるケースも多くなった。管理のサービスの質や量と管理費は比例しており、過剰な部分をカットしてシンプルにするケースも見られる。ホテルのようなフロントサービスも憧れるが、その分、管理費が高くなる。

駐車駐輪:平面自走式、敷地内に100%の確保に加え、来客用があればベスト。しかし、敷地の広さや立地環境などから、立体式が採用されているケースも多い。とくに注意が必要なのは機械式のケース。先日の雪の日に動かなくなったり、自身のクルマに乗車するまでに時間がかかり、天候や気候によっては辛いことも。また、機械式はメンテナンスコストも高く、管理費や駐車料金に反映されやすい。駐輪スペースは、ファミリータイプのマンションでは不足気味。スペースが少なく、自転車がエントランスなどに散乱してくると、マンション全体の資産価値低下にもつながる。さらにミニバイクなどの置き場まで考慮されていないマンションも多い。

ペット:ペットの飼育が可能なマンションが増えてきました。ペットを飼育されている家庭のために、足洗い場などの設備を設けているマンションが基本。※飼育不可の方がすくないくらいです。ただし、飼育している家庭と飼育していない家庭でのトラブルも多い。とくに飼育する予定がない家庭は、飼育されているという認識を持つことが大事で、面倒をさけたい場合は、飼育不可のマンションを選ぶのも一法。

共用施設:保育園やスーパーのほか、フィットネスクラブ、キッズルーム、ゲストルームにスパなど、特に大規模なマンションほど、さまざまな共用施設が充実している。ただし、施設のメンテナンスや維持管理費用は管理費などの含まれるため、あまり利用しない家庭には負担がある分だけ損になることも。

以上、取り急ぎ、基本的なところを網羅してみました。

新築マンションの販売現場では、豪華なパンフレットに、華やかなモデルルーム、洗練された営業など、ついついテンションが高くなりがちですが、基本的な部分はしっかり押さえてください。

新築マンションの購入相談を受けることが定期的にありますが、年々、売り方がうまくなっていくなって実感します。相談を受けている私が欲しくなるくらいですから。※でも、購入するお金がありません。

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2011年02月01日

住宅ローン2月分実行金利

各銀行より平成23年2月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な2月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します)

・変動金利 三菱東京UFJ銀行:1.275%
      三井住友銀行:1.075%
      みずほ銀行:1.275%
      千葉銀行:1.475%
      住友信託銀行:1.075%
      中央三井信託銀行:1.175%
      三菱UFJ信託銀行:1.275%
      中央労働金庫:1.225%

・3年固定 三菱東京UFJ銀行:2.05%
      三井住友銀行:1.85%
      みずほ銀行:2.05%
      千葉銀行:2.15%
      住友信託銀行:1.85%
      中央三井信託銀行:1.95%
      三菱UFJ信託銀行:2.10%
      中央労働金庫:1.65%

・5年固定 三菱東京UFJ銀行:2.35%
      三井住友銀行:2.15%
      みずほ銀行:2.35%
      千葉銀行:2.55%
      住友信託銀行:2.15%
      中央三井信託銀行:2.25%
      三菱UFJ信託銀行:2.30%
      中央労働金庫:2.05%

・10年固定 三菱東京UFJ銀行:2.80%
      三井住友銀行:2.60%
      みずほ銀行:2.80%
      千葉銀行:2.80%
      住友信託銀行:2.65%
      中央三井信託銀行:2.70%
      三菱UFJ信託銀行:2.70%
      中央労働金庫:2.10%

・35年固定 三井住友銀行:3.13%
      みずほ銀行:2.75%
      千葉銀行:2.82%
      中央三井信託銀行:2.70%
      中央労働金庫:3.30%

※自己資金比率により選択できない固定期間もございます。

今月の住宅ローン適用金利は、変動金利は変わらず、長期固定は少し上昇、他は動いていても0.05%程度の上限で、ほぼ横ばいの水準といってもいいかもしれません。

先日、格付け会社が日本国債の格下げを致しましたが、とりあえずは大きな影響もなく、長期金利市場は、1.2%を軸に、大きな上下動はなく推移しています。

現時点では、個人の金融資産や資金の提供先がない金融機関などからの資金が流れ込み、国債は国内で消化されているためです。

ただし、財政状況の悪さから、国債が売られ、長期金利が上昇するとの懸念はくすぶり続け、常に、国債暴落・金利上昇という内容のコラムや記事などを目にします。

金利上昇の記事で書かれている内容は、少子高齢化で個人金融資産は目減りしていく、財政が不安視されていく、米国の景気回復に伴う金利上昇の影響などから、長期金利が上昇に向かう、というもの。

30年以内に大地震(東海地震は87%)が発生する確率と比べて、どちらが先にきてしまうのでしょうか。

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