2009年01月27日

変動金利利用者が急増!?

日本経済新聞(1/27)によると、住宅ローンを利用する人のうち、変動金利タイプを選択する傾向が強まっているとのこと。大手銀行で変動金利型を選ぶ人は、少ない銀行で5割、多い銀行では9割にものぼる。

これは目先の負担軽減を狙ったものだが、ネットや書籍・雑誌などで、変動金利は危険だ、固定金利にすべきというのが、一般的な流れとして定着するなかでちょっと意外な結果となった。

≪記事概要≫

◇「変動金利型」5−9割(大手4行12月新規)
 〜個人、目先の負担軽減〜

住宅ローンを利用する人が「変動金利型」を選ぶ傾向が強まっている。景気悪化に伴う日銀の相次ぐ利下げを受け、政策金利に連動する変動型の金利は大幅に低下。大手銀では新規の住宅ローンに占める変動型の割合が5〜9割程度に高まっている。政策金利は当分上がらないとみて目先の返済額を軽くしたいと考える利用者が増えているようだ。

住宅ローンは5年、10年など長期間の金利を固定するタイプと、日銀の政策金利の変更を反映して半年ごとに金利を見直す変動型の2種類がある。変動型の方が金融機関にとっての金利変動リスクが小さいため、金利も低い。1月の新規実行金利で比べると10年固定が年3.6%程度なのに対し、変動型は2.5%前後。およそ1%の開きがある。

三菱東京UFJ、みずほ、三井住友、りそなの大手4行の昨年12月の新規実行額のうち、変動金利型の割合は5〜9割程度に達した。各行とも2007年12月は3〜7割程度だったが、1年で大きく膨らんだ。最も利用率が高かったのがりそな銀行で全体の9割強(前年は7割弱)が変動型の利用だった。

多くの銀行が変動型の適用金利を4月と10月の年2回見直すことにしているが、昨年10月末と12月の日銀の利下げに伴い、各行とも前倒しで適用金利を引き下げた。銀行にとっては「住宅ローンの固定期間は長い方が収益面ではプラス」(大手行)というのが本音だが、利用者の需要の変化に対応した格好だ。

住宅ローンは金利の上昇局面では将来の金利負担が増えるのを防ぐために長期固定金利の人気が高まる。変動型金利の利用増は、景気後退の長期化をにらんだ利用者意識を反映している。

住宅ローン関連の助言を業務を手掛けるホームローンドクター(東京・中央)の淡河範明社長は「金利が上がった場合の具体的な負担の増加を計算せずに変動型を利用するのは危険」とも指摘している。

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変動金利が定説通り危険で不利になるのか、負担も少なく有利になるのかは、神のみぞ知るところ。はっきり言って、確実な答えをすることはできない。

住宅ローンの金利体系をどのようなものにするかを決めるにあたって大事なのは、住宅ローンをきちんと理解すること、自分たちの生活や状況などを考慮すること、今後の社会環境の変化に対応可能か検証することです。

変動金利は、簡単に言えば、プラス面は金利が低いこと、マイナス面は金利上昇リスクがあること。詳しくはこちらへ

金利が低いことを問題視する方はいないでしょうから、変動金利を選択するにあたって考えることは、金利上昇リスクのみ。同記事のアドバイザーのコメントにもあったが、金利上昇したときの負担に耐えられるのかどうかが見極めになる。

もし、金利上昇したとしても家計的に問題ないのであれば、あとは、どの程度の金利上昇で損得が逆転するのか、固定型との返済差額をどう活用するのかになる。

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2009年01月15日

掲載内容にまつわるお詫びと訂正

 この度、弊社が作成・運営するサイト及びブログにて掲載致しました記事(平成19年8月31日付・土砂災害防止対策推進法)において、不動産の価値や購入に関し断定的な記述があり、記事を閲覧した皆様および関係者皆様に大変なご迷惑をおかけいたしましたことを深くお詫び申し上げます。

 自分自身の見識の無さを強く反省すると共に、本当に軽率な記述を掲載してしまったと反省し、当該記事を削除いたしました。土砂災害警戒区域及び土砂災害特別警戒区域に関して改めて記述させて頂きます。


<訂正文>

 土砂災害警戒区域および土砂災害特別警戒区域に所在する不動産の判断に関し、当該区域内では、土砂災害防止対策推進法に基づく警戒避難体制の整備や宅地造成・建築物の構造などへの規制(造成や構造などの規制は特別警戒区域のみ)が行なわれ、当該区域および近隣の地勢状況や過去の変遷、当該区域及び不動産に対しての対処などにより異なり、当該区域に指定されているだけで不動産の評価が判断されるものではございません。

 特に、特に特別警戒区域までに至らない警戒区域では、警戒避難体制の整備という行政側の対応が求められるのみで、当該不動産に対して特段と規制があったり、所有者の早急な対応は必要とならず、著しく不動産の価値を減少するものではございません。不動産の購入に際しましては、当該区域や不動産に対して、警戒避難体制の整備状況や周辺状況、過去の災害時の被害状況などを総合的に勘案しご判断ください。


 該当する所有者様をはじめ、関係者の皆様、ご迷惑をお掛けした皆様、不愉快な思いをさせてしまった皆様に、心よりお詫びいたします。今回の事態を厳粛に受け止め、今後、再発防止に努めていく所存でございますので、何卒ご理解を賜りますようお願い申し上げます。


平成21年1月15日
株式会社 プレシーク
代表取締役 柴田 誠
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2009年01月13日

年明けから次々と倒産

戦後最悪の上場企業倒産数を記録して終わった昨年であったが、今年も実質一週間の稼動で既に2社が倒産して始まった。

・東新住建(愛知県)

東海エリアでトップクラスの分譲戸建てを供給している東新住建は、1月9日、名古屋地裁に民事再生手続きの申請を行い、受理された。

同社は76年設立。分譲戸建て・マンションの販売を中心に、賃貸住宅や注文建築なども展開。98年にはジャスダック市場に上場を果たした。

・クリード(東京都)

不動産投資・運用のクリードは、1月9日、東京地裁に会社更生手続き開始の申請を行い、受理された。

同社は96年設立。01年にはナスダック・ジャパン市場に上場し、04年にはJリート「クリード・オフィス投資法人」の運用会社となるクリード・リート・アドバイザーズを設立するなど順調に業績を拡大。05年には東証1部に上場した。

・日本クリエイト(大阪府)

マンション開発の日本クリエイトは08年12月26日付で事業を停止した。現在自己破産の申請準備中。同社は93年設立。阪神地区を中心に、首都圏でも事業展開をしていた。

・西武不動産流通(東京都)

西武ホールディングスは1月8日、連結子会社である西武不動産流通を3月下旬で解散すると発表した。同社は05年、西武不動産販売から独立して不動産仲介事業を展開していたが、収支改善の見通しが立たないため不動産仲介事業から撤退し、同社を解散することとした、としている。

住宅新報(09/01/13号参照)

建売やマンションの分譲会社が販売不振で倒産することや不動産投資関連の会社が資金繰り悪化で倒産することは、昨年からの傾向で驚きもすくなかったが、大手仲介会社が事業悪化で解散することには驚きも隠せない。

仲介部門も成績が不振気味ではあるものの、借入への依存も少なく、これからは仲介・流通の時代とさえ言えるのにも関わらず、解散することになったのは考えさせられる。

西武系ということで店舗展開も西武鉄道沿線であったと思われるが、副都心線の乗り入れで盛り上がり、需要もあるエリアであったはずである。内情は全く分からないが、分譲住宅やマンションの比重が高かったのかもしれない。また、大手仲介会社の特徴として、不動産会社への仕入れを主力としているため、仕入れが止まって収益が上がらなくなったのかもしれない。

一般の方の土地や中古住宅・中古マンションに対する需要は横ばいくらいで推移しており、一般の方に対してコツコツ営業している仲介会社は安定しているはずである。ただし、バブルや値上がり時期に大きくは儲からないが。

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200年住宅の認定基準案

過去最大へと拡充し住宅ローン減税が延長される予定だ。過去最大の減税の恩恵を受けるには、かなり高収入を得ている人が、一般の人ではとても対象にならない高額な住宅を購入し、多額の住宅ローンを借りなければならず、高額所得者優遇だと批判もあり、冷ややかな目で見られてもいる。

この住宅ローン減税の恩恵を最大限受けるには、高所得、高額な住宅購入、多額な住宅ローンの他にも要件がある。それが、200年住宅の基準に適合する住宅であること。この200年住宅の基準だが、正式には未だ決まっていない。

どのような住宅なら、住宅ローン減税の恩恵が最大になるかもまったく分からないまま、過去最大の住宅ローン減税だと言うのも片手落ちだが、言葉だけの麻生総理らしくて驚かなくなっている。

その200年住宅の基準について、国土交通省は、国民より広く意見を伺うため、インターネット等を通じて告示案の概要の公表及び意見の募集を実施している。

≪基準案の概要≫

1.劣化対策

 劣化対策等級3に加え、構造別に定めた細かい基準に適合すること。

2.耐震性

 免震建物か耐震等級2の基準に適合すること。

3.維持管理・更新の容易性

 維持管理対策等級3かつ更新対策等級3の基準に適合すること。

4.可変性

 躯体天井高が2650mm以上。

5.バリアフリー性能

 高齢者等対策等級3の基準に適合すること。

6.省エネルギー性能

 省エネルギー対策等級4の基準に適合すること。

※各基準は住宅性能表示制度に準拠

その他、詳細な内容はこちらにてご確認下さい。

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2009年01月08日

2009年は買い時、ただし前提あり

TVで、年越し派遣村のニュースを見るたびに、
今年が厳しい1年になりそうなことをひしひしと感じます。

昨日お会いした知人も、本人を始め、働き手三人全員が
求職中という状態で、厳しい状況ではありましたが、
住まいがある分、なんとかしのげると申しておりました。

しかし、もし、多額の返済となる住宅ローンを背負っていたら、
こうは言ってられなかったかもしれません。

住まいの購入は、購入の仕方次第で、
守ってくれるものにもなれば、
逆に、重荷になって苦しめられることがあります。

住宅ローンの返済は、長い年月にわたるものですから、
すべての期間の景気や社会情勢を読みきることはできません。

もし、不安で不安で仕方のないのであれば、
無理に購入することはないと思います。

家を購入することは強制されるものではないのですから。

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2009年、日本経済は厳しい局面になるのでしょう。
景気回復時期は、エコノミストにより様々ですが、
どんなに短くても今年の夏までは続くと思われます。

景気が悪い=家を購入する状況にはない、というのが、
一般的な感覚だと思いますし、それが正直なところでしょう。

しかし、景気が悪い、購入者が減少するということは、
市場や情勢から見ると「買い時」になります。

株も同様ですが、買いの力が弱くて、
価格が下落している時こそ購入するタイミングです。
ただ、いくら安くても、倒産してしまう会社の株を買うのはダメ。
不動産でも、安い物件を購入して、粗悪品をつかんでしまってはダメ。
買い時でも、買っていいもの、買ってはいけないものに分かれます。

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2009年が買い時な要因は次の通りです。

・金利が低水準で推移している

・住宅ローン減税の拡充が予定されている

・不動産価格の低下傾向である

・在庫数が増え選択肢が拡がっている

以上が社会的な要因での買い時です。

私がそれ以上に買い時だと思うのは、
最悪な状況の中で購入するという点です。

景気が良い時は、気も緩み、
ついつい自分の身の丈に合わない大きな買い物をしがちです。

購入したときは、収入も多くて、
住宅ローンの返済にも困らなかったが、
景気が悪くなって、収入が減り、返済に窮することになります。

景気が悪くて収入が少ない時に購入すれば、
景気が良くなれば収入が増えて、家計に余裕が生まれます。
その分を繰上返済や貯蓄に充てることができます。

これこそが、購入するベストタイミングなのです。

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買い手市場の今なら有利な条件で購入できます。
収入も低下しているときを基準に考えて購入しますから、
長期に渡る返済にも耐えられる筋肉質な家計になります。

不動産を購入するなら、まさに今なのです。
ただし、住まいを購入する必然性があることが大前提です。
買い時だからといって、買うべきとはなりません。

あくまでも、購入する必然性があり、
購入したい気持ちがある方にとってです。

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posted by preseek_shibata at 18:22| Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

住宅ローン1月分実行金利

各銀行より平成21年1月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な1月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します)

・変動金利 三菱東京UFJ銀行:1.275%
      三井住友銀行:1.675%
      みずほ銀行:1.675%
      千葉銀行:1.675%
      住友信託銀行:1.275%
      中央三井信託銀行:1.375%
      三菱UFJ信託銀行:1.675%
      中央労働金庫:1.625%

・3年固定 三菱東京UFJ銀行:2.05%
      三井住友銀行:2.25%
      みずほ銀行:2.35%
      千葉銀行:2.15%
      住友信託銀行:1.85%
      中央三井信託銀行:1.95%
      三菱UFJ信託銀行:2.05%
      中央労働金庫:1.65%

・5年固定 三菱東京UFJ銀行:2.25%
      三井住友銀行:2.45%
      みずほ銀行:2.50%
      千葉銀行:2.45%
      住友信託銀行:2.05%
      中央三井信託銀行:2.15%
      三菱UFJ信託銀行:2.10%
      中央労働金庫:2.20%

・10年固定 三菱東京UFJ銀行:2.45%
      三井住友銀行:2.65%
      みずほ銀行:2.60%
      千葉銀行:2.50%
      住友信託銀行:2.20%
      中央三井信託銀行:2.30%
      三菱UFJ信託銀行:2.25%
      中央労働金庫:2.25%

・35年固定 三菱東京UFJ銀行:3.34%
      三井住友銀行:3.20%
      みずほ銀行:3.18%
      千葉銀行:3.18%
      中央三井信託銀行:3.18%
      中央労働金庫:3.55%

※三菱東京UFJ銀行は自己資金比率により選択できない固定期間もございます。

日銀の再利下げや10年物国債の金利低迷により、短期固定を中心に引き下げられました。しかし、超長期固定は引き上げ傾向にあり、フラット35は横ばいです。

先日の新聞記事によると、住宅ローン利用者の約半数が変動金利を選択しているとのこと。これは、先行きの金利動向が低水準で推移することを見越したもので、金利上昇傾向に移った際に固定タイプへの切り替えることを念頭に置いているものと思われる。

しかし、専門誌の記事によると、金利先高感が出た頃には、長期金利はすでに上昇していることもあると警告しており、金利動向を日頃から感じておく必要がある。

個人的には、画一的な超長期固定偏重の流れを好ましく思えず、柔軟な考え方があっても良いのではないかと思う。超長期固定が悪いというのではなく、人それぞれでベストな選択は違うのではないかということ。

新聞や雑誌などで、FPなどが個々の事情は関係なく超長期固定しかない!という断言的な言い方に疑問を感じる。ただし、日々の生活で、金利や経済情勢などをあまり気にしない方は、金利動向に左右されない固定タイプが良いのでしょう。日々の生活で意識できる方で、臨機応変に対応できる資力も必要です。

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posted by preseek_shibata at 13:55| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする