2010年10月10日

投資利回りで自宅(予算)を考えてみる(住宅ローンを利用した場合)

前回のコラム「投資利回りで自宅(予算)を考えてみる」では、自宅の購入予算を、地域賃料から投資利回り10%(実質利回り7%)とした場合で計算してみました。これは考え方の基本を示したもので、前提として現金での購入です。

自宅の購入の際、ほとんどの方が住宅ローンを利用されるでしょうから、実際にこれを応用して使う場合、住宅ローンの利息を考慮して計算しなければなりません。

単純な考えとしては、基本の計算で算出された金額を、購入予算から支払総額に切り替えることで計算できます。

前回の計算では、ファミリー物件の賃料相場が15万円の地域で、モデル1は2,700万円なら15年(15万円×12ヶ月×15年≒2,700万円)、モデル2は4,000万円なら23年(4,000万円÷15万円÷12ヶ月≒22.2年)をラインとしました。

このラインである金額なら、それぞれ15年(23年)で元が取れる、その後は利益になるということでした。この金額を支払総額に直し、購入価格を計算してみますと次の通りとなります。

モデル1:2,700万円(15年返済)をベースにすれば2,350万円(支払総額2,722万円)

モデル2:4,000万円(23年返済)をベースにすれば3,250万円(支払総額4,020万円)

※どちらも金利2%、元利均等返済

上記の金額に自己資金金額を足した金額が購入予算(諸費用も含む)となります。厳密には自己資金の投下分の運用利回りというのも考慮しないといけないのでしょうが、低金利下ということで割愛させて頂き、残存価値から自己資金額を差し引いた金額が利益となります。

仮に500万円の自己資金と投下した場合、2,850万円の予算で購入した不動産が15年後に500万円を超過していれば、その超過分が利益となります。(同様に3,250万円の場合は23年後)

このような計算をして、2,850万円から下がっているのに利益?というところを違和感と感じるのであれば、それは、不動産は値上がりするという、土地神話・高度成長・バブルという感覚が残っているのでしょうね。

購入か賃貸か迷った場合、賃料を支払うのは避けられない前提で、出費の比較と、さらに得られる満足感とその満足感に支払ってもいい費用(消費です)を足した金額が見極めポイントになります。

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投資利回りで自宅(予算)を考えてみる

マンション(不動産)を投資物件として取引する際の目安となる利回りは、表面で10%が基準となる。購入する側は「最低でも表面で10%は欲しいな」と思い、売却する側は「表面で10%の利回りがあるから売れるのでは」と思う。

表面利回り10%とは、年間10%の収入が得られるものです。取引価格を1,000万円とした場合、年間100万円の収入があることとなり、100万円×10年間で購入した価格の1,000万円を回収できるということになります。

賃貸(投資)中には、空室もあり、固定資産税や管理修繕費用の出費もあるため、表面でみているほど単純に回収することはできませんが、実質の利回り(手取り額で計算)7%なら、14年半で回収できることとなる。(1,000万÷年70万≒14.28年)

シンプルに考えると、不動産購入価格と維持費用を14年半で回収し、その後の賃貸収入(収入−費用)と売却で得られる収入は、まるまる利益ということなります。たとえ、不動産価格が下落しても、儲けが減るということだけです。

これを逆に考えれば、15年を超えて暮らすなら買ってしまった方が得となる。15年目に売却した金額分だけ得したということになる。

だたし、これには注意が必要で、前提が利回り10%ということを守れるか。自宅の購入となると、ついつい、もうちょっとと欲張ったり、自制したとしても、いろいろな事情から利回りが確保できないこともあり得ます。

ファミリー物件の賃料相場が15万円の地域であれば、15万円×12ヶ月×15年≒2,700万円がラインとなり、それを超える金額となれば、回収期間を長く考えなければならない。

同じ地域で4,000万円の住まいを購入した場合、4,000万円÷15万円÷12ヶ月≒22.2年となる。23年目以降に価値が残り売却できたら、その分が得したということになります。

家賃が高い地域であれば、回収期間が短くなるか、採算価格が高くなり、逆に、家賃が低い地域なら、回収期間が長くなり、採算価格が低くなります。

なお、このような考え方での購入(予算決め)が、すべてに最優先されるということではありません。

転勤が多い方や家族構成、実家や出身、収入、将来の人生設計などなど、いろいろ事情もあるでしょうし、持ち家への安心感や自由度、満足度、賃貸の気楽さや機動性など、お金では計れないものもあります。ひとつの考え方として、ご参考にして頂ければと思います。

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2010年10月01日

住宅ローン10月分実行金利

各銀行より平成22年10月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な10月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します)

・変動金利 三菱東京UFJ銀行:1.275%
      三井住友銀行:1.075%
      みずほ銀行:1.275%
      千葉銀行:1.475%
      住友信託銀行:1.075%
      中央三井信託銀行:1.175%
      三菱UFJ信託銀行:1.275%
      中央労働金庫:1.225%

・3年固定 三菱東京UFJ銀行:2.00%
      三井住友銀行:1.80%
      みずほ銀行:1.95%
      千葉銀行:2.10%
      住友信託銀行:1.75%
      中央三井信託銀行:1.85%
      三菱UFJ信託銀行:2.05%
      中央労働金庫:1.65%

・5年固定 三菱東京UFJ銀行:2.15%
      三井住友銀行:2.05%
      みずほ銀行:2.15%
      千葉銀行:2.45%
      住友信託銀行:1.95%
      中央三井信託銀行:2.05%
      三菱UFJ信託銀行:2.15%
      中央労働金庫:2.05%

・10年固定 三菱東京UFJ銀行:2.80%
      三井住友銀行:2.60%
      みずほ銀行:2.55%
      千葉銀行:2.80%
      住友信託銀行:2.50%
      中央三井信託銀行:2.55%
      三菱UFJ信託銀行:2.55%
      中央労働金庫:2.10%

・35年固定 三井住友銀行:2.91%
      みずほ銀行:2.40%
      千葉銀行:2.52%
      中央三井信託銀行:2.50%
      中央労働金庫:2.95%

※自己資金比率により選択できない固定期間もございます。

短期系を中心にわずかながら上昇致しましたが、まだまだ低金利状態で、この水準から下がるのはなかなかないだろうという状態は続いております。

現在、長期金利(10年物国債)は、1%を切る水準で推移しております。つい先ごろまで、1.3〜1.4%程度をいききし、1.2%台で低金利だ〜って騒いでいたのがかわいく思えるくらいの低金利です。

この低金利状態がいつまで続くのか、いろいろ悩ましいところです。ライフプランの相談を受ける私(FP)が言うのもおかしいですが、何十年という人生は計算通りいかない、いくほうが奇跡です。

遠い将来までの家計をち密に試算するより、臨機応変に対応が可能か、余力があるか、いざというときにどうすべきかの腹案を持っているかが大事なのではないでしょうか。

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