2008年09月29日

長期使用製品安全点検制度

長期使用製品安全点検制度とは、ガス、灯油、電気を使用する製品のうち、経年劣化による安全上支障が生じ、重大な危害を及ぼすおそれの多いものに対し、点検制度と所有者情報の管理をすることにより、事故を防止する制度です。この制度は平成21年度から始まります。

≪長期使用製品安全点検制度・概要≫

◇主な対象製品(特定保守製品)

・瞬間湯沸かし器
・給湯器
・ふろがま
・ビルトイン式食器洗浄機
・浴室電気乾燥機

◇製造事業者の義務

・製品の届出
・標準使用期間と点検期間の設定と表示
・所有者情報の管理
・点検の通知と実施
・点検保守サポート体制の整備(※)

※サポート体制の整備は平成21年度前の製品も対象

◇取引事業者の義務

対象となる製品を取引する事業者(※)には、この制度の説明と理解を得られるようにする役割を担うものとする。

※この事業者は、製品を販売する事業者の他、権利移転に携わる事業者(不動産仲介業者など)も該当します。例:対象製品が含まれる中古住宅取引など

具体的には、売主から買主へ対象製品の保守に関する情報を円滑に伝え、所有者情報の登録・変更手続きをさせることや点検が必要であることを理解させることなど。


今回、対象となるような製品の製造メーカーが、テレビや新聞などで、“製品に欠陥があるため重大な事故を起こす恐れがあります。次に該当する製品を使用の方はご連絡ください”と告知するのをご覧になった方も多いと思います。

今までは、誰に売ったか、誰が所有し使用しているか、データがないため、上記のような告知手段を用いて、所有者使用者からの連絡を待つしかなかったが、この制度により、メーカー側から動けるようになる。

また、点検を実施することにより、劣化での重大事故を未然に防ぐことができるようになる。

逆に、このような制度があるにも関わらず、所有者登録をしない人もでるでしょう。その場合、登録をしない人が悪いという消費者の責任(メーカーの免責)ということになる。

メーカーに事故防止の対策と負担を強いた制度だが、一方で、メーカーの責任領域と消費者の自己責任を明確に判断できるようにしたとも言えます。

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2008年09月27日

買主側業者の悲哀

不動産はひとつひとつに個性や独特の事情があり、車や電化製品のように均一的な内容ではない。

不動産業者は、売主側から不動産の売却を依頼された不動産業者(元付け)と、買主側から不動産探しを依頼された不動産業者(客付け)に分かれる。

これは不動産業者が、元付け・客付けと明確に分かれているわけではなく、顧客の依頼内容によって、元付けになったり、客付けになったり、切り替わる。ただし、自然と、不動産業者の営業形態などにより、売却の依頼が多い業者と不動産探しの依頼が多い業者というように分かれる。

不動産業界を、元付け中心と客付け中心を分けてみると、元付け中心という業者が大半を占め、客付け中心という業者は探してみると結構少ない。表面上は、購入希望者歓迎と見せている業者は多いが、実態は違う。

これは、成約率(=利益)、費用対効果、労力、業務の効率などが良いため。売主は、例外的に複数の不動産業者に売却を依頼することはあるが、大半は一つの会社にしか依頼しない傾向にあるからであり、業者は依頼を受けることができれば、成約に結びつく確率が高いためである。

このことから、元付け業者を目指すことになり、売主への意識が高く、買主側への意識は低くなる。これが業界全体に蔓延している。

不動産取引の現場は、寡占的な多数派を占める元付け側の論理や事情が強く、ごくわずかな少数派の買主側の業者は、この非対称な力関係の中、買主保護のために悪戦苦闘しているのが実情である。

元付け業者が大多数を占めることによる不動産取引の現場での弊害は主に2点。

1.調査不足や手抜きによる質量ともに低レベルな情報
2.恣意的意図的な情報操作と取引

不動産の取引に至るまでの簡単な流れは、売主が不動産の売却を不動産業者に依頼→不動産売り出し情報の公開→購入希望者より依頼された不動産業者が不動産情報の中から選定し情報を提供→購入希望者が提供を受けた情報の中から検討し購入申し出→売主買主の条件面調整し契約となる。

売主側と買主側双方の不動産業者が協力し合い、不動産取引に向けて携わることになるが、この際、不動産の個別な事情や特性、法規制などを購入希望者に説明し、不動産業者として矢面に立つのは買主側の不動産業者である。

買主側の不動産業者は、売主側の不動産業者より不動産の情報を引き出し、それを受けて購入希望者に説明をすることになるが、売主側の不動産業者より出される情報に問題があることが多い。(例:これこれこういう懸念があるので、こういう資料が欲しいと請求しても、資料がありません、調査していません)

問題は、調査不足による情報量の不足、調査精度が悪いことによる情報の質の低さがあるが、このようなことになるのは、費用の削減、手間の減少、買主側になることが少ないことによる感覚のずれ、売主に対して下手に出る弱さ、などに起因する。特に成績を意識させすぎる大手の会社に顕著。

情報の紹介を受ける段階で、紹介された不動産の情報をすべて知りたいという購入希望者側の気持ちはよく分かる。しかし、1件だけの紹介でいいからベストな物件をというならまだしも、他にはないの?もっとないの?という気持ちもあることから、数件数十件の紹介になることが多く、そのすべてを紹介段階でカバーできない。

買主側の業者としては、契約締結後に問題が発覚して迷惑をかけることができないので、契約締結前までには売主側の業者の至らない点をカバーしていくが、大量の情報の中から選定する段階で、情報の不足を売主側業者に代わってフォローしていくのは、費用的、物理的、時間的に無理である。

この両方を適えられないことに関し、不動産業界を代表してお詫びします。ただ、上記のような事情があることをご理解頂き、情報の質量を不動産探しから購入の段階に応じて上げていくということにもご理解ください。

不動産の取引市場では、登録機構(通称レインズ)に不動産の売り出し情報を登録することになっています。ここに登録する際、きちんとした調査をしたうえ、すべての情報を登録するようにすれば、かなり改善されます。この仕組みは公の機関(国交省所管)で運営されているのですから、行政側の取り組みにも問題があります。

財務省が行なっている国有財産の売却では、情報の公開がかなりきちんとされており、システムとしてできあがっています。財務省にはできて、国交省にはできないのはどうしてなのでしょうか。

長文になってきたため、元付け業者による意図的恣意的な情報操作や取引については、また別の機会にご紹介させて頂きます。

元付け業者が有利な仕組みや状況のなか、負けないように売主側と折衝・調整をし、購入希望者側に対してのフォローをするという板ばさみになるのが買主側の業者であり、さらに、購入希望者は数多くの不動産会社へ依頼することから成約する率も低く、厳しい環境にあるのが買主側の業者です。

このような厳しい環境にあることが、不動産業者を元付けへと走らせるのでしょうね。効率的で、利益も上がるのですから、せめて、調査の徹底と適確な情報提供だけは、元付け業者にお願いしたいものである。

元付け業者の担当者だって、なにか物を買う時に、担当者から「分かりません、あとで調べます」と言われたら嫌だろうに、自分の仕事の時は平気で行なう。もう少し、購入者のことへ意識を向けられればいいのだが、購入者の人生を軽く考えすぎ(考えていない)。一生に何度とない大きな買い物なのだから。

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不動産取引所(案)

ハトマークの全国宅地建物取引業協会の理事会に“不動産取引制度に関する研究会”の報告書が提出されました。

この報告書では、現在の不動産取引における問題点や課題を整理し、これを解決するための方策として、不動産取引所の開設が有効であると提案されております。

≪報告書概要≫

1.不動産取引の現状と課題

・宅建業者が関与しない取引では、業法の適用外になり消費者保護の観点から課題を抱えている。

・競売、公売では業者の関与に関わらず、債権回収に主眼を置いているため、買主の保護に課題を抱えている。

・売主、買主の媒介を同一業者(いわゆる両手取引)では、売主、買主双方にとって利益相反関係にあることから、消費者保護に課題を抱えている。

・現状の取引では売主の希望価格提示から始まるため、時間面、価格面での流動性にリスクを抱えている。

・流動性リスクにより、売却の適切なタイミングが遅れることから、債務解消などで後手を踏むことがあり、より事態を悪化させる結果に繋がることがある。

2.問題解決策

・多数の取引参加者が存在するオープンな市場で取引がされれば、高い流動性が確保できる。

・適切価格の相場観を予め掴め、適確な判断ができる環境を作る。

・販売時における事前調査の徹底により、適切な評価を得られることは、買主、売主双方にとって、消費者保護ができる。

・仲介業者による意図的・恣意的な両手媒介を廃除することにより、売主、買主双方を保護できる。

これらを解消するために、早期確実かつ効率的な取引が行える消費者保護措置を制度設計した不動産取引市場を創設し、取引を集中させることが有効である。

3.不動産取引所の案

・不動産取引所に参加する場合は宅建業者の媒介を必須とする。

・売主側からの物件出展時に、充実した情報提供と調査を行なう。

・買主が充実した物件情報の提供を受けられるようにする。

・予め購入希望を登録し、不動産の気配値を把握できるようにする。

・標準化された手続きにより、取引参加者の利便性を向上させる。

不動産取引所を構築することにより、不透明な市場の透明化、流動性の向上、情報の非対称性の縮減、費用対効果の向上、取引機会の提供など、消費者保護が図れる。


この不動産取引所の案を眺めてみて、何が良いのか個人的な見解で思うのは、不動産情報の充実と不動産業者による意図的恣意的な操作が廃除できる点です。

適切な評価になることで、本来高く売れるはずであった不動産の場合は、売主側の利益増加になるが、逆に安くなってしまうことも有り得るので、五分五分か。しかし、真面目に取り組んでいた人が正しく評価されることは公平にはなる。

現状の不動産取引では、不動産業者による悪意を持った意図的恣意的な操作が行なわれており、オープンな市場になることで、これが廃除されることは、消費者保護の観点からかなり大きい。特に売主側買主側の双方を操作できる両手取引では、この効果がさらに大きくなる。

また、売り出されている不動産情報の情報は、現時点で一枚の概要書にまとまっているのみであり、業者によっては精度が低く、情報量に不足があることが多い。(大手でも同様)

現在の不動産取引では、契約までに精度を上げ、情報量を増やしていくというのが一般的である。さらに、契約後に不明瞭な部分を解消していくという条件での取引になることもある。

しかし、本来なら、購入を検討する段階で、適切かつ充実した情報の提供を受け判断する機会が与えられるのが当然であり、不動産の売却活動をスタートする時点で、調査や措置が完了していなければならない。

取引所に出展する際に、これらの調査や情報の提供がなされることが義務付けられたら、消費者保護にとってかなり有効である。

現状、売主より依頼された不動産業者の調査不足・情報不足は深刻な問題であり、買主より依頼された不動産業者が買主保護のために、調査不足・情報不足を補っているが、売主でなければ知りえないことも多く、個人情報保護という御旗で調査も思うように進まず、買主側の不動産業者には限界がある。

また、売り出されている不動産情報の紹介にあたり、紹介する段階で、その全てを調査していくのは、時間的にも費用的にも物理的にもムリである。

売主と売主側の不動産業者による事前の調査と充実した情報の提供は、取引所の開設どうこうとは関係なく、早急に改善していかなければならない。(業界内の話ですが、業者の立場や成約効率などから、費用対効果は問題ないはず)

今回、宅建業界の偉い方々が、このような取り組みを考えていることを知って、まだまだ業界に光はあるなと感じました。ハトマークの全宅は中小企業で構成されており、大手仲介会社で構成される不動産流通協会では、このような消費者保護の方策を打ち出していない。それは恣意的意図的な操作による両手仲介の減少が利益を減らすことになるからです。

正直に言って、不動産業界では、中小企業の人達の方が志を持ってより良くするためにどうすればいいか真剣に考えている人たちが多く、大手企業の方が、利益、利益、契約、契約しか考えていない人が多いように思う。(それぞれに逆の方もいるとは思いますが)

自由に思いのたけをぶつけられる中小と、サラリーマンとして成績に追われる大手との環境の違いでしょうか。人としてはもともと違いがなかったと思いますが。

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2008年09月26日

不動産は買い時!かな?

私がへそ曲がり、変わり者というだけかもしれませんが、今は不動産の買い時ではないかと考えています。

不動産業界では新築分譲業者を中心に倒産が続いており、社会全体でも原油高や物価高などから、暗い世相となっているなか、何を言っているんだと思われる方もいると思いますが、買い時だと考える訳を紹介させて頂きます。

一般的に不動産が買い時と思われ、実際に購入意欲が旺盛になるのは、景気が良くて地価も上昇している時であり、社会全体が盛り上がっている時です。

これは景気が良くなることで収入も増え、将来も明るく感じられること、地価が上昇しているというのは資産価値上昇にも繋がることや地価が上昇する≒たくさんの人が不動産を購入しているという流れや雰囲気になるからです。

収入が増えることで貯蓄も増え、住宅ローンの返済力も増すことから、不動産を購入しようという思いになるきっかけになるとは思います。

しかし、収入の増加がいつまで続くのか、これからもずっと同程度の収入が確保できるなら構わないですが、好景気での収入増は不景気になると収入減になることとの裏返しになります。

逆に、不景気で収入が減少している時に、これくらいなら返済できるなとか、これ以上は収入が減らないなと思える時であれば、好景気で収入が増えれば、返済余力が増えるだけですから、良い方向へ向かいます。

住宅ローン破綻や返済が苦しくて不動産を売却しなければならない状況に追い込まれるのは、好景気で収入が増え、大きな気分と楽観的な見通しによるものが多い。

このような流れのときは、ついつい大きく買い物をしがちになります。その時の収入には見合った住宅の購入かもしれませんが、その収入が落ちたとき、厳しい状況が待っています。

悪い時、収入が下限の時に購入するのは、住宅ローン返済にゆとりが持てます。これが今が買い時の理由その1。

地価・不動産価格が上昇するということは、需要・購入者側の動きが活発であること。周りが買っているからという流れに乗ってしまい、購入するタイミング訪れていないことや準備ができていないのに買ってしまい、後から、やり直そうとしても、その時に地価が下落していて、売却もできず、自分たちにあっていない住まいで我慢しなくてはならないということにもなる。

地価・不動産価格が上昇すると資産価値も増える。資産価値が増えることそのものは決して悪いことではないが、資産価値の上昇を見ながら、利益が出るところで転売しない限り、含み益に留まるのみで、価値上昇分を使えるわけではない。

また、上昇している流れはいつかは止まり、やがて調整・下落局面へと続く。高度成長期のようにいつまでも上昇が続く一方的な流れであればいいのだが、これからは短いスパンでの上昇・下降があるという相場の流れになった。

頂点が近くに見えている上昇局面で購入しても、そんなに資産価値の上昇の恩恵は受けられないのではないか。逆に調整・下降局面で購入した方が、上昇の流れになった時に、資産価値が増える。

株式相場などと違い、実需・自宅の評価や相場は社会情勢や構造的な要因にも左右されるので、一概に相場的な感覚では判断ができないが、上昇している中で高値掴みするより、下降局面で安く購入する方が良いように思う。

現在は調整局面に入っており、下落傾向へと転換した。今後、下落していくもの、横ばいで推移するものなど、個別に分かれると思うが、今までよりもより安く購入できる環境になりつつある。これが買い時の理由その2。

もうひとつ最近の傾向として、地価上昇・景気が良い時は上昇しがちな金利動向が、現在の状況を反映して低く推移していることがあげられる。

特にリーマンショックで資金が投資・投機から安全な債権市場へと流れれば、金利が低く抑えられる。現在、先行きの金利上昇気配はほとんど消えてしまい、住宅ローン金利も低水準で留まっている。

住宅ローンの利息の負担はかなり高額になる。低金利を長期固定で借りることができる現在の状況は利息の負担軽減になることは、購入にかなり有利な状況であることが、買い時の理由その3。

・収入が少ない時に購入する方が安心
・地価が下落して購入しやすい
・金利が低く負担が少ない

この3つが今が買い時と思われるものです。

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2008年09月25日

◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆ 第71号


 不動産購入応援サイト「プレシーク」 −− http://www.preseek.jp/ −−

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   ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆

   第71号  平成20年9月25日   発行 株式会社プレシーク

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 1604人の読者のみなさま。こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。


 ようやく9月も半ばを過ぎて、涼しくなってきました。
 それでも夜は薄着で寝てしまい、いつか風邪をひくかもと
 思ってはいるのですが、なかなか切り替えができずにいるこの頃です。


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 9月に入って、家を購入しようという方が活発に動いております。

 先日、アメリカで起こったリーマンショックで、
 今後の景気がどうなるのかと不安もありますが、
 持ち家・借家を問わず、住まいは必ず必要であることからか、
 不動産購入の動きには大きく影響しておりません。

 それとも、これは弊社で感じているだけで、
 不動産市場では、購入希望者が減少しているのでしょうか。

 実際、新築のマンション市場では売れ行きが厳しいようです。
 しかし、これは需給関係を無視した大量供給と
 購入者の資金力・生活を無視した価格上昇が原因で、
 景気の影響があるにしても主因ではないと思います。


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 新築マンション分譲業者の倒産が続いており、
 販売不振が原因と思われがちですが、
 黒字でも倒産していることなどから、
 単純な販売不振によるものではなく、資金繰りの悪化によるもので、
 この点ではリーマンショックと繋がっています。

 実需(自宅用)の需要以上に大量供給を行なったため、
 通常の販売以外にファンドなどへ販売していました。
 このファンドへの販売が不振になり、資金の供給が途絶えたことが、
 倒産の引き金となってしまいました。


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 地価の動向もファンドからの資金供給減少の影響が出ております。
 先日発表になった基準地価では、都心を中心に下落しました。
 これは今まで片っ端から土地を購入していたファンドが、
 市場から離れていったことによります。

 しかし、ファンドの影響は都心部の主に商業地でのことであり、
 一般の住宅地は別の話です。

 住宅地でも商業地同様に下落傾向になっておりますが、
 かなり高くまで上昇した地点では下落したものの、
 それほど高くなっていなかった地点では上昇傾向にもあります。

 これはファンドなどによる一時的な流れではなく、
 需給関係からくる大きな流れによるものです。

 購入者の資金力から見て高くなり過ぎた地点では調整局面に入り、
 まだ余力があった地点、購入限界点前の地点では、
 上昇か、もしくは、横ばいで推移しました。

 ≪高くなりすぎて調整局面に入ったエリアの例≫
  東京23区、横浜、川崎、浦安、市川など

 ≪余力があり上昇したエリアの例≫
  藤沢、茅ヶ崎、厚木、船橋、柏など

 地価が高かった地点には、それなりの良さがあり、
 この地点が購入者の資金力まで落ちてくれば、
 需要は流れ、今回上昇した地点が調整局面に入ります。
 上昇下降という比較とは異なり、
 横浜・川崎よりも藤沢・茅ヶ崎の地価が高くなることはないということです。

 同じ市でも地点ごとに特徴があり、
 一概に判断することはできませんが、
 今後の地価がどのように推移するかを、
 大きな視点から考えていくことが大事なことになります。


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 今回のファンド資金難による市場の低迷や
 行き過ぎた地価上昇の調整は、不動産市況を暗く映し出しますが、
 私は逆に、購入者にとってはチャンスではないかと思いました。

 地価が安くなれば購入しやすくなるのはもちろんのこと、
 資金の行き先が不動産や株式から債権に流れることによる低金利は、
 不動産購入の負担減少に繋がります。

 不動産価格が上昇している局面では、
 購入者がたくさん動き、みんなが動いているから、
 購入するチャンスなのかなと思いがちですが、
 これは錯覚であり、購入者の動きが少ないときこそ、
 購入するチャンスだと思います。

 ただし、不動産の下落局面は、景気も下降線という繋がりもあり、
 いくら市況から見て買い時でも、購入者ご自身の状況を考えずに、
 不動産購入に走るのは考えものですが。


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 □筆者吉野・プロフィール http://blog.smatch.jp/yossy/profile

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 よりよい住まい探しを実現するには、購入希望者と営業担当者など
 不動産会社側とが深い信頼関係で結ばれていなければなりません。

 ところが、最近の日本では偽装問題が頻発するなど購入希望者の間に
 住宅不信が高まり、また、業界側にもリスク・トラブルを避けようと
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 その中で購入希望者が最良の住まい探しを受けられるように、
 両者の橋渡し・調整役を務めるのが
 私たち不動産購入アドバイザーの仕事の一つです。

 不動産購入アドバイザーは購入希望者からの依頼を受けて、
 住まい探し全般(不動産、住宅ローン、家計)の相談に乗るほか、
 住まい探しの現場に購入希望者と一緒に携わり、
 購入希望者の要望や不安に思っている点についてサポートを行います。
 購入希望者にとって最適の住まい探しや住宅を選べるよう
 アドバイスすることが主な仕事です。

 詳細は http://www.preseek.jp/main/sapo.html

 柏 オフィス:プレシーク http://www.preseek.org/
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【発行責任者】

 柴田 誠(不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー)

・昭和44年1月25日生まれ A型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし

・千葉県内で38年の生活と15年の不動産営業から地域情報に精通し、
 ファイナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
 セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力して、
 不動産購入のサポートを中心に携わっています。 

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【初めてでも失敗しない不動産の買い方】 

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【発行元】
株式会社プレシーク 千葉県知事(5)第10682号
〒277-0053 千葉県柏市酒井根5-2-1 TEL 04-7176-1611
・旭化成不動産情報ネットワーク(へーベルハウス)会員

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2008年09月24日

NO.78:住宅ローン減税・国交省方針

不動産購入応援サイトより発行されておりますニュースレター“ライフサポートニュース”が今号よりリニューアルされました。今まではA4カラー2ページでしたが、新しくA4カラー4ページとなり、掲載される情報量が格段に増加いたしました。

ライフサポートニュースNO.78[PDF]

・住宅ローン減税国交省方針
・住宅ローン金利一覧
・若手アドバイザーの心得(指導者!?、プレシーク水産)
・住まい探し成功の秘訣(いい担当者とは)
・今月の“イチオシ”(パッパパスタ市川店)
・今月の“温泉”(野沢温泉)
・注目トピック(福田総理の功績)
・コラム(下取り契約)

≪平成20年9月20日発行≫ バックナンバー一覧はこちらへ
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2008年09月21日

基準地価2008(船橋市)

9月18日、国土交通省より2008年の基準地価(7/1時点)が発表されました。

≪国土交通省が発表した東京圏・近郊住宅地の概要≫

さいたま市、千葉市、横浜市、川崎市等においても、平均で上昇は維持したものの鈍化傾向が鮮明となっており、浦安市、市川市等では平均でわずかな下落に転じた。一方で、川口市、鎌倉市、藤沢市等では、都心への接近性、良好な住環境等を背景として、わずかではあるが平均で上昇幅が拡大した。

圏域縁辺部においては、小田原市が17年ぶり、秦野市及び厚木市が18年ぶりに平均で上昇に転じたのに対し、熊谷市及び富津市が2年ぶりに平均でわずかな下落に転じるなど、全体的に下落傾向であるがその動向は一様ではない。

≪船橋市の基準地価≫

・船橋市本中山5−8−17 240000(235000)↑
・船橋市本中山2−18−3 392000(370000)↑
・船橋市西船5−19−16 252000(248000)↑
・船橋市西船4−17−9 348000(330000)↑
・船橋市海神町南1丁目1422番5 205000(200000)↑
・船橋市西浦2−14−1 67000(53000)↑
・船橋市海神町東1丁目1039番2 164000(164000)→
・船橋市海神3−6−19 220000(215000)↑
・船橋市日の出1−5−3 119000(118000)↑
・船橋市上山町2丁目489番7 98000(98000)→
・船橋市本町2−7−9 335000(315000)↑
・船橋市前貝塚町366番58 144000(140000)↑
・船橋市本町4−41−28 1020000(950000)↑
・船橋市藤原7−25−26 109000(109000)→
・船橋市本町4−28−16 265000(258000)↑
・船橋市夏見台1−6−15 183000(177000)↑
・船橋市丸山5−33−11 123000(120000)↑
・船橋市浜町1−37−13 176000(172000)↑
・船橋市市場1−2−11 206000(205000)↑
・船橋市宮本4−17−1 195000(185000)↑
・船橋市夏見台6−3−2 134000(133000)↑
・船橋市東船橋4−25−5 274000(266000)↑
・船橋市芝山1−20−8 148000(145000)↑
・船橋市新高根2−20−3 103000(103000)→
・船橋市前原西2−41−3 252000(240000)↑
・船橋市二和東6−6−5 120000(118000)↑
・船橋市前原西2−13−13 800000(750000)↑
・船橋市南三咲2−21−7 103000(109000)↓
・船橋市二和東6−16−8 178000(174000)↑
・船橋市前原西7−13−15 175000(170000)↑
・船橋市咲が丘2−42−16 100000(100000)→
・船橋市高野台4−7−16 75500(76000)↓
・船橋市三咲2−20−23 110000(109000)↑
・船橋市前原東2−20−20 178000(173000)↑
・船橋市芝山7−26−7 142000(141000)↑
・船橋市二宮2−32−6 146000(141000)↑
・船橋市西習志野2−28−7 159000(157000)↑
・船橋市田喜野井4−5−9 133000(133000)→
・船橋市習志野台1−18−16 174000(172000)↑
・船橋市松が丘2−7−14 87000(88000)↓
・船橋市大穴北2−16−8 77600(78000)↓
・船橋市習志野台2−49−17 275000(265000)↑
・船橋市薬円台4−17−13 175000(175000)→
・船橋市習志野台7−18−4 155000(155000)→
・船橋市習志野1−3−14 124000(122000)↑
・船橋市習志野台5−24−22 145000(142000)↑

※単位:円/1平米、()内は2007年

※基準地価とは、都道府県が毎年7月1日時点の値を調査したもの。土地の収益性や周辺の取引事例などに基づいて1平方メートルあたりの価格を判定する。基本的には公示地価に近い。


地価全体ではサブプライムローン問題の影響による資金流入減少の影響が出ているが、個人の実需(住宅)には大きく影響していない。根本的な景気の低迷で、個人の住宅取得の動きが鈍っていること、上昇し過ぎた感のある地価に個人の資金力がついていけなくなったことによる調整が、今回の基準地価には反映されているのではないか。

船橋市の基準地価動向を見てみると、上昇、もしくは横ばいの地点がほとんどである。隣接の市川市がかなり高い地価まで上昇しており、資金力が追いつかない購入者が船橋市へと流れたことによる上昇ではないかと思われる。

市川市と船橋市を比べると、市川市の方が都内に近い分、地価は高くなる傾向にある。市川市の地価が購入力と比較して限界点までいったが、船橋市はまだ手が届くということで、市川市は調整に入り、船橋市は上昇の余地があったということです。

今後、地価全体の下落傾向の影響は船橋市にも及ぶと思われ、総武線沿線のエリアでは、ある程度の地価で下支えがあるのではないかと考えられるが、中部や北部の地域では、下落傾向へと転じるのではないだろうか。

なお、各地点の細かい状況や背景などは、市全体の動向と異なることがございますので、ご了承ください。

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基準地価2008(市川市)

9月18日、国土交通省より2008年の基準地価(7/1時点)が発表されました。

≪国土交通省が発表した東京圏・近郊住宅地の概要≫

さいたま市、千葉市、横浜市、川崎市等においても、平均で上昇は維持したものの鈍化傾向が鮮明となっており、浦安市、市川市等では平均でわずかな下落に転じた。一方で、川口市、鎌倉市、藤沢市等では、都心への接近性、良好な住環境等を背景として、わずかではあるが平均で上昇幅が拡大した。

圏域縁辺部においては、小田原市が17年ぶり、秦野市及び厚木市が18年ぶりに平均で上昇に転じたのに対し、熊谷市及び富津市が2年ぶりに平均でわずかな下落に転じるなど、全体的に下落傾向であるがその動向は一様ではない。

≪市川市の基準地価≫

・市川市北国分2−26−5 153000(155000)↓
・市川市南行徳1−5−18 330000(330000)→
・市川市中国分5−13−15 160000(160000)→
・市川市福栄1−15−17 315000(315000)→
・市川市市川1−7−15 880000(880000)→
・市川市新田2−28−14 328000(325000)↑
・市川市行徳駅前2−13−21 650000(650000)→
・市川市国分3−22−25 140000(140000)→
・市川市末広2−11−16 317000(317000)→
・市川市入船7−5 290000(290000)→
・市川市河原12−11 230000(230000)→
・市川市菅野5−9−5 275000(280000)↓
・市川市菅野1−7−16 380000(375000)↑
・市川市南八幡4−6−6 1030000(1020000)↑
・市川市八幡2−16−6 1370000(1350000)↑
・市川市南八幡3−15−8 319000(319000)→
・市川市八幡2−6−5 640000(650000)↓
・市川市宮久保1−19−14 190000(193000)↓
・市川市八幡1−19−1 366000(353000)↑
・市川市東菅野1−21−7 338000(330000)↑
・市川市曽谷3−3−2 135000(137000)↓
・市川市宮久保3−8−11 180000(180000)→
・市川市宮久保6−18−10 141000(143000)↓
・市川市中山2−2−2 229000(230000)↓
・市川市本北方2−13−15 194000(195000)↓
・市川市高谷新町9番5外 80000(64000)↑
・市川市若宮1−5−3 188000(190000)↓
・市川市南大野3−18−17 167000(170000)↓
・市川市大町102−8 71000(67000)↑
・市川市柏井町1丁目1561番 115000(117000)↓

※単位:円/1平米、()内は2007年

※基準地価とは、都道府県が毎年7月1日時点の値を調査したもの。土地の収益性や周辺の取引事例などに基づいて1平方メートルあたりの価格を判定する。基本的には公示地価に近い。


地価全体ではサブプライムローン問題の影響による資金流入減少の影響が出ているが、個人の実需(住宅)には大きく影響していない。根本的な景気の低迷で、個人の住宅取得の動きが鈍っていること、上昇し過ぎた感のある地価に個人の資金力がついていけなくなったことによる調整が、今回の基準地価には反映されているのではないか。

市川市の基準地価動向を見てみると、上昇、横ばい、下落地点が拮抗しており、概要で市川市は平均でわずかに下落となっているが、各地点の下落幅は微減程度であり、全体的には横ばいという感じに近いのではないか。

隣接の船橋市では上昇地点や横ばいポイントがほとんどであることから、時系列の影響や全体の動向ではなく、地価と購入資金力との兼ね合いで、市川市の地価が上限に到達したと思われる。

市川市と船橋市を比べると、市川市の方が都内に近い分、地価は高くなる傾向にある。市川市の地価が購入力と比較して限界点までいったが、船橋市はまだ手が届くということで、市川市は調整に入り、船橋市は上昇の余地があったということです。

今後、地価全体の下落傾向の影響は市川市にも及ぶと思われるが、総武線沿線を中心に市川市の評価・人気は高いことから、ある程度の地価で下支えがあるのではないかと考えられる。

なお、各地点の細かい状況や背景などは、市全体の動向と異なることがございますので、ご了承ください。

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2008年09月19日

基準地価2008(印西市)

9月18日、国土交通省より2008年の基準地価(7/1時点)が発表されました。

≪国土交通省が発表した東京圏・近郊住宅地の概要≫

さいたま市、千葉市、横浜市、川崎市等においても、平均で上昇は維持したものの鈍化傾向が鮮明となっており、浦安市、市川市等では平均でわずかな下落に転じた。一方で、川口市、鎌倉市、藤沢市等では、都心への接近性、良好な住環境等を背景として、わずかではあるが平均で上昇幅が拡大した。

圏域縁辺部においては、小田原市が17年ぶり、秦野市及び厚木市が18年ぶりに平均で上昇に転じたのに対し、熊谷市及び富津市が2年ぶりに平均でわずかな下落に転じるなど、全体的に下落傾向であるがその動向は一様ではない。

≪印西市の基準地価≫

・印西市木刈4丁目16番3 86500(86500)→
・印西市鹿黒字堀込435番1外 15100(15300)↓
・印西市大森字七畝割4450番87 51000(51500)↓
・印西市大森字六軒4370番1の2 52200(53000)↓
・印西市木下字池田725番83 53500(53800)↓
・印西市小林北1丁目10番18 48000(48000)→
・印西市小林浅間1丁目10番4 51000(51000)→
・印西市小林字宿1606番14外 44000(44000)→

※単位:円/1平米、()内は2007年

※基準地価とは、都道府県が毎年7月1日時点の値を調査したもの。土地の収益性や周辺の取引事例などに基づいて1平方メートルあたりの価格を判定する。基本的には公示地価に近い。


地価全体ではサブプライムローン問題の影響による資金流入減少の影響が出ているが、個人の実需(住宅)には大きく影響していない。根本的な景気の低迷で、個人の住宅取得の動きが鈍っていること、上昇し過ぎた感のある地価に個人の資金力がついていけなくなったことによる調整が、今回の基準地価には反映されているのではないか。

印西市の基準地価動向を見てみると、下落した地点と横ばいの地点に分かれる。下落した地点はもともとの街の中心であった成田線沿線であり、横ばいの地点は北総鉄道・千葉NTとの関連がある地域。※印西市内の北総鉄道の駅周辺には商業施設が多数あり、生活利便性が高い。

もともと北総鉄道沿線は千葉NTでの開発による新しい街であり、道路事情が良いこと、台地面の平坦地で地形的に良いことから、今後、北総鉄道が成田空港まで繋がり(2010年度)、交通利便性が向上した時、どのような地価動向を示すか興味が持たれる。

なお、各地点の細かい状況や背景などは、市全体の動向と異なることがございますので、ご了承ください。

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基準地価2008(白井市)

9月18日、国土交通省より2008年の基準地価(7/1時点)が発表されました。

≪国土交通省が発表した東京圏・近郊住宅地の概要≫

さいたま市、千葉市、横浜市、川崎市等においても、平均で上昇は維持したものの鈍化傾向が鮮明となっており、浦安市、市川市等では平均でわずかな下落に転じた。一方で、川口市、鎌倉市、藤沢市等では、都心への接近性、良好な住環境等を背景として、わずかではあるが平均で上昇幅が拡大した。

圏域縁辺部においては、小田原市が17年ぶり、秦野市及び厚木市が18年ぶりに平均で上昇に転じたのに対し、熊谷市及び富津市が2年ぶりに平均でわずかな下落に転じるなど、全体的に下落傾向であるがその動向は一様ではない。

≪白井市の基準地価≫

・白井市冨士字栄76番19 74000(74500)↓
・白井市根字丸山324番7外 38000(39000)↓
・白井市七次台3−33−10 78500(79000)↓
・白井市池の上1−18−5 113000(111000)↑
・白井市白井字南外出390番28 56500(57700)↓

※単位:円/1平米、()内は2007年

※基準地価とは、都道府県が毎年7月1日時点の値を調査したもの。土地の収益性や周辺の取引事例などに基づいて1平方メートルあたりの価格を判定する。基本的には公示地価に近い。


地価全体ではサブプライムローン問題の影響による資金流入減少の影響が出ているが、個人の実需(住宅)には大きく影響していない。根本的な景気の低迷で、個人の住宅取得の動きが鈍っていること、上昇し過ぎた感のある地価に個人の資金力がついていけなくなったことによる調整が、今回の基準地価には反映されているのではないか。

白井市の基準地価動向を見てみると、1地点を除き、下落した。下落した地点は最寄り駅から遠い(バス便)立地であり、駅から徒歩圏の1地点では逆に上昇した。

もともと北総鉄道沿線は千葉NTでの開発による新しい街であり、道路事情が良いこと、台地面の平坦地で地形的に良いことから、今後、北総鉄道が成田空港まで繋がり(2010年度)、交通利便性が向上した時、どのような地価動向を示すか興味が持たれる。ただし、都内からの距離などから、徒歩圏であることが重要かもしれない。

なお、各地点の細かい状況や背景などは、市全体の動向と異なることがございますので、ご了承ください。

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基準地価2008(鎌ヶ谷市)

9月18日、国土交通省より2008年の基準地価(7/1時点)が発表されました。

≪国土交通省が発表した東京圏・近郊住宅地の概要≫

さいたま市、千葉市、横浜市、川崎市等においても、平均で上昇は維持したものの鈍化傾向が鮮明となっており、浦安市、市川市等では平均でわずかな下落に転じた。一方で、川口市、鎌倉市、藤沢市等では、都心への接近性、良好な住環境等を背景として、わずかではあるが平均で上昇幅が拡大した。

圏域縁辺部においては、小田原市が17年ぶり、秦野市及び厚木市が18年ぶりに平均で上昇に転じたのに対し、熊谷市及び富津市が2年ぶりに平均でわずかな下落に転じるなど、全体的に下落傾向であるがその動向は一様ではない。

≪鎌ヶ谷市の基準地価≫

・鎌ケ谷市初富31−6 51500(53000)↓
・鎌ケ谷市東中沢3−18−13 95000(98000)↓
・鎌ケ谷市道野辺中央4−5−18 107000(108000)↓
・鎌ケ谷市東道野辺3−14−47 89000(93000)↓
・鎌ケ谷市西佐津間1−10−21 77500(79500)↓
・鎌ケ谷市中央1−8−32 119000(121000)↓
・鎌ケ谷市東道野辺2−12−3−9 97000(100000)↓
・鎌ケ谷市東道野辺6−1−6 83000(85000)↓
・鎌ケ谷市中央2−14−41 110000(110000)→
・鎌ケ谷市南鎌ヶ谷4−9−30 96000(100000)↓
・鎌ケ谷市鎌ケ谷9−16−42 87000(90000)↓
・鎌ケ谷市東鎌ケ谷3−17−17 90200(93000)↓

※単位:円/1平米、()内は2007年

※基準地価とは、都道府県が毎年7月1日時点の値を調査したもの。土地の収益性や周辺の取引事例などに基づいて1平方メートルあたりの価格を判定する。基本的には公示地価に近い。


地価全体ではサブプライムローン問題の影響による資金流入減少の影響が出ているが、個人の実需(住宅)には大きく影響していない。根本的な景気の低迷で、個人の住宅取得の動きが鈍っていること、上昇し過ぎた感のある地価に個人の資金力がついていけなくなったことによる調整が、今回の基準地価には反映されているのではないか。

鎌ヶ谷市の基準地価動向を見てみると、1地点を除き、下落した。北総鉄道新鎌ヶ谷駅周辺の基準地点がなく、各地点とも都内への交通利便性が弱いことが影響したのではないか。

今後、新京成電鉄初富駅〜北初富駅間の高架工事とそれにともなう街並みの整備が完了すれば、それに関連するところは持ち直せるかもしれない。また、新鎌ヶ谷駅周辺は交通利便性が高く、評価は高いと思われる。

なお、各地点の細かい状況や背景などは、市全体の動向と異なることがございますので、ご了承ください。

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基準地価2008(我孫子市)

9月18日、国土交通省より2008年の基準地価(7/1時点)が発表されました。

≪国土交通省が発表した東京圏・近郊住宅地の概要≫

さいたま市、千葉市、横浜市、川崎市等においても、平均で上昇は維持したものの鈍化傾向が鮮明となっており、浦安市、市川市等では平均でわずかな下落に転じた。一方で、川口市、鎌倉市、藤沢市等では、都心への接近性、良好な住環境等を背景として、わずかではあるが平均で上昇幅が拡大した。

圏域縁辺部においては、小田原市が17年ぶり、秦野市及び厚木市が18年ぶりに平均で上昇に転じたのに対し、熊谷市及び富津市が2年ぶりに平均でわずかな下落に転じるなど、全体的に下落傾向であるがその動向は一様ではない。

≪我孫子市の基準地価≫

・我孫子市台田4−11−40 99000(97000)↑
・我孫子市台田4−7−18 132000(132000)→
・我孫子市白山2−5−16 175000(173000)↑
・我孫子市我孫子4−37−5 111000(111000)→
・我孫子市つくし野1−9−5 146000(145000)↑
・我孫子市緑2−10−28 119000(119000)→
・我孫子市並木8−19−11 91500(91500)→
・我孫子市天王台6−2−18 137000(137000)→
・我孫子市柴崎台4−12−38 147000(146000)↑
・我孫子市湖北台8−10−5 77500(78000)↓
・我孫子市湖北台1−12−1 114000(117000)↓
・我孫子市中峠字大坂台3065番18外 38000(39000)↓
・我孫子市新木字吾妻3180番10 47500(49000)↓
・我孫子市布佐平和台5−14−6 55500(56500)↓
・我孫子市布佐1丁目30番7 54500(56000)↓

※単位:円/1平米、()内は2007年

※基準地価とは、都道府県が毎年7月1日時点の値を調査したもの。土地の収益性や周辺の取引事例などに基づいて1平方メートルあたりの価格を判定する。基本的には公示地価に近い。


地価全体ではサブプライムローン問題の影響による資金流入減少の影響が出ているが、個人の実需(住宅)には大きく影響していない。根本的な景気の低迷で、個人の住宅取得の動きが鈍っていること、上昇し過ぎた感のある地価に個人の資金力がついていけなくなったことによる調整が、今回の基準地価には反映されているのではないか。

我孫子市の基準地価動向を見てみると、上昇・横ばいのエリアと下落のエリアが二極化されている。

もともと我孫子市・常磐線エリアは安定した需要があり地価下落傾向の影響をあまり受けていないが、我孫子市・成田線エリアは交通利便性の問題から下落の影響を受けてしまった。

広域での地域比較から下限はあると思われるが、交通利便性が改善される見込みもないので、下落傾向は続いてしまうかもしれない。

なお、各地点の細かい状況や背景などは、市全体の動向と異なることがございますので、ご了承ください。

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基準地価2008(流山市)

9月18日、国土交通省より2008年の基準地価(7/1時点)が発表されました。

≪国土交通省が発表した東京圏・近郊住宅地の概要≫

さいたま市、千葉市、横浜市、川崎市等においても、平均で上昇は維持したものの鈍化傾向が鮮明となっており、浦安市、市川市等では平均でわずかな下落に転じた。一方で、川口市、鎌倉市、藤沢市等では、都心への接近性、良好な住環境等を背景として、わずかではあるが平均で上昇幅が拡大した。

圏域縁辺部においては、小田原市が17年ぶり、秦野市及び厚木市が18年ぶりに平均で上昇に転じたのに対し、熊谷市及び富津市が2年ぶりに平均でわずかな下落に転じるなど、全体的に下落傾向であるがその動向は一様ではない。

≪流山市の基準地価≫

・流山市流山8丁目1167番2外 127000(125000)↑
・流山市南流山4丁目5番5 210000(200000)↑
・流山市平和台2丁目5番16 152000(147000)↑
・流山市南流山4丁目1番10 328000(305000)↑
・流山市三輪野山1丁目 118000(114000)↑
・流山市宮園1丁目14番2 137000(134000)↑
・流山市東深井字東原870番39 96000(97400)↓
・流山市江戸川台東1丁目206番 150000(149000)↑
・流山市江戸川台東3丁目186番 142000(141000)↑
・流山市東初石1丁目110番2 122000(122000)→
・流山市東初石3丁目103番82 128000(128000)
・流山市駒木台225番7 55500(55500)→
・流山市駒木1086番35 126000(122000)↑
・流山市野々下3丁目772番40 126000(126000)→
・流山市松ケ丘4丁目505番31 151000(150000)↑
・流山市向小金3丁目141番75 132000(132000)→

※単位:円/1平米、()内は2007年

※基準地価とは、都道府県が毎年7月1日時点の値を調査したもの。土地の収益性や周辺の取引事例などに基づいて1平方メートルあたりの価格を判定する。基本的には公示地価に近い。


地価全体ではサブプライムローン問題の影響による資金流入減少の影響が出ているが、個人の実需(住宅)には大きく影響していない。根本的な景気の低迷で、個人の住宅取得の動きが鈍っていること、上昇し過ぎた感のある地価に個人の資金力がついていけなくなったことによる調整が、今回の基準地価には反映されているのではないか。

流山市の基準地価動向を見てみると、上昇地点も多い。隣接の松戸市では下落地点も多いことから、時系列の影響や全体の動向ではなく、地価と購入資金力との兼ね合いだと思われる。

また、流山市はつくばエクスプレス開通の影響が開業後3年を過ぎても続いている。今後、同沿線沿いに隣接する八潮、三郷、柏との宅地開発が進むことにより、需給バランスがどのようになるのかが、流山市の地価動向に影響を与えると思われる。

なお、各地点の細かい状況や背景などは、市全体の動向と異なることがございますので、ご了承ください。

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基準地価2008(松戸市)

9月18日、国土交通省より2008年の基準地価(7/1時点)が発表されました。

≪国土交通省が発表した東京圏・近郊住宅地の概要≫

さいたま市、千葉市、横浜市、川崎市等においても、平均で上昇は維持したものの鈍化傾向が鮮明となっており、浦安市、市川市等では平均でわずかな下落に転じた。一方で、川口市、鎌倉市、藤沢市等では、都心への接近性、良好な住環境等を背景として、わずかではあるが平均で上昇幅が拡大した。

圏域縁辺部においては、小田原市が17年ぶり、秦野市及び厚木市が18年ぶりに平均で上昇に転じたのに対し、熊谷市及び富津市が2年ぶりに平均でわずかな下落に転じるなど、全体的に下落傾向であるがその動向は一様ではない。

≪松戸市の基準地価≫

・松戸市下矢切字北坂507番 75000(75500)↓
・松戸市古ケ崎3丁目3354番3 110000(112000)↓
・松戸市本町2番4  793000(785000)↑
・松戸市下矢切字栄町96番4 161000(161000)→
・松戸市三矢小台5丁目23番7 159000(160000)↓
・松戸市西馬橋4丁目241番3 156000(157000)↓
・松戸市岩瀬字住吉町23番3外 223000(225000)↓
・松戸市吉井町11番5 198000(199000)↓
・松戸市西馬橋広手町30番2 186000(186000)→
・松戸市新松戸6丁目24番外 217000(214000)↑
・松戸市上本郷字三斗蒔900番3 353000(348000)↑
・松戸市松戸新田字ヅウハタ18番19 161000(161000)→
・松戸市南花島3丁目48番13 177000(178000)↓
・松戸市胡録台字大畑18番3 154000(155000)↓
・松戸市西馬橋蔵元町12番 296000(291000)↑
・松戸市上本郷字1丁目3328番1 176000(176000)→
・松戸市新作字3丁目1156番 166000(167000)↓
・松戸市仲井町1丁目54番1 157000(158000)↓
・松戸市新松戸2丁目108番 688000(678000)↑
・松戸市大金平2丁目110番2 134000(135000)↓
・松戸市二ツ木字上ノ台1642番 187000(187000)→
・松戸市八ケ崎6丁目27番13外 131000(134000)↓
・松戸市幸田4丁目121番 120000(121000)↓
・松戸市稔台7丁目 160000(161000)↓
・松戸市松戸新田字一本槻579番8 218000(221000)↓
・松戸市八ケ崎2丁目10番7 127000(129000)↓
・松戸市小金きよしケ丘4丁目3番11 141000(141000)→
・松戸市千駄堀字清水台830番12 134000(135000)↓
・松戸市小金原5丁目21番9 130000(132000)↓
・松戸市日暮6丁目157番 175000(175000)→
・松戸市常盤平2丁目17番6 172000(173000)↓
・松戸市常盤平3丁目22番5 201000(203000)↓
・松戸市常盤平6丁目11番12 164000(167000)↓
・松戸市五香西2丁目30番23 122000(124000)↓
・松戸市常盤平5丁目11番13 279000(279000)→
・松戸市五香8丁目7番2 114000(115000)↓
・松戸市六高台2丁目27番25 107000(108000)↓
・松戸市六実2丁目60番8 98000(98000)→

※単位:円/1平米、()内は2007年

※基準地価とは、都道府県が毎年7月1日時点の値を調査したもの。土地の収益性や周辺の取引事例などに基づいて1平方メートルあたりの価格を判定する。基本的には公示地価に近い。


地価全体ではサブプライムローン問題の影響による資金流入減少の影響が出ているが、個人の実需(住宅)には大きく影響していない。根本的な景気の低迷で、個人の住宅取得の動きが鈍っていること、上昇し過ぎた感のある地価に個人の資金力がついていけなくなったことによる調整が、今回の基準地価には反映されているのではないか。

松戸市の基準地価動向を見てみると、下落地点も多く目立っている。隣接の柏市では上昇地点や横ばいポイントがほとんどであることから、時系列の影響や全体の動向ではなく、地価と購入資金力との兼ね合いだと思われる。

柏市と松戸市を比べると、松戸市の方が都内に近い分、地価は高くなる傾向にある。松戸市の地価が購入力と比較して限界点までいったが、柏市はまだ手が届くということで、松戸市は調整に入り、柏市は上昇の余地があったということです。

なお、各地点の細かい状況や背景などは、市全体の動向と異なることがございますので、ご了承ください。

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基準地価2008(柏市)

9月18日、国土交通省より2008年の基準地価(7/1時点)が発表されました。

≪国土交通省が発表した東京圏・近郊住宅地の概要≫

さいたま市、千葉市、横浜市、川崎市等においても、平均で上昇は維持したものの鈍化傾向が鮮明となっており、浦安市、市川市等では平均でわずかな下落に転じた。一方で、川口市、鎌倉市、藤沢市等では、都心への接近性、良好な住環境等を背景として、わずかではあるが平均で上昇幅が拡大した。

圏域縁辺部においては、小田原市が17年ぶり、秦野市及び厚木市が18年ぶりに平均で上昇に転じたのに対し、熊谷市及び富津市が2年ぶりに平均でわずかな下落に転じるなど、全体的に下落傾向であるがその動向は一様ではない。

≪柏市の基準地価≫

・柏市みどり台5−3−13 101000(99800)↑
・柏市伊勢原1−9−3 106000(105000)↑
・柏市高田字上野台子1250番3 97800(97800)→
・柏市大青田字小渡1622番3外 38800(38800)→
・柏市高田字西中上224番96 112000(110000)↑
・柏市篠籠田字今泉1036番10 129000(128000)↑
・柏市東山2−9−16 98200(98200)→
・柏市光ヶ丘2−14−8 121000(120000)↑
・柏市新富町1−13−13 153000(150000)↑
・柏市大室字正連寺前172番3 112000(108000)↑
・柏市若柴字入谷津1番237 112000(108000)↑
・柏市豊町2−1−4 118000(115000)↑
・柏市青葉台1−18−12 100000(99600)↑
・柏市豊住3−10−10 140000(138000)↑
・柏市明原4−11−30 203000(197000)↑
・柏市豊四季字向中原709番42外 123000(123000)→
・柏市十余二字庚塚276番266 142000(140000)↑
・柏市十余二字庚塚254番608 123000(121000)↑
・柏市あけぼの4−4−2 181000(179000)↑
・柏市末広町4−4 1050000(1020000)↑
・柏市加賀2−5−12 140000(140000)→
・柏市増尾台2−23−9 129000(128000)↑
・柏市中央1−6−3 395000(388000)↑
・柏市柏2−8−20 764000(743000)↑
・柏市千代田2−3−23 223000(216000)↑
・柏市松ヶ崎字泉273番14 105000(105000)→
・柏市柏字木崎台279番96 126000(125000)↑
・柏市柏6−5−30 211000(208000)↑
・柏市増尾3丁目1679番25 130000(130000)→
・柏市亀甲台町2−11−14 126000(126000)→
・柏市しいの木台3丁目7番6 100000(100000)→
・柏市松葉町1丁目5番9 148000(148000)→
・柏市宿連寺字天王後425番16 100000(100000)→
・柏市北柏3丁目19番17 159000(157000)↑
・柏市高柳新田字中峠17番29外 77000(77000)→
・柏市藤心4−15−11 106000(105000)↑
・柏市戸張字天神前1316番4 96000(95000)↑
・柏市根戸字根切383番56 118000(118000)→
・柏市布施字大日972番12 102000(102000)→
・柏市布施字荒屋敷1265番 45600(46500)↓
・柏市高柳字向原1471番11外 78800(78300)↑
・柏市塚崎2丁目5番21 77700(77700)→
・柏市大津ケ丘4丁目15番11 85000(85100)↓
・柏市泉字南1426番 24100(24100)→

※単位:円/1平米、()内は2007年

※基準地価とは、都道府県が毎年7月1日時点の値を調査したもの。土地の収益性や周辺の取引事例などに基づいて1平方メートルあたりの価格を判定する。基本的には公示地価に近い。


地価全体ではサブプライムローン問題の影響による資金流入減少の影響が出ているが、個人の実需(住宅)には大きく影響していない。根本的な景気の低迷で、個人の住宅取得の動きが鈍っていること、上昇し過ぎた感のある地価に個人の資金力がついていけなくなったことによる調整が、今回の基準地価には反映されているのではないか。

柏市の基準地価動向を見てみると、上昇地点や横ばいポイントがほとんどである。隣接の松戸市は下落地点も多いことから、時系列の影響や全体の動向ではなく、地価と購入資金力との兼ね合いだと思われる。

柏市と松戸市を比べると、松戸市の方が都内に近い分、地価は高くなる傾向にある。松戸市の地価が購入力と比較して限界点までいったが、柏市はまだ手が届くということで、松戸市は調整に入り、柏市は上昇の余地があったということです。

なお、各地点の細かい状況や背景などは、市全体の動向と異なることがございますので、ご了承ください。

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2008年09月17日

つくばエクスプレスダイヤ改正

つくばエクスプレス(首都圏新都市鉄道)は、平成20年10月1日よりダイヤ改正を行なうと発表しました。今回の改正は、交直流両用車両(2000系)の増備(4編成)による輸送力増強が目的です。

最速達の快速はほとんど変わらず、区間快速と普通での全体的な強化と、交流区間のため輸送力が乏しかった守谷〜つくば間の利便性が向上されています。主な改正内容は以下の通りです。

 平日の朝間、6本増発。
 守谷駅始発の区間快速をつくば駅始発へ変更。

 昼間時間帯で普通列車を3本増発。
 つくば始発の普通列車をすべて秋葉原直通に変更。

 夜間時間帯の22時台守谷行き区間快速をつくばまで延伸。

 これにより平日は185本から202本(17本増発)
 休日は188本から203本(15本増発)になります。

先日、研究学園駅近くの住宅展示場に行く用事がございました。

おそらく、もともとは山林や原野・農地であったところに、駅を中心として街が作られたのだろうと思われる。周辺は緑が多く、少し離れると未開拓ではあるが、駅前にマンションや商業施設がぞくぞくと建築され、駅近くから広い敷地と新しい建物の一戸建てが建ち並んでいた。

まだまだこれからの街で、街に奥行がないのは否めないが、広くて平坦な道路と整然とした新しい街並みは、最近の消費者の希望に適うものだろう。しかし、表面的な通勤時間は許容範囲かもしれないが、現実的にはここから都内までの通勤は難しいものがあった。これは守谷以北が交流区間(守谷以南は直流区間)のため、守谷以北を走れる編成が限られていることによるもの。

また、つくばエクスプレスは構造的な問題により1編成6両の固定編成であるため、1編成ごとの混雑率が高い。いくら本数が多くても、常磐線の15両編成と比べると輸送力が落ちる。

この二つの問題(守谷以北の利便性、車両数の限界による輸送力)を少しでも解消しようとしたのが、今回のダイヤ改正で意識された点である。

この改正により、直流限定車両(1000系)を八潮始発へと回すことができ、八潮以南の利便性も副産物として改善された。

つくばエクスプレス沿線の宅地開発は、まだまだ2合目3合目あたりだと思われ、今後、利用者が2倍3倍にも膨れ上がることが予想される。今回のダイヤ改正だけでは、今後の利用者増に対応するのは不可能で、今後の輸送力強化が不可避であり、期待したい。

ただし、本数の増加には限度があり、6両編成という物理的な問題から、輸送力には限界がある。このあたりがどのように推移するのか、つくばエクスプレス沿線で住まいを探している方はチェックしてもらいたい。

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2008年09月15日

不動産屋の免許

不動産会社を規定する法律である宅地建物取引業法では、宅地建物取引業(いわゆる不動産会社)を営むにあたって、免許制度を採用しております。個人資格の免許である宅地建物取引主任者とは別。

業法では、免許が必要な宅地建物取引業者を次のように定義しております。

第2条 この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。
1.省略
2.宅地建物取引業
宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。
3.宅地建物取引業者
第3条第1項の免許を受けて宅地建物取引業を営む者をいう。


“業として”というのは、不特定多数の人を相手に、反復継続することです。

上記の取引内容で、不動産売買は自ら売主となるものも含め媒介と代理が対象となるが、賃借の場合は自ら貸主となるものは含まれておらず媒介と代理のみが対象になる。

自ら売主となって複数の不動産を売却する場合は免許が必要であるが、自ら貸主となって不動産を貸す場合は免許は不要である。こうでなければ、大家さんはみんな宅建業の免許が必要になってしまい、今はやりの不動産投資はかなり制限されてしまう。

難しいのは、自ら売主となって複数の不動産を売却する場合。不動産を売却することを目的として購入し売却するという行為を繰り返すのであれば完全にアウトだが、もともと所有する複数の不動産を売却するのはグレーゾーンであるものの、社会通念などから許容されているのが実情である。(監督官庁である県庁に確認しても、大丈夫とまでは言えないが仕方ない部分ではないかという柔軟な回答)

この免許を受けるには、数多くの基準があり、主なものは次の通り。免許を受けるものが欠格条件(破産、前科、経歴など)にあてはまらないこと。専任の宅地建物取引主任者を設置すること。営業保証金を供託(保証協会への加盟)をすること。厳密には免許を受けるのに供託が必要ではないが、供託がないと営業を開始できないため、同一に記載しました。

この免許は更新制度を採用しており、免許期間は5年間(以前は3年間であった)。不動産会社の名刺や会社案内などに記載された免許番号の()の中にある数字が更新回数を表しており、最初は1、更新を1回すると2というように増えていく。()の中の数字が大きいほど、古くから営業していると判断できる。

ただし、ひとつの都道府県のみで営業しているときは知事の免許であるが、複数の都道府県にまたがり営業する場合は国土交通大臣の免許となる。免許そのものが変わるという取り扱いになるため、知事から大臣免許へと変わると()の中の数字は、改めて1からのスタートとなり、大臣免許の(1)だからと言って新しい会社とは判断できない。

※複数の都道府県にまたがり営業するとは、複数の都道府県の不動産を取り扱うということではなく、営業所の設置で判断する。千葉県知事免許の不動産会社が東京都や茨城県の不動産を取り扱うのは構わない。

この宅地建物取引業者の免許に関する情報は、免許を与えた官庁に備え付けられている業者名簿が一般公開されており、ここで確認できます。公開されている内容には、基本的な事柄に加え、処分歴や資産内容も含まれます。資産内容は日々変化するため、記載されている内容の正確性には問題がありますが、処分歴は随時記載されることから、怪しい業者、危ない業者かどうかを推察することは可能です。

免許制度は、業法の最初に記載されていることからも分かるとおり、不動産業者への監督の基本中の基本です。このため、免許制度を揺るがすような無免許制度には厳しい罰則規定があります。(懲役刑になることさえある)

ただし、無免許営業は業者としての処罰であるに留まり、無免許営業で行なわれた不動産取引そのものには影響しません。無免許業者から購入しても売買そのものは有効に成立。

不動産を購入する際、不動産業者が介在しないというのは極めて稀なことで、ほとんどの方が何かしらの形で不動産業者と接触します。この業者が信頼に足りるかどうかは、とても大事なことです。

これは不動産購入のガイドブック的な書籍や雑誌などでも言われていますが、その中に()の中の番号が大きい方が古くから営業していることであり信頼できるという記載があります。

長期間に渡り営業できているのは、業務的にトラブルもない証であるとも言えなくはないですが、古い=信頼となるかどうかは別です。古くからの会社の場合でダメな典型は、昔からこうやっていると時代錯誤な押し付け、今の法律規定などに疎い、など。

免許番号で分かることは、古いかどうか、広域に営業しているかどうか程度のこと。古くてもしっかりしている会社もあれば、新しくて乱暴な会社もある。広域でもダメな会社もあれば、良い会社もある。

信頼できる会社の見極めは、表面からではなかなか難しい。

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2008年09月14日

フラット35Sの適用条件緩和

住宅金融支援機構は、金利優遇などを行う「フラット35」Sの適用について、10月1日から4つの基準のうち1つを満たすのみで適用すると発表しました。

「フラット35」Sは、「省エネルギー性」「耐震性」「バリアフリー性」「耐久性・可変性」の4つの基準にのうち、2つ以上の基準を満たす住宅について、当初5年間の借り入れ金利を0.3%優遇するとしていた。

条件を緩和したのは、不動産市場の低迷などを踏まえ、今回政府から発表された「安心実現のための緊急総合対策」における「住まいとまちの再設計」の一環として、住宅投資の活性化を図るためとしている。

≪技術規準≫

◆省エネルギー性  
 省エネルギー対策等級4の住宅

◆耐震性
 耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2または3の住宅
 免震建築物(※1)

◆バリアフリー性
 高齢者等配慮対策等級3、4または5の住宅

◆耐久性・可変性
 劣化対策等級3、かつ、維持管理対策等級2または3の住宅
(共同住宅等については、一定の更新対策(※2)が必要)

(注) 各技術基準は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づく住宅性能表示制度の性能等級等と同じです。住宅性能評価書を取得しなくても【フラット35】Sをご利用いただけます。

※1 免震建築物は、住宅性能表示制度の評価方法基準1−3に適合しているものを対象とします。

※2 一定の更新対策とは、躯体天井高の確保(2.5m以上)及び間取り変更の障害となる壁または柱がないことです。

〜住宅金融支援機構のHPより〜

今回の条件緩和は、金利を優遇して生活支援をするというお題目よりは、融資を拡大して機構のシェアを伸ばしたいというのが本音ではないか。

緊急総合対策ということであれば、技術レベルを抑えることよりは、金利の優遇幅を拡大した方が良いのではないかと思われる。

また、技術レベルを落とすことは、200年住宅、長期優良住宅を推進して社会ストック、資産形成を築くという今の流れに逆行することにもなる。

技術レベルを落とし、対象となる物件を拡げることは、昔、公庫で行った“ゆとり返済”などと同じように、長期的な視野に欠け、目先のことだけしか考えていない。

シェアを拡げるにしても、もうちょっと違うやり方があったのではないか。

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2008年09月09日

自営業者の住宅ローン

サラリーマンの方はお勤め先や収入から、住宅ローンの目処はある程度つけやすいが、会社役員、自営業者や個人事業主の方が住宅ローンを組む場合は、個別の要素に左右され、かなり難しいものがある。

サラリーマンの場合、会社そのものも少しは見られるが、基本的には収入と返済の比率、勤続年数、転職歴の個人的な要素で判断されるのに比べ、自営業者の場合、個人のことだけではなく、会社・事業全体を見られる。

さらに景気などの一時的な波に影響されるため、3期(3年)の内容をチェックし、安定具合、成長具合なども審査される。また、サラリーマンの方が収入をベースにして判断されるのに比べ、個人事業主の場合、所得をベースに判断される。※法人成りしている場合は、役員でも給与収入。

サラリーマンの場合、収入から税務上で定められた給与所得という所得額が算出され、自営業の場合、収入(売上)から経費を差し引いた事業所得が算出される。自営業者の場合、節税のために所得を抑えることも、住宅ローン審査をより厳しくさせている。

住宅ローンの審査では、サラリーマンは収入で判断され、自営業は所得で判断される。ここが第一関門として大きく差が開く。※サラリーマンも給与所得で判断されれば公平かもしれない。

また、サラリーマンの方は、失礼な言い方かもしれませんが、個人が辞めたり病気で休んでも会社は存続するが、自営業では、個人が辞めたり休んだら、事業そのものが行き詰ることが多い。個人に比重がかかる分だけ、リスクが分散されていない≒安定性がない、と判断されることも審査を厳しくしている。

なお、個人の金融履歴(事故情報やクレジット・消費者金融の履歴)や健康状態(団信)については、どちらでも同じ。

私個人が住宅ローンを借りられないのは、私や会社そのものの問題なのかもしれない。自営業者でも借りられる方は多いが、やはり審査は厳しい。私の感覚では、同じような収入・所得でも、サラリーマンの半分くらいの評価しかないのではないか。さらに不動産業の場合、さらに半分程度の評価で、サラリーマンの方と比べたら4分の1程度の評価しかないと感じる。(うちだけかな・・)

最近、脱サラ(とはいまどき言わないかな)、起業する方も多くなってきましたが、家を買うということを考えたら、起業する前に動いた方がいい。もし、起業してしまったら安定して3年を経過するまで買えないとお考えください。

逆に、銀行が審査を厳しくする→リスクがある、ということを考えれば、起業を考えているなら、家を買って住宅ローンを抱えるということはリスクがあるんだよということ。起業するなら、家は我慢する。時間が経って、事業も安定し、儲かったら、家を買う。家を買うために頑張るという励みにするくらいでもいいのかもしれません。

自営業者の場合、個々の要素で大きく審査結果が変わり一概に言えない面もあるのですが、難しい部分があるのが実情です。

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2008年09月08日

こんなことが許されてもいいのか!

弊社ブログの読者より頂いたご質問をご紹介します。

[質問]

教えてください。

投資用不動産を購入したのですが、契約当日、売り主側の主任者から重要事項の説明がありました。その時まで、買主側の担当者からは、物件に関する説明は何もされておりませんでした。

契約は売主側の会社で行われました。その際、公簿売買であること、残金決済後、1週間以内引き渡しなど、初めて知ることばかりでした。その際、買主側の担当者は、私の疑問に答えることはせず、これはよくあることだなど、素人のような答弁をするのです。「貴方は誰の仲介なの」と思わずその場で怒ってしまいました。引き渡しの部分は、同時決済で契約書を作り直してもらいましたが、それ以外は、そのままでした。

重要事項が数多く書かれている中で、どこまでが、私にとって適正であったか不明です。売主さんもいらっしゃったので結局その場で、契約書に押印をしました。

しかし、この場に買い側の主任者はいなかったこと。契約書・重要事項には、その担当者が主任者のゴム印・印鑑を持参して押印していました。そして、その後、どさくさまぎれに、支払約定書を出し押印をくれといわれ押印しまいした。(前日その担当者は最終一括支払いで良いと言っていたのですがその書面には、解約時半額、決済時半額と記載されていてそこでもこの担当者のいい加減さに頭にきました、その時そのことを言うと、その場でその書面をきたなく一括支払いに訂正していました)。

後になって冷静に考えれば、押印すべきでなかったのですが、長い時間の中で重要事項の説明に対し私を助けてくれるべき担当者は、法律的知識もなく、自分の頭も判断する力を失っていました。その後、引き渡しはは終わったのですが、契約の際私に何の力も貸さず安心どころか、不信感ばかり与えたことに心の底から怒りを感じます。

業者の社長は、結果として契約に基づき引き渡しは終わったから適正だと言います。その会社のホームページには、「不動産を売る前に安心と満足を売る」と書いてありますがまったく嘘です。

契約の際買主側の主任者はいなくて適法ですか?契約のその場で重要事項・契約書法律を知らない担当者が主任者のゴム印、印鑑を押印することは適法ですか?こんなことがあって良いのでしょうか?

教えて下さい。宜しくお願いいたします。

[回答]

コメントありがとうございます。
大変な被害に遭われてしまいましたね。

公簿売買であることはよいとしても、引渡し猶予の件を契約当日まで知らされていないのは酷いと思います。仲介手数料の支払い約定書を取り交わすことは通常行われることですから問題はなく、仲介手数料の支払い方法も両者が合意すればどちらでもよいのですが、この件も含めて、事前の説明と事実が違うという点が致命的にダメです。

不動産取引の現場で、数多くの不動産業者や担当者と接触してきましたが、今回お知らせ頂いたような不動産業者が多く、大半を占めるというのが現実であり、業界への信頼を落としております。特によくある傾向として、いい加減な会社ほど表面は良く見せるということがあります。

さて、前置きが長くなりましたが、お尋ねの件について、お答えします。※同義的にとか営業的にとかは別として、法規的な点につき回答いたします。

・契約締結時に、買主側の主任者が立ち会う必要はありません。
・契約当日、かつ、主任者ではないものの押印も問題ありません。

押印に関しては、売主側の主任者が署名押印をしていれば、買主側の主任者の署名押印そのものが不要です。立会いなく代わりのものが押印することは、白紙よりは良いことですので、問題ありません。ただし、代わりのものが押印したとしても、記載されている主任者に責任はいきます。

※昔はどちらかの主任者のみの署名押印ということもございましたが、現在は取引に携わる全ての宅建業者の主任者の署名押印がされていることがほとんどです。立会いや説明はどちらかの主任者が代表してという形態は現在も同じです。

こんなことがあって良いのか?

押印や主任者の立会いなどに関しては、押印するタイミングや契約当日に立ち会ったかという表面的なことよりも、営業として会社として、お客様に向かう意識や取り組みというもっと本質のところで、あってはならないことです。

今回のケースで言えば、
・事前に買主側の主任者のチェックがあったか
・主任者から担当者に指示し、特に注意する点について、直接・間接どちらでも、事前に説明したり、調査確認するような動き、意識があったのか
・会社として、お客様のために、どのような営業活動、業務を行うのかという取り組みと意識、姿勢がどうか

という部分が問題になります。

法律的にはかからないかもしれませんが、同義的、意識、業務としてはダメだと思います。

なお、・・さんにお願いしたいのは、今回の顛末を、監督官庁(免許を交付している都道府県)に相談して頂きたいことです。

今回の件で直接処罰されたり違法性が見つかるかは不明ですが、このような業者に対し、監督官庁が実態を把握しておくことが、業界全体の向上(今回の業者への仕返し)に役立ちます。

以上がご質問とその回答になります。今回のような、宅建業(不動産会社)や宅建主任者の免許制度の他にも、不動産取引の実務や不動産流通の実態など、宅建業法の目的を叶えるにはまだまだ改善の余地があります。

第1条 この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。


業法では、宅地建物取引業を営むのに、5人に1人の割合で主任者がいればよいとなっておりますが、事務スタッフまでは求めないとしても、営業をする担当者には何かしらの資格(証券や保険のように)が必要だと思います。

第15条 宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所(以下この条及び第50条第1項において「事務所等」という。)ごとに、事務所等の規模、業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の取引主任者(第22条の2第1項の宅地建物取引主任者証の交付を受けた者をいう。以下同じ。)を置かなければならない。


この資格を宅地建物取引主任者の資格そのままに移行することが消費者への利益(保護)を考えれば一番よいのでしょうが、現実的な問題として、売買担当はまだしも賃貸担当まで拡げると、実務は成り立たない。

必ずお客様全員に主任者を主任担当としてつける、主任者補佐という感じの資格者が主任担当を補佐という形であたらせる。このような形ではいかがでしょうか。

“免許を持つ者”というのは、宅建業という会社でも、主任者という個人でも、免許を持つスキルと資格があり、それぞれに責任が生じ、免許を失いたくないという自制が働く。

※主任者が不始末を行うと個人資格の主任者免許にも影響がでるため、会社を辞めるという逃げ方ができない。個人責任がついてくる。

さらに、主任者の地位を高め、特権(主任者独自の役割と主任者にしかできないこと)を明確に出すことが必要。これは物件ありきの営業にも影響し、物件情報に走りがちな消費者のスタイルにも影響する。

主任者の免許の内容を変えることは、業界に激震が走り、大混乱を巻き起こるが、その後に出来上がったものは、消費者にとっても、業界にとっても、今よりかなり良いものになることは間違いない。

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posted by preseek_shibata at 10:05| Comment(0) | TrackBack(0) | 雑記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする