2009年10月12日

土地探しのフライング

3連休はいかがお過ごしでしたか。私は、先日のSWほど、皆さまお出かけにならなかったのか、時間が余らない程度には依頼がございました。

毎週、同じような流れで過ごしますが、週明けは、週末の打ち合わせに基づいて、フォロー業務が多くなります。

先ほど、3連休最後の依頼が終わり、さて、明日からの準備でもしようかと思ったときに、大手建売業者の方から、「売れて売れて、在庫がないので、土地を仕入れたい」との連絡が入りました。

先日発売された東洋経済の不動産市場分析記事でも、新築戸建て市場では、販売計画棟数を大幅に上回るペースで売れているとの内容。

これを裏付けるような結果となりました。


また、一週間ほど前、木曜日に売り出された土地を、週末にお客様へご紹介し、一緒に現地に行ったら、やはり、知り合いの建売業者の方が現地にいらっしゃって、いや〜な予感がし、恐る恐る、どうしたのか尋ねてみると、「ここ買うことにしたんですよ」と。

確かに、売れそうな条件が整っており、土地そのものは、仕入れをしても間違いはないと思いますが、市場に出ている価格、一般の方が検討するような価格で、建売業者が買うなんて。そこまで在庫がないのか、と、不思議な感じです。

数年前もありましたが、こういう状況になると、一般の方の土地探しは難航します。

価格面では、以前のように地価が吊り上がっていくことはないと思いますが、土地検討の時間は競争になります。

建売業者の場合、売れるかどうかだけの判断であり、たくさんいるお客様の中で誰か一人だけでも、ここで暮らすことを希望すればいいだけですから、購入のハードルはぐんと下がります。

一般の方と比較すれば、この土地でいいのかな、と悩むことは当然で、スピード勝負になったら、建売業者には敵いません。

※資金面での悩みも一緒です。

くれぐれも注意しておきたいのは、このスピード勝負に挑まないこと。早くしないと売れちゃう、と焦って購入し、暮らした後に後悔するのは最悪です。


でも、良い土地が早く売れてしまうことには、何かしらの対処はしないといけないわけですが、これはフライングするしかありません。

フライングと言っても、土地情報の入手を早めるということではありません。早く入手すれば、それだけリードできるのは確かですが、日々、業務として土地探しをしているプロに、一般の方が仕事をしながら敵うわけがありません。

フライングとは、検討できる内容を、土地の情報を入手してからではなく、土地探しをする前から行っておくことです。

検討できる内容とは、資金計画、探すエリア、希望する条件、弛めてもいい条件、親御さんへの確認や相談、建物のプランや依頼するメーカー、などです。

土地の固有の要素は、土地情報の入手をしてからでなければできません。これは仕方ないですが、これ以外の内容を、情報を入手し、現地を確認してから、ようやく検討するのでは、時間がかかります。

・検討すべき内容を検討もせず買う・・×
・予め検討できる内容は検討しておく・・○

具体的な土地がない時の方が、冷静に、焦ることなく、考えることができます。

土地を見てから検討すると、土地が気に入っちゃって、土地を買うという結論を出すための検討になってしまいます。

物事なんでも、導きたい結論があったら、理由なんて、どちらにも考えられるものです。

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2009年10月10日

09秋の不動産,住宅市場

週間東洋経済第6227号に、現在の不動産,住宅市場を分析した記事が掲載された。同記事の概略は以下の通り。

・新築マンション市場では、手持ちの在庫処分が加速している。ただし、今後の新規販売の雲行きは怪しく、戸数を量産する仕組みは改められ、厳選されていく。一部の分譲業者では、買い取り再販売へと事業を転換した。

・中古マンション市場では、新築販売の減少に伴い、需要がシフトしてきており、需給指標を見ると、バブル期並みの需要がある。

・新築戸建て市場では、販売計画棟数を大幅に上回るペースで売れている。新築住宅では太陽光発電を取り入れた住宅に活路を見いだし、販売合戦が加熱している。

・不動産投資市場では、価格低下・利回り上昇により購入意欲は高まっている。ただし、1棟丸ごと買いではなく、中古マンションや戸建てなどの個々の住宅をターゲットにした個人投資家である。

記事の詳細や公共工事などの建設業については、同紙にてご確認下さい。


今回の市場分析に限らずですが、今後の住宅市場は中古住宅が主流になるだろう。中古マンション、中古戸建てを含めて、住宅ローン破綻も増え、競売、任意売却などによって、市場に供給が増加している。これらを買い取り再生して販売する物件が増加している。

新築マンション市場の分析でもあったが、今後の新築は量よりも質に移行してくる。供給量が減り、質の上昇に伴う価格上昇もあって、購入のしやすい中古住宅に注目が増える。

さらに、中古住宅が主流になるのは、業界、行政側の意識の変革に加え、住宅に対する考え方が、一つの住宅に定住することから、ライフスタイルや家族構成などにより、最適な住まいへ住み替えていくというものに変わっていくことが根っこにある。

従来の住宅双六のように「住宅購入、持ち家」がゴールを設定するのではなく、状況に合わせ、住まいを可変させていく多様性の時代になったのでしょう。

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2009年10月09日

新築と中古の中間的な新中古?

先日、ミサワホームが自社の戸建て住宅を買い取り、再生販売を始めたと報じられた。必要なリフォーム工事をした後、保証付きで販売する。ミサワホーム以外にも積水ハウス,パナホームや東急電鉄でも同様の取り組みを始めており、他社も追随することが予想される。これは、新築市場の拡大が限界に到達し、今後、新築市場が縮小することをにらみ、中古住宅分野で事業の生き残りを目指したものと思われる。

似たような取り組みとして、三洋ホームズでは今後の販売分の長期優良住宅に買い取り保証をつけることを始め、旭化成ホームズでは、時代の流れを読み、前々から自社施工住宅の中古住宅流通に力を入れてきた。ただし、この2社は中古住宅へのシフトというよりは、住宅品質の向上・長期化としての取り組みという要素が強く、既存住宅のリフォームや流通分野への注力した事業転換ではない点が異なるが、結果的には先の会社と同様に中古住宅への取り組みが増加することになる。

また、マンション分野でも、オフィスビルからの転換や既存マンションの買い取り再生販売などが積極的に行われている。従来のリフォーム済みマンションは基本的な枠組みを変えずに新装するものであったが、現在の買い取り再生販売は、一度、裸の状態まで戻し内装を間取りから一変させる。これをリノベーションマンションと呼び「リノベーション住宅推進協議会」が立ち上げられた。

このように不動産・住宅業界側は、中古住宅がこれからの住宅市場の中心になるとにらみ動き出している。

今まで、住宅購入というと新築住宅・新築マンションが柱になってきた。これは、高度成長期前後の住宅不足が新築購入という選択肢に絞られやすかったこと、行政が業界と歩調を合わせ、景気対策や購入推進を新築中心に行ってきたこと、日本人の完璧主義というか潔癖という民族性が新築を受け入れやすくしたことなどが主な要因である。この流れは現在、行き過ぎた弊害となってしまい、古くなった住宅の価値を不当に低く評価され、業界側も利益が取りやすく扱いやすい新築偏重となっている。

三井のリハウスでは、中古住宅を“価知住宅”という呼び名をつけTVCMなどに取り組み始めた。買い取り再生販売を始めたメーカー各社でも、独自のブランド名をつけ、中古住宅という言葉を使用しないようにしている。これは、長期的な取り組みとして、まずは、中古住宅という言葉そのものにマイナスのイメージが強くなっている消費者の意識を変えようという取り組みから始めようとしたものであろう。

これから購入される方には、新築住宅と中古住宅を比較し、自分の考えや生活にあった住まいを選んで欲しい。なお、自分たちに合った住まいがどちらかということであって、どちらが優れているとか、どちらを選ぶべきと結論づけるものではございませんので、ご了承下さい。

1.価格:やはり、決定的に違うのは価格。同じ予算なら立地もしくは広さなどの条件は中古の方がよい。同様に、同じ立地、同じ広さなら中古の方が価格が安い。

2.立地:住宅地開発は、都心に近い地域から進んできた。戸建ての場合、古家を壊して新築という手段もあるが、マンションの場合、新築する敷地そのものが減少してきたことから販売される数が少ないことから、中古の方が選択肢が広い。

3.建物:構造的な部分は時代と共に厳しくなってきた基準や最新の技術で建築された新築の方が優れている。内装は、リフォームなどをすることにより中古でも新築同様にすることはできるが、間取りなどの成約などがある場合もある。一部を除き、中古の場合、ほとんど保証がなく、リフォーム対応を視野に購入者責任の割合が強い。新築の場合、保証が長期間に渡る。

4.状況確認:新築の場合、注文住宅ならもちろんのこと、分譲でも建築前や工事中の段階の場合、出来上がった現物を見ることができない。中古住宅の場合、居住中か空き家かによって程度は異なるが、現在の状況を確認することができる。また、近隣環境や居住者も、売主などから聞き取りできたり、実際の状況を見ることにより判断がしやすくなる。

5.住まい探し:販売されている供給量は圧倒的に新築(土地含む)の方が多い。新築の場合、築年数による差がないので比べやすいが、中古の場合、築年数や管理状況などによりばらつきがあり比較しづらい。中古の場合は、担当者の力量による影響が大きく、また、建物調査会社やリフォーム会社との連携など不可欠である。

最後に、現実的には、具体的な個々の比較や状況により難しい判断となるが、立地やコストパフォーマンス重視の場合は中古住宅、建物の要素(保証や安心、個性)を強く持つなら新築住宅というのが、大まかな分岐点でしょうか。この中間的な位置に、大手ハウスメーカーの再生販売(保証付き)が入ってくるかもしれません。

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不動産取引の問題点

日経ビジネスに、民主党が政策集に掲載した「両手取引禁止」の波紋と現状について言及した記事が掲載されました。今回の総選挙でも、政権交代後の取り組みでも、住宅分野はほとんど手つかず、放置されているのが現状です。報道でも、視聴率が稼げるためなのか、ダム・年金・天下り・日航・労働などの分野に偏っているような感じを受けます。これらの問題も大切な事柄であり、否定はしませんが、日本のGDPに占める住宅分野の割合からすると、もうちょっと住宅分野を増やして欲しいと思います。そのような中、ようやく日経ビジネスに取り上げてもらえて嬉しく思いました。

詳しくは日経ビジネスの記事を拝見してもらうしかございませんが、少ない文章の中で、的確に、深く、問題点を言及しております。両手取引の概要から、横行する情報操作によって消費者の利益が損なわれている現状。両手取引が禁止されるだけでは根本的な解決にはならず、行政側も業界からの圧力で尻つぼみになっている状態を危惧している状態まで、不動産取引の知識や経験がなくても、背景から現状まで分かりやすく理解できます。

この両手取引以外に不動産取引の現場で課題になっているのは、宅建業者への報酬のあり方、重要事項説明から契約に至る業務、営業活動の範囲と担当者、不動産情報の信頼性と取り扱い、関連業種との連携などでしょうか。ただ、課題だと思っているのは少数で、大半は現状のままがいいという考えです。特に、大手仲介会社ほど、その傾向は強い。現状の状態で成功しているのですから、ビジネスとしては当然なのでしょうが、あまりにも利益ばかりに心を奪われている姿は虚しくなります。

不動産取引の現場で課題となっている点を書き連ねましたが、業界そのものの意識が一番の問題なのかもしれません。

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モーゲージプランナー

私事ですが、「住宅ローンの殿堂」というサイトに毎月1回コラムを投稿しており、私の当番は10日になります。毎月、10日近くなると週間の予定や行動を予測し原稿を作成します。今月は10日が土曜日のため、直前の木金は週末の準備で忙しくなることが予想されたことから、7日の火曜日に原稿を提出致しました。火曜日は夜10時から「ガイアの夜明け」(TV東京)が放送されます。今週の番組では「モーゲージプランナー」について紹介されました。この放送後に、コラムの原稿を書けたなら、ネタに困らなかったのにとがっかりです。

「モーゲージプランナー」とは、NPO法人「日本モーゲージプランナーズ協会」が育成し、認定した住宅ローン分野の専門家。住宅ローンの相談やあっせんができる資格を持ったコンサルタントです。(同協会ホームページより)

さて、番組にて紹介された概要と率直な感想をお伝えしますと、まず、びっくりしたのが住宅ローン融資額の2%という「あっせん手数料」。住宅関連で有名なのは、宅建業者への報酬(仲介手数料)ですが、これは、不動産取引価格の3.15%+63,000円(簡易計算)が上限とされています。不動産と住宅ローンの優劣を比べるつもりはありませんが、この報酬額の中には、不動産取引に至るまでの様々な業務が含まれており、さらに、住宅ローンの相談や手続きのサポートなども取引に付随するサービスとして無償で行っている会社も多く存在します。

さらに、最近、活躍の場を拡げてきたFP(ファイナンシャルプランナー)の場合、相談料とサポートをフルセットでして頂いても最高で10万円くらいでしょうか。これらの業種と比べて、モーゲージプランナーによる住宅ローンのあっせん手数料が2%とは、ちょっと高いなと感じました。逆に言えば、この報酬が得られるのであれば、モーゲージプランナーの方がいいなと思ったのが率直なところです。ただし、あっせんという面が銀行の業務を一部含むという要素があるのであれば、一概に報酬の高低を論じることはできないのかもしれませんが。

この点について、モーゲージプランナーの役割や報酬という表面的なところよりも、不動産や住宅業界、FP、金融機関に住宅ローンアドバイザー、そして、今回のモーゲージプランナーなど、住宅ローンを扱う分野が未成熟で無法に近い乱立状態であることが問題なのかもしれません。基本的に規制は好まないのですが、誰が、どこまで取り扱うことができるのか、報酬なども含め、ちょっと整備した方が、消費者の方にとっても分かりやすくて安心できるのではと思いました。

そしてもうひとつ、今回登場されたモーゲージプランナーの方が、不動産投資を進めた点に、ちょっと違和感を感じました。住宅ローンはお金・家計に直接的に関係し、関連分野は住宅ローンを超えて多岐にわたります。老後のことも当然関連します。今回取り上げられたモデルケースでは、相続により得られた2,000万円の現金の一部を不動産へ投資し、家賃収入を住宅ローンの返済や老後の生活費へと回すことを提案しておりました。

詳細の内容は分からないので、提案そのものの良し悪しは判断できませんが、ご主人のご性格や不動産投資のリスクなどを考えれば、単純に住宅ローンの返済で利息の軽減を図る方を私なら提案するなと思いました。しかし、私が気になったのは提案内容ではなく、モーゲージプランナーの方が、不動産の情報を収集し、マンションの内見まで立ち会い、その後の商談まで単独で行った業務的なことです。

同じようなケースとして、ハウスメーカーの住宅営業担当者が、土地情報を収集し、現地見学まで行い、その後の商談まで、単独で行うことがあります。以前からこの問題は存在し、県庁の宅建業法の担当である部署に確認したことがありますが、回答は、契約の際、宅建業者が介在し、その業者が最終責任を取るのであれば、黒(違反)ではない。ただし、好ましくもないとは仰っていました。(こういう方々を”タネ屋“と呼ぶらしいです)

宅建業者の報酬は契約締結の成果として受領します。契約段階で適法なら問題ないというのが行政側の現状対応ですが、宅建業者の報酬は契約締結に尽力しその行為により契約締結に至ったなら受領できることや、契約に関して問題が起こった場合、契約前の営業行為の内容も問われることがあることから、契約前の営業行為も宅建業者の免許の有無を問うべきだと思います。

今回のモーゲージプランナーは、不動産投資(マンションの購入)に対し、報酬を得ず、無償奉仕・アフターサービスだったのでしょうか。宅建業者の免許を持つ会社で従業員登録をされている不動産営業なら、不動産購入に伴う営業活動で報酬を得ることに問題はありません。しかし、モーゲージプランナー専業であるならば、報酬を得るのは避けるべきですし、単独での不動産営業行為そのものを慎んだ方が良いと思います。もし、サービス、サポートの一環として行うなら、責任を取る宅建業者を常に立ち会わせておくべき。これはハウスメーカーの営業活動でも言えることです。

これも、先の住宅ローンを取り扱う業種の根本的な問題と同様に、不動産営業を行う担当者の資格制や両手取引禁止を含めたエージェント制など、根本的なところから立て直しが必要だと思います。

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2009年10月06日

子供手当てで住宅ローン

8月の総選挙で民主党が圧勝し、政権公約である「子育て手当」が現実味を帯びてきた。子育て手当とは、子育て支援を目的に子供1人に対して月額2万6千円、年間計31万2千円を中学校卒業まで支給するもの。制度開始初年度の22年度は半額支給、23年度以降全額支給する、としている。

この子育て手当数人分で住宅ローンの返済に充当することを想定して、住宅の購入を検討する人が増加しているという。確かに、子供二人分を満額受給すれば5万円を超え、住宅ローンの全部とは言わなくても、ある程度は賄えることも考えられるが、そもそもの趣旨としても、このような発想は間違っているのではと思う。

子育て手当とは、子供を持つ世帯を社会全体で支えようというもの。住居費も基本的な生活費であり、この生活費が賄われれば、子供の生活にも影響し、確かに支えているという面もないとは言わないが、住宅購入を促進するものではなく、子育て手当を直接的に住宅ローンの返済に回すという考えに違和感を持つ。

一歩譲って、生活費に使うということはよしとしても、子育て手当だけで住宅ローンの返済が賄いきれるものではないということをどう考えているのだろうか。

まず、子育て手当の支給は中学校卒業までであること。高校の実質無料化まで組み込んだとしても最長18年である。住宅ローンの借入期間が18年よりも短いのであれば、子育て手当による返済も考えられなくないが、それ以上に長い期間の返済であった場合、子育て手当が終了した後の返済はどのようにするのだろうか。

また、子育て手当は自分自身の力で得た収入ではなく、今後の政治・財政状況により打ち切りという自力ではいかんともし難いリスクを持つ。もし、返済の途中で打ち切られた場合、不足する収入をどのようにカバーするのだろうか。

それぞれに、何かしらの対策があって、もしくは、楽観的になれる見通しがあって、気持ちの部分で子育て手当が住宅購入の後押しをするのならば、これ以上言うことはない。しかし、数年先はどのような経済状況になるか分からないのは、一気に不況へとなだれ込んだ昨年秋のリーマン・ショックで明らかである。

これと似たような政治的要素として、景気下支えのための住宅ローン減税がある。これも、住宅ローン減税分を返済に当て込んだ計画を検討する人が増加しているという。子育て手当も住宅ローン減税も、根本的には、生活費や将来の備えとしての余力であると考えること。基本的な収入から、住宅ローンの返済を含めた生活費を考え、将来の備えとして、手当や減税をおまけのように考えられれば安心である。

住宅ローンの返済も子育ても長期に渡るもの。短期的、臨時的な要素を、長期の計画に充当するのは相性が悪い。

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2009年10月03日

火災保険体系の見直し

来年1月に火災保険を根本的な体系から見直すことは聞いておりましたが、その概要が日本経済新聞(09.10.03夕刊)に掲載されました。

『火災保険“取りすぎ防止”へ区分変更』

過去に起きた保険料の取りすぎ問題の再発を防ぐため、住宅構造の審査方法や区分などの仕組みを大幅に簡素化。契約時の手続きや保険金支払いは分かりやすくなるが、区分変更に伴い全住宅のうち約6割で保険料が値上がりする可能性がある。

従来は柱や屋根、壁などの材質をもとに建物の構造を4区分に分類して区分ごとの保険料を決めていた。新体系では原則として柱の材質だけで「マンション」「耐火」「非耐火」の3区分に分ける。

日本経済新聞による保険料の見通しでは、マンションは横ばい、RC造の戸建て20%増、耐火性が高い木造住宅20%減、外壁がALCの木造住宅40%増、通常の木造住宅5%増。

この他、一部の損害保険会社では、保険金の支払い方法も見直し、全焼した場合に契約した保険金額全額を支払うようにする。従来は全焼しても再建に必要な費用が契約金額を下回っていれば、再建費用分までしか支払われなかった。
引用元:日本経済新聞


今回の見直しは火災保険であったが、自動車保険などを含め損害保険の基本は実損払いであり、契約している保険金額と支払われる金額の差について、不満を持つ契約者は多い。

さらに、年々増加するオプションや例外規定なども増え、複雑化されてきた。これを踏まえ、簡素化して基本に立ち返ることは良いことである。

このことは火災保険だけに留まらず、保険を始め、金融全体、さらには税制や規制法などにも同じことが当てはまる。政権交代を期に、一度、ゼロベースで見直してもよいかもしれない。

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2009年10月01日

住宅ローン10月分実行金利

各銀行より平成21年10月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な10月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します)

・変動金利 三菱東京UFJ銀行:1.275%
      三井住友銀行:1.475%
      みずほ銀行:1.475%
      千葉銀行:1.475%
      住友信託銀行:1.075%
      中央三井信託銀行:1.175%
      三菱UFJ信託銀行:1.475%
      中央労働金庫:1.225%

・3年固定 三菱東京UFJ銀行:2.10%
      三井住友銀行:2.30%
      みずほ銀行:2.30%
      千葉銀行:2.20%
      住友信託銀行:1.90%
      中央三井信託銀行:2.05%
      三菱UFJ信託銀行:2.20%
      中央労働金庫:1.65%

・5年固定 三菱東京UFJ銀行:2.40%
      三井住友銀行:2.60%
      みずほ銀行:2.60%
      千葉銀行:2.60%
      住友信託銀行:2.20%
      中央三井信託銀行:2.35%
      三菱UFJ信託銀行:2.30%
      中央労働金庫:2.05%

・10年固定 三菱東京UFJ銀行:2.90%
      三井住友銀行:3.10%
      みずほ銀行:3.10%
      千葉銀行:2.80%
      住友信託銀行:2.65%
      中央三井信託銀行:2.85%
      三菱UFJ信託銀行:2.85%
      中央労働金庫:2.10%

・35年固定 三井住友銀行:3.08%
      みずほ銀行:3.76%
      千葉銀行:2.94%
      中央三井信託銀行:2.97%
      中央労働金庫:3.40%

※自己資金比率により選択できない固定期間もございます。

今月の金利動向前月比は、全体的に小幅な動きで、短期は据え置き、中期は引き上げ、長期は引き下げ、という傾向でした。先月後半はやや低下気味でしたが、前半から半ばにかけてやや上昇した結果からかと思われます。

今後の金利動向を占うなんて、神様にケンカを売るようなものですが、今しばらくは、現在のような状況で大幅な変化はなく緩やかな上下を繰り返すのではと思います。※大幅と緩やかの境界は1%の可変としました。

これは日本経済の低迷具合と国債の需給関係を理論とかではなく私の個人的な感覚と、今までの動きから感じたものです。よって、あまり信憑性が高いものではございませんので、ご注意下さい。

この金利動向に変化をもたらすとしたら、諸外国が立ち直り、金融を引き締めに戻したときでしょうか。

話は変わりますが、ここ最近、中央労働金庫の住宅ローン審査は大幅な時間を要しています。これから中央労働金庫にお申し込みをされる方は不動産取引のスケジュールに要注意です。なぜ、審査に時間を要しているのか。中央労働金庫側の体制に問題があるのか、金利条件などから申し込みが集中しているのか。

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