2010年08月30日

週間東洋経済:マンション・ゼネコン完全解明

新築・中古マンションと住宅管理を徹底調査!東洋経済の特集で、首都圏マンション市場の最新動向が徹底分析されました。ポイントは、都心に位置し駅に近く利便性が高い物件の売れ行きは好調なものの、郊外では低迷し、俯瞰すれば局地的な盛り上がりまでというもの。

また、住宅購入で大事な要素となる住み心地について、マンションの場合、同じ建物内での居住者による影響が大きい。近年、ルールに無頓着(自己中心、自分勝手)な人が増加したためトラブルも増加している。

内容は、違法駐車が一番多く、ペット、音、リフォームなどが続く。(私が暮らしている団地も同様)さらに、高齢化社会と景気低迷から、管理費未払い、修繕費用の不足などの問題もあり、管理会社が頼りにならないという声も多い。

同誌では、マンション市場の分析からみた購入のアドバイスから、頼りになる管理会社の見分け方まで紹介しており、これから住宅購入(特にマンション)をお考えの方は目を通しても損はないと思います。以下に、一部、購入者の視点でこれはと思ったところをご紹介させていただきます。
高齢化が進む今後、修繕積立金不足の問題が深刻である。築年数が古い物件になると、住んでいる人の高齢化が進んでおり、積立金不足を一時金で払うのは難しくなる。ましてや、建て替え決議が通るはずもなく、大規模修繕もできずに老朽化が進む。(千葉で不動産業を営む鈴木正浩氏)

今後、値段が下がり続ける物件と、下がりにくい物件に分かれるだろう。その分かれ目は、建物の質と立地。人口減少、住宅の飽和状態のなか選ばれるためにもっとも重要なのは立地。さらに、同じ立地でも建物の質によって値段が変わる。(さくら事務所の長嶋氏)

国土交通省は現在、「エコ・コンパクトシティ構想」を推進中。これは居住地域の範囲を小さくし、人が集まって暮らすことで無駄をなくし、暮らしやすくしようというもの。この取り組みが本格化すると、人口密度が低い地域の物件が見向きもされなくなる。(同誌記者)

この他にも、ライバル路線比較、駅別分析表、管理会社や建設会社の分析など、参考になる記事が掲載されていますので、手にとってごらんになってみてください。

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2010年08月28日

実録!!マイホーム獲得コミックエッセイ「家活(イエカツ!!)」

副題「貯金なし!知識なし!夫の定職なし! そんな一家が2年半に渡って挑んだ 夢のマイホーム獲得物語!!」とある実録コミックエッセイです。物語は、アパートに暮らす3人家族が、隣の騒音をきっかけに一戸建て購入をめざします。

怪しげな格安中古住宅、高圧的な不動産屋のオヤジ、掘り出しモノの土地に隠れた理由、住宅ローンに悪戦苦闘する、といった購入までの流れが物語(コミック)として描かれ、家を買うまでの大体の流れを把握することができ、これから家を買う人は読んで損は無いと思います。

不動産の知識というよりは、購入するまでの心理などが中心。コミックで分かりやすく、読みやすくなっております。その中で一番関心したのが、次のところです。

家を買うぞ!そう決めたはいいが、どこから手をつければよいのか途方にくれる主人公。そこで、物件探しをする前にしなければいけないこととして「1.どこに住むか 2.いつ買うか 3.何を買うか 4.ローンはいくらか」を、家族で相談し決めなければならない。


ここはとっても大事なポイントです。

住まい探しを始める人で往々にして多いのが、まずは、チラシやネットで、不動産情報を取得すること。しかし、主人公は、情報収集の前に、住まいの条件や優先事項を、確認している。住宅の購入は、暮らしが大事なのであって、不動産比べではありません。この点、この主人公夫婦は、理想的な探し方を始めたといえます。

そして、全編を通していえるのが、この夫婦は、よく話をしていること。さまざまな事情を抱える不動産や営業マンに悪戦苦闘しながらも、夫婦で手を取り合いながら、迅速に行動している。

話し合うことと迅速な行動をすること、住まい探しには、いろいろな物語があるものですが、それをハッピーエンドに終わるために、必要なことだと思います。

ただし、資金面の問題解決は、誰にでも使えるテクニックではないので、このあたりを期待している方には物足りないかもしれません。住まい探しにめげたとき、ちょっと元気をもらうのにはいいかもしれません。

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2010年08月25日

つくばエクスプレス開業5年を過ぎての地域事情と住宅購入

開業5周年を迎えた「つくばエクスプレス(TX)」。沿線の住宅購入意欲(特に外部から)は高く、特に千葉県内では、宅地開発の遅れ(供給不足)から割高感がある。流山おおたかの森、柏の葉キャンパスは、商業施設のイメージなどから過剰感さえある。

開発が順調に進んだ茨城県内では、人口流入も順調に推移し、守谷市は、この5年で約15.5%の大幅増加率を示し人口は6万2220人。つくばみらい市は、9.7%増の4万4136人、つくば市が7.4%増の21万4600人。(茨城県つくば地域振興課)

なお、茨城県が沿線で宅地分譲しているのは、先日、破産する方針が発表された茨城県住宅供給公社ではなく直轄となります。(茨城県の分譲価格は地域相場よりも高め、柔軟に対応できない行政の分譲、公社の破綻も同じ要因と推察される)

つくばエクスプレスが開業し、沿線開発が進むことにより明らかに目立つのは、大型商業施設のオープン。特に目立つ知名度が高い施設の最寄り駅となる地域は、不動産価格も高い。ブランドと利便性をとれば商業施設がある駅、TXの通勤利便性とコストパフォーマンスを狙うのであれば、他の駅へ。

※オープンした主な施設:流山おおたかの森SC、ららぽーと柏の葉、アクロスモール・ロックシティ(共に守谷)、LALAガーデンつくば、イーアスつくば、など。

生活を考えた場合、沿線開発が完了するまでの約10年、商業施設が関係する地域での道路事情は悪い。週末、周辺から商業施設を目指してクルマが集まってくるが、道路の整備がまったくといっていいほどできておらず、大混雑が生じる。施設を利用しなくても、生活をする限り影響はある。

この道路事情と同じように、開発の遅れで支障をきたしているのが生活施設。都市計画のなかで学校予定地とはあるものの、人口増加(開発の進捗)の様子見をしている行政。学校が遠いから人口が増えない、人口が増えないから学校が開設されない。鶏と卵の状況。保育園、幼稚園なども同じような状態。

また、各駅沿線とも最低限の商業施設(日常生活)は整っているが、流山セントラルパーク駅と柏たなか駅周辺は遅れを取っている。流山セントラルパーク駅の場合、駅周辺の新しい街(ほとんどできていないが)には商業施設がなくても、既存の住宅地(平和台、加)にあるため対応ができる。しかし、柏たなか駅の場合、駅周辺にコンビニ1軒すらなく、駅前であってもクルマ生活を余儀なくされる。

病院や公共機関も、人口が増加するのに比例し、徐々に開設されており、今後の開発とともに充実してくると思われるが、開発が遅れているところでは、今しばらくの不便さを感じざる負えない。

このような状況から考えると、沿線での住宅購入は、街としてすでに完成しつつある守谷駅や既存の街である南流山駅の周辺がいいと思われる。ただし、今後の将来性を期待しつつ、割安な駅を選ぶという考え方もある。供給不足が続く流山おおたかの森駅や柏の葉キャンパス駅周辺を狙うなら、供給が増加しインフラが整う3〜5年後か。

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2010年08月08日

住宅購入環境のチェック

不動産市場の現場を見ていると、建売住宅では、完成まで待っていると、いい区画は売れてしまう、という話を聞きます。先日ご相談に来られた方も、分譲の抽選に外れて、探し直しの相談でした。

このような状況は、住宅購入がしやすい環境が整っていることで、購入希望者が動き出したことによります。ただし、このような購入環境は、全員に共通する外部環境と個々に分かれる内部環境とに分かれ、誰にでも同じ判断となるわけではありません。

以下に、購入環境それぞれを紹介致します。

◆外部環境

1.不動産価格

昨年は、販売不振による在庫処分などの流れから、アウトレットマンションが注目されました。振り返るとここが底だったと思われます。今年に入り、前半は横ばい状況でしたが、フラット35の金利優遇などから購入希望者が動き出し、GW明けから在庫・販売ストック数の減少、地価も持ち直してきております。現在、カンフル剤的な要素があってのものと思われ、今後、大きく上昇するには景気回復なども必要になることから、極端な上昇にはならないと思われますが、購入する環境として、情勢は整っております。

2.金利動向

先日、長期金利は7年ぶりの低水準になりました。これは平成15年の景気(地価も)が底をうっていたとき以来ですので、これ以上の低下は考えづらいものがあります。年内は大幅な上昇はないかと思われ、金利情勢だけをみると、絶好のタイミングかと思われます。また、フラット35の優遇も年内までですので、選択肢も広がります。

3.税制

史上最高とうたわれる住宅ローン減税。最大限に控除を活かすには、相当な収入と高額な借入が条件になり、一般住宅の購入では現実感はありません。ただし、来年以降、徐々に控除額が減少することから、現在の状況が最適であることには変わりません。また、住宅取得用の贈与税の軽減も来年以降減少する予定です。

◇内部環境

1.雇用・収入環境

新聞報道などによると企業の業績は回復基調にある模様です。これがそのまま雇用や収入の安定に繋がるのであれば問題ありません。ただ、近年、企業の業績がよいことと収入の増加や安定が連動しない傾向に感じます。各自それぞれ、置かれている状況により判断は分かれますが、今後の雇用や収入がどのように推移するか、現状だけではなく長期的な展望のもとに考えなければなりません。特に、ボーナス返済の取り扱い・考え方がポイントになります。

2.支出環境

購入する時、お子様がいらっしゃらないご家族構成で判断し、お子様の誕生から成長に伴う教育費支出で、家計・住宅ローン返済に支障がきたしてしまうといけません。長期的な返済となる住宅ローンの場合、ご家族構成や状況の変化による支出や、住宅維持費用なども考慮した支出環境をみる必要がございます。

3.緊急対応環境

内部環境の変化などにより、いざという場面が生じたとき、どれだけの対応環境にあるかを見ておく必要があります。例えば、現在は専業主婦だが、親が近くに住んでいて、いざとなれば働けるような環境にある、などです。とくに育児面でのサポートを期待できるか。緊急的な対応に使える貯蓄(援助)などがあるのか、などを見ておく必要があります。

☆総括

外部環境に関しては、なかなかこれ以上は望めないような購入環境にあると言っても過言ではないかもしれません。判断の分かれ目になるのは、購入する方の収入や支出など内部環境になります。内部環境が整わないまま、外部環境だけの判断で購入することがないよう、専門家に相談しながら、判断されることをお勧めします。

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2010年08月03日

住宅ローン8月分実行金利

各銀行より平成22年8月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な8月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します)

・変動金利 三菱東京UFJ銀行:1.275%
      三井住友銀行:1.075%
      みずほ銀行:1.275%
      千葉銀行:1.475%
      住友信託銀行:1.075%
      中央三井信託銀行:1.175%
      三菱UFJ信託銀行:1.275%
      中央労働金庫:1.225%

・3年固定 三菱東京UFJ銀行:2.00%
      三井住友銀行:1.80%
      みずほ銀行:2.05%
      千葉銀行:2.10%
      住友信託銀行:1.80%
      中央三井信託銀行:1.90%
      三菱UFJ信託銀行:2.10%
      中央労働金庫:1.65%

・5年固定 三菱東京UFJ銀行:2.25%
      三井住友銀行:2.05%
      みずほ銀行:2.25%
      千葉銀行:2.45%
      住友信託銀行:2.05%
      中央三井信託銀行:2.15%
      三菱UFJ信託銀行:2.20%
      中央労働金庫:2.05%

・10年固定 三菱東京UFJ銀行:2.80%
      三井住友銀行:2.60%
      みずほ銀行:2.75%
      千葉銀行:2.80%
      住友信託銀行:2.50%
      中央三井信託銀行:2.65%
      三菱UFJ信託銀行:2.55%
      中央労働金庫:2.10%

・35年固定 三井住友銀行:3.08%
      みずほ銀行:2.55%
      千葉銀行:2.59%
      中央三井信託銀行:2.55%
      中央労働金庫:3.00%

※自己資金比率により選択できない固定期間もございます。

今月の住宅ローン金利を見ると、変動金利を除き、ほとんど低下致しました。ここ数ヶ月横ばい状態が続いておりましたが、長期金利低下の影響だと思われます。

8月2日、長期金利は7年ぶりの水準まで低下しました。経済の先行き不透明感が強まり、比較的安全資産とされる債権に投資家が買いを膨らませた模様。(日本経済新聞より)

7年前(2003年、平成15年)といえば、不景気のどん底で、今から振り返れば、地価も底値の状態でした。地価を景気(金利)に置き換えれば、この水準が底であると考えられます。

金利が低いから、住宅を買うべきという暴論にはなりませんが、もし、住宅を購入する(住宅ローンを借りる)なら、この低金利状態はチャンスかもしれません。

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