2010年07月17日

不動産選定の判断方法一例

住まいの購入など、大事なことを決めるときになればなるほど、どれを選ぼうか大いに迷ってしまうものだと思います。購入を判断する場面に立ち会っていると、ほとんどの方は、さまざまな要素を比較検討し、相対的な評価による判断をしています。

土地の場合に当てはめてみると、

A「とにかく敷地が広い、日当たりがよさそうだが、駅から遠く、生活施設からも遠い、価格は安め」
B「駅が近く、生活施設も整っているが、日当たりはわるそうで、価格も利便性が高い分だけかなり高め」
C「駅から少し離れるが、生活施設からそこそろ近く、敷地もほどよい大きさで、平均的な価格」
D「駅から離れるが、生活施設も整った閑静な住宅地、敷地は少し広めで、価格も少し高め」

というように、それぞれの基準について個々の選択肢を評価し、最後に総合的な判断を考えます。上の例の場合、“特に悪いところのない”Cが選ばれがちです。Cを営業的に表現すると「バランスの取れた物件」ということ。言いかえれば無難。さまざまな要素を分析して、最終的には要素の多数決で「こっちを購入しよう」という結論になるわけです。

しかし、この方法には問題があります。多様な生活スタイルと価値観など、さまざまな要素が比較検討されるため「最も無難で、特徴のない選択肢が選ばれてしまうこと」ことと、高額で高度な要素の比較となるため「複雑になりすぎて、決められなくなること」です。

それでは、この相対的な評価による判断のほかに、どのような判断の仕方があるのか。それは、一点豪華主義のように、ある要素を絶対的に評価した判断です。

絶対的な要素で選ぶ場合、いちばん無難なCは、選択肢から外れ、敷地の広さ(価格)を重視したAか、利便性を重視したBか、住環境を重視したDのいづれかから、一番重要な基準に優れている物件を選びます。

自分たちにとって大事なのは、広さ、利便性、環境のどれだろう?という点を突き詰めて考えます。そして自分たちにとって最も大事な選択基準を明確にできれば、迷わない選択ができるようになります。

さまざまな要素が絡む住宅を決めるには、比較要素がやたらと多くなり、高額な買い物で、やり直しがしづらいことから、どれも捨てがたくなりがちです。

しかし、このような高額で比較要素が多い複雑な判断の住まいこそ、自分たちが一番大事だと思うポイントで判断する必要があります。

よく、住宅探し(不動産購入)は、結婚に例えられますが、

A:仕事が忙しく、家庭の時間は少ないが、高収入
B:安定したそこそこの収入で、家庭的だが、大人しくて内向き
C:明るく社交的だが、付き合いなどで、出費が多く、自分の趣味が最優先
D:のんびり気ままで気楽だが、世話を焼かせるイケメン

もし、あなたが結婚相手(旦那さん)を選ぶなら、どのようなタイプを選びますか。

おそらく、無難なBの方を選ぶ方も多いと思いますが、収入のA、楽しいC、かっこいいD、という選択をする方もいるでしょう。100人が100人、同じ基準を選ぶことはないはずです。住まいも同じように、一番大事な基準で判断するということがあってもいいのではないでしょうか。

住まいも結婚も、ひとそれぞれ、いろいろな考え方があってもいいと思います。自分の人生なのですから、他の人の選択や一般論で語られていることに囚われすぎないことも大事。もちろん、無難という選択、バランスという選択もありです。

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2010年07月10日

マンション対決。低層VS高層。

先日、大手ゼネコンが施工した一部の高層マンションで、使用されたセメントに問題があったが。構造的に問題がない、国土交通省が追認した、ということで幕引きされそうだが、こんなことでいいなら、規制そのものの存在に疑問符がつく。

さて、話は変わり、戸建では得づらく、マンションならではの特徴として眺望があります。この眺望の良さを生かし、近年、高層マンションが多く建てられ、販売されてきました。(20階建て超を高層マンションと前提して)

高層マンションのメリットは、総じて、敷地内の緑地や公共スペースが多く、付帯施設などが充実している。また、都心部に多く、さらに、駅に近い物件が多く、利便性に優れている。管理やサービス面も行き届いていることが多い。

デメリットは、高層ならではの修繕費が必要であり、付帯施設の維持管理の費用負担が重くなる。高層階になると風が強く、敷地外に出るまでの時間と労力が大きくなる。また、災害や教育上の心理面での影響もあると言われている。

高層マンションがあれば、低層マンションというのもある。低層住居(戸建)を中心とした地域に建てられたマンションのことで、低層地域の法規制もあり、3階建て以下のマンションを低層マンションと呼ぶ。

低層マンションのメリットは、周辺環境が低層住居系となるため、敷地にゆとりがある住宅街に立地することであり、周辺に高い建物がなく開放的な印象を得られる。高層マンションが駅に近い利便性で活気があるとすれば、低層マンションは落ち着いた住環境といえる。

デメリットは、マンションであるにも関わらず眺望を含め戸建感覚であること、戸数が少ない小規模マンションになりがちで、維持管理費が高くなる傾向にある。また、利便性が売りとなりがちのマンションにあって、駅から離れた立地となることも多い。

このように、どの視点から見るからで、高層と低層の優劣は変わります。ひとつの事柄でも、裏表があり、見方によって、メリットにもなれば、デメリットにもなります。結局、勝敗を分けるのは、購入する方の生活や考え方などになります。

最後に、私なら、一度は高層マンションの眺望が良い部屋に暮らしてみたい。(研修生は高層マンション最上階と言っていますが、私はそこまででもなく謙虚に)しかし、売れやすいタイミングを見て、住み替えはしたい。終の棲家にはならないかもしれません。

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2010年07月08日

ライフサイクルコスト

先日のコラムで、ライフサイクルコストという言葉から派生したローンサイクルコストを取り上げましたが、派生元のライフサイクルコストを取り上げたことがないことに気づき、改めて、ご紹介いたします。

不動産・建築の分野で、ライフサイクルコストという言葉の意味は、例えば家を新築する場合、当初の建築コストだけではなく、建築後のメンテナンスコストから諸税、解体コストなど、その住宅が滅失するまでにかかるコストの合計です。広い解釈をすれば、住宅の断熱性能による光熱費の差額も含まれるかもしれません。つまり、新築時のイニシャルコストと暮らし始めた後のランニングコストの合計が、ライフサイクルコストになります。

不動産を購入する場合なら、購入代金のほか、購入諸費用(仲介手数料、登記費用、火災保険、諸税、リフォームやオプション代など)も含めたイニシャルコストに加え、購入後のメンテナンスコスト、固定資産税等の負担などのランニングコストに、解体や売却時の費用なども含めた合計が、ライフサイクルコストとなります。

昭和の年代は、住宅の量が不足しており、数を供給するため、新築主導で流れてきて、さらに、景気対策や経済成長のために持ち家を推進してきたことから、新築住宅を購入する、というのが正義のようになってきており、とりあえず供給すればいい、というようなスタンスで、後々の維持管理から耐久性、売却までのことは、あまり考えてきておりませんでした。

これが、家計資産構築に寄与できないばかりか、足を引っ張るようにさえなり、環境面でもマイナス要因となることなどから、ようやく国でも住生活基本法を制定し、長期優良住宅(※)を推進するようになりました。※長期優良住宅とは、耐久性に優れ、長期にわたり資産価値が維持できる住宅、としておきます。

この長期優良住宅は、クオリティが高いことから、とうぜん、初期のイニシャルコストは高めになります。今までの不動産購入や新築の現場では、初期の費用で比べた検討が中心でしたが、長期優良住宅を基本とする住宅事情とするならが、ライフサイクルコストでの比較検討にしなければなりません。

国や一部の事業者では、長期優良住宅を普及させるための啓蒙活動を盛んに行っており、ほんのわずかではありますが、購入者側にも徐々に浸透してきております。しかし、まだまだ多くの方は、初期のコストばかりを気にしてしまいます。(心情的には理解できますが)

住宅が家計の資産構築の基本となれるかどうかは、結局、国や事業者ではなく、購入者側の意識次第だと思います。住宅を長期的な視野で考える風潮が当然のようになるのかどうか、ここがポイントになるでしょう。

(ローンサイクルコストについてのコラム抜粋)住宅ローンの借入時にかかるコストと住宅ローンの返済中にかかるコストや完済時のコストの合計です。利用期間が長期にわたる住宅ローンは、借入時のコストだけではなく、借入から返済までの全体でかかったコストで、比較検証する必要があり、その際に利用します。活用事例として、繰り上げ返済利用に伴う軽減効果と手数料負担や、団体信用生命保険料負担の検討などがある。

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2010年07月06日

ローンサイクルコスト

ローンサイクルコストとは、ライフサイクルコストという言葉から派生したものです。

不動産・建築の分野で、ライフサイクルコストという言葉の意味は、例えば家を新築する場合、当初の建築コストだけではなく、建築後のメンテナンスコストから諸税、解体コストなど、その住宅が滅失するまでにかかるコストの合計です。広い解釈をすれば、住宅の断熱性能による光熱費の差額も含まれるかもしれません。つまり、新築時のイニシャルコストと暮らし始めた後のランニングコストの合計が、ライフサイクルコストになります。

これを住宅ローンに置き換えたものが、ローンサイクルコスト。住宅ローンの借入時にかかるコストと住宅ローンの返済中にかかるコストや完済時のコストの合計です。利用期間が長期にわたる住宅ローンは、借入時のコストだけではなく、借入から返済までの全体でかかったコストで、比較検証する必要があり、その際に利用します。活用事例として、繰り上げ返済利用に伴う軽減効果と手数料負担や、団体信用生命保険料負担の検討などがある。

試しに、下記の二つの住宅ローンを比較してみました。

共通条件:借入期間35年、3,000万円、毎年50万円の繰り上げ返済

1)中央労働金庫
条件:当初10年間2.1%、11年目以降は変動金利2.0%
利息:12,152,290円
繰り上げ返済手数料:無料
団体信用生命保険料:無料
融資事務手数料:31,500円
保証料上乗せ分負担:1,064,543円
合計:13,248,333円

2)フラット35S
条件:当初10年間1.54%、11年目以降は2.54%
利息:12,331,213円
繰り上げ返済手数料:無料
団体信用生命保険料:2,126,800円
融資事務手数料:31,500円(みずほ銀行の場合)
保証料:無料
合計:14,489,513円

※融資金額が同じのため、印紙税、抵当権設定費用は割愛致しました。

なお、この比較は、ローンサイクルコストの利用方法を紹介するために試算したもので、上記融資の比較検証を目的としたものではございません。金利設定や借入金融機関、繰り上げ返済回数などの住宅ローン利用条件により、結果は異なります。

ポイントは、住宅ローン利用の状況や家計・家族のライフスタイルなどを明確にすること。決して、コストの比較のみが判断材料とはなりません。まずは、適切な住宅ローンのタイプを決め、その後、具体的な金融機関の選定の際に利用することです。

また、住宅ローンのコスト情報の収集のためにFPなどの専門家を利用すること。特に繰り上げ返済にかかるコストや効果の比較は非常に難しく、専門家の助言や知識が欠かせません。そして、継続的な検証を行うことも大事で、借りた後でもコストを分析することが、住宅ローン見直しのための貴重な材料となります。

最後に、ローンサイクルコスト、という言葉は、おそらくこの世に存在していません(google検索結果)。私の造語ですから、よそで使っても、はぁ〜?という反応になってしまいますので、ご注意ください。

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2010年07月02日

平成22年路線価

相続税や贈与税の算定基準となる平成22年分の路線価が7月1日、国税庁から発表されました。全国平均額で8.0%減、2年連続の下落となります。

以下の記事は、千葉県の平成22年分の路線価概要です。

 国税庁が発表した平成22年分の最高路線価によると、千葉県内の最高路線価は千葉市中央区富士見2丁目千葉駅側通りの1平方メートル当たり135万円で、前年比11.8%減だった。

 次いで柏市柏1丁目ハウディモールの130万円(同4.4%減)▽船橋市本町1丁目船橋駅前通りの122万円(同6.2%減)と続いた。

 成田市花崎町一本松通り(160万円)に変動がなかったことをのぞき、残る13税務署管内では軒並み下落。下落率がもっとも高かったのは市川市八幡2丁目本八幡駅前通りの91万円(同12.5%減)だった。

 県の最高路線価はピーク時(平成4年)と比較すると14.9%減となっている。

(産経ニュース:2010.7.1)

【用語解説】路線価とは、道路に面した1平方メートル当たりの毎年1月1日時点での評価額。土地の相続や贈与を受けた人が支払う相続税額などを算出する基準となる。この他の地価データは、不動産価格の指標となる公示地価(国土交通省)、固定資産税等の指標となる固定資産税評価額(市区町村)がある。それぞれ、売買実例や不動産鑑定士の評価などを参考に算出。路線価は公示地価の8割程度の水準と言われている。

2年連続の下落は、リーマンショック以降の金融危機による投資低迷と景気悪化による影響と思われます。ただ、足元では、各政策と低水準な金利情勢などから、自宅購入の需要は堅調に推移しており、また、マンション在庫の整理がされたことから、供給意欲と環境が整ってきたことなどにより、都心部を中心に持ち直す気配もある。

しかし、人口減少などの長期的な環境などから、利便性が劣る郊外や地方などでは、本格的な景気回復がない限り、上昇傾向になるというのは期待しづらいかもしれない。今後、地域ごとの選別がより強くなることが考えられます。

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2010年07月01日

住宅ローン7月分実行金利

各銀行より平成22年7月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な7月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します)

・変動金利 三菱東京UFJ銀行:1.275%
      三井住友銀行:1.475%
      みずほ銀行:1.275%
      千葉銀行:1.475%
      住友信託銀行:1.075%
      中央三井信託銀行:1.175%
      三菱UFJ信託銀行:1.275%
      中央労働金庫:1.225%

・3年固定 三菱東京UFJ銀行:2.10%
      三井住友銀行:2.30%
      みずほ銀行:2.10%
      千葉銀行:2.20%
      住友信託銀行:1.90%
      中央三井信託銀行:2.00%
      三菱UFJ信託銀行:2.15%
      中央労働金庫:1.65%

・5年固定 三菱東京UFJ銀行:2.35%
      三井住友銀行:2.55%
      みずほ銀行:2.35%
      千葉銀行:2.55%
      住友信託銀行:2.15%
      中央三井信託銀行:2.25%
      三菱UFJ信託銀行:2.30%
      中央労働金庫:2.05%

・10年固定 三菱東京UFJ銀行:2.95%
      三井住友銀行:3.15%
      みずほ銀行:2.90%
      千葉銀行:2.95%
      住友信託銀行:2.60%
      中央三井信託銀行:2.80%
      三菱UFJ信託銀行:2.80%
      中央労働金庫:2.10%

・35年固定 三井住友銀行:3.08%
      みずほ銀行:2.70%
      千葉銀行:2.68%
      中央三井信託銀行:2.68%
      中央労働金庫:3.05%

※自己資金比率により選択できない固定期間もございます。

今月の住宅ローン金利を見ると、ほとんど横ばいとなっております。これで何ヶ月連続して横ばい、変わらず、になったのでしょうか。

ここ数日、年初来安値を更新している株式市場から資金が債券市場に流れ、長期金利が急激に下がっております。

夏のボーナスも、わずかながら増加したとのことで、日本経済も底をついたと思われますが、株式市場の状況を見ていると、まだまだ景気回復には時間を要するようです。

今回の住宅ローン金利には、タイミングが間に合いませんでしたが、この流れが仮に継続するとすれば、来月は金利低下になるかもしれません。

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