2010年03月09日

住宅ローンを借りた後のこと

平成21年度の補正予算で、住宅金融支援機構が取り扱うフラット35の優良住宅に対する優遇金利幅が、0.3%から1.0%に拡大し、民間金融機関の住宅ローンよりも数段良いことから、申し込みが殺到しているそうです。

この優遇金利は、平成22年12月30日までにお申し込みをされた方のみが対象となり(募集限度あり途中で打ち切られることが予想されます)、当初10年間は借入金利から1.0%を優遇(低下)し、その後11年目から20年目までを0.3%優遇するものです。

機構の元となった住宅金融公庫でも、段階金利、ゆとりローン、などという似たような(同じではない)当初は少ない返済額、途中から返済額が増加するという融資制度がございました。

我々、不動産や住宅の営業は、住宅購入の資金計画を提案する際、当初の返済額のみを提示して、購入の是非を問うことが多くあります。

しかし、住宅ローンを検討するに際して大事なことは、借りるときの借入金額や返済額ではなく、借りた後の返済に対応できるかどうか、と、住宅ローンの返済が家計や人生に与える影響です。

狭義で考えれば、住宅ローンの返済額がどのように推移していくのか、金利の上昇時期や上昇幅などになりますが、住宅ローンだけを考えても判断できるものではなく、広義に、収入、生活費、教育費、老後資金などまで考えての判断になります。

収入は、何歳までどの程度の収入が得られるのか、定年退職、再就職などを想定し、返済期間と返済金額との兼ね合いを見ていきます。その他に、生活費や教育費が、どの程度かかってくるのか、それが金利変動などと照らし合わせたときに対応が可能かを判断します。

また、やっと、住宅ローンの返済が終わったとしても、年金も少なく、貯蓄もないと老後の生活が苦しいものとなります。老後に入ってから、リフォームや建て替えなどの必要が迫られると厳しい局面になります。

住宅ローンの返済を考える際は、返済額(金利)の高低だけではなく、生活から老後まで、長期的大局から鳥瞰するのが大事なポイントになります。

さらに住宅購入とも照らし合わせ、住宅ローンの返済中や返済後に、どの程度の費用が発生するか、また、どのように対応できるかも考えておかなければなりません。

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2010年03月05日

金融緩和策の検討


日銀は追加の金融緩和策の検討に入った。4月にかけて本格的に協議する。期間1年以下の短期金利の一段の低下を促すことを軸に、資金供給手段の拡充などを議論する方向だ。消費者物価の下げ止まりの動きが鈍いなかで企業や家計の行動が慎重になるリスクがあると判断。デフレ進行で再び景気が悪化する事態を防ぐために、機動的に動ける態勢を整える。

引用元:日本経済新聞(平成22年3月5日朝刊)


専門家ではないので、この金融緩和策の是非などは分からないが、住宅購入にどのような影響があるのかだけ確認しておきたい。なお、現段階では、検討に入った、協議する、というまでで正式に決定したわけではなく、あくまでも想定段階です。

検討されている金融緩和策は、短期金利の低下を促すものであるが、長期金利にも少なからず影響(低下圧力)があると思われます。金融機関などの事業性は短期金利の動きも影響はあると思われますが、住宅ローンを中心に家計への結びつきが強いのは長期金利です。

金融緩和の協議に入ることだけで、金利の低下観測から、金利の低下へ進むと思われます。長期金利が低下すると、住宅ローンの貸出金利も低下します。現在でさえ低金利の状況下ですが、一段と購入の負担は軽くなります。

ただし、金融緩和をするということは、景気が低迷しているということやデフレであることを示すものでもあります。いくら購入の負担が軽くなったとはいえ、肝心の収入面で不安があれば購入に踏み切れるものではありません。

また、デフレであるなら、原則では、借金はマイナス、不動産の購入もマイナスとなります。これは、現金の強さが増し、物の価値が弱くなるためです。デフレ傾向のときは、借金をしないこと、物を買わないこと、という鉄則があり、極端に言えば、お金をあげる(利息を払うから)借りてくれ、とか、現実に実感できるところとして、価格を安くするから買ってくれ、という状況になります。

これは経済的な感覚では異常なことであり、これを脱却するために、日銀は金融を緩和しようとします。金融緩和≒デフレ、不景気、これを見て、危ないと捉えるか、不動産も下がり、金利も下がって、チャンスと捉えるか、人(考え方や状況)によって判断は分かれます。

くれぐれも、金利が低下しているから、という単純な営業トークだけには惑わされないように。

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2010年03月04日

最適な住まいは?

住宅を購入しようと思ってみたものの、ほんとうに購入した方がいいのか、やっぱり賃貸のままがいいのか、悩まれる方も多いと思います。(悩んだことがない人は、ちょっと悩んだ方がいいのかも)

所有と賃貸を比べた情報で取り上げられるのは、分かりやすさもあって金銭的な面からの切り口が多くなります。支払い総額などは設定や購入の状況などによって変わり、金銭面で一律の判断はできません。また、賃貸は資産価値がない、とも言われますが、住宅ローンを背負っていれば、債務超過(売却想定価格よりも住宅ローン残高が多い)になることも多く、住宅ローンが完済した後、どの程度の金額で売れるかも、何十年先となれば分かりません。

そこで、所有と賃貸を使い勝手で比べますと、所有の場合、リフォームなどの可変が自由であるや使い方も自由になるなど、自分の意思で動くことができます。賃貸の場合、リフォームができず使用にも制限があります。しかし、賃貸であれば、生活に合わせて住まいを変える(引っ越し)することも容易くなります。

諸所の事情や生活を考え、住宅を購入しようとした場合に大きく分かれるのが、一戸建てにするか、マンションにするか、でしょうか。所有と賃貸との比較にも重なる部分がありますが、マンションの場合、共同住宅になることから、生活でも所有(管理)でも、他の人との関わりが大きな要素を占めます。

管理費や修繕積立金の有無も大きな違いです。ただし、これは費用が発生することだけを取ってマンションが否定されるものではなく、管理費を払って組合(管理会社)に管理を頼み、修繕費用を計画的に積み立てるか、自身で管理し、自身で修繕費用を手当てするかの違いです。

マンションの最大の良さは、立地の良さになります。同じ立地なら購入費用を抑えることができ、また、同じ予算で利便性の高い地域で購入できます。ただし、敷地内(駐車場から玄関)や建物の内の移動(上下)などの使い勝手は落ちます。高層階なら一戸建てでは得られない眺望が望め、防犯面もマンションの方が少し高いでしょうか。

マンションにしろ、一戸建てにしろ、種別が決まった後に分かれるのが、新築にするか、中古にするかでしょうか。新築の良さは、最新の建築基準や設備が整った建物になること、売主(施工)が法人となることから保証が整っていることでしょうか。あとは、誰も使っていないという気持ちの部分です。

中古は、新築と比べてコストパフォーマンスに優れています。同じ敷地で同じ建物であれば、築年数分だけ価格が抑えられる(はず)。あと、新築の場合、入居まで待たされるが、中古の場合、すぐに入居が可能な物件も多いこと、間取りや大きさには制約がある場合もあるが、内装や設備はリフォームなどで改善することができます。

以前の中古物件は、資料の紛失やメンテナンスの履歴不備などから不安感を持たれる方も多かったかもしれませんが、建物調査会社などの充実などにより、状況は改善されました。

所有と賃貸、マンションと一戸建て、新築と中古、どの比較でも、どちらかの長所は反対の短所になり、物事には裏表がある通りです。自分たちにあった関わり方と住まいがいいということですね、身も蓋もない結果論ですが。

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住宅ローン貸し出し状況

日本経済新聞(3/4)に「新規住宅ローン低調:2009年の住宅ローンの新規貸出額は前年比3%減、8年ぶりの低水準」という記事があった。住宅ローンが低迷した要因として、1.個人所得の減少による住宅購入意欲の減少(と借入額の縮小)、2.金融機関の住宅ローン事業の採算悪化に伴う貸し渋り(住宅ローン事故の増加と獲得競争による収益不足)、3.販売不振による分譲業者の供給絞り込み、としている。

昨年の住宅ローン事業がこのような状況になり、今年の出だしも低迷している中、国の政策(平成21年度補正予算)にて住宅金融支援機構が扱うフラット35S(優良住宅の金利優遇)の優遇幅拡大させたことで、民間金融機関の住宅ローン貸し出しはさらに減少しそうである。

ゆうちょ銀行の預け入れ限度額引き上げ論議と同様、官による民業圧迫だと思えるが、ここで行政をとやかく言うつもりではなく、貸す側から考えた場合、住宅ローン事情がどのように変わるのかを推測してみたい。

まず、住宅ローンの取り組みを事業として、積極的に進めるか、消極的に考えるか、というスタンスですが、事故率が増えたとはいえ、事業性貸し出しと比べれば、個人のすそ野は広く、住宅ローンを切り口とした個人の取り込みは行いたいのではないかと思われます。

ただし、事故率や収益性の低さから、貸し出し姿勢(審査)は厳しい状況が続くことも考えられる。弊社でも同業他社からの話でも、最近、金融機関の審査が厳しくなったことは感じられる。私の感覚で、この人は大丈夫だろうなと思える方でも、なにかしらの問題があると、取り扱いさえしてくれない。

数年前に、住宅ローンの事前審査にて承認を得ていた方が、その時は事情があって不動産購入を見送り、最近、改めて不動産購入をするために住宅ローンの事前審査を提出したところ、ゼロ回答(取り扱い不可)という結果になったことは、審査が厳しくなったことの表れなのでしょう。

金融機関の率直なところは、当たり前のことですが「優良なお客さまだけは欲しい、危ないお客様は要らない」というもの。その選別がより厳しくなった。さらに、露骨になってもきている。以前は、陰でコソコソと優遇などで優良客の囲みこみを行っていたが、最近では、自己資金が多い人には金利優遇します!と堂々としている。

不景気になると、金融機関は貸し出しに慎重になる。それは、厳しい借り入れを抑制し破たん者増加の調整弁となっているが、公的な融資は、厳しい借り入れをさせてでも景気回復させたい、というもの。住宅エコポイントにも同じようなものを感じる。少しでも低い金利で負担を軽減させることを否定はしないし、購入に補助を与えることもいいが、短期的な景気回復の一時的な政策に、住宅という生活に長期的で重たい影響を与えるものは避けてもらいたい。

住宅に関する政策・税制は、長期的、大局的な視点に立って欲しい。例えば、今回の金利優遇なら、民間金融機関の住宅ローンも対象になるような政策にするか、全期間優遇にしてもらいたかった。長期優良住宅を対象にしたことは良かったが、新築偏重気味は相変わらずです。私個人の希望は、自宅に関する住居費(家賃、住宅ローンの利息、固定資産税など)を所得控除する仕組みにしてもらいたいと思っています。細かいことで制約せずに。

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2010年03月02日

最適な住まい探し

プレジデント3.1号「土地・駅、マンションの目利き入門」という特集記事のなかで、“チャートでわかる幸せな家選び”というチャートが紹介されていたので試してみた。スタートから何項目かの設問に答えてたどり着いた私の最適な住まいは“価格重視の中古マンション”という結果となった。この結果を見てビックリ、中古マンションという結果にではなく、私の実態と当たっていることがです。

私が中古マンションに至るまでの設問と回答は、長時間通勤が嫌、自分の家を持ちたい、みながうらやむ街でなくてもいい、家の形や間取りなどの内部にこだわらない、将来のことを考え安くても自分の家を持ちたい、中古には抵抗がない、というものです。

この選択には、何が正解というものはありません。自分たちがどのような生活をしたいか、それにはどのような住まいが最適かを知るものです。上記のような選択をプロの私がしたからといって、真似る必要もなければ、それが正しいかどうかはわかりません。正解を知っているのは、みなさま自身であり、他人には分からない。

一昨日の夜にご相談頂いた方は、中古マンションを購入しようとしたところ、一戸建てにすべきだ、新築にすべきだと、違う場所にすべきだと、いろいろな方から様々な有り難い?助言があり、何がなんだか分からなくなって、客観的な意見を聞きたいということでした。

ご助言された方が仰っていることが間違っているとも思いません。マンションよりも一戸建ての方が優れている点もあるが、逆に、一戸建てよりもマンションの方が優れている点もある。新築、中古の選択でも、地域の選択でも、同じ。ただ、助言された方は、一方からの見方しかできなかっただけであり、相手を思ってのことであり、決して助言することが悪いことでもなければ、それを無下に扱うものでもない。

助言する方も、それを受ける側も、ひとつの事柄にしばられないことが大事である。そして、本質的なことは、不動産の優劣で最適な住まいは決まらない、ということ。そこで暮らす方が主役なのであり、不動産の良さ悪さを横で比較しても分からない。

どのような暮らし方をするのか、その暮らしには、どのような住まい(不動産)が相応しいのか、それが、たまたま、マンションかもしれないし、一戸建てなのかもしれない。もしかしたら、購入しない方がいいのかもしれない。ただ、それだけです。

最後に私からの助言ですが、暮らしぶりや住まいへの価値観を考える際、今に固執しないこと、生活は数年経てば変わるものです。今の好みが、長くいつまでも続くとは限りません。案外、オーソドックな考えにした方が長期的にはいいかもしれません。

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2010年03月01日

住宅ローン3月分実行金利

各銀行より平成22年3月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な3月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します)

・変動金利 三菱東京UFJ銀行:1.275%
      三井住友銀行:1.475%
      みずほ銀行:1.475%
      千葉銀行:1.475%
      住友信託銀行:1.075%
      中央三井信託銀行:1.175%
      三菱UFJ信託銀行:1.275%
      中央労働金庫:1.225%

・3年固定 三菱東京UFJ銀行:2.10%
      三井住友銀行:2.30%
      みずほ銀行:2.30%
      千葉銀行:2.20%
      住友信託銀行:1.90%
      中央三井信託銀行:2.00%
      三菱UFJ信託銀行:2.15%
      中央労働金庫:1.65%

・5年固定 三菱東京UFJ銀行:2.40%
      三井住友銀行:2.60%
      みずほ銀行:2.60%
      千葉銀行:2.60%
      住友信託銀行:2.20%
      中央三井信託銀行:2.30%
      三菱UFJ信託銀行:2.30%
      中央労働金庫:2.05%

・10年固定 三菱東京UFJ銀行:3.05%
      三井住友銀行:3.25%
      みずほ銀行:3.20%
      千葉銀行:3.05%
      住友信託銀行:2.70%
      中央三井信託銀行:2.90%
      三菱UFJ信託銀行:2.85%
      中央労働金庫:2.10%

・35年固定 三井住友銀行:3.23%
      みずほ銀行:3.00%
      千葉銀行:2.91%
      中央三井信託銀行:2.95%
      中央労働金庫:3.30%

※自己資金比率により選択できない固定期間もございます。

超長期はわずかながら上昇しましたが、今月の住宅ローン金利動向は、ほとんど横ばいとなりました。2月の金利動向も、狭い範囲での上下動で、ほとんど変わらずと言えます。

補正予算によるフラット35の金利優遇(当初10年間▼1.0%)を見ると、変動金利以外なら比べることなくフラット利用になるでしょう。※フラットより変動が良いというものではございません。

この金利優遇は補正予算という性格上、利用できる枠に限度があります。当面は大丈夫でしょうが、時間が経つにつれ、枠が少なくなってきますので、ご注意ください。

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