2010年03月04日

最適な住まいは?

住宅を購入しようと思ってみたものの、ほんとうに購入した方がいいのか、やっぱり賃貸のままがいいのか、悩まれる方も多いと思います。(悩んだことがない人は、ちょっと悩んだ方がいいのかも)

所有と賃貸を比べた情報で取り上げられるのは、分かりやすさもあって金銭的な面からの切り口が多くなります。支払い総額などは設定や購入の状況などによって変わり、金銭面で一律の判断はできません。また、賃貸は資産価値がない、とも言われますが、住宅ローンを背負っていれば、債務超過(売却想定価格よりも住宅ローン残高が多い)になることも多く、住宅ローンが完済した後、どの程度の金額で売れるかも、何十年先となれば分かりません。

そこで、所有と賃貸を使い勝手で比べますと、所有の場合、リフォームなどの可変が自由であるや使い方も自由になるなど、自分の意思で動くことができます。賃貸の場合、リフォームができず使用にも制限があります。しかし、賃貸であれば、生活に合わせて住まいを変える(引っ越し)することも容易くなります。

諸所の事情や生活を考え、住宅を購入しようとした場合に大きく分かれるのが、一戸建てにするか、マンションにするか、でしょうか。所有と賃貸との比較にも重なる部分がありますが、マンションの場合、共同住宅になることから、生活でも所有(管理)でも、他の人との関わりが大きな要素を占めます。

管理費や修繕積立金の有無も大きな違いです。ただし、これは費用が発生することだけを取ってマンションが否定されるものではなく、管理費を払って組合(管理会社)に管理を頼み、修繕費用を計画的に積み立てるか、自身で管理し、自身で修繕費用を手当てするかの違いです。

マンションの最大の良さは、立地の良さになります。同じ立地なら購入費用を抑えることができ、また、同じ予算で利便性の高い地域で購入できます。ただし、敷地内(駐車場から玄関)や建物の内の移動(上下)などの使い勝手は落ちます。高層階なら一戸建てでは得られない眺望が望め、防犯面もマンションの方が少し高いでしょうか。

マンションにしろ、一戸建てにしろ、種別が決まった後に分かれるのが、新築にするか、中古にするかでしょうか。新築の良さは、最新の建築基準や設備が整った建物になること、売主(施工)が法人となることから保証が整っていることでしょうか。あとは、誰も使っていないという気持ちの部分です。

中古は、新築と比べてコストパフォーマンスに優れています。同じ敷地で同じ建物であれば、築年数分だけ価格が抑えられる(はず)。あと、新築の場合、入居まで待たされるが、中古の場合、すぐに入居が可能な物件も多いこと、間取りや大きさには制約がある場合もあるが、内装や設備はリフォームなどで改善することができます。

以前の中古物件は、資料の紛失やメンテナンスの履歴不備などから不安感を持たれる方も多かったかもしれませんが、建物調査会社などの充実などにより、状況は改善されました。

所有と賃貸、マンションと一戸建て、新築と中古、どの比較でも、どちらかの長所は反対の短所になり、物事には裏表がある通りです。自分たちにあった関わり方と住まいがいいということですね、身も蓋もない結果論ですが。

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posted by preseek_shibata at 13:43| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

住宅ローン貸し出し状況

日本経済新聞(3/4)に「新規住宅ローン低調:2009年の住宅ローンの新規貸出額は前年比3%減、8年ぶりの低水準」という記事があった。住宅ローンが低迷した要因として、1.個人所得の減少による住宅購入意欲の減少(と借入額の縮小)、2.金融機関の住宅ローン事業の採算悪化に伴う貸し渋り(住宅ローン事故の増加と獲得競争による収益不足)、3.販売不振による分譲業者の供給絞り込み、としている。

昨年の住宅ローン事業がこのような状況になり、今年の出だしも低迷している中、国の政策(平成21年度補正予算)にて住宅金融支援機構が扱うフラット35S(優良住宅の金利優遇)の優遇幅拡大させたことで、民間金融機関の住宅ローン貸し出しはさらに減少しそうである。

ゆうちょ銀行の預け入れ限度額引き上げ論議と同様、官による民業圧迫だと思えるが、ここで行政をとやかく言うつもりではなく、貸す側から考えた場合、住宅ローン事情がどのように変わるのかを推測してみたい。

まず、住宅ローンの取り組みを事業として、積極的に進めるか、消極的に考えるか、というスタンスですが、事故率が増えたとはいえ、事業性貸し出しと比べれば、個人のすそ野は広く、住宅ローンを切り口とした個人の取り込みは行いたいのではないかと思われます。

ただし、事故率や収益性の低さから、貸し出し姿勢(審査)は厳しい状況が続くことも考えられる。弊社でも同業他社からの話でも、最近、金融機関の審査が厳しくなったことは感じられる。私の感覚で、この人は大丈夫だろうなと思える方でも、なにかしらの問題があると、取り扱いさえしてくれない。

数年前に、住宅ローンの事前審査にて承認を得ていた方が、その時は事情があって不動産購入を見送り、最近、改めて不動産購入をするために住宅ローンの事前審査を提出したところ、ゼロ回答(取り扱い不可)という結果になったことは、審査が厳しくなったことの表れなのでしょう。

金融機関の率直なところは、当たり前のことですが「優良なお客さまだけは欲しい、危ないお客様は要らない」というもの。その選別がより厳しくなった。さらに、露骨になってもきている。以前は、陰でコソコソと優遇などで優良客の囲みこみを行っていたが、最近では、自己資金が多い人には金利優遇します!と堂々としている。

不景気になると、金融機関は貸し出しに慎重になる。それは、厳しい借り入れを抑制し破たん者増加の調整弁となっているが、公的な融資は、厳しい借り入れをさせてでも景気回復させたい、というもの。住宅エコポイントにも同じようなものを感じる。少しでも低い金利で負担を軽減させることを否定はしないし、購入に補助を与えることもいいが、短期的な景気回復の一時的な政策に、住宅という生活に長期的で重たい影響を与えるものは避けてもらいたい。

住宅に関する政策・税制は、長期的、大局的な視点に立って欲しい。例えば、今回の金利優遇なら、民間金融機関の住宅ローンも対象になるような政策にするか、全期間優遇にしてもらいたかった。長期優良住宅を対象にしたことは良かったが、新築偏重気味は相変わらずです。私個人の希望は、自宅に関する住居費(家賃、住宅ローンの利息、固定資産税など)を所得控除する仕組みにしてもらいたいと思っています。細かいことで制約せずに。

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posted by preseek_shibata at 12:15| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする