2009年03月26日

ハウスメーカー倒産の影響

3月24日の夜、googleの急上昇キーワードに「アーバンエステート」がランキングしているのを見て、あれ、倒産したかな?、でも、先日、TVで社員募集!などとCMしていたので、そんなことはないか、などと思っていたら、今朝の日経新聞にアーバンエステート倒産の記事が掲載されていた。


アーバンエステート(注文住宅建築・販売、埼玉県川口市、大山伸吾社長)は24日、東京地裁に民事再生法の適用を申請した。負債総額は約50億円。埼玉県内を中心に営業拠点を急速に拡大したことなどで負債が膨らみ、不動産市況の悪化が重なって、資金繰りに行き詰まった。(NIKKEI NET 24日 20:25)


急激に営業を拡大する会社が身の丈に合わず倒産することは多く、アーバンエステートを見ていて大丈夫かなと、何も根拠はないが、今までの経験値から気にはなっていた。

しかし、TVCMをガンガンに行なっていたので、大丈夫かななどと一般の方と同じように思っていたら、いきなり今回のようなことに。

このように外部から信用が供与されて、世間一般の方がそれをお墨付きのように考え、これらの会社を信用したケースとして、冨士ハウス(1月29日自己破産申請)のことを、TBS“噂の東京マガジン”で取り上げていた。


◆宙に浮くマイホーム・・・「突然破産」の波紋

契約者の多くが富士ハウスを選んだのには、理由があった。住宅展示場などで、いくつかの住宅メーカーの住宅を比較したところ、富士ハウスが国土交通省の第一回「超長期住宅先導的モデル事業」の認定を受けていることがわかり、国のお墨付きがある会社と考え、信用したという。この事業は、長期的に使える住宅づくりを推進するのが目的。国交省が耐久性や耐震性などをもとに認定するが、富士ハウスは去年7月、認定を受け、パンフレットなどでPRしていた。

(TBS“噂の東京マガジン”2009年2月22日放送)


同番組では、倒産するような会社に「超長期住宅先導的モデル事業」の認定をした国土交通省が悪い!と断罪していましたが、正直、それは無理があるでしょうと思う。

国や地方公共団体が認定や許可した事業や免許を持つ会社が潰れたら、すべて許認可権者に責任を転嫁できるとしたら、それはとても安心な社会になる。

しかし、許認可を受けた会社は様々な業界に渡り、これらの会社をすべてフォローするのは無理。もし、これをそのまま当てはめれば、不動産会社は国土交通大臣や都道府県知事の免許を受けて営業をしており、不動産会社が潰れたら、それは免許を与えた許認可権者が悪いということになるのでしょうか?

そもそも、「超長期住宅先導的モデル事業」とは、住宅環境の改善や長期優良住宅の普及のためにモデルとなる事業を認定しているもので、その会社の健全性うんぬんとは関係ない。ただし、冨士ハウスが、この認定をあたかも自社の健全性アピールに使っていたのかもしれないが、これは事業認定そのものではなく、その使い方や会社の倫理の問題。

TVCMが放送されていたから信じて依頼したんだ、とTV局に責任転嫁されても困ると思います。

冨士ハウスやアーバンエステートに建築を依頼された方々にとっては、大変なことであり、これに対して、何かしらの救済を行政側がすることを否定しているわけではありません。

これから契約されようとされる方は、信用がイメージで供与されていそうなことと、現実的な安心を区別できるような知識を身につけることです。

住宅の完成までは住宅完成保証制度、住宅完成後は住宅瑕疵担保責任制度を、依頼する会社がどのように対応しているかご確認ください。この両制度は少し似ているので、今回の事業認定のケースのように混同しないように。

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2009年03月24日

千葉県の2009年公示地価

国土交通省は、千葉県内の公示地価を発表した。

≪全用途で下落,上昇地点はゼロに,09年県内公示地価≫

 国土交通省と県は二十三日、土地取引価格の目安となる今年一月一日時点の県内の公示地価を発表した。景気の冷え込みにより住宅需要が落ち込み、平均変動率は全用途(住宅地、商業地、工業用地など)で下落し、前年比平均3・6%のマイナスとなった。また前年からの継続調査地点千三百八十一カ所のすべてで、「横ばいまたは下落」を示した。上昇地点がゼロとなったのは、二〇〇三年以来六年ぶりとなる。

 県平均変動率がすべての用途で下落したのは二〇〇六年以来三年ぶり。二年連続上昇していた住宅地は平均3・5%の下落。住宅地の市町村別では昨年、県内最高となる7・6%の上昇を示した浦安市が一転、県内ワーストワンの7%のマイナスとなった。ほぼすべてが下落した住宅地の調査地点のうち唯一、横ばいだったのは成田新高速鉄道の新駅前に位置する成田市玉造七丁目の地点だった。

 商業地も二年連続の上昇から4・1%下落し、特に昨年10・1%上昇した市川市は7・4%のマイナス。昨年、上昇傾向を示した地点は軒並み下落している。

 県平均価格は住宅地が一平方メートル当たり十一万三百円で昨年に比べ四千七百円の下落。閑静な高級住宅地として知られる浦安市舞浜三丁目および同市美浜四丁目の二地点が県内最高の四十万九千円を示した。

 商業地の平均価格は、二十六万七千百円で昨年比一万六千円のマイナス。最高地点は昨年と同じく千葉市中央区富士見二丁目(三井住友銀行千葉支店)だったが、価格は昨年に比べ三十万円下落し二百十万円となった。

 高橋繁地価公示鑑定評価員代表幹事は「景気の悪化以前に、建築費の高騰でマンションや戸建ての価格が二〜三年前の水準から一〜三割上がってしまい、年収の六倍ほどになり勤労者が買えなくなってしまった。それに加え金融恐慌でお金が引いてしまった。昨年は都心に近く便利なところであればあるほど上がっていた。逆に今度は、上がったところほど下がっている」と分析している。

 千葉日報:2009年03月24日


記事にもあるように、浦安市,市川市など、ここ近年大きく上昇していた地域ほど下落幅も大きかった。これをミニバブルがはじけたと評する人もいる。

昭和から平成へと移り変わる時期の実態とかけ離れた地価上昇はバブルと呼ぶべきものであったが、近年の地価上昇を“ミニバブル”と呼ぶのは安易であり、なんでもかんでもバブルをつければいいというものではない。

バブル崩壊後、地価の大きな流れは景気動向を反映し、個々の評価は利用価値やクオリティによって左右される。ここ数年の地価上昇,下落は成熟した市場が形成された結果であろう。

マンションを代表されるように、購入者の資金力(収入)を無視した供給サイドの価格設定が市場に拒絶された。アウトレットマンションと呼ばれる大幅値引きしたものは受け入れられた。これは市場が形成されたことの証し。

今後、地価動向は、このくらい下がったら底とかいう地価だけで判断されるものではなく、景気や金利の動向など大きな流れ,外部要因も含めて判断しなければならない。

逆に、この景気悪化、地価下落の中でも、成田市のように、個々の要素により動向は変わることもある。

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2009年の公示地価

 国土交通省が2009年(平成21年)の公示地価を発表しました。

≪平成21年地価公示に基づく地価動向について(概括)≫

 平成21年1月1日時点の地価公示によると、平成20年1月以降の1年間の地価は、全国平均で見ると、住宅地・商業地を含め全ての用途で下落した。

 とりわけ三大都市圏においては、前回まで住宅地では2年連続で、商業地では3年連続で平均で上昇を示していたが、今回は住宅地・商業地とも下落に転じ、地方圏を上回る下落を示した。地方圏においても、住宅地・商業地ともに前回まで4年連続で平均で下落幅が縮小していたが、今回下落幅が拡大した。

 このように、今回の地価公示は、全国的に地価の下落傾向を顕著に表す結果となった。

1.三大都市圏・地方ブロック中心都市においては、景気の悪化、新規分譲マンションの販売不振、投資・融資等の資金調達環境の悪化等を背景として土地に対する需要が減退していることや、オフィスビル等における空室率の上昇、賃料の下落等により収益力についても一部で低下する傾向が見られたこと等を背景として、住宅地・商業地ともに、前回高い上昇を示した中心部を含めほぼ全ての地点で下落となった。なお、大きな下落を示した地点の多くは、前回高い上昇を示した地点であった。

2.その他の地方圏においては、まちづくり、市街地整備、交通基盤の整備等の取組みによる利便性・収益性の向上等を反映して上昇又は横ばいとなった地点がわずかに見られたが、景気の悪化等により、ほぼ全ての地点で下落し、そのうち大半の地点で下落幅が拡大した。

 平成21年3月24日:国土交通省土地・水資源局


 地価公示制度とは、国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準とされる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、毎年1回(1月1日現在)の標準地の正常な価格を公示し、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるものです。(地価公示制度の概要より)

 ただし、刻々と変化する不動産市況のなか、1月1日現在で、よし今の地価はどうだ、とリアルタイムで反映するのは物理的に難しく、どうしてもタイムラグが生じます。

 公示地価数値としては、バブル崩壊後の地価は、07年に上昇に転じて、08年にピークに達し、09年に下がり始めたとなるが、実態としては、07年がピーク、08年年初には暗雲が漂い下がり始めて、08年後半から09年にかけて、リーマンショックをきっかけとした景気後退,金融引き締めで急激に下げたという感じである。

 今回の下落幅は、全国,全用途平均▲3.5%、三大都市圏,全用途平均▲3.8%、全国,住宅地平均▲3.2%、三大都市圏,住宅地平均▲3.5%となった。この下落幅は、上記実態のうち、08年年初に暗雲が漂い下がり始めたリーマンショック前あたりのデータとなるのではないか。

 おそらく、来年の公示地価は、リーマンショック後の景気後退などを反映して、もっと大きな下落幅を示すと思われる。ただし、これは実態とのタイムラグによるもので、これから来年にかけて下がるかどうかは分からない。

 下げ止まり、上がると言いたいのではなく、実態とのずれがあり、不動産取引は前に進んでいることを、これから不動産や住宅の購入,売却をされようとする方に、公示地価の表面的な数値だけではなく、実態との誤差を考慮してご判断いただきたいだけである。

 今、盛り上がっているWBCに例えれば、結果を見た後に解説,分析する評論家と、現場でリアルに戦っている監督,コーチの違い。住まいを購入,売却される方(選手)は、どちらのご意見を尊重されるのか、となるのでしょうか。

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2009年03月23日

分譲マンションを賃貸に出す場合の注意点

◇不動産管理会社の選定

不動産を貸す際に不動産管理会社へ委託することが一般的ですが、旧知の不動産管理会社がなく、どこかの会社へ初めて依頼する際、どこに、どのように選べばよいのか、お悩みになることは当然のことかと思います。

賃貸の管理会社を選定するのにまず大事になるのは対応力です。不動産の売買は契約から決済までの取引が短期間である程度完結しますが、不動産賃貸は契約してから退去するまで長期間に渡り、契約関係が続くことになります。契約期間中には、様々なことが起こることもあり、その際、大きなトラブルや入居者との関係を良好に維持するために、迅速に対応することが管理会社に求められます。

その際、対応する体制が整っていなかったり、管理会社と不動産があまりにも離れており、対応するまでに時間を要してしまうような会社は避けた方が賢明かと思います。

また、一般的なアパートや賃貸マンションとは違い、後々お戻りになって暮らすこともある自宅の賃貸の場合、スムーズな退去が必要となることから、同じような形態になる転勤者住宅の取り扱い実績が豊富なところがよいかもしれません。

分譲マンションの場合、建物(不動産)の管理は、マンションの管理会社や管理人が行なうことになりますので、今回の賃貸契約に基づく入居者とのやり取りや室内の維持管理業務だけになります。貸主からは、建物全体の管理と入居者や室内の管理をそれぞれ別途に依頼することになりますが、分譲マンションの事業主もしくはマンションの管理会社と関係が深い不動産管理会社であれば連携しての対応も可能かもしれません。

◇賃貸条件の取り決め

不動産を賃貸に出す場合、契約前の募集と契約後の入居から退去までに大別されます。貸主としては、募集条件と入居から退去までの管理や契約条件を決めることになります。

候補となる不動産管理会社が決まりましたら、どのような貸し出し条件で募集するのか、入居から退去までの間、管理会社はどのような対応をするのか、その際の費用負担などの説明を受け、依頼の有無を判断することになります。

募集条件は、管理委託契約を取りたいがために、楽観的または強気な条件を提示する会社もございますので、ご自身でおよその賃貸相場を調べ、賃貸条件などの提示では、その根拠となるデータや情勢などを確認してください。

管理条件は、管理会社に支払う管理費、家賃集金から貸主への支払いまでの対応方法、家賃滞納や退去までの取り扱いなどを確認します。

最近の経済情勢悪化に伴い、入居者の家賃滞納も増えているかと思われますが、それ以上に厄介なのは、管理会社の財務状況悪化です。報道などでもご存知かもしれませんが、資金難に陥った管理会社が、集金した家賃を会社の資金へと使い込んでしまうことが起こっております。

本来なら家賃は預り金であり、管理会社の収入ではないので、会社の資金利用は横領になります。しかし、家賃集金を管理会社に委託することから、この危険性を避けることは避けることはできません。このため、管理する会社の信頼性が大事な判断基準となります。なお、会社の大小だけでは判断できません。

以上、管理会社に委託する場合のケースですが、入居者の募集だけ不動産会社に委託し、管理は貸主自身が行なうケースや、逆に不動産会社そのものに貸し、その会社がサブリースするケースなどもございます。

◆ポイント

・迅速に対応できるか
・不動産賃貸事情に合った強みがあるか
・賃貸条件は適正か
・管理会社の信頼性は大丈夫か

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2009年03月02日

住宅ローン3月分実行金利

各銀行より平成21年3月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な3月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します)

・変動金利 三菱東京UFJ銀行:1.275%
      三井住友銀行:1.475%
      みずほ銀行:1.475%
      千葉銀行:1.475%
      住友信託銀行:1.075%
      中央三井信託銀行:1.175%
      三菱UFJ信託銀行:1.475%
      中央労働金庫:1.625%

・3年固定 三菱東京UFJ銀行:2.00%
      三井住友銀行:2.20%
      みずほ銀行:2.30%
      千葉銀行:2.10%
      住友信託銀行:1.80%
      中央三井信託銀行:1.90%
      三菱UFJ信託銀行:2.00%
      中央労働金庫:1.65%

・5年固定 三菱東京UFJ銀行:2.20%
      三井住友銀行:2.40%
      みずほ銀行:2.45%
      千葉銀行:2.40%
      住友信託銀行:2.00%
      中央三井信託銀行:2.10%
      三菱UFJ信託銀行:2.05%
      中央労働金庫:2.05%

・10年固定 三菱東京UFJ銀行:2.40%
      三井住友銀行:2.60%
      みずほ銀行:2.55%
      千葉銀行:2.45%
      住友信託銀行:2.15%
      中央三井信託銀行:2.25%
      三菱UFJ信託銀行:2.15%
      中央労働金庫:2.10%

・35年固定 三菱東京UFJ銀行:3.56%
      三井住友銀行:3.83%
      みずほ銀行:3.46%
      千葉銀行:3.28%
      中央三井信託銀行:3.46%
      中央労働金庫:3.70%

※三菱東京UFJ銀行は自己資金比率により選択できない固定期間もございます。

先月と比べ、各行ともほとんど横ばい、一部の金融機関でほんのわずかに引き下げとなりました。

今年に入り、変動金利を選択する方が増えているとのことです。これは金利の先高感がないことから、当面、変動金利で低金利,負担軽減を狙ったものと思われ、金利上昇局面に入りつつあるときに中期系(長期系は借り替えないと難しい)へとシフトしようという狙いでしょう。

しかし、日常、金利動向を敏感に感じる状況を作れるのであればよろしいかと思いますが、普段、金利動向を気にすることがないような環境にいらっしゃる方には、金利上昇局面を適確に判断するのは難しいかもしれません。

逆に、低金利下ということであれば、中長期系でも金利水準は低いことから、当初から中長期系にしてもよいのかなという判断も取れます。低金利だからこそ中長期で金利を固定し、金利低下局面になったら変動,短期系に切り替える。一番底で中長期の低い金利選択というのも一考です。

どちらにしても、今後の状況や家計などを考えて、よくご検討されることが必要です。

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