2009年11月23日

賃貸住宅の借りて保護政策

国土交通省は2010年度から、賃貸住宅の入居者をトラブルから守るための対策を拡充する。家賃の支払いが滞ったとき、家賃の保証会社に強引に退去させられることを防ぐため、保証会社に許可制の導入することなどを検討する。持ち家の促進を優先してきた自民党政権の住宅政策からの転換を民主党政権は掲げており、国交省は賃貸住宅の利用を後押しする。

民主党は前回の衆院選のマニフェスト(政権公約)で「賃貸住宅の整備」を掲げ、生活者重視の一環として賃貸住宅の利用を促す方針を示した。不動産価格の下落で持ち家を資産として持つことに消極的な人が増えていることも背景にある。自民党政権は住宅ローン減税など住宅取得の促進を優先してきた。


日本経済新聞より


保護政策の主な内容は、悪質な家賃保証会社の追い出し行為をなくすために許可制度の導入、賃貸住宅の補修状況や性能をまとめた履歴書の閲覧制度、退去時の原状回復の指針を明確化し敷金返還を巡るトラブル防止など。

今回の内容は、骨子は理解できるものであり、具体策も常識外れではないが、最近の賃貸住宅政策を見ると、借り手を過大に保護しすぎているのではないかと感じる部分もある。

保証会社や不動産会社に対して、消費者保護の観点から何かしらの政策を取ることは分かるが、不動産賃貸業とはいえ一般の方が多く消費者とさえ言えるようなケースでも、民事の契約に対して、一方的な有利不利を生み出すようにするのであろうか。

しかも、家賃を滞納したケースでは、約束に違反する借り手側に問題があるにも関わらず、違反した借り手が守られ、被害を被った貸し手は保護されない。社会的、道義的にも逆じゃないかと思う。

昨年からの不景気で、家賃滞納に至るケースも増加したかもしれない。同情する点もあるかもしれないが、そのツケを貸し手という消費者に追わせるのは筋が違う。景気対策ができない政治の責任転嫁と言ったら大げさか。

借り手を保護するなら、貸し手も保護する政策も打ち出さなければ不公平ではないか。不動産賃貸業という商売だから被害を被るのは仕方ないということか。保証会社が倒産し、ごく普通のサラリーマン投資家が被害を被るケースがある。この場合の保護はまったくない。

今回の保護政策が動き出し、貸し手側の負担が増えれば、家賃の上昇、借り手の選別強化、賃貸市場への良質な住宅供給の減少など、必ずしも、借り手有利になるとはいえない。

このような偏った政策でいいのであろうか。なんか、公営住宅増加への邁進(官僚勢力の拡大)へ向けた手筈じゃないかと勘ぐってしまう。なぜなら、民間賃貸市場へのダメージとなるものだから。どうして、この保護政策が住み替え促進に繋がるか分からない。

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2009年11月22日

今、マンションを売ったらいくら?

利便性が高い都心では、中古マンションが売れているという。新築マンションを建てられる敷地が減少し、かつ、建て替えも進まないことから、マンションそのものの供給が減少し、中古マンションに流れているもの。

また、リノベーションマンションも一般的になり、古いマンションを改装することの良さに気づいたこともある。実際に、減価償却も進み、残存価値近くなったマンションを安く買い、自分たちの気に入るように改装して暮らすのが増えているのは、築30年超のマンションが取引件数が増加していることでも分かる。

最近、団地ブームといって哀愁ある雰囲気がもてはやされ、ゆとりある空間と緑多い環境が受け入れられるのと同時に、ゆとりある敷地が後の建て替えで有利になることから投資的な要素で購入する人も増加している。

中古マンションの場合、取引価格の目安は、近隣や当該マンションでの取引事例(相場)を基にされる。しかし、マンションごとの特徴など細かい部分の違いから、基本的な条件(交通、広さ)が同じでも、価格に差が出ることが多い。

さらに、中古マンションの売り主は、専門家ではない一般の方になるため、どうしても気持ちの部分が反映されてしまう。※強気弱気のいづれかは別として。そこで、感情を抜きに自宅のマンションが、どの程度の評価になるかを知る目安が、不動産調査の東京カンテイが算出する「マンション価格インデックス」です。

「マンション価格インデックス」は、新築分譲時の価格を100として現在の価格水準を指数化したもの。使い方は、新築時の価格×当該建築年の指数=想定価格という簡単な計算。例:千葉県の2000年築の指数70.7、新築価格3,000万円×70.7=2,121万円。

面積や駅からの距離ごとの指数も出ているので、首都圏全体と地域の指数割合などを加えて修正すると、より相場に近い想定価格が出る。もし、ご興味があったら、一度、ご自宅の想定価格を算出してみてはいかがですか。なお、1990〜94年(バブル期)に新築を買われた方は、ショックが大きいかもしれませんので、ご注意ください。

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2009年11月20日

返済比率を考えるに際して

資金を貯めるなら、収入−支出=貯蓄ではなく、収入−貯蓄=支出にしないとダメと言われる。それでは、この式に住宅ローンに加えてみるとどうなるのか。収入−支出−住宅ローンの返済=貯蓄か、または、収入−貯蓄−住宅ローンの返済=支出。

実際のところでは先の式が多いと思われるが、おそらく、貯蓄はかなり少ないか、もしくはほとんどできないか。後の式だと貯蓄は確保される。ただし、よほどの収入がないと支出が少なくなることにより生活に支障がでる、余裕がない。

購入する前に考えるとすれば、形を変え、収入−貯蓄−支出=住宅ローン返済、という式になる。

収入から住宅ローンの返済額に占める割合を、返済比率という。返済比率がどの程度が適正かは収入にもよって変わってくるが、仮に25%とすると、100(収入)−75(貯蓄と支出)=25(住宅ローンの返済)。

実際の金額に置き換えると、500(収入)−375(貯蓄と支出)=125(住宅ローンの返済)。※単位は万円。

375万円のうち税金や社会保険,年金などを除くと、実質300万円程度あればいい方で、12ヶ月で割ると、一月あたり25万円で貯蓄と支出を賄わなければならない。貯蓄を月5万円すれば生活費の支出は20万円。住宅ローンの返済を別にしているので、やってはいけなくもないが、教育費などの変化や旅行などの余暇にどこまで対応できるか。

不動産,住宅に携わる担当者は、ひとくちに返済比率は・・%でと言い切るケースも多いと思われるが、人それぞれで適正な割合は異なり、上記のような生活目線で考えてみる必要がある。

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2009年11月16日

中古住宅購入の秘訣

日本経済新聞(09.11.14朝刊)に、若い世代の住宅購入で中古住宅を積極的に選ばれている実例が取り上げられていた。当然、新築を購入するよりも負担が少ないという経済的な理由もあるが、それ以外に、自分仕様に改造して楽しむ、納得感があり満足できれば古着であっても買うという若い世代の特性にもマッチしたようだ。さらに、豪華な共用施設があるため高くなる管理費、新築よりも価値が目減りしづらい、新築よりも好立地であることなどの理由が挙げられる。

新築マンション、建て売り住宅など、既製品では、間取りやインテリアなどが決まってしまい、購入者の自由度は少ない。不必要な部分に対しての負担は無駄と思い、欲しい部分だけをアレンジできる中古住宅の方が、少ない負担で住み心地がよいと思うのは、ムダや虚構を好まない若い世代にマッチしていると同紙記事では分析している。この場合、中途半端な古さだと建物価値が価格に反映されているので、築20〜30年程度の建物であった方が、思い切ったアレンジも可能になる。

戸建ての中古住宅であれば、自分たちの思い通りに予算が許す限りアレンジも可能だが、マンションの場合に注意したいのが、管理規約による改造の制限の取り決め。購入した後、いざ、リフォームをしようとした際、管理規約の制約により、当初思い描いていたようにならないケースもある。これは、土地の購入の場合と同じ。

戸建て、マンション問わず、購入する前には、リフォーム会社や設計士などにチェックしてもらい、イメージにどこまで近づけるかを確認すること。当然、予算面の確認も同時に行う。ただし、構造躯体がしっかりしていなければ表面的によくなっても、後々のためにならないことから、建築サイドからのアドバイスも受けること。不動産会社は、取引実務や金銭的な面は強いが、案外、建物の構造的なことは弱い人が多い。例外もあるとは思うが、建物に関しては不動産の専門家ではなく、建築の専門家に見てもらうことが必要。

今後、今ある住宅ストックを利用していく中古住宅分野が拡大していくと予想されるが、購入の秘訣は、取引や金銭のプロである不動産会社と、建物の専門家の両者を上手に使い分けることにつきるかもしれない。

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2009年11月10日

長期金利急上昇

先月半ば頃からの長期金利上昇が止まらない。

11/9には夏場の頂点である1.460%を超え1.475%まで上昇した。財政悪化による国債増発懸念はぬぐえないことから、年末にかけて、今年の頂点である1.560%を目指す動きになるのではないか。

日本経済新聞に紹介された各エコノミストの長期金利予測は、全員ともピークは今年のピークである1.6%前後まで年末に向けて上昇すると。

その後の動きは、一人をのぞき、年明けから下がり1.2%で落ち着くのではないかとしている。これは来年度予算が見えてくることによる不透明感の払拭によるもの。

長期金利が上昇すると、当然、定期金利の上昇に繋がり受け取る利息も増えるが、固定型住宅ローンの金利も上昇し支払う利息も増える。

なお、普通預金や変動型住宅ローンは、日銀の政策金利に連動するため、長期金利の動きに直接的には影響されない。

当面の間、住宅ローンを考える場合、長期金利と政策金利のギャップによる支払いの差額を念頭に置き、将来の金利上昇リスク、支払い利息の増加リスクを比較することが必要である。

これはいつでも言える基本的なことだが、差額が小さければ、検討もなく固定型を選ぶ要素が強くなるが、金利差が拡がった今、より検討を深めてもらいたい。

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2009年11月07日

火災保険の改定

従来、商法にて定められていた保険の取り決めが、新しく制定された「保険法(平成22年4月1日施行)」に移行します。この移行に伴い、保険内容も見直されます。住宅の購入、住宅ローンを借りるにあたり、火災保険は必須とも言えるものです。

火災保険の料率・制度改正は、平成22年1月1日以降に保険始期が始まる保険から実施されます。火災保険の改定の中で一番の重要度は構造区分の変更と料率の改定です。

従来、火災保険の対象となる建物は、主要構造部(柱・はり・床・小屋組)の材質と外壁の材質などを基準に構造級別を判定していました。これは複雑で判定しづらい面がありました。

建物構造は5区分に分かれ、様々な割増引などが加わり複雑な仕組みとなっておりました。これを簡素化することにより、分かりやすくしたもので、不払いトラブルの軽減にも繋がります。

改訂後の建物判断基準は、柱の材質および法令上の耐火性能のみとなり、新しい構造区分は、M構造(マンション)・T構造(耐火構造)・H構造(非耐火構造)の3区分として簡素化されました。

M構造:コンクリート造、コンクリートブロック造、れんが造、石造または耐火建築物のうち、2戸以上の戸室がある建物
T構造:柱が鉄骨または準耐火建築物または省令準耐火建物
H構造:M構造、T構造以外(継続の場合の経過措置あり)

※上記は住宅物件。一般物件の場合の区分名は、1級、2級、3級。

新しい区分への移行と併せ、料率の改定も行われ、従来の保険料に対しアップダウンが生じます。

M構造→M構造:火災▼11.7%、家財▼23.6%(全国平均)
A構造→T構造:火災+38.5%、家財+30.5%(全国平均)
B構造→T構造:火災▼12.1%、家財▼3.2%(全国平均)
B構造→H構造:火災+53.9%、家財+49.1%(全国平均)※1
C構造→H構造:火災+9.2%、家財+9.6%(全国平均)※2

※1:経過措置(緩和料率)
※2:D構造→H構造も同じ

建築する構造を火災保険料率などで決める方は少ないでしょうが、今回の改定により、構造による泣き笑いが建築会社ごとにありそうです。特に厳しくなるのは、戸建てのRC造と外壁にALC版を使う木造でしょうか。

また、各種割増引きも見直され、省令準耐火割引、耐火性能割引、オール電化割引、住宅用防災機器割引、高機能コンロ割引、耐風性能割引、共同住宅割増は廃止されます。

補償内容では、近年増加している風水害の被害に対し充実させ、家財の実損払い係数を引き下げました。

今回ご紹介させて頂いた火災保険の改定内容は、弊社取り扱いのあいおい損保をベースとしております。他社でも大きくは変わらないと思われますが、ご加入の際は、各保険会社の商品内容をご確認ください。また、紹介内容が概略であり、詳細や特別な取り決めなどは、別途ご確認ください。

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2009年11月06日

住宅ローン11月分実行金利

各銀行より平成21年11月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な11月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します)

・変動金利 三菱東京UFJ銀行:1.275%
      三井住友銀行:1.475%
      みずほ銀行:1.475%
      千葉銀行:1.475%
      住友信託銀行:1.075%
      中央三井信託銀行:1.175%
      三菱UFJ信託銀行:1.275%
      中央労働金庫:1.225%

・3年固定 三菱東京UFJ銀行:2.15%
      三井住友銀行:2.35%
      みずほ銀行:2.35%
      千葉銀行:2.25%
      住友信託銀行:1.95%
      中央三井信託銀行:2.05%
      三菱UFJ信託銀行:2.15%
      中央労働金庫:1.65%

・5年固定 三菱東京UFJ銀行:2.45%
      三井住友銀行:2.65%
      みずほ銀行:2.65%
      千葉銀行:2.65%
      住友信託銀行:2.25%
      中央三井信託銀行:2.35%
      三菱UFJ信託銀行:2.25%
      中央労働金庫:2.05%

・10年固定 三菱東京UFJ銀行:3.00%
      三井住友銀行:3.20%
      みずほ銀行:3.20%
      千葉銀行:3.00%
      住友信託銀行:2.75%
      中央三井信託銀行:2.90%
      三菱UFJ信託銀行:2.85%
      中央労働金庫:2.10%

・35年固定 三井住友銀行:3.18%
      みずほ銀行:3.82%
      千葉銀行:2.99%
      中央三井信託銀行:3.08%
      中央労働金庫:3.45%

※自己資金比率により選択できない固定期間もございます。

今月の住宅ローン金利動向は、期間に関わらず全体的に引き上げられました。長期金利の上昇した結果からかと思われますが、上昇幅は小さかった。

怖いのは来月の住宅ローン金利。今月に入り、長期金利の上昇が今までの勢いとは違うように感じられます。どこかに天井はあるのでしょうが、上昇傾向は続き、この影響で来月の住宅ローン金利は上がりそうです。

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