2019年05月18日

売却チャンスを逃さない依頼の仕方

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GWが終わってから、不動産市場は活況となっております。

先週、買主側の担当させていただき、
いろいろな売主側と相対しましたが、
その対応を受けて、
「このような会社に依頼すれば売却もしやすい」
「このような会社に依頼すると足を引っ張られる」
というのがより鮮明に感じることができました。

ご依頼いただきましたお客様の
お仕事やご家庭の事情などで、
火曜日、水曜日にご見学を希望されました。

ある会社は、空室の物件にて、
「火曜日、水曜日ともに定休日だから対応できない、
 かつ、鍵を貸すこともできない、
 こちらの都合に合わない人には、
 買ってもらわなくても結構です」
という回答でした。

ちなみに、こちらは、誰もが知る超大手仲介業者です。

また別の会社では、居住中の物件にて、
「休みの日に出たくないのでダメです、
(売主と弊社にて対応します、との申し出に)
 売主へ休みの日に出ないと言うわけにはいかないので、
 連絡はしません。見学しなくて結構です」
という回答でした。

こちらも超大手仲介業者です。

別の会社では、空室の物件について
「当日は休みですけど、時間の調整をしてくれれば、
 鍵を開けに行きますよ」
という回答でした。

結果、買主は1件しか見学ができませんでしたが、
物件に問題がないということもあり、
見学した物件を購入することとなりました。

先の2件でも、見学することができれば、
そちらの物件を購入したかもしれません。
(結果、3件目になったかもしれませんが)

先の2件では、依頼した業者の対応で、
売却するチャンスをみすみす逃してしまったということになります。

売り物件が多く、買い手市場のなかで、
競合で負けるならまだしも、
依頼した会社の対応の悪さで逃してしまうことを
売主はどのように思うのでしょうか。

実は、「売主はなにも思わない」と思います。

なぜなら、このようなことが起こったことさえ
知ることさえできないからです。

依頼した業者は、休みの日でも対応します、
と口では言っても、実際のところは分かりません。

だから、業者に聞いても意味がありません。

これを解決する手立ては
「一般媒介で複数の業者へ依頼する」
「依頼する会社のバリエーションを増やす」
この2点です。

どのような会社でも、柔軟に対応する意識はあっても、
たまたまタイミングが悪いということもあります。

大手ばかりだと、同じ特色で、同じところに穴が開いてしまうため、
弱点をカバーしあえる業者を組み合わせることが肝になります。

一般媒介で、複数の業者へ依頼することにより、
業者は「うちを通してほしい」という欲望から、
売却するためのベストを尽くすようになります。

これから売却を依頼される方は、
みすみすチャンスを逃さないように、
リスク分散、機会獲得を目指してください。
posted by preseek_shibata at 15:27| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月12日

不動産取引の流れ

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今週末から実感できるほどに不動産市場が活況となってきました。

このタイミングでご売却をお考えの方は
お早めに動かれますことをお勧めします。

急がしすぎるとお考えの方は、
8月からのシーズンに合わせて、
7月頃からご準備を始めることをお勧めします。
(第二シーズンは消費税増税が前提です)

さて、シーズンが始まり、
今週は、売主、買主それぞれ複数の方より、
不動産取引の流れのご質問がございました。

■一般的な不動産取引の流れ

1)交渉

販売されております物件に対して、
買主側より購入の申し込みが書面で入るところから、
売買条件の交渉、調整が始まります。

担当業者、担当者がそれぞれの窓口となり、
売買金額、取引条件、期日などをやり取りします。
この内容が合意となりましたら「契約予定」となります。

契約予定に加えて、買主側の融資内諾が出ましたら、
実質的に販売は停止となります。

2)契約

合意した内容を書面に記し、売主、買主の双方が署名押印し、
手付金の授受を行いまして、契約が成立します。
契約前に主に買主に対して「重要事項説明」が行われます。

3)取引準備

買主側は契約後速やかに住宅ローンの手配を行います。
売主側は引越し、家財処分、境界確認、登記などの手配を行います。

準備が順調に進み、先が見えてきましたら、
決済(所有権移転、引渡し)の日程調整に入ります。

4)決済

契約内容に基づき、代金の授受、引渡し、所有権移転、登記手続きを行います。
住宅ローンはこのタイミングで実行されます。

この決済が終わりますと、
買主は引越し、リフォーム(解体)へと進みます。

以上が一般的な不動産取引の流れとなります。

不動産そのものの状況、売主、買主のそれぞれの事情などもあり、
細かいところはケースバイケースで微調整をしながら進みます。

先を見通し、スムーズに流れていけるか、
バタバタしながら進むのか、ここが営業ができるかどうかの分かれ目です。
posted by preseek_shibata at 13:03| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月05日

大きな2つの波に乗れるかどうかが成否の分かれ目

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不動産の市場にも動きに一定の法則があります。

ファッションなど洋服の販売では、
今の時期であれば、
暑い日が続き始め、
夏を感じ始めると夏物が売れ始めます。
リサイクルショップなどでも、
今の時期に夏物を持ち込むと高く買ってもらえます。

不動産であれば、
気候要因もありますが、
年間のイベント時期に影響を受けます。

家のタイプにもよりますが、
新築でお正月を迎えたい場合、
GW頃に土地を買わないと間に合いません。

夏休みに引っ越したい、
秋の結婚時の新居に買いたい、など。

また、動き始める流れも
流行が進んでくる流れに似ているかもしれません。

関東圏で言えば「のの字の法則」があります。

都心からスタートし、
城南・神奈川>城西・多摩>城北・埼玉>城東・千葉、
という順番に動きが派生してきます。

イメージとしては「ウェーブ」です。

都心に石が投げられ、
水の波紋が「のの字」のように移ります。

どうしてこのように流れるのか、
これは予算と相場との関係です。

都心で探し始めた人が価格が高くて、
城南・神奈川に流れる。

城南・神奈川で探し始めた人が価格が高くて、
城西・多摩へと、
という感じで流れてきて活性化するためです。

GW中に神奈川県の同業者に会った際、
GW後半(5/4〜5/6)の予定が入り始めていました。

今年は、改元と消費税増税があるため、
平年よりも勢いが出る年ですので、
早く強く、波が寄せてくると思われます。

第一波は、GWから6月、
第二波は、夏休みから9月。

そして、強い波が寄せてきた後、
反動で、大きな引き波(需要減少)が発生します。

この波にうまく乗れるかどうか、
引き波になる前にたどり着けるかどうかが、
売却の成否を分けます。
posted by preseek_shibata at 10:40| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月28日

売却時の家財処分費用

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最近多い仕事が「引越し後の家財処分」です。

インターネットで「家財処分、遺品整理」などの言葉で検索すると、
多くのサイトが検索結果で出てきます。

最近、急激に需要が増えている分野であるため、
対応する業者の質がバラバラ。

電話に出ない、
約束を守らない、
サイトに書いてある価格と実際の価格が違いすぎる、
見積りに根拠がない、
言葉遣いが悪い、
服装がひどい(ジャージとか)、
などなど。

黎明期には、雨後の筍のように、
新規参入業者が乱立します。

その後、価格やクオリティなどにより淘汰され、
生き残れる業者、撤退していく業者に選別されます。

ただ、家財処分の需要は益々増えていくことから、
今しばらくは、質の良い会社、悪い会社が混在した状態が続きます。

サイトに「一式5万円、10万円」と書いてあっても信用しないでください。

お住まいの広さや家財の量によって価格は異なりますが、
一戸建て(100平米前後)で30〜50万円、
マンションでも20〜40万円程度はかかります。

お住まい中の単純な処分であれば、
残す家財も多いでしょうから
サイトに書いてある価格のこともあるかもしれませんが、
売却に伴う処分の場合、一切合切のため、費用は増えます。

また、売却に際しての処分の場合、
トラブル防止のために徹底する必要があり、
安かろう悪かろうの業者に頼むとトラブルにもつながります。
戸建ての場合、庭にある家財の処分もあるため費用は増えます。

売却に際しての諸経費を改めてご紹介します。

1.税金(印紙税、譲渡所得税)
2.登記費用(住所変更、抵当権抹消)
3.仲介手数料(価格や業者により変動)
4.返済費用(借入金返済、返済手数料)
5.測量費用(土地戸建ての場合)
6.その他(家財処分、解体・修繕費用)

今回は家財処分費用が思ったよりも高いことをお伝えしましたが、
測量費用も思ったよりも高くなることが多くございます。

売却をご検討の際には、
「いくらで売れたら、諸経費を除いて、いくら残るか」
ということを事前にご確認いただくことをお勧めします。
posted by preseek_shibata at 10:28| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月20日

建物の欠陥に対する責任と負担について

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不動産の売買で設備の項目がございます。
公営水道、都市ガス、電気、公共下水(汚水、雑排水)、雨水に分類されております。

公営水道のことを「上水」、
公共下水のことを「下水」と呼びますが、
「中水」というものがあるのはご存知でしょうか?

「中水」とは、
水洗トイレの用水や公園の噴水など、
飲用に適さないが雑用、工業用などに
使用される水道のことをいいます。
中水は、生活で利用された水を再生したり、
雨水を利用したものです。

外部と接していないため、
不動産売買では取り扱うことがございませんが、
これからの建築では、
光熱費節約のために採用されるお宅が増えるかもしれません。

さて、本日の本題です。

弊社では、売り買い問わず、
不動産に関する相談をお受けしております。

取引が活発化しているのか、
ここ数週間、相談が多く寄せられております。

その中で、これから売却へ動き出す方に
参考となるお話しをご紹介させていただきます。

■「瑕疵担保責任」
建物の不具合と責任分担(費用分担)

今回は、買主側からの相談です。(他社の取引です)

状況を簡単にご紹介しますと、
購入した建物に不具合があったけど、
この責任(負担)はどうなるのかというものです。

引き渡し時には知り得なかった欠陥などが発覚した場合、
売主へ物件の修補や損害の賠償を求めることになります。
隠れた瑕疵があった場合の売主の責任を「瑕疵担保責任」といいます。

ただし、責任期間が定められるケースが一般的で、
また、取引条件などにより免責とするケースもあります。

今回は取引条件などにより、瑕疵担保責任には該当しませんでした。
この場合、建物に関する不具合は買主側で負担することとなります。

さらに問題となるのが、
売主がこの不具合を認識していたかどうかとなります。

もし、売主が認識していた場合、
瑕疵担保責任は負わない旨の取り決めがあっても、
告知義務違反となり、売主が責任を負うこととなります。

以上が一般的な取り扱いとなりますが、
どちらが分担するとしても、
認識したかどうか、負担の分担など揉め事は避けたいものです。

このようなトラブルを避けるためにあるのが、
「建物状況調査」であり、
「瑕疵担保責任保険」です。

建物状況調査を実施することにより、
建物の状況がオープンとなります。

瑕疵担保責任保険の加入により、
欠陥が判明した場合の費用負担を減らすことができます。

費用負担はありますが、
売主にとっても、買主にとっても、
よいことですので、
可能であれば実施するをお勧めします。
posted by preseek_shibata at 17:02| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする