2010年01月12日

2010年は、不動産の買い時か?

お正月も明けて、実質、最初の週末となった3連休。

例年ですと、お正月明けは購入希望者が増加しますが、
この暗い世相、不景気で、今年はどうかな〜、と様子を見ていましたら、
思ったより、例年どおりのスタートだったようです。

ただし、12月に、住宅エコポイント制度や贈与税軽減などのニュースで、
昨年末に動きが前倒しになった分、この流れがいつまで続くのか、
もしかしたら、早めに新年のシーズンは終了するかもしれません。


今、購入を検討されている方のなかには、
「不動産は今が買い時」という言葉を耳にして、
検討を始めた方もいるかと思われます。

果たして、本当に買い時なのか、
ちょっと検証してみたいと思います。


【2010年は、不動産の買い時か?】


「不動産は今が買い時」という言葉は、金銭的な面から考えられます。
 このお金の部分は、不動産価格、金利、税制が主な内容となります。

1.不動産価格

 昨年、流行にもなったアウトレットマンションのように、
 新築マンションでは、分譲業者の倒産や資金繰り難、販売不振などから、
 価格は、大幅に下落しました。

 これは、建売住宅や地価でも、同様で、
 高額帯を中心に下落しました。

 現在、リーマンショック前の好景気だった頃に上昇した分を
 帳消しにする程度の値下がりをし、
 バブル崩壊後の底値と同程度の水準になって、
 下落は落ち着いてきております。

 ただし、底になったから、これから上昇するかといえば、
 決してそういう兆候があるわけではありません。

 今後の不動産価格は、
 このあたりで落ち着き、今後下がりづらいものと、
 まだまだ下がる余地があるものとに分かれるのではないでしょうか。

 土地にしても、建物にしても、
 質の良いものを選ばれるという前提付きで、
 買い時なのかもしれません。

2.金利

 日本の金利水準が、これ以上下がりようがない程度の
 低金利であることは、ご承知のとおりです。

 一番低い水準であること、これ以上ない買い時(借り時)とも取れます。

 さらに、長期固定金利の代表格であるフラット35では、
 当初10年間の金利優遇もあり、(質のよい建物に限る)
 11年目以降の金利水準も、決して高いものでもないので、
 さらに、買い時(借り時)の判定には追い風となります。

 ただし、金利を考えるにあたり、考慮しなければならないのが、
 物価との関連性です。

 現在、デフレ化であるとの認識が一般的です。
 デフレは、物価の下落(現金価値の上昇)の状態であり、
 厳密には、地価は物価に含まれないらしいですが、
 不動産価格の下落分も加味しなければなりません。

 さらに、返済の原資となる現金の価値が上昇する、
 返済負担が上昇するこということにもなります。

 ※逆に、インフレ時は、返済負担が軽くなる。

 以上のことから、
 不動産価値が下がりづらいものであれば買い時と言えます。

3.税制

 既存の住宅ローン減税に加え、
 住宅版エコポイント制度、贈与税の控除幅拡大など、
 不景気となれば、住宅取得促進へと進む政策。

 これらの政策が、今後さらに拡大するというものでもないので、
 ここは単純に買い時と判断してもいいかもしれません。

 さらに、来年以降の税制も見えないことから、
 特に今年、という判断もできます。

4.まとめ

 質の良いものであれば、不動産は買い時、と判断しても良さそうです。

 ただ、「不動産は今が買い時」という話は、
 毎年、いつでも言われるようなことで、
 不動産市場でも、金利でも、
 裏表、良い面もあれば、悪い面もあるもので、
 見方次第で、どちらにでも転がるものかもしれません。

 結局、個々の事情としての、
 収入や家族状況、現在の住まいなどを考えて、
 購入するきっかけがあり、購入しても大丈夫そうで、
 購入しても良さそうな不動産であれば、
 購入してもよい、という身も蓋もない結論になってしまいます。

 実際の依頼内容を見ていますと、
 なんで、こんなの買ってしまったんだろう、というケースが多くあります。

 買い時かどうかの判断以上に、
 どのような住まいを探して購入するかという検討を、
 実際に探す前から行うことが大切なんだと思います。

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2010年01月07日

2010年の金利予想

超低金利下で終わった2009年。この流れが続くのか、年明けから上昇傾向にある流れで一段高くなるのか。2010年の金利はどう動くのか、経済の専門家でもないので僭越ですが、現場に立つ感覚では、今年も昨年の流れが続くのではないかと思います。

2009年は、1.2〜1.5%のレンジの中を上下しており、年末は1.2%台に落ち着きました。これは過去3年間でも最低の水準です。2010年の年明けは、年末年始の株高や金利の先高感、国債増発による需給懸念などから上昇し、1.3%台をつけております。

昨年も、同じような要因で一時的な上昇はございました。しかし、1.5%台の壁を突破することはなく、壁を突破するには、景気回復という根本的な理由が必要になるのではないでしょうか。

それでは、景気回復があるか、という問題になりますが、みなさまもお感じの通り、景気回復のシナリオを想像するのは難しいものがあります。少なくとも、私は、今、景気回復への期待感は持てません。

さて、長期系や固定期間選択型は、上記の長期金利に影響を受けますが、最近、利用者が増加している変動金利は、どのように動くのでしょうか。

変動金利の場合、長期金利ではなく、日銀の政策金利に影響されます。日銀の政策金利は、景気動向に加え、物価の上昇率を見ております。物価上昇(インフレ)傾向に進んでいるときは金利引き上げ、物価下落(デフレ)傾向に進んでいるときは金利引き下げ、となります。

現在の物価はどうなっているのかと見れば、数年前のデフレ時に特徴的だった”牛丼“の値下げが再現されているとおり、デフレ真っ最中という状況です。景気低迷に加え、この状況を見る限り、日銀は金利引き上げをすることは難しいでしょう。

前回のデフレ時は、ゼロ金利や量的緩和などの異常事態を早く解消したくて、景気回復が見えた途端、金利引き上げを行いました。しかし、結果的には、少し早かったのではないかという分析も出ており、次の引き上げは慎重になるのではないか。

そこで、このような低金利が2010年も続くと思われることから、住宅の購入をする絶好の好機だということになるのですが、実際の金利負担を考える場合、デフレ下であることを考慮しなければなりません。

住宅ローン(借金)は、インフレ時の場合、物価上昇分と金利が相殺され、高金利であっても、実質の金利負担は低減されます。デフレ時はその逆、表面的な金利負担は少なくとも、実質的な金利負担は多くなることがあります。

これを考慮した場合の住宅購入はどうすれば良いのか。ただ一言、なるべく価値ある(資産価値が維持される)住宅を選択することです。インフレ時は、物価上昇の恩恵で、ある程度の住宅は価値が維持されるかもしれませんが、デフレ時は選別が厳しくなります。

厳しい選別(選ばれる住宅と地域)に耐えうる住宅を購入すること、これがデフレ時の住宅購入の秘訣です。インフレ時は、金利や不動産価格の上昇という面もありますので、インフレ時に購入すればいいというものでもありません。住宅購入のタイミングは、金利動向ではなく、生活状況によるものです。ただ、状況にあった購入の仕方があるということです。

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住宅ローン1月分実行金利

各銀行より平成22年1月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な1月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します)

・変動金利 三菱東京UFJ銀行:1.275%
      三井住友銀行:1.475%
      みずほ銀行:1.475%
      千葉銀行:1.475%
      住友信託銀行:1.075%
      中央三井信託銀行:1.075%
      三菱UFJ信託銀行:1.275%
      中央労働金庫:1.225%

・3年固定 三菱東京UFJ銀行:2.10%
      三井住友銀行:2.30%
      みずほ銀行:2.25%
      千葉銀行:2.20%
      住友信託銀行:1.90%
      中央三井信託銀行:1.85%
      三菱UFJ信託銀行:2.10%
      中央労働金庫:1.65%

・5年固定 三菱東京UFJ銀行:2.40%
      三井住友銀行:2.60%
      みずほ銀行:2.55%
      千葉銀行:2.60%
      住友信託銀行:2.20%
      中央三井信託銀行:2.15%
      三菱UFJ信託銀行:2.15%
      中央労働金庫:2.05%

・10年固定 三菱東京UFJ銀行:3.05%
      三井住友銀行:3.25%
      みずほ銀行:3.20%
      千葉銀行:3.05%
      住友信託銀行:2.70%
      中央三井信託銀行:2.80%
      三菱UFJ信託銀行:2.75%
      中央労働金庫:2.10%

・35年固定 三井住友銀行:3.18%
      みずほ銀行:3.73%
      千葉銀行:2.87%
      中央三井信託銀行:2.99%
      中央労働金庫:3.30%

※自己資金比率により選択できない固定期間もございます。

今月の住宅ローン金利動向は、昨年末の長期金利低下に伴ない、総じて、小幅ながらほぼ引き下げとなりました。

年明けからの長期金利市場は、ジリジリ上昇しておりますので、この流れだと、2月の金利は上昇しそうです。ただし、長期的には、上昇の余地は限定的と思われ、昨年の壁であった1.5〜1.6%(現況より0.3%)あたりが上限ではないかと思われます。


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