2010年06月07日

LTV(ローントゥバリュー)

金融機関と住宅ローンの打ち合わせをすると、「担保評価の八掛けね」、などという言葉が出てきます。

不動産を学問ではなく現場で覚えた私は、LTV(ローントゥバリュー)という難しい用語(特に英語やカタカナ)が出てくると、うん?なんだそれ、と思うことが多い。

LTVをちょっと調べてみると、不動産の評価額に対する借入金の割合、となっておりました。不動産の価格に対して負債がどのくらいあるのかを見る指標です。計算の方法は「ローン総額(負債)÷物件の価値(資産価値)」です。

最初に出てきた「担保評価の八掛けね」をこの計算式にすると、住宅ローン金額80÷不動産評価100=LTVは0.8となります。

あ〜、なるほど、現場で使っている掛け目ってLTVって言うんだ、って、ちょっと勉強になりました。しかし、難しい専門用語が苦手、というか、英語カタカナが苦手な私は、おそらく今後も掛け目を使うことになるでしょう。

もし、住宅ローン100:不動産評価(価格)100であれば、LTVは1。住宅ローン150:不動産評価100であれば、LTVは1.5。LTVの値が小さいほど、住宅ローンの返済リスクが小さくなります。逆に、この数値が高ければ高いほどリスクが高いことになります。

不動産を購入したものの、身辺事情や環境の変化などで、「住み替えたい」「売却して住宅ローンを返済したい」と、相談にみえる方は多くいらっしゃいます。その場合、住宅ローンの残高が多くて、売っても返済しきれない、となることがあり、これは、このLTVがが悪いとなります。

このLTVは、購入をした時だけ考えればいいものではございません。購入時、自己資金を20%入れて、LTVを0.8にしたとしても、その後、住宅ローンの残高と不動産価格の変化で、0.8から増減します。

理想論でいえば、このLTVが1を切るように。つまり、住宅ローンの残高<不動産価格、という関係が続くことが望ましい。

しかし、なかなかそう思うようにはいかないのも現実で、この場合、住宅ローンの残高>不動産価格の差額を現金でもっていればいい。さらにこれも理想だ、ということであれば、住宅ローンの返済を早めるようなゆとりを持つか、もてるような返済計画にすること。

それでも、それでも、厳しいようであれば、売却をしなくてもいいように、いろいろな状況を考慮しておく、満足する住まいを購入する、ということになるのでしょうか。

また、このLTVは、つきつめれば、不動産価格の下落に問題もあり、この下落もマクロ経済の影響であればどうしようもないが、建物の価値が落ちるスピードが早いことにも問題がある。

建物が20年程度で価値がなくなるような現在の不動産市場だと、短い期間で建物評価が急落し、LTVも悪くなる。良質な建物が増え、中古住宅の評価(流通市場)が整備されれば、自宅所有者全体のLTVも改善されるはずです。

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posted by preseek_shibata at 17:07| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年06月03日

住宅ローン6月分実行金利

各銀行より平成22年6月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な6月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します)

・変動金利 三菱東京UFJ銀行:1.275%
      三井住友銀行:1.475%
      みずほ銀行:1.275%
      千葉銀行:1.475%
      住友信託銀行:1.075%
      中央三井信託銀行:1.175%
      三菱UFJ信託銀行:1.275%
      中央労働金庫:1.225%

・3年固定 三菱東京UFJ銀行:2.10%
      三井住友銀行:2.30%
      みずほ銀行:2.10%
      千葉銀行:2.20%
      住友信託銀行:1.90%
      中央三井信託銀行:2.00%
      三菱UFJ信託銀行:2.15%
      中央労働金庫:1.65%

・5年固定 三菱東京UFJ銀行:2.35%
      三井住友銀行:2.55%
      みずほ銀行:2.35%
      千葉銀行:2.55%
      住友信託銀行:2.15%
      中央三井信託銀行:2.25%
      三菱UFJ信託銀行:2.30%
      中央労働金庫:2.05%

・10年固定 三菱東京UFJ銀行:3.00%
      三井住友銀行:3.20%
      みずほ銀行:2.90%
      千葉銀行:3.00%
      住友信託銀行:2.65%
      中央三井信託銀行:2.80%
      三菱UFJ信託銀行:2.85%
      中央労働金庫:2.10%

・35年固定 三井住友銀行:3.16%
      みずほ銀行:2.75%
      千葉銀行:2.77%
      中央三井信託銀行:2.78%
      中央労働金庫:3.15%

※自己資金比率により選択できない固定期間もございます。

日本経済新聞のベタ記事で住宅ローン金利が引き上げ、って書いてあった記憶があり、先月の中頃は長期金利が下がり傾向だったのに、何か特殊な事情でもあったのかな、と思っておりました。

しかし、今月の住宅ローン金利を見ると、横ばいの部分もありましたが、ほとんどのところで、ほんのわずかですが、引き下げとなっておりました。横ばい、変わらず、といったところでしょうか。

相変わらず、日本の財政悪化による金利上昇懸念というものが出ており、これだけ目にすると、ほんとはどっちなんだ、と迷わされます。

ここ最近、財政破綻(国債暴落、金利上昇)があることを考えると、どうしたらいいのか、という相談が増えております。この可能性を考える限り、長期固定系しかないでしょうね。

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posted by preseek_shibata at 14:16| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする