2009年08月27日

土地購入時の注意点

土地の購入の注意点について。

土地取引で神経を使うのは、1.高低差,擁壁,土留め、2.私道、3.境界、4.設備(水道,ガス,下水)でしょうか。

土地を購入される方は、ここを要チェックです。

ただし、最初から完璧を目指すのもありですが、それをクリアできるかどうか、それをクリアしても購入する価値があるのかでご判断下さい。

土地を購入する前に、ハウスメーカー,設計士さんに、斜線制限などによるプラン,間取りへの影響を確認されることをお勧めします。

買ったはいいが、思うような家が建たない、なんてことも。特に狭小敷地,南道路は注意。

市街化区域内で定められる12種類の用途地域。建てられるもの、建てられないものが地域ごとに異なります。購入してから隣に工場ができたとしても、用途地域を理解して購入したのであれば逃げられません。用途地域の内容をしっかり確認することが大事です。

地名で危険な地域が分かるということがよく言われるが、谷や田などの名が付いても大丈夫な区域と危険な区域に分かれる。昨年、柏市の豪雨の際は、海抜が高く地名に“台”がつくところでも被害があった。地域全体の判断材料として地名を見るのはいいが、個々には周辺地形との関係を見る必要があります。

登記簿上に記載されている面積で売買する公簿売買が一般的です。

ただし、実測面積を確認することは必要。相違していることそのもので問題になるわけではありませんが、実測面積が不明というのは怖い。実測されていなければ、実測することを条件に購入を。実測するとは、境界確認を行うこともセットとしてください。

不動産業者の見分け方で、更新番号・宅建業免許の()内の数字が大きいと古くから営業しているので信頼できると言われますが、一面では正しいものの、古くからの慣習に縛られ、最新の規定などや消費者の意識などが分からない業者もいます。一つの情報で断定することの危うさがここにあります。

これから秋に入って、年度末入居を目指した土地購入をされる方も多いかと思われます。

上記の点がご参考になれば幸いですが、この他にも多々ございますので、信頼できる業者、担当者を見つけることが、一番の秘訣ではないかと思います。

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不動産流通市場健全化への課題

不動産流通市場では、業者が媒介(仲介)に入ることが多くあります。その際、売主側、買主側双方に業者が立つことを共同仲介(二社で共同)、一社が売主側にも買主側にもなるケースを単独仲介と言います。

不動産の販売(売却)の際、スタートとなるのは、売主が業者へ依頼すること、そして、業者による不動産の調査です。

いづれのケースでも、売主より依頼された業者が、消費者へは広告などで、業者へは流通機構などを通じ、情報を公開して、探している方へ情報が届きます。

このようにして流通市場は成り立っているのですが、大前提として、売主が売却する意志を持っていること、そして、その業者に依頼したこと、業者が調査をしていることです。

不動産業界の評価が世間から低く言われる要素のひとつとして、この点について、いい加減なことが多いことがあります。

ここ最近あった事例として、

・調査不十分(もしくは故意)で、契約直前まで大事なことを秘匿(不告知)
・売主からの依頼を正式に受けていない
・契約直前になっての心変わり(これは売主本人の要素が強いか)

買主側の業者としては、公開された時点で、売却する意志があってのものと判断し、公開された情報に基づいて、購入希望者に紹介します。

不動産の内容などに関し、問題がないかどうか、改めての確認作業などは、買主側の業者として当然に行います。

しかし、いかんともし難いのが、売主と業者との打ち合わせなど。

買主側に売主側の業者より直接連絡が入ることがないように、売主側に買主側の業者より直接連絡をすることは、まずありません。

売主が売る気がない、当該業者に依頼していない、など、売主の意志や業者との関係までは、調べようがないのです。

どうして、売る気もない不動産の情報を公開するのか、どうして、依頼もされていないのに情報を公開するのか、途中で気が変わったというのは買主にもあることで、致し方ないこともあるが、売るつもりもない、頼んでない、など、常識から考えても理解不能です。

こんな理解不能なことが、しかも頻繁に起こるかぎり、業界の地位向上など、遠い夢の話なのでしょう。

買主側の業者が問題を起こさないということではありませんが、流通のスタートとなる根っこの売主側業者がしっかりしてくれないと、流通市場が健全となることはないでしょう。

このような事態に巻き込んでしまった消費者の方を、事態を引き起こした業者はどう思うのでしょうか。

同じ業界として、とても、哀しくて、虚しくなります。

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2009年08月23日

業者の報酬(仲介手数料)

宅地建物取引業法では、業者が不動産取引の媒介または代理をした場合において受けることのできる報酬の額は国土交通大臣の定めるところによるとしています。業者はこの定められた金額を超えて報酬を受けてはならないとしています。(宅建業法46条)

一般的な名称としては仲介手数料と呼ばれる宅建業者の報酬。この報酬に定めがあることはご存知な方も多いと思われますが、報酬を受領できる上限が定められているまでであり、必ず定められている報酬額の受領、支払いとなるものではありません。

数年前、大手賃貸業者が不動産賃貸の取引の場面で、グレーゾーン的な取り扱いを行い処罰されました。内容は、依頼者の承諾を得た場合のみ賃料の一ヶ月分を受領できるという規定であるにも関わらず、承諾の部分をきちんと説明せず、依頼者の無知につけ込んだというもの。

不動産売買の取引の場面でも、やはりグレーゾーン的な取り扱いがなされております。規定では、報酬の上限を定めているだけに留まるが、報酬額が定められていると依頼者に説明しているもの。

「報酬(の上限)が定められています。」(の上限)の部分を、口に出すか出さないかで、意味が大きく異なります。一度、(の上限)の部分を加えたり外したりして読んでみてください。

このように、数年前までは、賃貸の場合:賃料の一ヶ月分、売買の場合:価格×3.15%+6.3万円、が当然の報酬として、決まり事のように強制的に取り扱いが行われていました。

この報酬に関して、近年、業界側から新しい流れが起きています。ネットや広告などでも宣伝され、目にした方も多い方と思われますが、賃料の0.5ヶ月分、仲介手数料半額、などが代表的なものです。

賃料の0.5ヶ月分、というのが始まったきっかけは、処罰を受けたことを逆手にとって、規定通りやりますと告知したもの。もともと規定通りなのですが、従来の感覚があるため、半額になったように錯覚してしまいます。

この流れは、不動産売買の分野にも及んでおります。仲介手数料を報酬上限の半額とする業者や、なかには仲介手数料無料とする会社まで現れました。

仲介手数料を半額にする業者の思惑は、薄利多売で売り上げを伸ばそうという営業的な部分と従来の報酬のあり方に疑問を持って改善しようとする社会的な部分が混ざり合ったものです。

ただし、仲介手数料無料という業者の思惑は少し異なります。通常の仲介を行い報酬が無料ならばボランティア,慈善事業となってしまいます。営利企業ですから、どこかしらか報酬を得るわけで、この場合は売主側から報酬を受領しています。

売主から報酬を得て、買主からは得ないというケースのほとんどは、新築分譲住宅での取引になります。この場合、業者から見れば、報酬を得る売主(分譲業者)が真の顧客で、買主はその相手方としかなりません。

言葉を換えると、仲介業者は売主の味方となります。しかも、買主は一度きりになることがほとんどだが、分譲業者は繰り返し顧客となるリピーターになることもあり、意識が売主側に強くなるのは心理的に致し方ない。(売主と仲介業者のプロ軍団対一般消費者という図式になる)

買主側としては、仲介手数料無料というメリットの裏には、このような状況を把握しておく必要があります。ただし、このケースがダメというものでありません。理解して対応して下さいというまでです。

数年まで弁護士にも報酬規定がありましたが、現在は報酬規定は廃止されております。宅建業法では一般消費者は無知だから報酬の上限を定めておかなければ業者にむしり取られしまうとしていますが、これだけ情報が出ている仲介手数料より、弁護士報酬の方がもっと馴染みがないと思う。その弁護士報酬が自由化できたのだから、宅建業者の報酬も自由化できないということはないでしょう。

宅建業者の報酬も、一律に上限だけを定めるものではなく、弁護士報酬と同様に、着手金、契約成立の報酬、実費など細分化して各業者が取り決められるようにした方が良いのではないか。これだけ業者間の競争が激しくなり、情報も公開されていることで、無知につけ込まれるということもないのでと思われます。

この報酬に関しては、金額の方に目が行きがちなのは仕方ない。私だってお金の部分は気になります。しかし、一番大事なのは金額ではなく、報酬の取り決め,打ち合わせの手順です。

不動産情報→業者へ依頼→不動産購入→報酬という流れが大半である現状では、報酬の取り決めをする際は、不動産購入が決まっており逃げられない状況になっている。業者から提示された報酬額が合意できないなら買えなくなる。

報酬の取り決めも含め業者へ依頼→不動産情報→不動産購入という流れにならなければ、報酬の金額だけを変えても、不動産取引の現場は変わらないのでしょうね。

このあたりが健全化されるのは、いつになるのでしょうか。今回の総選挙で、民主党のマニフェストには、仲介の両手取引禁止が記載されております。この両手取引禁止は、かなり奥深い面があり、これを実行する際は、不動産取引そのものあり方が変わるのではないかと思います。

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2009年08月21日

準備と集中が大事です

 お盆休みはゆっくりできましたでしょうか。
 帰省や旅行をされると、旅先ではよいのですが、
 渋滞や混雑などで、余計に疲れてしまうこともあるかと思います。

 私も40を過ぎ、ちょっと疲れてしまうようになりました。
 ちなみに、今年の夏休みは、北斗星での北海道でした。
 下のリンクにちょっとだけ感想を書いておりますので、
 ご興味がある方はご覧になってみてください。

 ・登別温泉
  http://preseek.jugem.jp/?eid=4587
 ・湯の川温泉
  http://preseek.jugem.jp/?eid=4588


 さて、お盆休みも終わり、これから秋のシーズンに入ります。

 年内入居を目指しての新築,中古の住宅やマンション。
 学校などの進学に合わせた年度末入居の土地。

 特に今年は、昨年末の反動か、住宅ローン控除などの効果か、
 住まい探しをしている方が増えたような感じを受けます。
 弊社への依頼だけを見れば、確実に増加しています。

 秋のシーズンスタートから、このような流れが年末近くまで続くのか、
 途中で息切れしてしまうのか、先行きは見えませんが、
 良い物件、購入者が好みそうな物件は、
 売れ行きが早いことも予想されますので、
 念頭に置いてください。

 ただし、十分な検討もなく、慌てて購入するのは御法度です。
 しっかりとして準備をして、チャンスを逃さないようにすること、
 集中することが大事なポイントになります。

 例えば、

 1ヶ月に2日を住まい探しに充てて3ヶ月、
 1ヶ月に6日を住まい探しに充てるのは、変わりません。

 3ヶ月探したから、もう大丈夫、ともならないし、
 1ヶ月しか探していないから、まだダメ、ともなりません。

 探し始める前に、どれだけの準備を出来たか、
 探し始めてから、質量ともに十分検討できたか。

 準備と集中。

 ただ、やみくもに足かけの期間が長ければ良いというものでありません。
 表面上の期間が短くても、準備ができ、集中すれば問題ありません。

 逆に、だらだらと集中して検討することなく、
 足かけの期間が長いからと、そろそろ購入してもいいかなと
 決断するのは間違いかもしれません。


 ・追伸

 今夏からTwitter(ツイッター)を始めました。
 本家:http://twitter.com/preseek_shibata
 ブログ形式:http://twilog.org/preseek_shibata

 従来のサイトやブログとの違いは、
 ちょっとしたニュースや話題、個人的な関心事などはツイッター、
 しっかりしたコラムなどは、従来のサイト、ブログとなります。

 ぜひ、一度、どのような内容かご確認頂ければ幸いです。

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2009年08月09日

借りる人の80%が変動金利

ある大手銀行では新規に住宅ローンを借りる人の約8割が変動金利を選択しているとのこと。(日本経済新聞)

変動金利を選択する人が増えていることは今までも報じられており、コラムでも掲載していたが、10人のうち8人も選択していることには、改めて驚かされました。

私自身、自分自身の住宅ローンは変動金利を選択しており、変動金利を、金利上昇リスクだけで検証することもせず、頭ごなしに否定はしません。

ここ10年以上、変動金利は2%台を推移しており、この先、景気回復などの見通しがないことから、この状態が続くと思い、変動金利を選択しているという状況は理解できます。

変動金利を選択する際、考えてもらいたい点は、将来、金利上昇により返済額が増加しても耐えうる状況なのかどうか。そして、繰り上げ返済(予定貯蓄含む)などにより、金利上昇リスクに対応できる余地と自己管理ができる意志があるか。

変動金利は金利優遇後の適用金利で1%台前半、固定金利が2%台後半とすれば、金利差1%超。3,000万円の借入で支払い利息の差が30万円前後。

当面は現在のような金利水準で推移する気配が濃厚です。金利上昇時でも支払い能力に問題ないのであれば、利息軽減などの効果を考えると変動金利の選択もありえると思います。

なお、決して、変動金利がいいよと勧めているわけではありません。まずは、返済能力、ライフプランや状況などから、住宅ローンを考えることがスタート。そして、変動金利を選択することも可能であれば、ということです。

住宅ローンを選択するのは、現在の金利や今後の金利動向だけではありません。もっといえば、老後の生活や家計状況をどうしたいのか、を考えることにより、住宅ローンの選択が決まるといっても過言ではなく、住宅,住まいの選択まで併せて、大局観を持つ必要があります。

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2009年08月07日

今と3年後の購入比較

日本経済が100年に一度の危機に陥り、都心部を中心に地価が大きく下がりました。しかし、今年に入り、政府の景気刺激策が功を奏したのか分かりませんが、消費者に近い住宅市場は持ち直しております。好不況に関係なく、住宅の需要はあると分かります。

住宅を購入しようと思うタイミングは、結婚、出産、入園入学などのライフイベントや現在の住居が狭くなった、親の介護を考えて同居することにしたなど、景気に大きく左右されません。

しかし、景気の動向が読み切れないなか、今後の地価や金利はどのように動くのか見えず、住宅の購入時期を様子見している方も多いと思われます。

そこで、いま購入するケースと3年後に購入するケースを比べてみました。

たとえば、年収800万円、35歳の人が、予算4,000万円(自己資金500万円、住宅ローン3,500万円)で購入しようとする場合、60歳完済の25年返済でローンを組めば、金利3%で毎月約16.6万円、年間約199万円、返済負担率約25%です。

この人が「まだ価格は下がるから3年待った方がいい」と考え、購入時期をずらした場合、60歳までに完済しようとすれば22年返済となり、毎月約18万円、年間約216万円、返済負担率27%となります。

もし、3年後に購入した場合の返済額を今すぐ購入した場合と同程度に抑えるには、予算を3,700万円程度にしなければならない。もし、予算を下げたほどに不動産市場が下がらなければ、住宅(資産)の内容を落とすか自己資金を増やさざる負えなく、さらに3年間の家賃負担分は何も残りません。

※土地1,500万円、建物2,500万円のケースでは、建物金額は下がらないと思われ、土地の価格で300万円下がる必要がある。この場合は、地価が20%下がる必要がある。→地価が3年間で20%超下がるなら待つべき。

上記のモデルは金利が変わらないことを想定している。現在の金利は史上最低水準であり、この先、経済情勢の変化で金利は上昇するかもしれない。

金利が1%上昇すると、返済負担率を今すぐ購入した水準に抑えるには、600万円の予算減少となり、上記の土地建物モデルなら、土地だけで40%も下落しなければならない。→もしくは家賃負担をしながら自己資金600万円の増加。

さらに、金利上昇をインフレ前提とすると地価は上昇傾向になるので、なおさら考えづらくなる?かもしれません。

なお、このような結果が出たからといって、今すぐ買うべきだ、住宅は購入すべきだとお伝えしたいわけではありません。

もし、住宅を購入することに必要性が生じたのなら、住宅ローンの返済と老後を考慮したら、早期購入をした方が人生設計には楽になるというまでであり、今後の収入状況が見えない、購入する必要性がないのにという状況であれば、購入をすべきではありません。

私も40歳になり、自分自身の健康に不安を覚え、70歳を過ぎた両親の介護、これから本格化する高額な教育費、などを考えると、若い=老後までに時間があるというのは、何にも勝る力なのだなと実感させられます。

無理や楽観的な見通しは禁物です。しかし、身軽な若い時期が住宅購入の好機なのでもあります。

先の見えない不確実な金利や住宅市場の外部要因で購入時期を決めるべきではありません。外野のよけいな扇動で、購入しようとしたり、購入を取り止めるのは間違いです。必要なリスク対策を取り、人生全体を考えて、いま購入するタイミングなのか、が大事なのです。

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2009年08月04日

住宅ローン8月分実行金利

各銀行より平成21年8月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な8月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します)

・変動金利 三菱東京UFJ銀行:1.275%
      三井住友銀行:1.475%
      みずほ銀行:1.475%
      千葉銀行:1.475%
      住友信託銀行:1.075%
      中央三井信託銀行:1.175%
      三菱UFJ信託銀行:1.475%
      中央労働金庫:1.225%

・3年固定 三菱東京UFJ銀行:2.10%
      三井住友銀行:2.30%
      みずほ銀行:2.30%
      千葉銀行:2.20%
      住友信託銀行:1.90%
      中央三井信託銀行:2.00%
      三菱UFJ信託銀行:2.15%
      中央労働金庫:1.65%

・5年固定 三菱東京UFJ銀行:2.40%
      三井住友銀行:2.60%
      みずほ銀行:2.60%
      千葉銀行:2.60%
      住友信託銀行:2.20%
      中央三井信託銀行:2.30%
      三菱UFJ信託銀行:2.25%
      中央労働金庫:2.05%

・10年固定 三菱東京UFJ銀行:2.70%
      三井住友銀行:2.90%
      みずほ銀行:2.90%
      千葉銀行:2.70%
      住友信託銀行:2.50%
      中央三井信託銀行:2.60%
      三菱UFJ信託銀行:2.70%
      中央労働金庫:2.10%

・35年固定 三井住友銀行:3.44%
      みずほ銀行:3.70%
      千葉銀行:3.06%
      中央三井信託銀行:3.70%
      中央労働金庫:3.50%

※自己資金比率により選択できない固定期間もございます。

各銀行ともほんのわずかながらですが金利を引き下げました。6月後半から7月の前半にかけて、長期金利(新発10年国債利回り)が低い水準で推移したことによるものと思われます。

7月後半から8月にかけて、長期金利は上昇傾向(1.2%→1.4%)で推移していることから、このままいくと、9月の住宅ローン金利は上昇するかと思われます。

日経平均が10,000円を超え、株式市場に資金が流れると、その反動で債券市場から資金が流出し、買い手が少なくなることで、市場金利は上昇します。

世間のニュースなどではデフレ懸念と言われておりますから、急激な上昇はないと思われますが、今後の金利動向には注目です。

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2009年08月03日

インビジブル・ファミリー(見えざる家族)

普段は別々に住んでいるが食事は一緒に−−。近隣に住む親子の間でこんな「集食」というスタイルが広がっている。仕事や育児で忙殺されるなか食生活をサポートしてもらいたい子世帯と、子や孫と過ごす時間を楽しみたい親世帯の思惑が合致した格好だ。

引用元:日本経済新聞(平成21年8月3日(月)夕刊)

住まい探しのお手伝いをしていると、購入対象エリアを決める際、実家(親)の近くをご希望される方に出会うことが多い。上記のような食事の他、保育園や幼稚園、学童保育などの送り迎えや、親が帰宅するまで子供を見てもらうなど、育児が主な理由である。

野村総合研究所では、このような、親世帯と子世帯が同居ではなく、近距離に住まい、経済的,精神的に支え合う家族を「インビジブル・ファミリー」と定義しております。

英語が苦手な私は、この言葉を聞いてもピンと来なかったが、記事を読むと、あ〜なるほどね、とすぐによく理解でき、たくさんの方が頭を駆け巡りました。それくらい、住まい探しの場面では、インビジブル・ファミリーのスタイルが増えております。

子世帯のメリットとして一番大きいのは、子供の面倒を見てもらえること。保育園の待機児童問題も関係なく、保育園に預けられた場合でも、体調が悪い時や休日,時間外勤務の時も預けられるメリットがある。

また、食事を一緒に取ることにより、食費だけでなく食事の準備や片付けの手間も軽減され、時間に余裕も生まれる。休日に子供を預けて夫婦だけでの買い物やデート?などもしやすい。

メリットがあるのは子世帯ばかりではない。親世帯のメリットは、孫に会える時間も増え、精神的な充足感も得られ、夫婦二人でいるときよりもにぎやかで明るい生活になる。(元気,健康にはかなり大きな影響があるのでは)

孫の世話は、ある程度の年齢になるとお役ご免となるが、その後は、自分たちがなにか困ったときに、近くに子世帯がいると助けてもらえる。なお、子世帯は自分たちにとってメリットがなくなったら、助けてもらった恩を忘れ、親世帯の面倒をみないという実例を見かけることもあり、とても虚しく思う。恩や義理,筋は大事にしないとダメですよ。

このようなメリットは、二世帯住宅,二世帯同居でも共通する。しかし、二世帯住宅などの場合では世帯間の距離が近すぎることの弊害もあり、適度な距離感と支え合うメリットがちょうど良く融合したのが「インビジブル・ファミリー」であり、だから近年増えているのでしょう。

インビジブル・ファミリーのスタイルを頭に描いて住まい探しをしている方の多くは、妻側の実家に近くを選ぶ。これは、育児や家事などの接点が多いことから、夫側の実家では、典型的な嫁姑のパターンになるからであろう。妻側の実家なら生活スタイルや考え方が共通する母娘であるから、このスタイルがうまくいくと思われるからでしょう。

住まい探しをお手伝いする立場からのアドバイスとしては、地域が限定されることになるから、その地域の不動産市場や状況に合わせざる負えず、希望する住まいが無理ない予算で買えるならよいが、そうでない場合、予算と住まいをしっかり検討することが必要になります。

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