2009年02月16日

都市計画変更の影響

船橋市に暮らし始めて足掛け30年。家庭の事情もあって、私の家族と母は一戸建て、父親は同じ町内にある分譲タイプの団地(千葉NT)で暮らしている。この団地は昭和54年前後に建築されたもので築30年。

団地の場合、低層(5階建て)の建物複数棟(20棟)が広い敷地に建てられている。一般的な分譲マンションと比べ、敷地にゆとりがあり、現在は低層のため、もし、将来、建て替えになった場合、敷地の広さや上空の余裕などから、かなり多くの戸数となって、もしかしたら得しちゃう?なんて不動産屋のような邪な気持ちがあることは否定できない。

しかし、この団地が所在する船橋市では、多発するマンション紛争などを背景に、魅力ある都市環境を創造する目的で、建物の高さの限度を20メートル(北部の低層住居が多いエリア)もしくは31メートル(南部の高度利用が既にされているエリア)と都市計画変更を行った。このため、高層マンションを建てて得しちゃったという夢は幻となった。

変更された都市計画(高度地区)の詳細はこちらで

今回の都市計画変更をお知らせするために、あえて題材にしたが、不動産取引の現場に携わるものとして、父親が暮らす低層の団地が高層マンションに生まれ変わるのは、地域の属性などから非現実的であり、建て替えで儲けちゃおうというのは想定していない。

ただ、既に存在している高層マンションはどうなるのであろうか。今回だけに限らず、都市計画変更に伴い、建築当時は適法であったが、変更後の規制で引っ掛かってくる建物は、他にも存在する。このような建物を既存不適格物件と呼ぶ。

通常、既存不適格物件の場合、過去に遡って規制を適用するわけではないので違法建築物とは区別されるが、将来建て替えをする際、現在の規制内で行なわなければならない。現在の建物は有効であるから建物の価値に影響はしないが、土地の利用価値が減少することから、その分は資産価値が減少する。※既存不適格物件ということそのものでの主観的な価値減少もある。

今回の都市計画変更に伴い、約320件の既存不適格マンションが生まれてしまうとのことだが、価値が減少した分に対して、補償などをするというのは考えづらく、この点はどうなっちゃうのでしょうか。

高層マンションを購入して、満足して幸せに暮らしている方にとって、(告知などはしていたと思うが)ある日突然、自分のマンションが既存不適格になって、資産が目減りしましたと知らされたら、どれだけのショックを受けてしまうのでしょうか。もちろん、資産価値が減少したからといって住宅ローンの返済が減るわけではありません。

以前、韓国の映画を見た際、ソウル上空から見た高層マンション・ビル群を、すごいな〜と感心した記憶がありますが、高層マンションそのものの歴史は浅く、出不精になる生活スタイルや今後の修繕など見えづらいいろいろな問題を抱えていると改めて感じました。

私自身、高層マンションで暮らしてみたいな〜という思いもあるのですが。

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長期金利の動向

中川財務相のふらふら発言で内容が飛んでしまったG7(財務相・中央銀行総裁会議)。

とんだお騒がせであったが、このG7では、世界的な金融危機と景気悪化の克服に向け、財政出動などの協調行動をとる方針となった。この方針は、金利動向に少なからずとも影響を与える。

財政出動は、すなわち国債増発へと繋がることが予想される。売出し(供給)が多くなると供給側の競争が激しくなる。供給側の競争は金利が上昇すること。これを懸念して、市場の金利は上昇する方向へと向かうのではないか。

しかし、これは需給関係によるもので、基本的には短期的な動向。金利の動向の底流には、景気が大きく影響される。

与謝野馨経済財政担当相が、景気の現状について「戦後最大の経済危機だ」と述べたように、景気悪化は深刻で、この状況が続く限り、多少、需給関係での綱引きはあるかもしれないが、大きく金利が上昇することはないのではないか。

≪GDPマイナス12.7% 輸出、過去最大の落ち込み≫

内閣府が16日発表した2008年10―12月期の国内総生産(GDP)速報値は物価変動の影響を除いた実質で前期比3.3%減、年率換算で12.7%減となった。3四半期連続のマイナス成長で、減少率は第1次石油危機時だった1974年1―3月期の年率13.1%減に続く約35年ぶりの大きさ。金融危機をきっかけにした世界不況の影響で輸出が過去最大の落ち込みとなり、個人消費、設備投資も大きく減った。日本経済は外需を中心に総崩れの状態で、深刻な景気後退に入った。(日経ネット・2/16)

今日の日本経済新聞に掲載されたエコノミストの金利動向予想でも、1〜1.5%程度の中で推移するとなっており、長期的に大きく金利上昇することはないのではないか。

※昨年の念頭に日本経済新聞で掲載されたエコノミストの長期景気予想なら「今年は景気回復」となっていたことから、どこまで当たるかは微妙。素人の私よりは信憑性はあると思うが。

今後の住宅ローンの金利を上記のようなことから考えると、短期的な細かい上下はあるが、しばらくの間は現状と同程度の金利で推移するのでしょう。

先日お会いしたお客様が仰っていたことが、そのままこの推測に当てはまる。

しばらくは低金利が続くから変動金利で借りて、金利の動きを見てタイミングよく固定系へ切り替える

不動産や金融関係のお仕事ではない方なのですが、よく勉強されていると感心させられました。住宅ローンの選択で成功する秘訣は、何を選ぶではなく、どうやって選ぶかなのだと教わりました。

断片的な情報で惑わされることなく、聞きかじりで思い込まず、ご自身で一度しっかりご検討されることをお薦めします。もし、横で手助けをご希望される方はご連絡ください。ただし、答えを出すのは皆様で、あくまでもお手伝いまでです。

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2009年02月07日

長期金利動向をどう読むか

リーマンショック後、1.2%台を推移していた長期金利(10年物国債)がジワジワ上昇している。

そもそも、住宅ローンの金利は、どのように動くものなのか。10数年前までは、銀行横並びで決めていたが、金融の自由化以降、各銀行でさまざまな決め方をしている。

現在一般的なのは、変動金利や短期固定系(10年未満の短期固定)は短期金利(短プラ)に連動し、長期固定系(全期間固定や10年超の固定)は長期金利(10年物国債)に連動するもの。

長期金利と短期固定も相互に関係し合い、長期が大幅に下がれば、その連動で短期も下がることになる。その逆も然り。(例外もあるのかもしれませんが、基本的にはです)

金利は、大きな流れとして景気に連動し、景気が良くなれば金利は上昇し、景気が悪くなれば金利は下降する。しかし、小さく見れば、債券相場に連動して動くもので、景気動向と比例するとは限らない。

銀行の住宅ローンと違いフラット35の場合、銀行が窓口で販売した住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が買い取り、さらに、債券市場で売却をする。このため、債券市場の動向が回りまわってフラット35の金利に影響があり、住宅ローン金利が低迷するなか、フラット35の金利は上昇傾向にある。

今回の緩やかな上昇が、将来的な景気回復を予想したものなのか、一時的な債券相場の要因なのかは、専門のエコノミストではない不動産屋レベルでは分からないが、ここをどのように読むかで、住宅ローンの選定が変わる。

今回の金利上昇が景気回復を見越した長期的な上昇傾向の流れであると読めば、今の低金利を生かした長期系(10年固定超)を選ぶべきだし、逆に、一時的な債券市場の影響で長期的には低水準で低迷するというのであれば変動金利でもよい。注:長期固定系への切り替えは常に念頭に置く。

リーマンショック以後、低水準で推移した長期金利の影響で、住宅ローンの金利も低く推移した。今月も、短期固定系では、さらに微減した。まだまだ低水準で推移している住宅ローンの金利ではあるが、今後どのように動いていくのか目が離せない。

個人的には、さまざまな情報から、こっちの方向かなと思うところがありますが、不用意な予測でご迷惑をお掛けしては申し訳ないので、公にするのは控えさせていただきます。

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2009年02月05日

火山灰

2月2日未明、浅間山が噴火した。半年ぶりの噴火で、東京都心でも04年9月以来の降灰が確認されたとのこと。こんなに頻繁に噴火していたのかと驚いた。

この噴火とは関係ないが、たまたま火山灰の話題があった。懇意にしている設計士が自宅兼事務所(双子の家)を新築したとのことで、勉強がてら覗きに行ってきた。

自宅、事務所とも、内装に木をふんだんに使って、さすがだなという出来栄えです。私が気に入ったのは約1500冊分入るという本棚。テレビで出てくる大学の教授などの部屋って壁一面に本棚があって書籍がならんでいますよね、あのような感じが憧れなんです。うまく言葉で表現できませんので、詳しくはこちらでご確認くださいませ。

この双子の家がどのような仕様で作られたのか、施主である設計士さんからお伺いしたなかで、外壁は火山灰ですよ、というのに一番興味がひかれた。私が無知なのかもしれないが、外壁材に火山灰が使われるとは初耳。

さっそく、火山灰を外壁材に使われるとどのような効果があるのか調べてみた。

googleで検索してみると、株式会社高千穂の「スーパー白洲そとん壁」が代表的らしい(?)ので、こちらのホームページから、火山灰の特徴を抜粋させていただく。

・通気するのに完全防水

主原料シラスの多孔質構造を活かした壁面は、壁の内部及び建物自体のコンディションを良好に保ち、結露や湿気から守ります。しかも、仕上げ表面に防水処理が不要なのに、建物内部に水が浸透せず、また凍結にも強い。

・自然素材

シラス独特の豊かで温かみに満ちた風合いと優しい色調、そして経年変化による味わいと美しさは自然素材ならでは。既存の壁材と一線を画し、デザイン性豊かな壁材です。製造過程においても二次焼成等を必要としない省エネ商品であり、化学物質を一切含んでいないため、将来建替えで取り壊した場合でも土に還る究極のエコロジー建材。

・メンテナンス

シラスの極めて安定した物性により劣化を起こさず、長期にわたり美しさを維持します。
なお、外壁材の一例としての紹介であり、他の外壁材と比べての優劣を論じたものではございません。

シラスは、2万5千年前の火山活動によって噴出した火山灰であり、鹿児島県の北部に広く拡がる台地を“シラス台地”と呼ぶ。このシラスが外壁材としてどのような効能があるのかはこちらでご確認ください。

昭和後期の画一的な住宅の大量供給時代から、個性的な家作りへと変革したのは、私の感覚では平成10年以降か。この約10年間で、デザインや間取りという形にしても、使われる材料や設備など、大きく発展した。

正直、住宅に関わっている私でも、建築全般の知識について網羅しつくせない。逆に、建築関係の方は、不動産全般の知識について網羅しつくせない。一人や一社で両方を受け持つ形より、それぞれの専門家が協働していく形が、良い住まいになるのではないでしょうか。

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2009年02月03日

住宅ローン2月分実行金利

各銀行より平成21年2月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な2月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します)

・変動金利 三菱東京UFJ銀行:1.275%
      三井住友銀行:1.475%
      みずほ銀行:1.475%
      千葉銀行:1.475%
      住友信託銀行:1.075%
      中央三井信託銀行:1.175%
      三菱UFJ信託銀行:1.475%
      中央労働金庫:1.625%

・3年固定 三菱東京UFJ銀行:2.00%
      三井住友銀行:2.20%
      みずほ銀行:2.35%
      千葉銀行:2.10%
      住友信託銀行:1.80%
      中央三井信託銀行:1.90%
      三菱UFJ信託銀行:2.05%
      中央労働金庫:1.65%

・5年固定 三菱東京UFJ銀行:2.20%
      三井住友銀行:2.40%
      みずほ銀行:2.50%
      千葉銀行:2.40%
      住友信託銀行:2.00%
      中央三井信託銀行:2.10%
      三菱UFJ信託銀行:2.10%
      中央労働金庫:2.20%

・10年固定 三菱東京UFJ銀行:2.40%
      三井住友銀行:2.60%
      みずほ銀行:2.60%
      千葉銀行:2.45%
      住友信託銀行:2.15%
      中央三井信託銀行:2.30%
      三菱UFJ信託銀行:2.25%
      中央労働金庫:2.25%

・35年固定 三菱東京UFJ銀行:3.56%
      三井住友銀行:3.56%
      みずほ銀行:3.48%
      千葉銀行:3.32%
      中央三井信託銀行:3.48%
      中央労働金庫:3.70%

※三菱東京UFJ銀行は自己資金比率により選択できない固定期間もございます。

先月と比べ、各行とも短期固定はわずかに引き下げ、長期固定は引き上げとなりました。

変動金利型の適用金利は4月と10月の年2回見直すことにしているが、昨年10月末と12月の日銀の利下げに伴い、前倒しで適用金利を引き下げる銀行がございました。

先月の新聞では、住宅ローンを利用する人のうち、変動金利タイプを選択する傾向が強まっているとのこと。大手銀行で変動金利型を選ぶ人は、少ない銀行で5割、多い銀行では9割にものぼったとのこと。

これは目先の負担軽減を狙ったものだが、ネットや書籍・雑誌などで、変動金利は危険だ、固定金利にすべきというのが、一般的な流れとして定着するなかでちょっと意外な結果。

変動金利や短期固定を選択する場合、金利が上昇するリスク(返済額増加)を考慮しなければならない。

どの程度の金利上昇まで返済額増加が耐えられるか、どの程度の金利上昇をしたら返済総額が増えるか、短期と長期の返済差額をどのように生かすかなど、いろいろな想定をして、大丈夫かなと判断したうえで選択してもらいたい。

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2009年02月01日

「手数料無料」ウソだった

不動産購入や住宅ローンの借入には様々な諸費用が発生する。それぞれの費用は、価格や固定資産税評価額、借入額などにより金額に変化するが、取り扱うサービス内容や会社により異なるものも相混じって不透明感が付きまとう。

弊社でも取り扱う際、諸費用を明示して、不動産取引や住宅ローンの取次ぎをしているが、致し方ない諸事情で概算にならざる負えないときもある。(不足しないように多めに伝えるようにしています)

しかし、特定の会社だけのサービス料金であれば事前にきちんと伝えられるはずであり、このあたりをきちんとしていかなければ業界の信頼感は上がらない。この現状が浮き彫りになったニュースが取り上げられた。

≪「手数料無料」ウソ トヨタホームに排除命令へ 公取委≫

 住宅ローンの広告で「手数料無料」と書きながら実際には手数料を取り、消費者に誤解を与えたとして、公正取引委員会は近く、トヨタホーム(本社・名古屋市)に景品表示法違反(有利誤認)で排除命令を出す方針を固め、同社に事前通知した。

 同社は02年1月から、新聞や雑誌の広告でトヨタ系金融会社、トヨタファイナンスの住宅ローンを紹介する際、「融資事務手数料無料」「すべての手数料が無料」などと記載。しかし、実際には東京都、名古屋市、山口県の系列販売会社の店舗が、融資申し込みに必要な書類の作成費用などを顧客に払わせていた。

 トヨタホームによると、手数料を徴収した件数は2318件。1件あたりの金額は数万円という。同社やトヨタファイナンスは昨年7月、おわび広告を出している。

 2009年2月1日・朝日新聞


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弁護するわけではないが、ちょっとだけトヨタホームと営業のお付き合いがあり、外から見ていて、悪質な営業をしているとは思えない。(余談ですが、妻の実家はトヨタホーム)

これからの住宅業界をリードして欲しいと期待している企業なので、なおさら、今回のような事態は悲しい。同社には今後の業界全体の信頼獲得への取り組みに期待したい。

なお、今回は、広告表示と実態のずれによる問題であったが、諸費用の不透明性と取り組みに根本的な問題があるのではないか。サービスの提供と手数料の受領はビジネスですから、それ自体が悪ということではない。

しかし、見積もりなどに説明もなく紛れ込ませ請求するなど、消費者への説明もなく「当然どこでも掛かる費用です」というスタンスが大きな問題である。

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posted by preseek_shibata at 11:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする