2016年08月22日

居住面積(広さ)の水準が示されています

国が取りまとめた住生活基本計画では、居住面積の水準を示しております。

1.最低居住面積水準

単身者を25平米とし、2人以上の場合は、10平米×世帯人数+10平米(2人なら30平米、3人なら40平米、4人なら50平米)

2.誘導居住面積水準(都市圏)

単身者を40平米とし、2人以上の場合は、20平米×世帯人数+15平米(2人なら55平米、3人なら75平米、4人なら95平米)

3.誘導居住面積水準(一般)

単身者を55平米とし、2人以上の場合は、25平米×世帯人数+25平米(2人なら75平米、3人なら100平米、4人なら125平米)

注:世帯人数の計算にて10歳未満の者は減算、世帯人数が4人を超える場合は5%控除、単身の学生や短期居住の場合は除く。

弊社所在の千葉県柏市が、都市圏なのか一般なのか判断が難しいところですが、この計算式によれば、市場に供給されている住宅を見ると、3人までならマンションでも、4人以上なら戸建てがいいとなります。

ライフステージ毎に考えれば次のような感じでしょうか。(あくまでもモデル)

まずは、結婚したら60平米前後のマンション、子供1人までを想定すれば70平米前後のマンションからスタート。

10年が過ぎ、子供が2人となり長子10歳頃になったら戸建てへ住み替え。

さらに10年が過ぎ、子供が独立しはじめ、さらに5年前後経って夫婦二人に戻ったら、60〜70平米前後のマンションへ移る。

ライフステージごとに相性のよい住まいへ住み替えていく、このような流れがこれから一般的になってくることが予想されております。

しかし、既存住宅の取引市場が整備、近代化され、既存住宅が適切に維持されること、これが課題となっております。

この点を改善するための様々な施策が、今回の住生活基本計画となります。行政は本気です、業界も本気です、消費者のかたがついてこれるかどうか、生活文化が変わるかどうかが実現の肝となります。

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2016年08月15日

住生活基本法(平成28年)基本的な施策

5年に一度見直される住生活基本法、平成28年度から平成37年度までの計画が発表されました。概要をお知らせいたします。

目標1:結婚・出産を希望する若年世帯・子育て世帯が安心して暮らせる住生活の実現

民間賃貸住宅を子育て世帯向けにリフォームすることを促進、子育て世帯等を公営住宅へ優先入居、公的賃貸住宅への入居支援、子育て世帯等が必要とする良質で魅力的な既存住宅の流通促進により持ち家取得支援、世代間で助け合いながら子どもを育てる三世代同居・近居の促進、子育て施設の立地誘導による地域ぐるみの子育て環境を整備。

目標2:高齢者が自立して暮らすことができる住生活の実現

住宅のバリアフリー化やヒートショック対策の推進など高齢者の身体機能などを考慮した住まいのガイドライン策定、サービス付き高齢者向け住宅等の供給促進、リバースモーゲージなど高齢者の住生活資金の確保、高齢者の生活や住宅に対しての相談体制の充実。

目標3:住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定の確保

空き家の活用を促進するなど住宅セーフティネット機能強化、居住支援協議会の設置や活動の支援、公営住宅・公的賃貸住宅の適切な供給。高齢者世帯・子育て世帯等の支援に資する施設等の地域拠点形成。

目標4:住宅すごろくを超える新たな住宅循環システムの構築

既存住宅が資産となる「新たな住宅循環システム」の構築をするため、インスペクション・住宅瑕疵保険等を活用した品質確保、人材育成や技術活用による検査の質の向上、住宅履歴や性能の情報提供の充実、リフォームなど既存住宅の魅力向上による購入者層の誘導、既存住宅の価値向上を反映した評価システムの普及定着、資産として承継できる質の高い新築住宅の供給、住宅を担保とした住宅金融の整備。

目標5:建替えやリフォームによる安全で質の高い住宅ストックへの更新

耐震性を充たさない住宅の建替え促進、耐震化・耐久性・省エネなどの向上と維持管理の促進、健康増進・魅力あるデザインなどによる投資意欲の刺激策促進、密集市街地における安全確保のための建替えやリフォーム促進、リフォームに関する相談体制や事業者登録制度の充実、マンションに関して適切な維持管理・建替え・改修の促進。

目標6:急増する空き家の活用・除却の推進

空き家増加が抑制される新たな住宅循環システムの構築、空き家を活用した地方移住・二地域居住の促進、伝統的な日本家屋の再生や多用途活用、多様な賃貸借の形態を活用した既存住宅の活用、空き家の活用や売却・賃貸に関する相談体制や情報管理の充実、悪影響を及ぼす空き家の解体撤去を促進。

目標7:強い経済の実現に貢献する住生活産業の成長

地域材を用いた木造住宅の供給促進、伝統技術の承継と発展、住宅ストックビジネスの活性化、幅広い世帯のニーズに応える住生活関連ビジネスの創出と拡大。

目標8:住宅地の魅力の維持・向上

コンパクトシティなど居住者の利便性や防犯性向上、住宅団地の再生促進と地域コミュニティ拠点形成、建築協定等を活用した良好な景観の形成、マンションのコミュニティ活動を推進、密集市街地の改善整備、ハザードマップの積極的な情報提供。

つづく

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2016年08月14日

住生活基本法(平成28年)その1

5年に一度見直される住生活基本法、平成28年度から平成37年度までの計画が発表されました。概要をお知らせいたします。

1. 住生活をめぐる現状と今後10年の課題、それらに対応するための施策の基本的な方針(一部略)

1)人口減少と少子高齢化

総人口は平成22年をピークに減少局面に入り、さらに、平成25年には高齢者の割合が25%を超え、世界に例のない高齢社会に突入した。少子化による若年人口、生産年齢人口の減少と団塊世代の高齢化に伴う高齢人口の増加が進み、平成37年には30%を超える見込み。

2)地方圏の人口減少と継続増大する大都市圏への人口流出

地方圏では高齢化がさらに進み、他方、東京圏における転入超過は約11万人。長期的にみると2050年に人口が増加する地点の割合は全国の約2%は主に大都市圏、その一方、居住地域の6割以上が、人口が半分以下になる見込み。

3)大都市圏における後期高齢者の急増

大都市圏では後期高齢者の大幅な増加に直面する見込みであり、医療・介護・福祉需要の増加への対応が喫緊の課題。

4)生活保護受給世帯の状況

生活保護受給世帯は、平成27年には約162万世帯に増加。特に、高齢化の進展による経済的自立が容易ではない高齢者世帯が増加している。

5)世帯数の減少により空き家が増加

住宅の戸数に大きな影響を与える世帯数も、平成31年をピークにし減少局面へ向かう見通し。平成25年に約820万戸あった空き家が、平成35年には約1,400万戸へと、特に問題となる空き家が約500万戸となる見込み。

6)地域のコミュニティが希薄化しているなど居住環境の質が低下

高齢者や子どもを地域全体で見守る機能の低下や災害に対する脆弱性が増大するおそれ。公共サービスの維持も困難となり、居住者の日常生活の利便性も低下。

7)リフォーム・既存住宅流通等の住宅ストック活用型市場への転換の遅れ

住宅ストック数は充足。空き家問題が深刻化する中で、既存住宅活用型市場への転換が求められてきた。住宅リフォーム、既存住宅取引はともに伸び悩んでおり、新築住宅市場からの転換が遅れている。

8)マンションの老朽化・空き家の増加により、防災・治安・衛生面での課題が顕在化するおそれ

マンションのストック数は1割以上を占めるようになった。旧耐震基準時代のストックも増大し、居住者の高齢化が進展。多数の区分所有者の合意形成というマンション特有の難しさに加え、管理組合の運営力低下などにより適正な管理が困難になってきている。管理不全による機能停止、設備の劣化などの状況に陥るとともに、防災・治安・衛生面での課題が顕在化する恐れがある。

つづく

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インスペクションから見た不動産の行く末


不動産そのもの価値(評価、価格)に売主の利益や販売経費が上乗せされる新築住宅より、中古住宅が安いというのは当然である。

そこにインスペクションや瑕疵担保保険などによる品質の保証と維持が保たれ、住宅履歴登録、コールセンターなどの点検やサポートの制度が利用されることにより、新築の優位性があった点にてその差が縮まること。

それが、日本経済というマクロ、生活者の家計というミクロの両面から経済的にも重要になる。

お手本は米国の不動産取引市場、中古住宅となっても資産価値が維持されていく(値上がりも)ことにより、市場も拡大し活性化している。さらに、不動産市場以外にも好影響を及ぼす。

今まで、買主はより安くという考え方が基本であったが、今後は、高くても資産価値があるもの、価値が維持されていくものへと変わっていくことになる。

逆に、土地も建物も、資産価値がないもの、維持されづらいものは、安くても見向きもされない、という時代になっていくことにもなる。

これから購入する方は「資産価値がある」「資産価値が維持される」不動産を、簡単明瞭に言えば「立地がいい」不動産を選ばれることをお勧めします。

今、不動産を所有している方は、その不動産は価値があるのか、今後も維持されていくのかを見極めること。

株で例えれば、これから下落していくことが分かっていれば、早期に売却して、他の株に買い替えないと、損失が大きくなるのと同じでしょうか。

また、これからの社会、自然現象も含め、10年後、20年後にどのような状況になっているのか、まったくわかりません。このことから、不動産に高額な資金を投入するのはリスクが高くなります。

買うなら、立地がよい地域で、予算を抑えて購入する。場合によっては、購入しないという判断もありえます。

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2016年06月27日

買うなら今すぐ、売るなら慌てない

梅雨も中休みとなったのか、昨日今日とさわやかな青空が広がっております。うっとうしい梅雨が明ければ、いよいよ夏本番がやってまいります。今年の夏は、社会でも、スポーツでもにぎやかになりそうです。

さて、本日は、これからの不動産市場について、お知らせいたします。

まず、先日お知らせしました参議院選挙からの政局と、梅雨から夏休みまで季節要因により、しばらくは低調に推移すると思われます。

さらに、例年よりも酷暑が予想されること、さらにさらに、英国のEU離脱ショックによる株安(それを連想する円安)からの景気後退感によって、不動産の購入マインドは落ちております。

このことから、7月から8月前半までは、慌てて売却に進むと、価格が低くなる方向の可能性が高くなります。

逆に購入側の場合、この落ち込んでいるタイミングで購入することがベストのタイミングとなります。

ここまでが短期的な様相で、長期的な動きを考えてみた場合、基本的なスタンスは、慌てて買わなくても大丈夫、となります。

長期的には右下がり(緩やかな下落基調の継続)の動向になるのは、次の要因が積み重なっていくためです。

1. 2018年に黒田日銀総裁(安倍自民党総裁)の任期満了
金融緩和政策の転換により国債の価格下落と長期金利の上昇、金利上昇は不動産価格の下落要素となります。

2. 世帯数、人口減少と止まらぬ新築着工
現時点でも空き家の増加が問題となるくらいの家余り状態です。それが、さらに進んでいく、潜在的な在庫が溜まるわけですが、需給関係は買い手市場(売り手は弱い)へと進みます。

3. 英国EU離脱ショック
リーマンショックの影響が不動産市場から払しょくされるまで約2年程度の期間を要しました。今回のEU離脱問題は、今後も長期的に続くことから、立ち直るまで長い時間を要すると思われます。

4. 円高による外国資本の購買力低下
一時期、中国の爆買いが不動産市場でも席巻していました。これも不動産市場の上昇要因となりましたが、円高、中国の資本流出規制などにより、購買力が低下します。これにより購入側のパワーが低下します。

参考サイト(不動産ジャパン、マインドが示す不動産市場の動向)http://www.fudousan.or.jp/market/1603/03_01.html

短期的にはリオ五輪、長期的には東京五輪と、どちらも五輪が節目になりそうな気配となって参りました。

これからの2〜3ヶ月、ラニーニャ現象による酷暑が予想されております。毎年の暑さ厳しき折、さらに厳しくなります。みな様のご健康をお祈り申し上げます。

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