2016年11月25日

不動産競売の概要

不動産競売は、債権者が、民事執行法に基づいて不動産の売却を裁判所に申し立てることにより始まります。この手続きにより売却された金銭を債権回収(借金返済)に充てます。この一連の流れが不動産競売、競売により売却される不動産を競売不動産と言われます。

不動産競売には3種類あり、不動産に対する強制執行としての強制競売(事件番号の符号がヌ)、担保権の実行として不動産競売(事件番号の符号がケ)、換価のための形式競売になります。

不動産競売において、裁判所は手続きを主宰するだけで、物件に関して一切責任を負わず、落札した人(買受人)を保護する法律もなく、物件に関するリスクや負担は買受人が負うことになります。

不動産屋が取引に介在する一般的な取引では、消費者を保護する宅建業法があり、不動産屋が安全を確保するために動きます。しかし、不動産競売のサポート業としては資格も不要で、広告の規制などもないことから、不動産屋の業務と区別して考える必要があります。

不動産競売の基礎となるのは民事執行法ですが、ここではあくまでも競売の手続きを定めているだけで、不動産そのものに対しての取り決めはございません。

実務として、手続きから手配、費用の負担はすべて買受人の負担となります。買受人の行う作業は、物件調査、入札手続き、買受手続き、引渡しの強制、強制執行などとなります。

この他に、マンションの場合は管理会社との手続き(滞納した管理費等の清算)もあります。これらの強制執行や管理費等の負担は、後日、前所有者に請求(求償)できますが、債務整理での強制売却ですから現実的には回収は困難です。

競売不動産を買い受けるために調査を実施し、入札する意思が決まりましたら、入札の手続きを行います。入札をした場合、取り消しや金額の変更はできません。もし間違えた場合は、そのまま買い受けるか、入札保証金を放棄して買い受けるのを止めることになります。

調査を実施するに際しては、室内の見学は現実的には困難です。唯一、差押え債権者からの申し出があり、必要と認められたら許可がでる(見学可能)ときもございますが、協力も得られなければ、許可も出づらいと聞きます。

入札の手続きに不備がなく、買受人の資格も適正で、入札金額が最高価となれば、晴れて購入できることになります。購入後に物件に問題があったとしても、瑕疵担保責任は誰にもないため、買受人の負担となります。

なお、競売不動産を購入する際に借入金(住宅ローン)を利用することも可能です。(手続きは少し煩雑になります)

昔のように反社会的勢力が絡んできたり、明け渡しで困難を極めたりということは少なくなりましたから、調査から買受まで失敗が許されないことから、慣れていない方(不動産売買も含め)はプロの利用をお勧めします。

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2016年11月13日

買うなら今、売るなら年明け

米国の次期大統領がトランプ氏になるようです。選挙当日から連日、トランプ氏の報道で埋め尽くされ、築地市場の豊洲移転、東京五輪などの問題は飛んで行ってしまいました。一番ホッとしているのは、石原元都知事と森元総理でしょうか。

さて、トランプ氏が大統領に就任して世界に悪夢が襲うような雰囲気となりましたが、英国のEU離脱と同様、今すぐどうこうと直接の影響はないように思います。それよりも怖いのは、景気や世相に厭戦的な嫌な雰囲気になることです。

今回の米国大統領選挙、英国のEU離脱ともに、選挙結果を左右したのは経済格差と言われています。

日本でも同じような状況に陥っており、特に中流層の家計は傷んでおり、そこにネガティブな雰囲気が流れてくれば、消費は止まり、内需の占める割合が多い日本経済にも影響が出ます。

しかし、日本の特性として、良くも悪くも、熱しやすく冷めやすいというものがあります。今年一年を振り返っても、日々のニュースを見ていても、話題になれば一斉に報じられ、次の話題が出れば、ばっと移る。

これらのことを総合的に考えますと、大統領の交代に伴う不透明感、年末という時節柄から購入層の動きは鈍くなると思われます。

そして、新年に変わりますと、過去のことはリセットされ、新年に再スタートという動きが出ます、特に反動から一瞬ですが、ぐっと活発化することも予想されます。

この結果、売るなら新年早々の反動期がチャンスとなります。今から始めますと、しばらく売れていない感が出てしまいます。新鮮味を出すことも踏まえて、年明けからスタートダッシュをかけるのがお勧めです。

この場合、年が明けてから販売の検討や依頼をすると出遅れることになります。年内に販売の検討、年末ギリギリに依頼をして、年末から公開して徐々に持ち上げて、年始早々からピークに達するという流れにすること。

依頼する会社は、年末年始でも臨機応変に対応できる、少なくともメールや資料送付には対応できる会社や担当者をご選択することが成功の秘訣です。(今年のお盆休みもこれで成功する方は多数、売却、購入ともに)

また、このことを考えれば、買う人にとっては、年内がチャンスとなります。購入層の動きが活発でないなか、一人活発であれば、良いとこ取り、好条件での購入も可能になる確率も高まります。

このように、株にしても、不動産にしても、相場が立つものは、人の行く反対へ進む方がいいことがある確率が高まります。

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2016年11月11日

任意売却の相談

後ろ向きな売却となる任意売却では、担当する不動産業者、担当者の見極めと信頼関係が大事となります。信頼関係を築くためにも、円滑に進めるためにも、ご相談時にお伝えいただきたいことがございます。

1.債務の状況

抵当権等の担保内容は、登記情報でも確認は取れますが、それぞれの債務の状況については、所有者の方しか知りえませんので、各債務がどのような状況となっているのかをお伝えください。

また、住宅ローン以外の債務(マイカーローン、教育ローン、カードローン、消費者金融など)についても所有者からお伝えいただきます。この他に、税金関係、マンションであれば管理費等などもあります。

2.物件の状況

所有している不動産の基本的な部分は不動産会社にて準備しますが、建物に関する詳細や現在の使用状況などをお伝えいただくことが、売却を考える場合に必要となります。

3.所有者の状況

所有者が共有の場合、全員の意思を統一する必要があります。さらに大事なことが連帯保証人についてです。延滞をし、売却でも支払いきれない債務がある場合、連帯保証人へ請求が行きます。早めにお伝えいただくことが大切なことになります。

以上の内容を漏らすことなく伝えていただき、今後の方向性を不動産会社などと打ち合わせることになります。

ここで、検討することもなく「任意売却しかない」と決めつける業者は避けた方がよいと思われます。なぜなら、依頼者の利益よりも自社の利益になるかどうかで判断しているためです。

段階的に間に合うようであれば金融機関へリスケジュールなどの相談をして、そのまま暮らせることもあります。(任意売却などもってのほか)

また、住宅ローン以外の債務が多い、不動産売却で得られる金額が少ない、不動産の状況が厳しいなど、競売での売却に任せてしまう方がいいこともあります。

いずれにしても、依頼者の状況を理解してくれる、任意売却だからといって通常の売却よりも手を抜かない、など、業者の選定は大事なポイントになります。(金融機関への調整という難しい仕事もあります)

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延滞から競売、立ち退きまでの流れ

住宅ローンの返済が滞り始めると、競売から引渡しに至るまで、様々な段階を経て進んでいきます。

延滞が始まると、まず、金融機関から、ご連絡、督促状、最終通告書など、徐々に厳しい言葉の文面へと変化しながら通知が届きます。自宅や勤務先への訪問や電話なども併用し、それでも返済に改善が見られない場合、次の段階へと進みます。(6ヶ月前後)

最終通告書では、「期限の利益喪失」と「代位弁済」、「信用情報機関への登録」という言葉が並びます。

期限の利益喪失とは、分割での返済が許されなくなり「今すぐ返せ」と言われる、待ってくれる(期限の利益)がなくなるということです。

代位弁済とは、金融機関から保証会社へ債権が譲渡され、その代わりに保証会社から金融機関へ代わりに返済されます。金融機関によっては、債権回収会社を利用することもあります。

信用情報機関への登録は、世間で言われるブラックリストへの登録です。延滞中でも登録されますが、その時点では黄色信号点滅程度で、それが赤信号(OUT)へとなります。

この後は、保証会社や債権回収会社へと移管された後は、原則として、競売手続きに入ります。不動産へ設定された抵当権が実行され、裁判所への競売申し立てが行われます。申し立てを受けた裁判所は差押えの登記を行い、同時に債務者へ競売開始決定の通知(特別送達)がされます。

延滞中からでも任意売却を始まることもございますが、この差押えから始まることが一般的です。競売の申し立て、開始決定という言葉で、もうダメだという段階ではなく、取り下げも可能です。

競売の申し立てがされると、裁判所からの命令を下に執行官、評価人が調査をするために自宅へ来ます。これは法的な強権があり、拒んでも鍵の強制解除、場合によっては警察も出て、自宅内まで調査が行われます。(これは精神的なショックが大きい)

この調査と並行して、債権者を確認するために「配当要求終期の公告」が行われます。これは、債権がある人は申し出てくださいと呼びかけるもので、一般に公開されますので、それを見た不動産会社(任意売却専門)から一斉に営業の攻勢がかかります。(さらに高利貸し、宗教なども)

調査が完了し、準備が整いますと、競売での売却手続き(期間入札)が始まります。そして、入札期間開始の1週間前までに(実際には3週間程度前)、競売不動産に関する情報(三点セット)が公開されます。

この三点セットでは、不動産の詳細の他、所有者・債務者の状況なども記載されております。BITというサイトでも公開されており、誰でも閲覧は可能です。

そして、期間入札が過ぎ、最高価格申出人(買受人)が決まって、裁判所が売却許可が出れば、買受人の代金納付、所有権の移転となります。この時の代金が債権者へ渡されて抵当権は抹消されます。なお、返済しきれない債務は残ります。

競売により所有者が変われば、居住・占有している債務者は権限のない居住・使用となるため立ち退かなければなりません。立ち退くのが前提ですので、立ち退き料などは貰えません。(早期立ち退きなどで例外的に授受されるときもあります)

なお、債務者所有者側からの視点のため、賃借人などのケースは割愛いたします。

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任意売却や競売から見る住宅購入

任意売却、競売。以前なら、事業の失敗、ギャンブルなどの浪費などがイメージされますが、現在は、住宅ローンの返済苦(延滞)が過半を占めております。

それでは、なぜ、住宅ローンの返済を延滞してしまうのか。主な理由は次の通りです。

1.収入の減少。会社の倒産やリストラ、病気や介護などの生活状況など、本人自身の問題というよりも不意に襲ってきた要因による収入の減少から返済に耐えられなくなった。

2.無理な返済計画。購入時に、身の丈に合わない豪華高価な住宅を購入した、営業マンの言葉を鵜呑みにして検証することなく借り入れをした、などの返済計画の破たん。

3.投資の失敗。株などの債権による損失、不動産投資においての空室や修繕費用の増加などの負担増を家計の収入で支えられなくなった。

4.ギャンブルや消費などの浪費。そもそもこのような生活習慣の方は、住宅ローンを組んで家を買う前に留まってしまうため(買えない、買わない)、思ったよりも住宅ローンの破たんは少ない。

5.離婚。離婚によって住宅ローン破たんへと進む場合、共働きで購入したため片働きの収入では返済できない、養育費との二重負担に耐えられないという金銭面と、一人暮らしになった生活習慣の乱れや、やけになる精神面からの二つに大別される。

ケースによっては、これらの要因が重なり合うこともあります。

任意売却や競売の現場を見ていますと、つまるところ、購入当初にこうなってしまう種があったんだと思うことが多くあります。

どうして、そんなに高額な住宅ローンを組んだだろう、収入の減少、家族の状況変化への対応力がない(くらいの高額な住宅ローン)、そもそも不動産の選定ミス、などなど。

車を運転すれば事故にあうリスク、旅行に行けば事故にあるリスク、スポーツすれば怪我をするリスク、そもその、生きていれば、災害や病気にあたってしまうことはあります。

リスクがあるから買わない、というのは、危険だから何もしないで家に引きこもる(それでも災害リスクなどはある)。というのと一緒です。

リスクがあるなら、そのリスクをどのようにコントロールするのか。マネジメントの問題です。

簡単に言えば、価値が下がりづらい不動産を選び、返済負担をなるべく軽くする、そのような住宅購入へ進むということです。

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