2009年04月28日

あなたの駅の通信簿(首都圏)

 私の自宅がある北総鉄道,小室駅は“10”、隣の白井駅も千葉ニュータウン中央駅も“10”。弊社最寄り駅の常磐線,南柏駅は“7”東武野田線新柏駅は“9”。

 これは、日経ビジネスがアトラクターズ・ラボのデータの収集・分析を基に算出した「街の通信簿」の分類である。数値は分類であり評点ではないので、自宅所在の沿線である北総線各駅が満点評価というわけではない。下記の調査概要を見ると、“9”もしくは“10”はマイナスでさえあるかもしれない。(というか“10”は明らかにマイナス)

 ※この他の駅の調査結果はこちらへ

○調査概要

 「感度指数」「利便性指数」「環境指数」「親しみ指数」の4軸を取り、首都圏1409駅を指数化。その指数を基に、10のカテゴリーに分類している。

 「感度指数」は流行に敏感な人々にとって住みやすい街かどうかを示したデータ。不動産マーケティング会社、アトラクターズ・ラボ(東京都千代田区、沖有人社長)が作成した商業系データベースを基に、セレクトショップやブランドショップ、カフェ店舗数を抽出。駅周辺に住む人の平均年齢や駅の非定期の乗降客数、昼間人口密度などと組み合わせて感度指数を算出している。セレクトショップなどが多いほど、また若い人が住んでいるほど、感度が高い人が住んでいると考えた。

 「利便性指数」はその駅が便利かどうかを表したもの。大規模商業施設の数や不動産価格などを基に算出している。百貨店や駅ビル、家電量販店といった大規模店舗が多ければ、それだけ利便性は高いだろう。同様に、利便性がいいところは、不動産価格が高いもの。裏を返せば、不動産価格が高いところほど、利便性が高くなる、と考えた。これ以外にも、夜間人口密度なども参考にしている。

 「環境指数」が示しているのは住環境。算出には駅ごとの緑化率や平均世帯年収などを活用している。公園などの緑が多い地域はそれだけ住環境に優れている。一方、所得の低い人に比べて、所得が高い人は環境のいいところに住もうと考える傾向が強い。そう考えて、駅ごとの平均世帯年収を採用した。

 最後に「親しみ指数」。これは、街の人情味やコミュニティーの深さを指数化したもの。65歳以上人口の割合や物販の店舗数、世帯構成比などをベースに指数化した。高齢者が多いところには地域のコミュニティーが残っている。物販店が多ければ、商店街のような商業の集積があるはず――。こうした仮説に立っている。ほかにも、庶民性や人情味を想起させるデータを使っている。

 最寄り駅の範囲については、隣接する駅との中間地点に垂直二等分線を引き、つないだ多角形のエリアとした。その駅の商圏ならぬ「最寄り駅圏」を把握するため。東京メトロ丸ノ内線の「後楽園」と東京メトロ南北線の「春日」などのように、隣接する駅があまりに近い場合はどちらか一方を採用している。駅別の指数は東京、神奈川、千葉、埼玉の都県ごとに算出した。

○カテゴリーの概要
(1)「よくばり」・・・4つの指数のすべてが高い駅
(2)「こだわり」・・・4つの指数のどれか1つが突出している駅
 (2)−1「感度指数のみ突出している駅」
 (2)−2「利便性指数のみ突出している駅」
 (2)−3「環境指数のみ突出している駅」
 (2)−4「親しみ指数のみ突出している駅」
(3)「感度+利便性」・・・感度指数と利便性指数が高い駅
(4)「感度+親しみ」・・・感度指数と親しみ指数が高い駅
(5)「感度+環境」・・・感度指数と環境指数が高い駅
(6)「利便性+親しみ」・・・利便性指数と親しみ指数が高い駅
(7)「利便性+環境」・・・利便性指数と環境指数が高い駅
(8)「親しみ+環境」・・・親しみ指数と環境指数が高い駅
(9)「ふつう」・・・4つの指数が平均的な駅
(10)「特徴なし」・・・すべてに特徴がない駅

 厳密にいうと、「感度+利便性+親しみ」など、3つの指数がいい駅も存在している。こうした駅は相対的に高い2つの要素を取って分類している。


 今回の調査は、良くも悪くも、あくまでも統計データ、されど統計データという側面が垣間見えた。

 たとえば、私の自宅がある北総鉄道沿線。最寄り駅の小室駅が“10(特徴なし)”は、まあその通りであるが、隣駅の白井駅はきれいな駅前からつづく整然とした街並み、駅前周辺に日常的な商業施設が充実し、公園や周辺を緑に囲まれた自然豊かな環境、駅から徒歩5分程度の文化センターには充実した図書館からプラネタリウムまである。

 さらに反対側の隣駅である千葉ニュータウン中央駅は、駅周辺にイオンのショッピングモールや商業施設が充実し、花の丘公園などの公園も多く緑豊かな環境である。また、北総線沿線はどの駅でも、周辺ののどかな雰囲気と同様に穏やかな人柄な住民層でもある。

 北総鉄道と東武野田線,新京成電鉄が交差する新鎌ヶ谷駅。この駅の分類は“9(ふつう)”となっており、これは同じ東武野田線の新柏駅と同じ。しかし、複数の大型商業施設と大型総合病院,市役所などの施設が充実し市の中心地(さらには千葉県北西部の内陸地域の中心地)として新しく発展中の新鎌ヶ谷駅と閑静な住宅地として定評のある新柏駅では、明らかに分類は異なるのではないかと思われる。(どちらの良し悪しではなく)

 同記事で取り上げられている“北千住,二子玉川,表参道,代官山,武蔵小杉,所沢”など首都圏でも代表的な駅の分析は、データの奥にまで踏み込んだ分析であり的確である。しかし、都心の一等地から房総までを同じデータで分類するのは限界もある。

 データには、そこに秘められた客観性もあり、それなりの目安、参考になるとは思うが、やはり、実際には自分の目で歩いてみるしかない。日経ビジネスでも『あくまでも新しい切り口の提示である。』と伝えている。

 ただ、このような取り組みは大歓迎であり、いろいろな街の切り口もみれておもしろく、住まい探し、街選びに役立つものである。今後も日経ビジネスとデータの収集分析を行ったアトラクターズ・ラボさんには期待したい。

◇参考

 アトラクターズ・ラボでは、あなたと駅の相性を診断する「駅占(えきせん) 」を提供している。ちなみに、私と最寄り駅の小室駅で診断したら、結果は「大凶、-9点、最低な相性」と出た。

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2009年04月23日

ホームインスペクション

 インスペクションを辞書(大辞林)で調べてみると「視察。検査。点検。監視。」と出る。ホームインスペクションの場合は検査という意味合いが強く「家の検査」という意味が一番しっくりくる。

 住宅のあり方を抜本的に見直す“住生活基本法”では、住宅の資産価値向上が第一の目的と言ってもよい。このために必要なことは、質の高い建物の普及(新築)と、日々のメンテナンスによる維持管理であるが、それ以上に、資産価値≒流通価値(売却)となることから、売却時に適正な評価ができるような中古住宅流通市場の整備が必須の課題となる。

 課題は、建物の価値が適正に評価されていないところにある。新築時から売却に至るまでの間、書類などが保管され、日常のメンテナンスなどの建物管理が適切に行われていれば、適正な評価を得られるようになる。住生活基本法では、これを“家歴書”の整備として行うように推進する予定である。

 今後新築される建物に関しては家歴書の整備による適切な評価を得られるようになるが、今現在すでに存在している建物に対して適切な評価を得られるようにする取り組みが必要であり、それが“ホームインスペクション”である。
 
市場重視・ストック重視の政策を展開していく上では、住宅の質が適切に評価され、適切な価格で安心して既存住宅が取引できる流通市場の形成を図ることが必要である。現状では、住宅の取得後、その資産価値を維持または向上させようとする国民の意識は希薄であるとともに、既存住宅の流通市場でも、住宅の質や維持管理の程度の差等が適切に価格に反映されているとはいえず、また、それらを適正に評価するための共通の基準も十分には共有されていない。

引用元:国土交通省,社会資本整備審議会「長期にわたり使用可能な質の高い住宅を整備・普及させていくための方策について」答申

 ホームインスペクションは、売却を前提とせず、建物の状態を知るための診断としても利用できるが、それ以上に、住まいの売却時に建物を適正に評価されるため(→建物評価を売却価格に反映させるため)に利用されるケースが多くなると思われる。

 しかし、現状では、住まいに限らず情報公開を求める現在の消費者動向,意識により、買い主側の希望として実施されるケースが多いが、そもそもホームインスペクションは、不動産の情報公開であるから売り主の理解と協力がなければ始まらない。

 不動産売却を取り扱う不動産業界側の理解も乏しく、さらに売主自身も建物の評価減に繋がる恐れを感じて尻込みしてしまう傾向が強いため、普及は限定的だ。

 買い主側の意向は決してあら探しをしたいものではない。どのような状態にあるのか、今後、どの程度の費用とメンテナンスが必要となり、その結果、残存期間はどのくらいか、という事実をありのままに知りたいだけである。

 例えメンテナンスが必要となる点があったとしても、きちんとホームインスペクションを受け、事実をありのままに伝えてくれる方が、先を見通せる安心感となって、価格としても高く評価される。※ホームインスペクションの費用が上乗せされても問題ない。

 近年の企業不祥事を見ても、不祥事をごまかしたり隠したりすることい対して厳しい評価がくだり、ありのまま事実を速やかに公表したところは大きなダメージは受けていない。これと同じことである。

 中古住宅を売却するのは一般の方が多く、商品という感覚にはなりづらいのは理解するが、購入者の心理としては商品と購入と同じように、購入する物を包み隠さず表記してもらいたいと願うのは当然である。これは土地でも同じ。

 不動産を取り扱うものとしては、良いことでも悪いことでも事実をありのままに伝えたい。これには売り主側(不動産業者含む)の理解と協力が必要となる。

 買い主側(不動産業者含む)としては、何十もある購入候補地すべてに調査をすることは物理的にも費用的も無理である。理想の市場形成としては、土地にしろ建物にしろ、売り出される前にきちんと点検,調査のうえ、情報を広く深く公開され、買い主側が事実をありのままに受け入れ、選択と判断をするというものになる。

 これは売り主側にも決して不利益になるものではない。なぜなら質の高い住宅とまめな手入れという努力が報われ、不動産が適正に評価されるから。これができて、不動産流通の近代化と整備になる。

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2009年04月21日

住生活基本法:裏の意図

 住宅ローン減税、住宅取得のための贈与税非課税枠拡大。経済成長、景気回復のために、相変わらず、国の持ち家政策は続いている。戦後から高度成長期にかけて都市部への人口流入に核家族化で、住宅不足が起こり、国の住宅取得政策も相まって、持ち家取得が当然のような流れを作り、持ち家が借家よりも一段上のような扱いになっている。

 確かに高度成長期からバブル期までは、インフレによる不動産資産の上昇と住宅ローンの実質負担軽減で、資産形成に役立った。また、賃貸住宅と比べ、住宅の広さやクオリティに差があり、リフォームなどの自由度、居住し続ける安定度などにおいても、持ち家の方が有利に働くことが多かった。現実にクレジットなどの信用度では持ち家の方が高く評価されるなど、社会的にも同様に扱われる。

 しかし、バブル崩壊以降、資産価値の安定性が損なわれ、景気悪化による住宅ローン返済による家計圧迫、少子化による住宅需要の減少、高年齢化による住宅や住環境の維持の困難さが浮き彫りになり、また、世帯数を住宅戸数が上回る家余りの状況から賃貸住宅環境の向上など、持ち家が絶対的に有利とはならなくなってきた。

 それでもなお、国の政策も社会的な流れも、持ち家取得を目指す方向は変わることはないだろう。それは、年金を頼りにすることが見えないなか、老後の生活を考えると家賃負担を老後も続けるのは厳しい。やはり、老後対策として有効なのは、持ち家取得であることが大きいからである。もちろん、賃貸住宅に居住し貯蓄などで老後対策を取ることも可能であり、持ち家でなければならないということはない。だが、住居負担と老後への備えが兼ねられる持ち家取得へと進まざる負えないのが現実ではないか。

 持ち家を取得すればそれだけで老後への対策が万全になるわけではない。現役中の生活に無理がないこと、老後まで住宅ローン返済が重くのしかかることがない、のは当然として、いざとなれば売却や賃貸にして現金化できること、改装や修繕,再建築などに多額の費用が掛からないことが求められる。※話はそれるが買うときだけの状況で住宅は判断していけないということ。

 国も、住生活基本法を制定し、住宅の長期耐久を目指したのは、国民の資産形成と居住の安定を高めるものとしているが、これはすなわち、持ち家取得と長期使用による老後の住居費負担を軽減する意図であるといえる。もしかしたら、年金などの社会保障では老後の生活を支えてあげられないから、老後の生活は自分たちで備えてね、ということかもしれない。

 持ち家の人は保護しないよ、という姿勢は、現在の生活保護規定で持ち家の人を保護対象外にしていることからも分かる。なお、これだけを持って、持ち家を止め、国や行政に頼ろうとするのが良いとは言えない。何かしらのバックアップがあればそれに越したことはないが、何もなくても自分の生活は自分で守れるように備えなければならない。やはり、どこかのタイミングで住宅を取得することは必要となるのだろうか。

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2009年04月20日

違反建築の住宅を買ったら

[質問]

 5年前に建蔽率違反の一戸建て物件を購入しました。将来的に、できない事を知りたいのです。確か「増築ができない」と記憶していますが、リフォームもできないとなると大変です。

 建蔽率違反の住宅の改築で「できること」と「できないこと」を教えてください。

[回答]

 建物を建築する際、建築基準法の基準に適合しなければなりません。建築基準法の規定はたびたび変更されますが、新築時には適合であったものの、その後の法改正により不適合になった場合は既存不適格といい、新築時から不適合であった建物が違反建築と区別されます。

 建築基準法の規定には様々なものがありますが、その中でも違反建築として多いのが、建ぺい率や容積率などの大きさに関する違反、斜線制限などの高さに関する違反、道路への接道義務違反です。

 これらの基準に反した建物である違反建築の場合、建築確認申請であれば申請は通らず、建築中であれば解体などの処置を行政から命ぜられます。耐震偽装事件以降、チェック体制も厳しくなり、現在では違反建築のまま竣工までたどり着くことも少なくなりましたが、古くに建てられた建物の場合、完成まですり抜けてしまうことがありました。完成して既存してしまった場合、さらに居住を開始したり、転売などをされてしまうと、行政としても解体などの処置を命ずるのも難しく、さらに違反建築物を見つけることも難しいことから、そのまま存在することになります。

 しかし、存在しているだけで、容認されたのでも既得権を得たのでもありません。今後、改めて建築基準法の申請をする場合は、基準に適合しなければなりません

 建物の新築時に建築基準法の申請が必要となることはご存じかと思われますが、リフォームの場合でも、その工事内容によっては建築基準法の申請をして確認を受けなければなりません。建築基準法を要約すると、10u以上の増築、大規模な修繕や模様替えをする場合に建築基準法の確認申請が必要となります。(注:防火地域,準防火地域では面積規定はなく、10u未満でも申請が必要)

 この場合、増改築する部分だけが基準に適合すればいいのではなく、建物全体が基準に適合する必要がございます。違反建築の場合、特に建ぺい率違反であれば、基準に適合するように建物を小さく改築するならまだしも、元々が不適合になるため、どのような内容であっても申請は通りません。

 このことから建築確認申請が伴うリフォームをすることは事実上不可能です。なお、確認申請を伴わない表面的なリフォーム(クロス張り替え、設備入れ替えなど)なら、おそらく可能だと思われます。ただし、大々的なものは寝た子を起こす(存在を認知される)ことも考えられ、また、このような違反建築に対して、金融機関から融資は受けられません。リフォーム会社によっては、法令遵守の立場から違反建築物に関わることさえ避ける場合もあります。

 建ぺい率違反であれば建物自体に問題があるだけで、土地そのものに問題ないため、その敷地に適法な範囲での再建築は可能です。ただし、再建築する場合、現在建物で占められる割合が減少し、現在より狭い範囲でしか建築できません。現在の建物がどの程度の容積率により、建物そのものが小さくなるか大きくできるかは変わります。不動産売却そのものには問題ありません。その場合、建物の評価はマイナスとされ、土地としての取り扱いになると思われます。

◆ポイント

・建築物は建築基準法の基準に適合しなければならない。
・リフォーム内容によっては建築確認申請が必要となる。
・建築確認申請は建物全体の適合判断となる。
・敷地に適法な範囲での再建築は可能。

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2009年04月14日

公示地価2009(白井市)

3月23日、国土交通省より2009年の公示地価(1/1時点)が発表されました。

≪国土交通省が発表した東京圏・近郊住宅地の概要≫

 三大都市圏・地方ブロック中心都市においては、景気の悪化、新規分譲マンションの販売不振、投資・融資等の資金調達環境の悪化等を背景として土地に対する需要が減退していることや、オフィスビル等における空室率の上昇、賃料の下落等により収益力についても一部で低下する傾向が見られたこと等を背景として、住宅地・商業地ともに、前回高い上昇を示した中心部を含めほぼ全ての地点で下落となった。なお、大きな下落を示した地点の多くは、前回高い上昇を示した地点であった。

平成21年3月24日:国土交通省土地・水資源局

≪白井市の公示地価≫

・冨士字西159番81外 72,000(75,300)↓4.38%
・冨士字栄105番61 71,000(75,000)↓5.33%
・大山口1−3−6 101,000(106,000)↓4.72%
・大松1−26−6 92,500(96,500)↓4.15%
・西白井1丁目17番23 73,500(0)
・清水口3−19−15 109,000(115,000)↓5.22%
・中字越戸149番14外 36,500(38,200)↓4.45%
・池の上1−18−5 108,000(113,000)↓4.42%
・根字下郷谷67番34 51,000(54,700)↓6.76%
・根字下郷谷6番 2,800(2,950)↓5.08%
・復字初崎1457番282 52,000(56,500)↓7.96%
・南山2−5−10 94,500(101,000)↓6.44%
・名内字新山334番2 35,500(37,200)↓4.57%
・平塚字木通内1066番18 18,100(18,500)↓2.16%

※単位:円/1平米、()内は2008年

※地価公示制度とは、国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準とされる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、毎年1回(1月1日現在)の標準地の正常な価格を公示し、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるものです。(地価公示制度の概要より)

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公示地価2009(印西市)

3月23日、国土交通省より2009年の公示地価(1/1時点)が発表されました。

≪国土交通省が発表した東京圏・近郊住宅地の概要≫

 三大都市圏・地方ブロック中心都市においては、景気の悪化、新規分譲マンションの販売不振、投資・融資等の資金調達環境の悪化等を背景として土地に対する需要が減退していることや、オフィスビル等における空室率の上昇、賃料の下落等により収益力についても一部で低下する傾向が見られたこと等を背景として、住宅地・商業地ともに、前回高い上昇を示した中心部を含めほぼ全ての地点で下落となった。なお、大きな下落を示した地点の多くは、前回高い上昇を示した地点であった。

平成21年3月24日:国土交通省土地・水資源局

≪印西市の公示地価≫

・木刈5丁目17番12 79,000(82,500)↓4.24%
・浦部字大宮617番5外 17,000(17,500)↓2.86%
・木刈3丁目6番3 80,100(83,700)↓4.30%
・中央北2丁目1番2 195,000(200,000)↓2.50%
・船尾字本郷1309番 15,600(16,100)↓3.11%
・高花5丁目17番6 67,100(70,000)↓4.14%
・大森字西埜原3422番2 46,900(48,300)↓2.90%
・大森字東埜原3602番93 49,200(50,800)↓3.15%
・木下字樽場1521番162 56,600(58,000)↓2.41%
・木下字池田725番44 62,000(64,000)↓3.13%
・木下字木下町並1520番4 47,500(49,000)↓3.06%
・木下東2丁目10番15 40,100(42,000)↓4.52%
・草深字亀ノ甲585番6外 2,200(2,300)↓4.35%
・小林大門下1丁目13番7 45,500(46,400)↓1.94%
・小林字稲荷谷1809番2外 57,000(59,000)↓3.39%
・小林北3丁目7番2 48,000(48,900)↓1.84%
・小林字宿1606番14外 43,000(44,000)↓2.27%

※単位:円/1平米、()内は2008年

※地価公示制度とは、国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準とされる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、毎年1回(1月1日現在)の標準地の正常な価格を公示し、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるものです。(地価公示制度の概要より)

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公示地価2009(鎌ヶ谷市)

3月23日、国土交通省より2009年の公示地価(1/1時点)が発表されました。

≪国土交通省が発表した東京圏・近郊住宅地の概要≫

 三大都市圏・地方ブロック中心都市においては、景気の悪化、新規分譲マンションの販売不振、投資・融資等の資金調達環境の悪化等を背景として土地に対する需要が減退していることや、オフィスビル等における空室率の上昇、賃料の下落等により収益力についても一部で低下する傾向が見られたこと等を背景として、住宅地・商業地ともに、前回高い上昇を示した中心部を含めほぼ全ての地点で下落となった。なお、大きな下落を示した地点の多くは、前回高い上昇を示した地点であった。

平成21年3月24日:国土交通省土地・水資源局

≪鎌ヶ谷市の公示地価≫

・くぬぎ山2−2−27 92,200(97,000)↓4.95%
・くぬぎ山4−11−11 97,000(103,000)↓5.83%
・くぬぎ山5−4−64 93,100(98,600)↓5.58%
・北中沢2−4−51 97,500(103,000)↓5.34%
・東中沢2−2−78 106,000(112,000)↓5.36%
・道野辺中央4−5−18 104,000(110,000)↓5.45%
・西佐津間2−7−23−5 85,000(90,000)↓5.56%
・初富本町1−12−8 112,000(114,000)↓1.75%
・道野辺本町2−1−9 218,000(228,000)↓4.39%
・東道野辺7−18−26 90,000(95,000)↓5.26%
・東道野辺5−3−21−5 97,200(103,000)↓5.63%
・富岡1−8−37 104,000(110,000)↓5.45%
・中佐津間2−14−3−8 72,000(76,000)↓5.26%
・南初富5−7−84 99,500(105,000)↓5.24%
・丸山2−9−63 98,300(104,000)↓5.48%
・鎌ケ谷2−18−8 95,000(101,000)↓5.94%
・南初富2−13−2 92,800(98,100)↓5.40%
・鎌ケ谷3−3−40 114,000(120,000)↓5.00%
・東初富6−6−12 115,000(122,000)↓5.74%
・東初富5−5−54 91,500(98,400)↓7.01%
・鎌ケ谷5−10−14 88,300(93,000)↓5.05%
・軽井沢字落山1996番20 47,000(0)
・東鎌ケ谷2−5−22 89,500(94,500)↓5.29%

※単位:円/1平米、()内は2008年

※地価公示制度とは、国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準とされる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、毎年1回(1月1日現在)の標準地の正常な価格を公示し、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるものです。(地価公示制度の概要より)

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公示地価2009(我孫子市)

3月23日、国土交通省より2009年の公示地価(1/1時点)が発表されました。

≪国土交通省が発表した東京圏・近郊住宅地の概要≫

 三大都市圏・地方ブロック中心都市においては、景気の悪化、新規分譲マンションの販売不振、投資・融資等の資金調達環境の悪化等を背景として土地に対する需要が減退していることや、オフィスビル等における空室率の上昇、賃料の下落等により収益力についても一部で低下する傾向が見られたこと等を背景として、住宅地・商業地ともに、前回高い上昇を示した中心部を含めほぼ全ての地点で下落となった。なお、大きな下落を示した地点の多くは、前回高い上昇を示した地点であった。

平成21年3月24日:国土交通省土地・水資源局

≪我孫子市の公示地価≫

・根戸字根切344番102 98,500(99,800)↓1.30%
・船戸2−7−18 104,000(109,000)↓4.59%
・根戸字堀尻973番53 81,500(89,000)↓8.43%
・台田2−7−14 119,000(122,000)↓2.46%
・白山2−5−16 172,000(175,000)↓1.71%
・我孫子3−31−3 97,500(99,000)↓1.52%
・白山1−28−2 191,000(193,000)↓1.04%
・つくし野6−25−6 130,000(140,000)↓7.14%
・本町2−2−1 445,000(450,000)↓1.11%
・久寺家1−20−15 90,000(95,000)↓5.26%
・並木5−8−9 93,000(96,500)↓3.63%
・寿2−22−47 122,000(125,000)↓2.40%
・若松171番12 122,000(126,000)↓3.17%
・栄23−5 89,500(91,000)↓1.65%
・泉36−23 106,000(109,000)↓2.75%
・高野山字志多田172番18 86,000(88,000)↓2.27%
・泉6−3 108,000(111,000)↓2.70%
・柴崎台1−4−14 155,000(158,000)↓1.90%
・高野山字東小暮531番29 95,000(98,000)↓3.06%
・天王台3−30−16 130,000(133,000)↓2.26%
・天王台1−1−30 190,000(195,000)↓2.56%
・東我孫子2−16−17 98,500(100,000)↓1.50%
・柴崎台4−12−38 145,000(148,000)↓2.03%
・下ヶ戸字松山1821番11 107,000(110,000)↓2.73%
・青山台2−18−15 110,000(113,000)↓2.65%
・都部字新道2番7 53,200(55,000)↓3.27%
・湖北台6−7−19 69,700(72,000)↓3.19%
・中峠台13番14 69,000(71,000)↓2.82%
・湖北台8−10−5 76,000(78,000)↓2.56%
・中峠字神明前1141番2 66,600(68,500)↓2.77%
・中峠字外谷津1604番41外 64,700(66,500)↓2.71%
・中峠字上大久保1975番3外 29,000(30,000)↓3.33%
・日秀字西原33番5 54,600(56,500)↓3.36%
・古戸字向原260番13 46,000(49,500)↓7.07%
・南新木2丁目14番8 60,000(62,000)↓3.23%
・新木野3−5−19 40,000(42,500)↓5.88%
・布佐平和台3−11−7 60,000(62,200)↓3.54%
・布佐字大坪1255番11 43,000(46,500)↓7.53%
・布佐酉町68番13 50,500(54,000)↓6.48%

※単位:円/1平米、()内は2008年

※地価公示制度とは、国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準とされる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、毎年1回(1月1日現在)の標準地の正常な価格を公示し、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるものです。(地価公示制度の概要より)

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2009年04月13日

公示地価2009(流山市)

3月23日、国土交通省より2009年の公示地価(1/1時点)が発表されました。

≪国土交通省が発表した東京圏・近郊住宅地の概要≫

 三大都市圏・地方ブロック中心都市においては、景気の悪化、新規分譲マンションの販売不振、投資・融資等の資金調達環境の悪化等を背景として土地に対する需要が減退していることや、オフィスビル等における空室率の上昇、賃料の下落等により収益力についても一部で低下する傾向が見られたこと等を背景として、住宅地・商業地ともに、前回高い上昇を示した中心部を含めほぼ全ての地点で下落となった。なお、大きな下落を示した地点の多くは、前回高い上昇を示した地点であった。

平成21年3月24日:国土交通省土地・水資源局

≪流山市の公示地価≫

・南流山8丁目8番7 173,000(178,000)↓2.81%
・南流山6丁目27番9外 201,000(203,000)↓0.99%
・流山2丁目298番 150,000(156,000)↓3.85%
・西平井字谷新田476番4 138,000(141,000)↓2.13%
・南流山2丁目16番5 213,000(215,000)↓0.93%
・西深井字八ノ割640番4 92,500(96,400)↓4.05%
・美原4丁目235番2外 104,000(107,000)↓2.80%
・加4丁目1番11外 128,000(131,000)↓2.29%
・平和台2丁目5番16 150,000(152,000)↓1.32%
・西平井字羽中1154番2外 124,000(127,000)↓2.36%
・上貝塚字稲荷内57番2 57,800(59,300)↓2.53%
・平和台4丁目36番10外 138,000(143,000)↓3.50%
・富士見台1丁目10番31 120,000(123,000)↓2.44%
・東深井字長沢1113番80 123,000(127,000)↓3.15%
・平和台5丁目37番5 151,000(153,000)↓1.31%
・江戸川台西2丁目96番 144,000(148,000)↓2.70%
・若葉台58番310 125,000(128,000)↓2.34%
・江戸川台西2丁目144番 165,000(174,000)↓5.17%
・江戸川台東2丁目10番 202,000(210,000)↓3.81%
・鰭ケ崎字宮後1338番2外 135,000(139,000)↓2.88%
・江戸川台東4丁目320番 139,000(142,000)↓2.11%
・江戸川台東1丁目206番 147,000(150,000)↓2.00%
・西初石4丁目369番29 138,000(140,000)↓1.43%
・東初石2丁目77番1外 60,000(62,000)↓3.23%
・宮園3丁目3番25 124,000(127,000)↓2.36%
・西初石3丁目98番17 184,000(190,000)↓3.16%
・東深井字大橋663番80 90,000(94,000)↓4.26%
・東初石2丁目160番2 127,000(130,000)↓2.31%
・美田69番283 104,000(108,000)↓3.70%
・野々下5丁目1070番8 129,000(133,000)↓3.01%
・向小金2丁目254番5 121,000(125,000)↓3.20%
・松ケ丘2丁目330番20 154,000(157,000)↓1.91%
・松ケ丘5丁目711番39 131,000(136,000)↓3.68%
・向小金1丁目237番24 140,000(143,000)↓2.10%

※単位:円/1平米、()内は2008年

※地価公示制度とは、国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準とされる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、毎年1回(1月1日現在)の標準地の正常な価格を公示し、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるものです。(地価公示制度の概要より)

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公示地価2009(柏市)

3月23日、国土交通省より2009年の公示地価(1/1時点)が発表されました。

≪国土交通省が発表した東京圏・近郊住宅地の概要≫

 三大都市圏・地方ブロック中心都市においては、景気の悪化、新規分譲マンションの販売不振、投資・融資等の資金調達環境の悪化等を背景として土地に対する需要が減退していることや、オフィスビル等における空室率の上昇、賃料の下落等により収益力についても一部で低下する傾向が見られたこと等を背景として、住宅地・商業地ともに、前回高い上昇を示した中心部を含めほぼ全ての地点で下落となった。なお、大きな下落を示した地点の多くは、前回高い上昇を示した地点であった。

平成21年3月24日:国土交通省土地・水資源局

≪柏市の公示地価≫

・西原1−32−7 127,000(131,000)↓3.05%
・みどり台2−3−11 97,800(101,000)↓3.17%
・西原6−15−21 113,000(117,000)↓3.42%
・西柏台1−4−8 109,000(114,000)↓4.39%
・豊四季字鞍掛141番18 120,000(124,000)↓3.23%
・柏の葉3丁目3番12 196,000(200,000)↓2.00%
・青田新田飛地字元割220番1 61,500 ( 63,100)↓2.54%
・豊四季字新宿945番16 75,800(79,000)↓4.05%
・十余二字梅林216番19 102,000(107,000)↓4.67%
・中新宿1−18−2 113,000(119,000)↓5.04%
・柏の葉1丁目6番14 206,000(209,000)↓1.44%
・篠籠田字八幡1393番15 111,000(117,000)↓5.13%
・新十余二5番 73,900(75,400)↓1.99%
・高田字三勢1113番12外 70,900(73,100)↓3.01%
・高田字西中上224番96 107,000(112,000)↓4.46%
・中新宿2−16−11 114,000(121,000)↓5.79%
・新富町2−14−71 131,000(136,000)↓3.68%
・豊上町2番27 110,000(115,000)↓4.35%
・西山2−16−12 105,000(108,000)↓2.78%
・南柏2−12−7 166,000(172,000)↓3.49%
・南柏1−6−5 284,000(301,000)↓5.65%
・南柏2−3−17 181,000(185,000)↓2.16%
・今谷上町字並木通36番9 153,000(155,000)↓1.29%
・西町6−6 130,000(136,000)↓4.41%
・旭町6−1−47 131,000(134,000)↓2.24%
・花野井字北花崎758番18 106,000(109,000)↓2.75%
・南増尾6−11−9 88,000(92,400)↓4.76%
・明原3−19−5 202,000(207,000)↓2.42%
・松葉町6丁目39番8 134,000(140,000)↓4.29%
・中原1−2−24 109,000(115,000)↓5.22%
・大室字南田1340番8外 113,000(121,000)↓6.61%
・酒井根1−10−10 102,000(107,000)↓4.67%
・東中新宿3−18−4 117,000(123,000)↓4.88%
・酒井根3−15−2 106,000(112,000)↓5.36%
・明原1−3−14 208,000(213,000)↓2.35%
・常盤台13−25 125,000(130,000)↓3.85%
・豊住5−7−17 137,000(142,000)↓3.52%
・つくしが丘3−21−4 148,000(152,000)↓2.63%
・松葉町3丁目21番5 139,000(145,000)↓4.14%
・花野井字上前留594番3外 97,000(102,000)↓4.90%
・旭町2−2−3 333,000(348,000)↓4.31%
・ひばりが丘13−19 150,000(156,000)↓3.85%
・泉町9−19 238,000(241,000)↓1.24%
・緑ケ丘8−12 171,000(177,000)↓3.39%
・旭町1−1−4 1,210,000(1,260,000)↓3.97%
・松ケ崎字香取1170番144 112,000(118,000)↓5.08%
・若葉町3−30 173,000(178,000)↓2.81%
・南逆井2−9−5 102,000(108,000)↓5.56%
・永楽台2−4−11 144,000(148,000)↓2.70%
・増尾台2−23−9 124,000(130,000)↓4.62%
・加賀1−23−5 140,000(145,000)↓3.45%
・中央町2−6 695,000(723,000)↓3.87%
・新逆井1−18−10 82,500(87,400)↓5.61%
・大室字張間内1874番201 110,000(117,000)↓5.98%
・柏1−4−27 1,560,000(1,610,000)↓3.11%
・あけぼの3−5−21 155,000(158,000)↓1.90%
・新柏2丁目14番5 150,000(153,000)↓1.96%
・柏2−8−20 748,000(772,000)↓3.11%
・千代田2−3−23 220,000(223,000)↓1.35%
・柏2−6−7 524,000(546,000)↓4.03%
・加賀3−19−3 139,000(146,000)↓4.79%
・柏3−4−25 398,000(418,000)↓4.78%
・あけぼの2−5−23 149,000(154,000)↓3.25%
・千代田3−14−4 186,000(191,000)↓2.62%
・東上町6−13 194,000(200,000)↓3.00%
・あかね町21−5 158,000(162,000)↓2.47%
・柏字東谷台695番35外 155,000(164,000)↓5.49%
・逆井4−37−5 97,800(102,000)↓4.12%
・あかね町3−2 146,000(152,000)↓3.95%
・柏字中大町554番5 139,000(145,000)↓4.14%
・東2−1−20 139,000(147,000)↓5.44%
・桜台12−11 148,000(154,000)↓3.90%
・宿連寺字天王前394番21 109,000(114,000)↓4.39%
・しいの木台5丁目34番32 99,000(102,000)↓2.94%
・増尾8−3−5 103,000(108,000)↓4.63%
・増尾5−25−3 105,000(112,000)↓6.25%
・柏字羽黒谷1299番13 111,000(116,000)↓4.31%
・名戸ケ谷字東小橋764番1外 50,000(53,300)↓6.19%
・東柏2−3−7 111,000(117,000)↓5.13%
・八幡町3−38 117,000(123,000)↓4.88%
・北柏3丁目1番8 173,000(182,000)↓4.95%
・高南台2丁目10番14 91,800(95,000)↓3.37%
・根戸字高野台471番71 113,000(118,000)↓4.24%
・藤心5−5−3 103,000(108,000)↓4.63%
・藤心字葉貫台932番44 83,800(88,000)↓4.77%
・北柏2丁目7番3 156,000(162,000)↓3.70%
・藤心1丁目540番外 42,000(44,200)↓4.98%
・戸張字番匠作1031番3 91,700(96,600)↓5.07%
・高柳字丸山下1762番10 71,300(74,900)↓4.81%
・大津ケ丘3丁目35番3 75,300(79,000)↓4.68%
・大津ケ丘4丁目3番5 75,500(79,500)↓5.03%
・布施新町1−10−5 85,000(89,000)↓4.49%
・塚崎字谷津890番7 62,600(65,900)↓5.01%
・塚崎2丁目5番21 75,000(78,900)↓4.94%
・高柳字南1104番16 71,800(74,700)↓3.88%
・大島田字上ノ台624番9外 59,700(62,700)↓4.78%
・大津ケ丘1丁目3番26 78,000(81,300)↓4.06%
・大島田字辻堀34番29 63,600(66,700)↓4.65%
・緑台12番3 70,000(73,700)↓5.02%
・布施新町3−28−12 83,400(87,800)↓5.01%
・大井字堂堀原1891番8 64,800(68,500)↓5.40%
・藤ケ谷新田字宮後118番9 27,000(28,400)↓4.93%
・若白毛字西新山1083番4外 37,700(38,900)↓3.08%
・岩井字坂台181番2外 23,400(24,400)↓4.10%

※単位:円/1平米、()内は2008年

※地価公示制度とは、国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準とされる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、毎年1回(1月1日現在)の標準地の正常な価格を公示し、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるものです。(地価公示制度の概要より)

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公示地価2009(松戸市)

3月23日、国土交通省より2009年の公示地価(1/1時点)が発表されました。

≪国土交通省が発表した東京圏・近郊住宅地の概要≫

 三大都市圏・地方ブロック中心都市においては、景気の悪化、新規分譲マンションの販売不振、投資・融資等の資金調達環境の悪化等を背景として土地に対する需要が減退していることや、オフィスビル等における空室率の上昇、賃料の下落等により収益力についても一部で低下する傾向が見られたこと等を背景として、住宅地・商業地ともに、前回高い上昇を示した中心部を含めほぼ全ての地点で下落となった。なお、大きな下落を示した地点の多くは、前回高い上昇を示した地点であった。

平成21年3月24日:国土交通省土地・水資源局

≪松戸市の公示地価≫
・上矢切字菰田1133番20 112,000( 117,000)↓4.27%
・栄町西5丁目1333番2外 98,000(103,000)↓4.85%
・小山字町田121番2 145,000(150,000)↓3.33%
・樋野口字大道通912番5 174,000(181,000)↓3.87%
・中矢切字北台488番10 127,000(131,000)↓3.05%
・下矢切字南台183番4 157,000(163,000)↓3.68%
・松戸字3丁目1791番1外 227,000(239,000)↓5.02%
・本町12番17 422,000(442,000)↓4.52%
・古ケ崎4丁目3619番3 101,000(106,000)↓4.72%
・下矢切字栄町69番4 170,000(178,000)↓4.49%
・本町1番11 1,090,000(1,140,000)↓4.39%
・古ケ崎2丁目3148番2外 117,000(123,000)↓4.88%
・新松戸7丁目253番 173,000(176,000)↓1.70%
・松戸字亀井1168番4 520,000(560,000)↓7.14%
・松戸字中通1225番1外 805,000(845,000)↓4.73%
・松戸字神田1098番3外 209,000(216,000)↓3.24%
・竹ケ花字西町310番15 168,000(174,000)↓3.45%
・三矢小台4丁目17番11 157,000(163,000)↓3.68%
・三矢小台3丁目16番11 165,000(170,000)↓2.94%
・栄町4丁目245番14 130,000(136,000)↓4.41%
・新松戸南3丁目172番3 168,000(174,000)↓3.45%
・岩瀬字住吉町23番3外 220,000(227,000)↓3.08%
・松戸字米山2265番11 152,000(158,000)↓3.80%
・岩瀬字中ノ町630番23 177,000(184,000)↓3.80%
・南花島2丁目25番3 167,000(173,000)↓3.47%
・栄町7丁目544番3 142,000(147,000)↓3.40%
・横須賀2丁目1番10外 189,000(191,000)↓1.05%
・西馬橋3丁目32番14外 142,000(149,000)↓4.70%
・南花島3丁目40番5 156,000(163,000)↓4.29%
・新松戸6丁目24番外 214,000(218,000)↓1.83%
・二十世紀が丘丸山町24番 155,000(160,000)↓3.13%
・胡録台字拓野284番42 154,000(160,000)↓3.75%
・上本郷字前田2800番 151,000(155,000)↓2.58%
・西馬橋蔵元町12番 283,000(299,000)↓5.35%
・中根長津町98番 160,000(165,000)↓3.03%
・新松戸3丁目18番2 350,000(359,000)↓2.51%
・北松戸2丁目15番3 185,000(190,000)↓2.63%
・横須賀1丁目21番3外 180,000(183,000)↓1.64%
・新松戸3丁目173番3 235,000(240,000)↓2.08%
・西馬橋1丁目30番7 160,000(165,000)↓3.03%
・仲井町3丁目21番 196,000(207,000)↓5.31%
・新作字二階701番4 163,000(169,000)↓3.55%
・馬橋字中道北割1766番12 173,000(179,000)↓3.35%
・新松戸1丁目367番3 437,000(452,000)↓3.32%
・幸谷336番3 160,000(166,000)↓3.61%
・松戸新田字東中町490番83 129,000(133,000)↓3.01%
・上本郷字3丁目4196番2 163,000(168,000)↓2.98%
・中金杉4丁目121番 130,000(135,000)↓3.70%
・大谷口字外番場356番22 176,000(182,000)↓3.30%
・馬橋字上ノ台3377番外 195,000(201,000)↓2.99%
・中和倉字荒井堤西153番5外 150,000(156,000)↓3.85%
・松戸新田字新堀307番2 65,500(70,000)↓6.43%
・和名ケ谷字山宮地849番9 111,000(114,000)↓2.63%
・中和倉字一反割539番外 123,000(129,000)↓4.65%
・二ツ木字上ノ台1642番 182,000(189,000)↓3.70%
・八ケ崎7丁目11番24 136,000(143,000)↓4.90%
・小金清志町2丁目56番7外 128,000(133,000)↓3.76%
・秋山字天照大神373番144外 114,000(120,000)↓5.00%
・松戸新田字庚申前435番47 141,000(147,000)↓4.08%
・稔台7丁目12番3 158,000(163,000)↓3.07%
・千駄堀字前新田1775番3 130,000(134,000)↓2.99%
・松戸新田字久兵衛分342番185 116,000(122,000)↓4.92%
・八ケ崎緑町300番 121,000(128,000)↓5.47%
・小金字天王脇44番8 273,000(288,000)↓5.21%
・高塚新田字北谷台641番52 107,000(111,000)↓3.60%
・八ケ崎2丁目1番7 116,000(121,000)↓4.13%
・東平賀字源内104番36 128,000(133,000)↓3.76%
・小金きよしケ丘3丁目18番8 151,000(157,000)↓3.82%
・小金きよしケ丘1丁目12番15 173,000(179,000)↓3.35%
・八ケ崎5丁目29番25外 125,000(132,000)↓5.30%
・八ケ崎3丁目25番2 123,000(130,000)↓5.38%
・日暮4丁目12番2 158,000(162,000)↓2.47%
・日暮1丁目7番1 415,000(435,000)↓4.60%
・河原塚字南山165番73 114,000(119,000)↓4.20%
・小金原4丁目23番6 129,000(136,000)↓5.15%
・常盤平陣屋前2番8 176,000(181,000)↓2.76%
・小金原1丁目22番11 123,000(131,000)↓6.11%
・日暮1丁目15番17 279,000(295,000)↓5.42%
・河原塚字宮ノ台351番32 125,000(131,000)↓4.58%
・高塚新田字中ノ窪141番64 118,000(123,000)↓4.07%
・根木内字辻353番11 116,000(121,000)↓4.13%
・小金原9丁目13番22 120,000(127,000)↓5.51%
・常盤平双葉町8番9 150,000(155,000)↓3.23%
・常盤平1丁目16番8 173,000(178,000)↓2.81%
・牧の原2丁目113番 139,000(146,000)↓4.79%
・常盤平3丁目29番13 176,000(187,000)↓5.88%
・小金原7丁目24番11 124,000(132,000)↓6.06%
・常盤平6丁目7番14 161,000(165,000)↓2.42%
・松飛台字御囲233番7 95,000(101,000)↓5.94%
・常盤平4丁目12番16 167,000(171,000)↓2.34%
・串崎南町50番 117,000(123,000)↓4.88%
・五香西2丁目30番23 119,000(125,000)↓4.80%
・金ケ作字北中302番28 116,000(122,000)↓4.92%
・五香1丁目20番21 122,000(128,000)↓4.69%
・松飛台字御立場30番8 115,000(121,000)↓4.96%
・五香6丁目9番3 116,000(122,000)↓4.92%
・五香南3丁目14番12 127,000(133,000)↓4.51%
・五香4丁目11番6 110,000(115,000)↓4.35%
・六高台4丁目101番 108,000(113,000)↓4.42%
・六実3丁目22番12 103,000(107,000)↓3.74%
・六実4丁目2番8 130,000(139,000)↓6.47%

※単位:円/1平米、()内は2008年

※地価公示制度とは、国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準とされる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、毎年1回(1月1日現在)の標準地の正常な価格を公示し、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるものです。(地価公示制度の概要より)

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2009年04月11日

'09追加経済対策素案を見て

 10兆円の新たな国債発行積み増しによる経済対策が政府・与党より発表された。これにより国債発行額は過去最大となる43兆円となる見通し。これは先日開催されたG20の会合を受けてのもので、実質成長率2%の引き上げと40〜50万人の雇用創出効果がある見込み。

 ETC利用による高速道路1,000円乗り放題や定額給付金など、つい先日、前年度補正予算や今年度予算で経済対策を行ったばかりで、立て続けの経済対策で、またまた経済対策ですか、というのが率直な感想。

 マクロ経済、国際関係など、難しくて大きな部分は、政治,行政を信じるしかないが、この経済対策のなかに、住宅,生活関連が含まれており、この部分だけご紹介します。(現時点では案であり今後の国会審議などで変更,廃案になることもあります)

・フラット35

 融資上限額を物件価格の90%から100%に引き上げる。また、新規融資だけが対象であったものを、今後は銀行などの住宅ローンからの借り換えにも対応。優良住宅に対する金利優遇期間の延長も。

 融資の焦げ付きリスクが高まることに関して、金子国土交通大臣は「年収に応じて貸出限度額を定めているので心配ない」とコメント。大臣は年収に占める返済の割合(返済比率)をどの程度ご存知のうえで発言されたかは不明。

・太陽光発電

 省エネ,環境対策として、太陽光パネル設置の補助枠を拡大する。現在、1件あたり20〜25万円の補助金額そのものは変わらない。

・贈与税

 個人が贈与を受けて住宅を購入した場合、贈与税の非課税枠を通常分(年110万円)より500万円上乗せする。起源は2010年末まで。減税を受けるには確定申告が必要。

・その他

 就学前の子供がいる家庭への手当支給。保育園へ入りやすい環境整備。これは遠くても空きのある保育園に、駅前や児童館などに設置された「こども送迎センター」から保育士が乗車した送迎バスで送り迎えする仕組み。小中学校には校庭の芝生化や耐震補強など。

参考先:日本経済新聞  


 雇用や経済などへどの程度の効果を発揮するかは、今後の成り行きを見守るしかないが、すでに今年度の予算編成から今回の経済対策の影響が出ている部分もある。

 それは長期金利の上昇。

 直近の長期金利(新発10年物国債利回り)を見ても、3月下旬は1.3%弱だったものが、4月に入り一気に1.4%台後半まで跳ね上がった。これは、やはり直近の株高の影響もあるのだろうが、経済対策による国債発行で需給関係が悪くなることを想定したものであろう。

 この長期金利の上昇は、住宅ローンの金利上昇に繋がり、新規購入力の低下だけではなく、すでに購入し住宅ローンの返済をしている方の負担増加になる。

 今回の経済対策でも感じられるが、住宅購入促進の対策は、その場限りの断片的なものであることが多い。景気回復もそうだろうが、おそらく、最大の対策は、今後の日本(生活)への不安払拭ではないか。さらに、政治への信頼回復など、厭戦気分の軽減だと思われる。

 住生活基本法の成立から、長期優良住宅の促進、ストック住宅の活用と流通に対しての方策など、生活や資産形成,老後と関連が深まった。これを基にゼロベースで見直してみるのもよいかもしれない。

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2009年04月09日

老後生活を想定すると

 雇用不安,景気低迷が社会問題となっているなか、今を生きるのが精一杯で老後のことまで頭が回らない(私自身)が、プレジデント社で発行された「PRESIDENT・50plus」の広告記事に掲載された見出しに、あまりにも興味(恐怖?)を感じて、思わず書店まで駆けこんでしまいました。

 恐怖を感じた見出しは、「66歳で貯蓄ゼロ、76歳で借金2,000万円超の没落シナリオ」「定年延長してもパート妻首きりで減収スパイラル」「ローン焦げ付きと持ち家スラム化で将来暗雲」・・・など。

 著名なFP(ファイナンシャルプランナー)が老後の家計について詳細な分析や問題点と解決策を提示してくれている。その中で住宅に関連し、特徴的だった文章をご紹介したい。

・藤川太氏(家計の見直し相談センター

 きらびやかなモデルルームに幻惑されて身の丈以上のマンションを購入しているから、リフォームのための余裕資金を持っていない。

 ・・・(中略)

 住まいは外観も内装もボロボロ。家の中には仕事のない子供が昼間から寝転んで、老いた両親に悪態をつく。夫のパート収入が唯一の収入源。50代の近未来を形容する最も適切な言葉、それは“スラム”なのである。

 昨日の夕方、自宅のリビングの灯りをつけようとしたらまったく反応がない。昨夜までは間違いなく点灯していた。私が年少の頃からつかっている器具であったので、とうとう壊れたかと取り外してみたら、シーリングもなくコードが直接繋がってた。慌ててシーリングを買いに行き取り付け、他の部屋についていた照明を取り付けるも、点灯する気配はまったくない。

 どうやら、配線そのものに問題があるらしい。しかし、天井に埋め込まれている配線を直すには天井材をはがす必要がある。(※増築部の薄い屋根下で入り込む余地はない。)どの程度の費用が掛かるか見当もつかない。もしかしたら、照明器具なしのリビングで暮らすことになるかもしれない。

 私の自宅の場合は、建売安普請かつ激安増築であるから建物そのもの問題なのだが、これが家計にも影響し、老後の苦しい事情では、上記記事のようなことになることもあながち大げさではないかもしれない。

 さらに、悲惨な事態、事件に発展してしまうケースも報道されている。


畠中雅子女史(生活経済ジャーナリスト)

 年金月額20万円の家計バランスでは、住居は持ち家で住宅ローンがないことを前提としている。固定資産税など毎年かかる経費は、預貯金から支払う想定だ。年金生活で住居費を負担するのは厳しい。住宅ローンは現役のうちに繰り上げ返済し、残債があれば退職金で支払っておこう。

 賃貸の場合は、生活費をもっと切り詰めることになるが、現役時代と同レベルの家賃を払い続けるのは難しいだろう。賃貸派は、老後の住まいをどうするか十分に検討しておきたい。

 この老後設計は、上記藤川氏の記事よりも少しやさしめに書かれている。怖いのは“固定資産税など”の“など”の部分。老後生活に入ったとき、築何年のどのような住宅にお住まいなのかによって、“など”の部分の費用は大きく変わる。

 先ほどの私の自宅の例ではないが、建物の維持管理にどの程度の費用が掛かるのか、そもそも自宅の耐久年数は持つのか。(実際、私の自宅の耐震性能は相当低い)

 仮に、60歳時点で築25年の住宅であれば、平均寿命の85歳前後で築50年となる。何事もなければギリギリセーフか。しかし、築50年を持たせるためには、日々のメンテナンスは欠かせない。当然、費用は発生する。この費用でさえ年金などから支出するのは大変だが、もし、建て替えの必要まで迫られたらどうなるのか。

 住宅と老後、さらに教育も含め、家計は影響し合っているもので、単独で考えることはできない。特にここ数年感じているのだが、ひとつひとつを単独で考える傾向が強くなっているように思う。

 単独で考えると何がいけないのか、それは、小さいことによりこだわる意識が強くなってしまい、大きな視野が欠けてしまうこと。それだけ社会が成熟してきて、悪い意味でレベルが上がってしまったのかもしれない。

 なかなか次元を下げることはできず、おっしゃることひとつひとつはどれも正しいのですが、そのこだわりがどのように跳ね返ってくるのかまではなかなか気付かないものです。特に住宅は大きな買い物になるので、難しいのでしょうか。

 今回の記事に書かれた内容について、もちろん同誌では解決策や提案をしていますので、ご心配になった方は同誌を手にとってみてください。(上記FPに相談してみるのも方法です)

引用元:PRESIDENT・50plus

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2009年04月07日

月例速報マーケットウオッチ

「レインズ」という言葉を聞いたことがあるだろうか。

レインズとは、不動産業者専用の不動産情報データベースで国土交通大臣が指定する東日本不動産流通機構にて運営してされている。現状、レインズはプロのためのものであるが、最新の不動産市況動向などのデータは一般の方でも見ることができる。

インターネットやチラシなどはあくまでも広告であり、不動産業者の意向なども入るため、プロが使うレインズの方が情報量は圧倒している。※基本的には、売却の依頼を受けた不動産会社は法律で定められた期間内にレインズへ情報を登録する義務が課される。このため、レインズを利用しない不動産会社はないとさえ言える。

レインズを運営する東日本不動産流通機構では、この不動産情報を活かして、不動産市場動向や市況などを分析し公表している。そのうちのひとつである“月例速報マーケットウオッチ”を紹介しよう。

≪平成21年02月度・月例速報マーケットウオッチ≫

◆中古戸建住宅の成約件数は2カ月連続で前年を上回る、価格は下落傾向

【中古マンション】首都圏中古マンションの成約件数は2,784件(前年同月比0.5%減)で、5カ月連続で前年を下回っている。成約u単価は、首都圏平均で37.81万円(前年同月比6.5%下落、前月比0.05%下落)で前年比では6カ月連続の下落。また、成約平均価格は、2,530万円(同4.2%下落、同2.0%上昇)。成約平均面積は66u台に拡大、平均築年数は16.29年。

【中古戸建住宅】首都圏中古戸建住宅の成約件数は868件(前年同月比1.9%増)で、2カ月連続で前年を上回っている。成約平均価格は2,936万円(前年同月比14.2%下落、前月比1.6%下落)で、前年比では12カ月連続の下落。土地面積は首都圏平均で142.32u、建物面積は103.71u、平均築年数は17.27年。

【新築戸建住宅】首都圏新築戸建住宅の成約件数は、426件(前年同月比29.9%増)で、2カ月連続で前年を上回っている。成約平均価格は3,623万円(前年同月比6.4%下落、前月比0.3%下落)で、前年比では9カ月連続の下落。土地面積は首都圏平均で107.22u、建物面積は95.27uで、建物面積は前年比で10カ月連続で縮小。

【土地】首都圏土地(面積100〜200u)の成約件数は、349件(前年同月比21.2%増)で、3カ月連続で前年を上回っている。成約u単価は21.47万円(前年同月比9.8%下落、前月比3.1%下落)で、ともに2カ月ぶりに下落。また、成約平均価格は、2,991万円(同12.5%下落、同2.8%下落)。

引用元:東日本不動産流通機構レインズタワー

この平成21年度02月度の月例速報マーケットウオッチを見ると、以下のようなことが分かる。

【中古マンション】では、件数こそ減ってはいるものの、成約単価は1年前よりも下がったが直近では横ばいになった。件数が減少したのは最近注目の“アウトレットマンション”により実質の新築マンション市場が下落し、購入者が流れたのではないか。

【中古住宅】は、パワービルダー系の格安建売よりは、しっかりとした中古住宅の方が良いという需要が反映されたのではないかと思われる。

【新築住宅】は、売れ行きは良いものの価格面では苦戦。建物面積が日々減少しているのは、価格面での対応だと思われる。

【土地】も新築住宅と同様、売行きは悪くないが、地価,単価は低迷している。

ざっとですが、このようなことが読み取れます。これから購入しよう、売却しようとされる方は、このような市場動向などを見て、購入するタイミングや価格などを参考にするとよいのではないでしょうか。ただし、断片的な情報だけに固執すると失敗することもあるのでご注意を。

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2009年04月06日

2009年公示地価(船橋市)

3月23日、国土交通省より2009年の公示地価(1/1時点)が発表されました。

≪国土交通省が発表した東京圏・近郊住宅地の概要≫

 三大都市圏・地方ブロック中心都市においては、景気の悪化、新規分譲マンションの販売不振、投資・融資等の資金調達環境の悪化等を背景として土地に対する需要が減退していることや、オフィスビル等における空室率の上昇、賃料の下落等により収益力についても一部で低下する傾向が見られたこと等を背景として、住宅地・商業地ともに、前回高い上昇を示した中心部を含めほぼ全ての地点で下落となった。なお、大きな下落を示した地点の多くは、前回高い上昇を示した地点であった。

平成21年3月24日:国土交通省土地・水資源局

≪船橋市の公示地価≫
本中山6−6−15 247,000(258,000)↓4.26%
本中山3−7−19 231,000(241,000)↓4.15%
本中山1−7−10 214,000(222,000)↓3.60%
東中山2−11−4 172,000(179,000)↓3.91%
本郷町705番10 229,000(238,000)↓3.78%
西船5−19−16 243,000(253,000)↓3.95%
本郷町456番1 248,000(265,000)↓6.42%
東中山1−4−6 201,000(209,000)↓3.83%
葛飾町2丁目413番外 263,000(273,000)↓3.66%
印内町599番3外 475,000(495,000)↓4.04%
西船4−17−9 320,000(350,000)↓8.57%
印内2−5−6 223,000(231,000)↓3.46%
藤原1−12−20 131,000(138,000)↓5.07%
山野町134番1 246,000(255,000)↓3.53%
古作4−7−5 159,000(163,000)↓2.45%
西船2−11−11 172,000(180,000)↓4.44%
西船1−12−6 174,000(181,000)↓3.87%
藤原2−9−11 159,000(162,000)↓1.85%
潮見町20番3 63,000(65,000)↓3.08%
西船2−6−14 173,000(182,000)↓4.95%
山手2−13−37 130,000(136,000)↓4.41%
栄町2−7−5 113,000(117,000)↓3.42%
海神4−15−10 186,000(198,000)↓6.06%
上山町2丁目308番4 102,000(108,000)↓5.56%
行田1−20−7 123,000(128,000)↓3.91%
海神3−23−35 213,000(226,000)↓5.75%
藤原4−4−25 73,000(75,400)↓3.18%
海神1−24−19 197,000(210,000)↓6.19%
南本町24−5 145,000(154,000)↓5.84%
日の出2−17−1 62,000(62,000)→0.00%
前貝塚町1012番24 156,000(160,000)↓2.50%
前貝塚町772番3 103,000(106,000)↓2.83%
行田1−1−2 64,000(65,800)↓2.74%
藤原6−13−6 88,000(91,300)↓3.61%
南本町1−16 249,000(261,000)↓4.60%
湊町3−17−17 163,000(173,000)↓5.78%
本町7−15−3 285,000(300,000)↓5.00%
前貝塚町255番102 152,000(156,000)↓2.56%
北本町2−67−10 138,000(142,000)↓2.82%
上山町3丁目531番40 112,000(117,000)↓4.27%
本町7−12−14 305,000(320,000)↓4.69%
湊町1−1−15 310,000(335,000)↓7.46%
本町1−10−11 480,000(510,000)↓5.88%
夏見3−9−24 180,000(189,000)↓4.76%
本町4−3−21 1,200,000(1,310,000)↓8.40%
本町5−3−3 662,000(705,000)↓6.10%
本町6−8−13 247,000(264,000)↓6.44%
本町6−3−9 450,000(475,000)↓5.26%
本町5−11−3 291,000(315,000)↓7.62%
夏見4−2−15 186,000(200,000)↓7.00%
本町4−28−16 248,000(265,000)↓6.42%
旭町2−14−15 109,000(112,000)↓2.68%
夏見台3−23−31 140,000(145,000)↓3.45%
宮本5−1−10 245,000(263,000)↓6.84%
市場2−1−30 240,000(250,000)↓4.00%
夏見台2−8−26 180,000(新)
丸山5−33−11 120,000(123,000)↓2.44%
丸山3−27−15 109,000(112,000)↓2.68%
馬込町1031番25 110,000(115,000)↓4.35%
宮本6−21−15 196,000(211,000)↓7.11%
夏見6−19−3 142,000(151,000)↓5.96%
宮本8−9−6 192,000(207,000)↓7.25%
市場5−8−20 191,000(201,000)↓4.98%
市場4−15−18 175,000(184,000)↓4.89%
東船橋1−18−20 250,000(256,000)↓2.34%
東船橋2−10−16 309,000(315,000)↓1.90%
東船橋3−9−13 270,000(280,000)↓3.57%
駿河台1−28−34 145,000(153,000)↓5.23%
二和西1−4−12 78,000(82,300)↓5.22%
高根町1194番 44,800(46,500)↓3.66%
前原西1−19−9 177,000(190,000)↓6.84%
中野木1−22−5 135,000(141,000)↓4.26%
金杉5−27−10 88,000(93,500)↓5.88%
飯山満町2丁目419番15 115,000(124,000)↓7.26%
金杉7−33−3 96,000(104,000)↓7.69%
芝山3−9−12 153,000(162,000)↓5.56%
前原西2−41−3 233,000(252,000)↓7.54%
二和東5−10−4 107,000(114,000)↓6.14%
二和東6−6−5 114,000(120,000)↓5.00%
咲が丘1−17−20 90,500(98,000)↓7.65%
前原西2−13−13 750,000(800,000)↓6.25%
飯山満町2丁目520番9 104,000(112,000)↓7.14%
前原西2−32−10 263,000(280,000)↓6.07%
新高根6−18−1 115,000(122,000)↓5.74%
前原東3−4−7 207,000(222,000)↓6.76%
前原西7−17−13 179,000(192,000)↓6.77%
二宮1−14−6 130,000(138,000)↓5.80%
新高根5−23−23 121,000(127,000)↓4.72%
飯山満町3丁目1374番32 110,000(117,000)↓5.98%
咲が丘4−17−13 94,000(101,000)↓6.93%
高野台3−17−13 72,500(77,500)↓6.45%
大穴南1−12−24 99,000(107,000)↓7.48%
飯山満町3丁目1709番72 121,000(128,000)↓5.47%
西習志野1−31−10 153,000(161,000)↓4.97%
八木が谷3−11−20 76,500(82,000)↓6.71%
高根台6−8−6 143,000(150,000)↓4.67%
前原東5−27−4 160,000(171,000)↓6.43%
西習志野2−17−2 154,000(163,000)↓5.52%
田喜野井1−13−16 111,000(120,000)↓7.50%
七林町113番76外 121,000(129,000)↓6.20%
薬円台5−14−19 166,000(175,000)↓5.14%
大穴北3−21−20 80,500(88,000)↓8.52%
松が丘1−2−2 106,000(113,000)↓6.19%
三山1−18−12 118,000(126,000)↓6.35%
薬円台2−11−1 132,000(140,000)↓5.71%
田喜野井7−23−13 101,000(109,000)↓7.34%
習志野台2−66−11 179,000(187,000)↓4.28%
習志野台4−28−15 168,000(175,000)↓4.00%
松が丘3−67−1 90,000(99,000)↓9.09%
三山4−13−14 106,000(113,000)↓6.19%
坪井町720番46 113,000(119,000)↓5.04%
三山8−2−1 148,000(156,000)↓5.13%
習志野台5−24−22 138,000(145,000)↓4.83%
習志野台6−22−14 139,000(146,000)↓4.79%
神保町40番8 31,500(33,500)↓5.97%
三山6−15−9 99,000(106,000)↓6.60%
習志野4−15−6 85,000(88,000)↓3.41%
三山9−32−4 118,000(126,000)↓6.35%
習志野台8−47−14 92,300(97,500)↓5.33%
小室町3237番 76,500(79,500)↓3.77%

※単位:円/1平米、()内は2008年

※地価公示制度とは、国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準とされる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、毎年1回(1月1日現在)の標準地の正常な価格を公示し、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるものです。(地価公示制度の概要より)

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住宅市場活性化策

 政府・与党が追加経済対策に盛り込む住宅市場の活性化策が明らかになった。住宅金融支援機構の長期固定金利の住宅ローンを利用する際、耐震性などに優れた家なら金利優遇(0.3%)期間を20年に延長する。普通の家でも2011年度末までは頭金なしでローンを組めるようにする。中小の不動産業者の資金繰りも支援する。

 政府・与党は10日にも追加対策をとりまとめる。金利優遇の住宅ローンの拡大に備え、住宅金融支援機構に約5000億円を追加出資する方針。

引用元:日本経済新聞

 住宅金融支援機構が取り扱う“フラット35”の融資上限額を9割から10割に引き上げることは、以前からの報道で明らかになっていたが、今回の案で新たに「一定の基準を満たした優良住宅(耐久、省エネ、バリアフリーなど)」を対象にフラット35の金利優遇を拡大する方針が盛り込まれた。

 おそらく、今までフラット35“S”という期間,融資枠限定で行っていた金利優遇を通年化し、かつ、優遇期間を大幅に延ばしたものでしょう。日本経済新聞の試算によると、優遇があるとないでは返済総額に約166万円の差があるとのこと。

 これは住宅の質を向上させようというもので、負担を軽減させるものであるから良いと思う。問題なのは、融資上限額の引き上げの方。

 住宅を販売する不動産,住宅業界側から見れば、購入対象者,購入資金力の拡大につながるもので、歓迎すべき内容だが、はたして消費者にとっていいことなのかどうか疑問が残る。

 はるか昔から、政府は景気対策の定番として住宅購入支援に取り組んできた。住宅購入はすそ野が広く関連業種への需要にもつながるため効果は大きく、取り組まれやすい。

 しかし、かつての住宅金融公庫が行った“ゆとりローン”がどれだけの問題を起こしたかを考えてみれば、単純な購入支援に問題が残っているのは、日経ビジネス「背伸び購入が招く自己破産」の記事の通り、明らかである。

 政府も購入を増やしたいのなら、長期優良住宅に伴う性能向上費用の直接補助制度でも始めればよい。さらに、住宅購入だけではなく、住まい全体、賃貸の方、すでに購入された方にも目を向けて欲しいものである。

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2009年04月05日

公示地価2009(市川市)

3月23日、国土交通省より2009年の公示地価(1/1時点)が発表されました。

≪国土交通省が発表した東京圏・近郊住宅地の概要≫

 三大都市圏・地方ブロック中心都市においては、景気の悪化、新規分譲マンションの販売不振、投資・融資等の資金調達環境の悪化等を背景として土地に対する需要が減退していることや、オフィスビル等における空室率の上昇、賃料の下落等により収益力についても一部で低下する傾向が見られたこと等を背景として、住宅地・商業地ともに、前回高い上昇を示した中心部を含めほぼ全ての地点で下落となった。なお、大きな下落を示した地点の多くは、前回高い上昇を示した地点であった。

平成21年3月24日:国土交通省土地・水資源局

≪市川市の公示地価≫
・市川市広尾1−13−7 265,000(278,000)↓
・市川市相之川1−21−24 237,000(250,000)↓
・市川市新井2−14−16 292,000(307,000)↓
・市川市国府台3−11−6 167,000(173,000)↓
・市川市相之川3−3−14 306,000(323,000)↓
・市川市市川南4−10−2 300,000(314,000)↓
・市川市欠真間1−9−20 280,000(304,000)↓
・市川市南行徳1−20−13 542,000(580,000)↓
・市川市市川3−35−12 320,000(335,000)↓
・市川市市川4−3−24 323,000(336,000) ↓
・市川市国府台5−4−13 180,000(187,000) ↓
・市川市北国分1−1−10 168,000(175,000)
・市川市南行徳2−7−3 320,000(342,000) ↓
・市川市市川1−9−2 1,100,000(1,210,000) ↓
・市川市南行徳4−5−3 252,000(265,000) ↓
・市川市福栄1−15−17 305,000(322,000) ↓
・市川市香取2−5−22 302,000(319,000) ↓
・市川市大洲4−9−3 264,000(276,000) ↓
・市川市北国分4−4−11 187,000(195,000)↓
・市川市新田4−7−9 640,000(700,000) ↓
・市川市市川1−21−6 580,000(629,000) ↓
・市川市中国分4−1−23 177,000(185,000) ↓
・市川市真間5−15−16 190,000(198,000) ↓
・市川市真間2−2−2 326,000(340,000) ↓
・市川市大洲2−2−20 230,000(240,000) ↓
・市川市堀之内3−11−19 210,000(214,000)↓
・市川市新田2−28−14 321,000(335,000) ↓
・市川市行徳駅前2−17−5 740,000(800,000) ↓
・市川市菅野3−20−5 340,000(355,000)↓
・市川市大和田4−15−5 260,000(273,000)↓
・市川市福栄4−25−10 225,000(245,000) ↓
・市川市行徳駅前4−16−7 311,000(328,000) ↓
・市川市塩浜3丁目17番12 106,000(107,000) ↓
・市川市須和田2−25−3 223,000(243,000) ↓
・市川市本塩23−6 239,000(252,000) ↓
・市川市新浜1−8−20 263,000(277,000)↓
・市川市国分1−6−14 187,000(201,000) ↓
・市川市末広1−7−10 314,000(332,000) ↓
・市川市稲荷木3−16−13 220,000(233,000)↓
・市川市平田1−17−6 316,000(330,000) ↓
・市川市菅野4−7−13 322,000(337,000) ↓
・市川市富浜2−12−23 289,000(305,000)↓
・市川市富浜1−2−17 398,000(398,000)→
・市川市稲荷木1−33−5 247,000(263,000)↓
・市川市東大和田1−14−6 298,000(312,000)↓
・市川市南八幡4−16−17 479,000(516,000)↓
・市川市菅野1−7−16 369,000(385,000)↓
・市川市宝1−14−11 272,000(290,000)↓
・市川市南八幡4−8−16 640,000(699,000)↓
・市川市八幡2−16−6 1,280,000(1,390,000)↓
・市川市曽谷5−22−5 147,000(162,000)↓
・市川市宮久保1−19−14 181,000(200,000)↓
・市川市八幡2−3−8 695,000(768,000)↓
・市川市曽谷3−39−10 148,000(162,000)↓
・市川市南八幡1−8−18 301,000(315,000)↓
・市川市田尻1−6−2 170,000(172,000)↓
・市川市稲越町83番4 106,000(112,000)↓
・市川市東菅野3−17−14 298,000(312,000)↓
・市川市妙典5−16−6 330,000(360,000)↓
・市川市八幡1−2−20 325,000(357,000)↓
・市川市八幡4−12−9 360,000(370,000)↓
・市川市高浜町3番3 102,000(103,000)↓
・市川市鬼高2−22−14 260,000(269,000)↓
・市川市東菅野4−15−6 205,000(225,000)↓
・市川市曽谷2−35−6 118,000(125,000)↓
・市川市高谷2−20−10 200,000(211,000)↓
・市川市本北方1−17−4 226,000(239,000)↓
・市川市北方2−19−9 254,000(265,000)↓
・市川市下貝塚2−12−8 114,000(120,000)↓
・市川市大野町1丁目443番11 142,000(156,000)↓
・市川市宮久保5−5−2 155,000(172,000)↓
・市川市中山2−2−2 224,000(233,000)↓
・市川市南大野1−18−11 152,000(162,000)↓
・市川市二俣1−9−17 145,000(162,000)↓
・市川市原木4−5−10 176,000(188,000)↓
・市川市大野町3丁目205番1 150,000(166,000)↓
・市川市若宮3−17−12 182,000(192,000)↓
・市川市若宮3−53−26 183,000(196,000)↓
・市川市大野町2丁目1875番27 149,000(163,000)↓
・市川市若宮2−19−16 188,000(196,000)↓
・市川市奉免町35番32外 108,000(114,000)↓
・市川市北方町4丁目1958番9 131,000(140,000)↓
・市川市二俣717番73 129,000(130,000)↓
・市川市二俣新町17番9外 96,000(97,000)↓
・市川市大野町4丁目2851番63 121,000(129,000)↓
・市川市柏井町2丁目781番5外 55,000(58,000)↓
・市川市柏井町1丁目1229番11 115,000(121,000)↓
・市川市柏井町1丁目1783番14 104,000(113,000)↓

※単位:円/1平米、()内は2008年

※地価公示制度とは、国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準とされる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、毎年1回(1月1日現在)の標準地の正常な価格を公示し、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるものです。(地価公示制度の概要より)

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アーバンエステート倒産による被害

 今年に入り、注文住宅を請け負うハウスメーカーの倒産が目立っている。今年1月の富士ハウス倒産のニュースも記憶に新しい中、TVCMで有名なアーバンエステートが倒産した。(民事再生法申請後、自己破産へ)

 (株)アーバンエステート(資本金7000万円、川口市幸町1-3-31、代表大山伸吾氏、従業員480名)は、3月24日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請した。

 申請代理人は鈴木一弁護士(東京都港区虎ノ門1-19-9、電話03-3509-6818)ほか1名。監督委員は木茂弁護士(東京都中央区銀座2-7-6、電話03-3538-8351)。

 当社は、2002年(平成14年)9月に設立された木造注文住宅の建築販売業者。業界後発組ながらテレビCMなどを利用した積極的な広告宣伝活動により、近年は地元埼玉内外を問わず認知度が向上、急速に業界内での存在感を高めていた。壁のゆがみや床の勾配をつくらない4.5寸角の檜を使用した高品質を強みに、継続点検による60年保証の「一生涯の家」シリーズを展開。近時は、埼玉を中心に東京、神奈川、千葉、群馬、茨城、栃木、静岡などに42の営業所を構え、2003年12月期に約8億1900万円であった年売上高は、2007年12月期には約64億9300万円にまで伸長していた。

 しかし、急速な営業拠点の開設と従業員の募集に加え、テレビを中心とした積極的な広告宣伝活動から資金繰りは従前から厳しく、支払い遅延が散発するなど取引先の間で警戒感が高まっていた。さらに、近時の金融危機、不動産市況の悪化も重なり販売も低調に推移。こうしたなか、3月末に向けた資金調達も限界に達し、自主再建を断念した。

 負債は債権者約500名に対し約50億円。

 引用元:帝国データバンク

 数年前の耐震偽装事件を教訓に「住宅瑕疵担保履行法」が制定され、不動産分譲業者(代表例ヒューザー)やハウスメーカーが倒産した後、住宅に瑕疵(欠陥)が発覚した際の消費者保護制度はできた。(最近、新聞の折り込みで「住宅かし保険」というチラシが配布されました)

 ただし、この法律は、平成21年10月1日以降に引き渡される住宅に適用となるため、すでに、今回のアーバンエステートや1月の富士ハウスの場合、対象外になる。

 それでも、両社から建物の引き渡しを受けている人は、まだ被害は少ない。

 TBS「噂の東京マガジン」でも取り上げられたが、一番大変な状況になっている方は、契約が済み、手付金や中間金を支払っているが、まだ着工や竣工していないケース。

 お金は支払った。家は完成していない。でも、支払ったお金はほとんど戻ってこない。完成していないから暮せない。さらに、新しい工務店などで工事を続ける場合、追加で費用が発生する。

 まさに踏んだり蹴ったり、にっちもさっちもいかない、最悪の状況。

 すべてのケースが対象になるわけではないが、マンション業者が倒産した場合、契約後引き渡し前に支払う手付金や中間金に対して、保険や保全をする義務が課せられる。このことにより、引き渡しは得られないが、支払ったお金は戻ってくることで被害は小さく抑えられる。※被害全般のカバーは無理だろうが、宅建の免許を受けるにあたり、賠償請求に対応するための供託金制度もある。

 これは、不動産業者を取り締まる宅建業法での定めによるものであるが、建築請負は不動産取引とは別ものなので、この法律は適用外。建築業界では、住宅完成保証制度も存在はするが、強制,義務化されているものではなく、業者側の任意の制度である。

 中小,零細の工務店などでは、消費者の信頼を獲得するため、このような制度に関して積極的な面もあるが、大手,中堅企業は、会社の規模やTVCMなどの根拠もない理由で信頼を獲得しようとする。

 実際、今回の件でご相談された方は「TVCMをしているので大丈夫だろうと信頼した」と仰っていた。

 ここが潰れるときは日本経済が破たんするときだろうというくらいの大手企業もあるが、住宅,建築業界の大半は中堅以下の小さな会社で占められている。

 行政側の対応として、不動産取引と同じように、契約後竣工前の消費者を保護する制度の確立が求められる。

 そして、TVCMで消費者へ信頼を与えてしまった放送局は、今後同じような被害が出ないように、今回のケースを大きく盛り上げてもらいたい。倒産した会社から広告料をもらい、信頼を与えて、被害を大きくした。片棒を担いだとは言わないが、せめて、このくらいの道義的な役目は果たしてほしい。(耐震偽装事件のときは出来たのだから)

 倒産の記事でも「テレビを中心とした積極的な広告宣伝活動から資金繰りは従前から厳しく」と書かれているくらいなのだから。特に噂の東京マガジンや朝ズバには期待しています。(井崎さんは馬時代からのファン)

 これから住宅を新築されようとされる方は、ある程度、手付金などの支払は必要となるが、必要以上に支払うことは避け、完成保証などの制度などを建築会社側に確認することが必要です。

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マンション購入の新しい判断基準

 二子玉川(世田谷区)と豊洲(江東区)。まずは、首都圏になじみのない方に両地域を紹介します。

 二子玉川(通称「ニコタマ」)は、渋谷駅まで急行電車で10分と都心に近く、駅のそばには玉川高島屋など商業施設も充実している。おしゃれな飲食店や洋服店も多い。「コマダム」と称される、豊かな消費生活を楽しむ若い主婦層に人気が高い、いわばブランド住宅地。

 豊洲は、二子玉川駅とは都心を挟んで正反対の東京東部にある。江東区でも東京湾に近い、運河に囲まれた一角だ。交通量が多い晴海通りを挟んで石川島播磨重工業の工場が広がる準工業地域。有楽町まで地下鉄で7分と都心に近いものの、住宅地として注目されたのは1990年代の後半に超高層マンションの建設が続いてからのこと。

 もし、この両地域でマンションを購入した場合、将来の資産価値や生活環境の変化による対応力を比べたら、どちらの地域が有利だと思われますか?(将来、売却したり、賃貸した場合、どちらのマンションが家計を破たんさせることなく生活を維持できるか)

 日経ビジネスでは、創刊40周年記念特集「【マンションが危ない】ここは買ってはいけない!これが新しい不動産格付けだ」で、両地域で同じような立場の2人がマンション購入後、会社の破たんでどのような結果になったのかを分析し、今後のマンション購入に参考となる考え方を示しています。

 2人のその後の明暗は、購入したマンションの立地で分かれた。どのような経緯と状況で、どのような結果になったのかは本記事をご参照して頂きたいが、いざという時に持ち主を救ったのは意外な結果になっている。

 同記事では、今後のマンション購入に対して次のように提言しています。

 誰もが投資利回りを考えなければならない時代になった、と言えばそれは言いすぎだろうか。マンション購入で明暗を分けたのは、実はマンションの利回りだ。

 オフィスビルなどの商業用不動産では、そのビルが年間にどのくらいの収益を生むのか、つまり収益還元という考え方が浸透している。近隣物件の取引事例と比較した坪単価などから物件の価値を語る時代は過ぎ去った。同じことは住宅についても当てはまる。

 ※表面利回り(%)=賃料×12カ月/分譲価格×100

 「住宅は終生のすみか。住みやすさや住環境などが重要だ」。そう考えている人は多いだろう。分譲マンションなどの住宅を購入する時に、利回りという視点で判断する人は少ない。しかし、不動産市場の先端部分では、この新しい常識が基準となりつつある。

 住宅に関する発想を転換する頃ではないだろうか。終生住む住居と考えて買ったマンションを手放さねばならない事態に陥った時、手放して得するのか損するのか。そのリスクを考慮したうえで住居を買うかどうか判断すべきだろう。

引用元:日経ビジネス「【マンションが危ない】ここは買ってはいけない!これが新しい不動産格付けだ

 マンション利回りの分析方法や直近の分析データは、同記事にてご確認ください。

 一戸建ての場合、マンションと比べ、固有の要素が多いことや賃貸市場が未熟なことから、地域や最寄り駅別での検証は難しいが、住まいの購入を考えるという基本は同じです。

 将来の対応力、可変性など、よく検証してご判断ください。

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posted by preseek_shibata at 14:06| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年04月03日

平成21年度住宅関連税制改正

 桜の開花は早かったものの花冷えの日が続き、満開になるのは新年度まで入り込んでしまいました。今日、柏駅を歩いていると新しい学生服を買ったらしい親子連れを見かけ、入学式と桜の花開きが重なって、ほのぼのとした印象の新年度を迎えられそうです。

 さて、新年度に入り、日常生活にもさまざまな変化があったかと思います。住宅業界にとっては税制の改正が1年間の営業に大きな影響を与えます。特に今年度は、景気が低迷しており、住宅市場へのテコ入れで景気回復を図ろうと、総理いわく“史上最大の”住宅ローン減税が盛り込まれました。

1.住宅ローン減税

 平成20年で終了する予定であった住宅ローン減税(正式名称:住宅借入金等特別控除)が規模を拡大し、平成25年(の入居分)まで延長されました。

 平成21年入居の場合、年末の住宅ローン残高の1%(ただし5,000万円まで)が10年間にわたり所得税,住民税より控除されます。事前に源泉徴収されている場合は、確定申告(2年目より年末調整)をすることにより、還付されます。なお、平成23年入居分から控除対象の上限が段階的に引き下げられます。※住民税の控除は9.75万円まで

 また、昨年までの住宅ローン控除と相違する点は、長期優良住宅の場合に控除率(1.2%)を引き上げたこと。これは住生活基本法に基づく住宅の質の向上とストックへの転換に対応したものです。

 住宅ローンの要件はありませんが、長期優良住宅を新築した場合、一般住宅よりも余計に掛かった費用(標準的な性能強化費用相当額・1,000万円が限度)の10%を所得税より控除できる制度が新設されました。※住宅ローン減税との選択、平成23年入居分まで

 各減税を受けるにあたり適用要件がございますので、ご確認ください。住宅の新築以外にも、バリアフリーや省エネの改修工事を対象にした減税制度もございます。

2.土地に係る譲渡益課税の特例

 平成21年、平成22年に購入した土地を、その後、長期所有(5年超)をして売却した際に、もし儲かったら(譲渡益)、その金額から特別に1,000万円を控除できます。

 もし、将来性があって、後々儲かりそうだなと思えたら、この2年内に買ってください、という制度です。個人的には、正直、この制度は?です。実質6年以上先に不動産市場がどのようになっているのか、このご時世、この時代に読めるものではありません。投資ではなく投機を推進する制度なのでしょう。

3.登録免許税

・住宅に係る軽減を2年間延長
・土地の所有権移転の税率引上げを2年間凍結

4.不動産取得税

・土地,住宅の軽減税率を3年間延長
・宅地の課税標準を2分の1にする制度の3年間延長

5.印紙税

・不動産譲渡に伴う印紙税の軽減を2年間延長

 その他、この他にも税制改正はございますが、住宅購入に伴う主な税制は以上の通りです。詳細に関しては、お近くの税務署、税事務所、税理士、もしくは、不動産、住宅関連の営業担当者へご確認ください。

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posted by preseek_shibata at 17:56| Comment(0) | TrackBack(1) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする