2010年02月15日

境界確認と越境

土地(一戸建て)の不動産取引をするにあたり、最大(唯一と言っても過言ではない)のポイントは境界です。新規に造成された現場であれば問題になることは少ないですが、既存の宅地の場合、大なり小なり何かしらのことがあります。

境界は民法で次のように定められています。


(境界標の設置)
第二百二十三条  土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用で、境界標を設けることができる。

(境界標の設置及び保存の費用)
第二百二十四条  境界標の設置及び保存の費用は、相隣者が等しい割合で負担する。ただし、測量の費用は、その土地の広狭に応じて分担する。


この境界標は、共同設置になります。当該地の所有者が単独ではできないことから、境界に争いがあれば設置することができず、境界標が設置されるということは争いがないと一般的には判断できます。ただし、古くからある境界標では、境界標だけをもって無条件に境界を主張できるものではなく、最終的には境界確定の裁判が必要です。境界標は、その際の判断材料のひとつに過ぎません。

境界に関係するものとして、ブロックやフェンス、竹垣などで作られる塀などの構築物(囲障)と越境がございます。

構築物(囲障)は民法で次のように定められています。


(囲障の設置)
第二百二十五条  二棟の建物がその所有者を異にし、かつ、その間に空地があるときは、各所有者は、他の所有者と共同の費用で、その境界に囲障を設けることができる。
2  当事者間に協議が調わないときは、前項の囲障は、板塀又は竹垣その他これらに類する材料のものであって、かつ、高さ二メートルのものでなければならない。

(囲障の設置及び保存の費用)
第二百二十六条  前条の囲障の設置及び保存の費用は、相隣者が等しい割合で負担する。

(相隣者の一人による囲障の設置)
第二百二十七条  相隣者の一人は、第二百二十五条第二項に規定する材料より良好なものを用い、又は同項に規定する高さを増して囲障を設けることができる。ただし、これによって生ずる費用の増加額を負担しなければならない。

(囲障の設置等に関する慣習)
第二百二十八条  前三条の規定と異なる慣習があるときは、その慣習に従う。

(境界標等の共有の推定)
第二百二十九条  境界線上に設けた境界標、囲障、障壁、溝及び堀は、相隣者の共有に属するものと推定する。


この条文をそのままに考えれば、隣接地所有者へ塀の構築を共同負担で行うように請求できることになり、相手は受け入れなければならないとなります。ただ、相手方が応じない(悪意はなくても)場合、現実的には、裁判をしてまで隣の方へ請求するということは珍しく、自分の敷地内へ自らの費用で構築することが多いと思われます。(近隣への人間関係を考慮して)

越境物は民法で次のように定められています。


(竹木の枝の切除及び根の切取り)
第二百三十三条  隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。
2  隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。


越境物で一番多いのは、樹木の枝や葉です。相手方は悪意や故意に越境させているものではなく、樹木の成長に伴い越境状態になったケースがほとんどです。民法の規定では「その枝を切除させることができる」となっており、相手方に切除を請求するまでに留まり、越境しているからと無断で勝手に切除することはできません。相手が切除しない場合は、裁判で強制することになります。(根は勝手に切除してもいい)

民法では樹木の規定しかございませんが(古い)、越境物にはこの他にも塀や構築物(に付随する設備)があります。この場合、撤去の依頼をし、そのまますんなりと撤去されればいいのですが、建物の使用などや状況から直ぐに撤去できない場合もございます。その場合、越境物の存在の確認をし、後日、越境物に関わる工事などがあった際に、越境を解消するように覚書を取り交わすこととなります。

自己の所有地内は、手間と費用が掛かるかもしれませんが、自己の力で解決することができます。しかし、境界に関わることは、自分だけではどうしようも対処できないことがあるため、取引をする際には、しっかり確認することが大切になります。

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2010年02月09日

土地のつなぎ融資

平成21年度第2次補正予算の住宅政策「明日の安心と成長のための緊急経済対策」として、住宅金融支援機構が取り扱うフラット35のうち、優良住宅取得支援制度(【フラット35】S)における当初10年間の金利引下げ幅を現行の0.3%から1.0%に拡大されます。

優良住宅取得支援制度(【フラット35】S)は、優良な住宅を増やすために数年前から実施されている金利の優遇制度で、省エネルギー性、耐震などの要件を満たす住宅を取得される場合に、当初10年間のお借入金利について、年0.3%の金利の引下げを受けることができる制度です。この優遇金利の拡充となります。

この金利優遇制度を利用すると、現在の金利水準で当初10年間が1%台、その後も2%台の段階的な固定金利となり、変動金利や短期間の固定金利との金利差が縮まり、さらに10年を超える期間の固定金利では逆転現象も起こることから、この金利優遇制度を希望する方が増加しています。

フラット35は、以前の公庫融資の流れを組むため、実行時期に問題があります。土地の取得費も融資の対象となります。新築の分譲住宅やマンションであれば、土地と建物の同時取得のため、土地分も同時に融資を得られ支払いが可能ですが、建物完成時の融資が原則のため、土地の先行取得時の資金としては利用できず、また、建築時の着手金や中間金の支払いにも対応できません。土地を購入し注文住宅を建築される方にとっては使いづらい面がございました。

このように利用を束縛しかねない事情と利用者のニーズが高まりを受け、金融機関サイドは利用者獲得のために、土地の先行取得時や建築の中間支払いに対応した「つなぎ融資」の制度に取り組み始めました。

例として、全国宅地建物取引業協会(ハトマーク)の関連である全宅住宅ローンで取り扱っているつなぎ融資で説明させて頂きますと、フラット35の内定金額以内で、土地取得時に土地価格100%まで、住宅着手時と建築中間金支払い時にそれぞれ建築代金の30%を限度として利用できます。利用にあたり、担保の設定や保証人は不要ですが、手数料と金利※は必要です。※金利はフラット35とは違い、つなぎ融資独自の金利です。

他にも同様の取り組みを始めた金融機関がございますので、ご利用を予定している金融機関に確認してみてください。また、土地取得前の資金計画の相談時から、この制度を視野に入れ、金融機関の選定することもありだと思います。

補足:既に【フラット35】Sをお申し込みされた方を含め、平成22年2月15日以降【フラット35】Sの資金をお受け取りになる場合、金利引下げ幅の拡大の対象となります。さらに、平成22年2月14日までに【フラット35】Sの資金をお受け取りになる予定のお客様でも、民間金融機関のつなぎ融資のご利用等によって平成22年2月15日以降に【フラット35】Sの資金をお受け取りになるよう変更すれば、金利引下げ幅の拡大の対象となります。

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2010年02月03日

住宅ローン2月分実行金利

各銀行より平成22年2月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な2月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します)

・変動金利 三菱東京UFJ銀行:1.275%
      三井住友銀行:1.475%
      みずほ銀行:1.475%
      千葉銀行:1.475%
      住友信託銀行:1.075%
      中央三井信託銀行:1.175%
      三菱UFJ信託銀行:1.275%
      中央労働金庫:1.225%

・3年固定 三菱東京UFJ銀行:2.10%
      三井住友銀行:2.30%
      みずほ銀行:2.30%
      千葉銀行:2.20%
      住友信託銀行:1.90%
      中央三井信託銀行:2.00%
      三菱UFJ信託銀行:2.15%
      中央労働金庫:1.65%

・5年固定 三菱東京UFJ銀行:2.40%
      三井住友銀行:2.60%
      みずほ銀行:2.60%
      千葉銀行:2.60%
      住友信託銀行:2.20%
      中央三井信託銀行:2.30%
      三菱UFJ信託銀行:2.20%
      中央労働金庫:2.05%

・10年固定 三菱東京UFJ銀行:3.05%
      三井住友銀行:3.25%
      みずほ銀行:3.20%
      千葉銀行:3.05%
      住友信託銀行:2.70%
      中央三井信託銀行:2.90%
      三菱UFJ信託銀行:2.85%
      中央労働金庫:2.10%

・35年固定 三井住友銀行:3.18%
      みずほ銀行:2.95%
      千葉銀行:2.90%
      中央三井信託銀行:3.20%
      中央労働金庫:3.35%

※自己資金比率により選択できない固定期間もございます。

今月の住宅ローン金利動向は、ほとんど横ばい、一部の金融機関で小幅ながら引き上げとなりました。

1月末から2月に入って、再度、金利上昇傾向にありますが、狭い範囲でのもので、大きく見ると小康状態とも言えます。財政悪化などの懸念材料があるものの、安全性が高い運用を目指す金融機関の需要などから、しばらくは狭い範囲での小幅な動きが続くと思われます。

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