2018年05月14日

これだけの危機的状況でも政治や行政は無知無関心

何かの前触れなのか、販売部数を伸ばすための煽りきじなのか、先週、今週と、不動産市場の危機的状況を特集した記事が、多くの週刊誌に掲載されました。各誌が取り上げた特集記事の概要をご紹介させていただきます。

■週刊新潮20180517号特集記事 夢の「タワーマンション」からまっ逆さま 住民が悲鳴をあげた「修繕費が足らない」

タワーマンションは通常のマンションよりも大規模修繕工事の費用がかなり割高になる。

住居利用がメインで所有者の危機意識が高いマンションは現在から対策を練られているが、投資目的の割合が多いマンションでは、修繕積立金の値上げが思うようにできず、将来の修繕に不安を抱え、スラム化や、売却・賃貸の流通性を維持できない危険性を孕んでいる。

■週刊ポスト20180518号特集記事 65歳すぎてからのまさか。老後資産の万が一をどうする「完全マニュアル」

(想定)マンション価格が大暴落 中古マンションの相場は下がっているが、もっと下がらないうちにと慌てて売却するのは危険。

高齢者向けの施設は、住居費や生活費が思ったよりも高額となることがある。入居(売却)を先延ばしにすることができれば、その間の住居費が浮き、マンションの価格下落分を吸収できる。

■週刊エコノミスト20180515号 固定資産税を疑え「高すぎる」評価額に要注意

毎年4月から5月に届く「固定資産税等の納付書(決定通知書)」この評価額が実態(実際に売れる金額)とかけ離れている。

実態よりも低く評価されている分には、固定資産税等の税額も低くなるため問題ないが、地価下落の現在、実態よりも評価額が高いケースも多い。固定資産税は市町村が一方的に決めるため、評価額の決め方も不透明であり、いわば言い値で納めなければならない税金になる。

■週刊現代20180526号 逃げ遅れれば、あなたのマンションもタダ同然に ついに始まった「高級マンション」投げ売りから暴落へ 東京五輪までは値下がりしないは大ウソだった

いま不動産業界は崖っぷちにあり、いつ暴落してもおかしくない状況にあり、すでに誰が最後のババを引くか、押し付けあう段階に入っている。人口減少により需要が細り、団塊世代が亡くなり始めると空き家が大量に供給が増えるので、いずれ大崩壊が訪れるのは間違いない。今はその序章。

具体的には、東京湾岸、品川などの港南に、武蔵小杉など、不自然なほど供給過剰になっており、急激な人口増加にインフラが追いついていない地域が危ない。

■週刊ポスト20180525号 通勤地獄に耐え続けたのに、郊外に買った夢のマイホームが不良債権と化した団塊世代の悪夢

郊外の住宅地は高齢化と人口減少で空き家が増加中。持ち家の価値は下がる一方で、売却しようにもなかなか売れない。老後に思わぬ落とし穴が待っていた。しかし、今後は良質な物件が買い手市場で買えるため、これからの世代は恵まれた環境になる。

各誌で掲載された記事の詳しい内容をお知りになりたい方は、特集記事をぜひご覧になってみてください。

それにしても、このような状態になっているのは、政治・行政の無策・失政と言ってもいい。現在、中古住宅の流通を促進しようと細かい手だてをしているが、焼け石に水という状況。新築の総量規制をするなどの思い切った手を打たなければどうしようもない、というところまで来てしまっている。

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2018年04月16日

大空室時代・不動産投資サバイバル(週刊東洋経済)

週刊東洋経済2018.04.12号 https://premium.toyokeizai.net/articles/-/17918 に、不動産投資の現状を特集した記事「大空室時代・不動産投資サバイバル」が掲載されました。

今、不動産投資市場で騒ぎになっているのが、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズが民事再生法を申請した事件。

この事件の概要は、シェアハウスを家賃保証でサラリーマンを中心に販売したものの、入居者が集まらず資金繰りに窮して保証していた家賃の支払いが滞り、借入金で購入したサラリーマン大家が返済に窮しているもの。

投資にはリスクがあり、購入した家主が第一に責任があるのかもしれませんが、いい加減な販売をしたスマートデイズ、ずさんな融資をしたスルガ銀行にも問題があったのではないかと争われている。

司法がどのような判断を下すのか、今回の問題は判決を待つしかありませんが、今回のようなことが起こりえることは、不動産の専門家の多くが警笛を鳴らしていました。

売り上げを上げなければならない業者、融資先がなく貸し付けたい金融機関は、家主の将来リスクには目をつぶって、自社の利益に走り、それを見抜けなかった家主は、今回と同じような状況に陥っています。

クルマを走らせると至る所で建築されているアパート・マンション。

ほとんどがサブリース方式(先の家賃保証と同じ)で運営されることになっておりますが、築年数が新しいうちはまだしも、古くなってきて空室が増えると、設定された賃料の減額を求められ、これが受け入れられない場合は契約解除となる。

この結果、借金の返済をするに際して家賃だけでは足らず、手持ち金(収入)から不足分を補填する必要が生じる。

だらだらとお金が流出するのを避けるために売却を試みてみるものの、借入金額を下回る金額でしか売れず、さらに高額な資金の投入が必要となることから、売却することもできない。

大量のアパート・マンションの供給が続き、住宅のストックが溜まり、持ち家だったマンションや戸建ても賃貸市場に入ってくるなか、人口や世帯が減少する方向へ進んでいるのだから、不動産投資にリスクがなくバラ色の未来が待っていると考えるなら、それは、不動産投資に限らず本質が見えていないのかもしれません。

どの業界、どの市場でも同じように、右肩上がりの成長局面なら気にしなくてもよかったことが、右肩下がりの縮小局面の場合、より慎重に、よりシビアに見て判断することが必要となる。

世に出ている不動産投資の成功事例(書籍など)は、ほんの一握りの事例で、ほとんどの人がうまくいかずに退散、退散までたどり着ければいいほうで、冒頭のかぼちゃの馬車事件のように退散する前に撃沈してしまう人も珍しくない。

起業でも、恋愛でも、受験でも、成功した事例やノウハウを紹介している書籍が多いが、希少なことだから書籍になっているので、自分を同じようにできると思うのは危険です。

今回の特集記事では、不動産投資を行うための考え方から注意点まで掲載されておりますので、それでも進みたい方は一読をお勧めします。

不動産投資は購入がゴールではなくスタート、売却・ローン完済までたどり着いてゴールです。完走できるように、マラソンと同様、事前の練習(勉強)が必要です。

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2018年04月03日

サブリースはリスクゼロ?

とっても重要で、よくある事例で、分野を問わず共通するものの、思ったよりも浸透していない、知られていない、しかし、知っておきたい、本質を押さえておきたい、最近露呈した不動産がらみの問題をご紹介します。

(事件の概要)投資家向けに女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を販売・運営してきた不動産会社「スマートデイズ」が、賃借料の支払いを停止し、巨額のローン返済に苦しむオーナーが集団訴訟を起こしました。同じような状況に陥ったのは約700人に及び、被害総額は1千億円に上る恐れもあるという。

詳細:https://www.sankei.com/premium/news/180331/prm1803310019-n1.html

不動産投資、アパートなどのトラブルで多いのが「サブリース」です。サブリースとは、アパートなどを業者が一括して借り上げて、毎月の家賃を一定期間保証する仕組み。

不動産投資で一番心配される空室と収入減少が避けられる、安定した利益を得られる、返済の不安がない、という勘違い、見落としから起こるトラブルです。

できもしない約束(家賃保証)をする業者にも問題がありますが、その一方で、不動産投資業という商売であるから、リスクが伴うことを意識されていないのも問題があると思います。

今回の事件で、普通に考えれば、そんな話はないでしょうと簡単に分かりそうですが、欲や不安などの感情から、見えなくなってしまったのでしょうか。

他人(業者)を当てにするということは、楽かもしれませんが、他人任せというリスクがあるということです。なにか失敗しても、その人、その業者を選んだ自分が悪いということになります。

もし、このような事態となったら、対応できるのかどうかを検討するのが一番最初です。不動産に限らず、結婚でも、学校でも、就職でも同じことだと思います。

最後に、記事の詳細記事からの抜粋。

「魔法が解けたシンデレラのように、バラ色の未来から一転、“ローン地獄”の境遇に追い込まれる人々を生んだ今回の騒動。スマートデイズの元役員は「人間は、不安が大きければ大きいほど夢にすがりたくなるものだ。その心理に訴えかけたのがわれわれだった」と振り返った。」

不動産投資の本や雑誌、営業活動などを見ていると、そんな簡単にうまくいくわけないでしょ、と思うことも多くあります。成功の陰に数倍、数十倍、数百倍以上の失敗があるということをお忘れなく。

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まだ買うな!不動産(週刊エコノミスト)

公示地価、基準地価、路線価など、毎年、不動産に関する指標が発表されると、それに呼応して経済誌を中心に不動産の特集記事が掲載されます。

今年の公示地価が発表されると、先陣を切って週刊エコノミストが「まだ買うな!不動産」という特集記事を掲載しました。

記事は、ここ数年、同じような内容となっておりますが、TVのワイドショーやコメンテーターのように、同じことを繰り返し伝えることが大事なのかもしれません。

特集記事の概要は次の通りです。

「好調を維持してきた都心部マンション新築の売れ行きが鈍り、在庫が増えてきた。新築マンション市場は値崩れを起こす寸前にある。」

この要因は「マンション価格はもはや一般的な消費者が許容できる範囲を超えている。」ことに尽きる。

「マンション市場とて他の商品と同様、中期的には需給関係で価格が決まる。空き家の増加が社会問題化する日本の住宅市場では、本来ならばここまで値上がりが許容されることはないはずだ。」

特集記事では、世間で言われている「東京五輪と消費税増税前の駆け込み」で不動産はどこでもなんでも値上がりだ、という昭和期、バブル期のような時代遅れの発想もバッサリ切りこんでいる。

そのような状況での住宅購入・保有を考えた場合、都心への距離、駅からの距離、生活利便性という従来の立地要素に加え、自治体の選択というのも重要になってくると警告している。

最近、ラジオを聴いていると我孫子市、映画を観ると松戸市が、子育てを前面に押し出したCM展開をしている場面に出くわす。同誌でも取り上げられた流山市に触発されたのでしょう。

この他に、住宅ローンの選択方法、不動産(マンション)分野で始まった「不動産テック(テクノロジー)」の紹介なども掲載されております。

特集記事の詳細については、同誌をお手に取ってご確認ください。

すべてに共通する普遍的な本質から考えれば、案外簡単なことなんですけどね、不動産市場は。

目先の話題やニュースを、自己に都合がよいように好意的な解釈、聞きたくない情報を遮断するという欲や恐れで、狂わされてしまうのでしょうか。

不動産投資物件のサブリースによるトラブル(今年は、かぼちゃの馬車というシェアハウス)など、その典型的な例です。

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2018年02月04日

これから不動産売買をする方に必読の漫画が出ました

不動産の売買を近々お考えの方、もしくは、すでに動き出している方に、必読のコミックが出ました。経済紙や新聞、雑誌などで紹介され、徐々に部数が伸びているそうです。家を売る女に続き、ドラマ化されそうな内容、展開になっています。

その漫画は「正直不動産(小学館発行ビッグコミックス連載中)」。公式サイトより紹介文を転載いたしますと「不動産業界の闇を曝け出す皮肉喜劇。営業に必要なこと以外、客に見せも教えもしないーーそんな不動産業界に前代未聞の爆弾が、いま炸裂する。登坂不動産のエース営業マン・永瀬財地は嘘を厭わぬ口八丁で売り上げNO.1を叩き出す凄腕だった。だが、とある地鎮祭で石碑を壊して以来、嘘が上手くつけなくなってしまった。千三つと言われる海千山千の不動産業界でかつての成績が一気に低下する中、永瀬は、嘘が上手くつけない正直営業で苦戦するが。不動産屋の裏側を全部ぶっちゃけちゃうニュー・ヒーロー、誕生。」

正直不動産『第一話試し読み』https://shogakukan.tameshiyo.me/9784091897008

原作者はこの漫画を描こうと思った心情として次のように述べています。「社会との接点の中で一番大事なところに不動産はあります。ところが、消費者は家を買う・借りるときに住宅の外観や部屋の内装ばかり見ているように感じます。不動産という名前の通り、家は動かないもので、住む環境も同じように大事にしないといけない。だけど、そういった考えが消費者にない。業界もあえてそこには触れない。このことが日本全体の住環境が良くなっていかない要因になっているのかもしれません」

昨日、第1巻を読み、よく描いてくれた!と気持ちが高ぶった内容を一部紹介させていただきます。

設定は、同じ不動産会社に嘘がつけない正直営業マンと成績のためなら平気で嘘をつける嘘つき営業マンがいます。その不動産会社へマンションの売却を相談に来たお客様に、媒介契約(売却依頼)の内容を二人の営業マンが説明しました。

正直営業マン「諸事情で安くても早く売りたい処分売りなら専任媒介(補足:もしくは買い取り)、時間をかけてでも高く売りたいなら好条件のお客様を広く探す一般媒介がお勧めです。」

嘘つき営業マン「一般媒介を勧めるのは自信がないから、やる気がない証拠、依頼するなら専任媒介がお勧めです。」

補足:一般媒介は複数の会社へ同時に依頼できる。専任媒介は一つの会社へ独占的な販売を認める。

結果、このお客様がどうなったのか、結果はネタバレになりますので、原作にて正直営業マンの解説(https://www.shogakukan.co.jp/books/09189700)をご覧ください。ヒントはhttp://diamond.jp/articles/-/69998

第1巻ではこの他に、アパート建築とサブリースの闇、家主の隠れた思惑(これは知らなかった)、仲介手数料の仕組み、テナント営業のやり口、など。

最後に本の帯に書かれた紹介文をご紹介します。「嘘が上手くつけないと、不動産営業ってこんなに大変。不動産屋の裏側、全部ぶっちゃけます。(中略)読めば、不動産屋に騙されなくなる物語が、いま始まる。無駄に金を取られるのは、もう終わりだ。」

なお、船橋市に実在する正直不動産とは関係ないと思われます。また、中小零細よりも大手の方が営業成績にシビアで漫画と同じような世界が繰り広げられています。

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