2018年12月09日

週刊東洋経済:新築の急減速と超老朽化のダブル危機

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週刊東洋経済にショッキングなタイトルの特集が掲載されました。

特集「マンション絶望未来」
内容は大きく二つに分かれています。
1)マンション市場、2)既存マンションの維持管理

マンション市場では、新築マンションの売れ行きが思わしくなく、
平成初期のバブル並みに上がったマンション価格は、
今年をピークとして下落傾向に向かうと予想されています。

来年には消費税増税が待ち構えており、
駆け込み需要が最後の宴(売り時)となるでしょうか。
これは、新築、中古、戸建て、マンションに限らず共通し、
土地は半年前の来年3月までとなります。

既存マンションでは、
ハード(建物)とソフト(所有者)の
ダブル高齢化に伴う管理状況の悪化がする案件が増加する。

消費税の増税、収入の減少、物価の上昇などから、
管理費等の滞納も増えることが考えられます。

これから何が起きて、どう対応するべきか、
不動産を所有している方、これから購入される方、
必見の内容ですので、ご覧になってみてください。

週刊東洋経済2018-12-8号
「マンション絶望未来」
新築の急減速と超老朽化のダブル危機
https://store.toyokeizai.net/magazine/toyo/

新築バブルの崩壊、老朽化の恐怖――。
好調が続いてきた新築マンション市場が変調を来している。
需要がついに息切れし、在庫が膨張。

もう1つの危機は、
積立金が足りず大規模修繕ができないマンションの急増だ。
マンションをめぐる絶望未来の実相。

・値上がり限界、新築市場は大失速、築40年以上の老朽物件が社会問題に
・実情ルポ&データ 新築マンションが売れなくなった!
・免震・制振偽装 KYB問題の余波でタワマン建設に波乱 
・羽田の新飛行ルート 目黒、港、新宿の住宅地を襲う騒音
・五輪選手村跡地 4100戸の割安物件でマンション業者が恐れること
・業界震撼の大胆データ タワーマンションの勝ち組、負け組 実名ランキング
・高齢化・管理不全・空き室 「廃墟化マンション」の最前線
・タワマンの大規模修繕 何が難しいのか
・悪質コンサルが跋扈 大規模修繕で気をつけること
・当事者が語る 設計コンサルと修繕工事業者 談合の舞台裏
・100年マンションを作る 管理組合運営のツボ8カ条
posted by preseek_shibata at 13:14| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

売却する際のリフォーム

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昭和57年築のマンション売却相談にて

新築後、35年を経過し、ぽつぽつとリフォームされておりましたが、
現状から、売却に際しての評価としては難しく、
売却後に新しい方がリフォームが必要となるお部屋です。

その状況からの評価やリフォームが必要となることは、
ご所有者ご自身でも的確に認識されているようで、
そのことそのものにはご納得されております。

ここからが悩みどころ、難しい判断です。

それは、現状のまま売却するか、リフォームしてから売却するか、というものです。

結論(私の考え)からお伝えしますと、
現状のままで売却することをお勧めします。

1.基本となる評価
戸建て、マンション問わず、まず、立地から評価が始まります。
リフォームをしても、この評価そのものが上がるわけではありません。

逆に、終わってみればリフォーム代で足が出るという結果もあります。
プロが買い取ってリフォーム工事後の売却をしても失敗(損失)することも多くあります。

2.リフォーム費用
売却する前にリフォームする場合、
売却が完了するまでリフォーム費用を立替える必要があります。
売却が見えているならよいのですが、
いつ入金されるのかわからないため、資金に余裕が必要となります。

また、一般の方がリフォーム工事をする場合、
工事費用が一般価格となるため、全体として割高になる可能性が高くなります。

3.リフォーム内容
買い手や市場が求める内容に合わせることができるのか、
趣味に合わない、市場に受け入れられない、中途半端になる、など、
どこまで(費用も含め)やるのか難しく判断になります。

以上のことから、
基本的には、素の評価のまま売り出し、
リフォーム工事は買主側にお任せすることをお勧めします。

しかし、例外もあり、
立地がいい、など、お問い合わせや見学が多いものの
なかなか決まらない、という場合、
建物や部屋の印象が足かせとなっていることも考えられ、
その場合、印象を良くすることで売却につながることがあります。

大事なポイントとして、
リフォーム工事をしたとしても、高く売れるわけではありません。

例)基礎評価1,000万円のマンションに500万円のリフォームをしても、
1,500万円が1,800万円、2,000万円となるわけではなく、
よくて1,500万円、または、1,500万円を下回ります。

例外の印象を良くするために行うリフォームの場合、
上乗せするのではなく、単純な経費として考えて方が無難です。
posted by preseek_shibata at 13:10| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

売却の際に必要な書類

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日常生活に欠かせないコンビニ。
一般的な買い物の他、チケットを購入したり、コピーができたりと
まさにコンビニエンスという感じですが、
さらに、マイナンバーカードを利用して、
住民票や印鑑証明書が取得できるようになりました。

しかし、不動産売買の現場では問題が起こっています。

不動産登記の際、住民票や印鑑証明書が必要となりますが、
現実的には、実質、コンビニで取得した書類が使えません。
(従来通り、役所で取得する必要がある)

お客様からは、なんで使えないんだとお怒りをぶつけられてしまいますが、
法務局(司法書士)、金融機関がダメと言われるもので、
私がダメとしているわけではないので、ちょっと困ってしまいます。

(コンビニ交付が使えない理由)
1.発行される用紙にコピー用紙を利用しているため
 コピーか原本かの判別が難しい。
2.コピーによる偽造防止の「複写」の隠れ文字が見えてしまうため、
 コピーか原本かの判別が難しい。
3.偽造防止を解除しやすい(偽造しやすい)

主に以上の理由からコンビニ交付はダメと言われております。

正直なところ、使えない書類なら、
コンビニで交付されることがかえって混乱を生じさせることとなり、
コンビニ交付を廃止してもらいたい。
交付するなら、どんな場面でも通用するように、
体制を整えることが必須だと思います。

総務省と法務省の縦割り行政の弊害なのでしょうか。

下記に不動産売却時に必要な書類の一例をご紹介させていただきます。

・権利証(登記識別情報通知)
・印鑑証明書
・住民票(住所変更がある場合)
・戸籍の附票(売主の住所変更履歴が多い場合、その他の書類の場合もあり)
・固定資産税評価証明書(不動産会社が代理で取得するケースが多い)
・本人確認書類(運転免許証など)

この他に、ケースにより書類が増えることがございますが、
上記の書類がベースとなります。

直前になってバタバタすると大変ですので、
売却活動を始める際に、担当する不動産会社へ、
どのような書類が必要となるのか、ご確認されることをお勧めします。

また、書類の他に、
仲介手数料、税金などの諸経費も併せてご確認ください。
posted by preseek_shibata at 13:06| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

査定金額に誤差(読み違い)が起こりやすいケース

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最初に、基本的な査定金額の算出方法をご紹介します。

戸建ての場合、
土地としての評価を近隣の売地事例と比較しながら算出し、
建物の部分は新築時の施工費から経年による減価をして算出し、
その両方を合算して査定金額となります。

マンションの場合、
当該マンション、もしくは、近隣マンションの事例と比較し、
加点減点をしながら査定金額を算出します。

一括査定サイトで複数の会社へ査定を依頼すると、
「媒介契約を取るために実際には売却できない高額な査定額を出す」
という会社は少なからず存在します。

弊社では、そのようなことがないように、
近隣の販売状況、成約事例なども考慮しながら
査定金額を調整(ここがプロの部分)しますが、
競馬予想、エコノミストと同じように
市場、相場を読み違えることもございます。

とくに読み違えが起こりやすいのが、
築年数が新しい建物・マンションと、
高額な建築費で建てられた建物(大手ハウスメーカー)の場合です。

築年数が新しい場合、競合相手が新築となります。
中古と違い新築の場合、一斉に大量の住戸が売り出されるため、
市場が一気に崩れます。

しかも、新築が高い金額を設定してくれればよいものの、
千葉県の郊外の場合、価格勝負の新築が多いため、
中古市場の値崩れが起こります。

東葛エリアで特徴的なのは、つくばエクスプレス沿線で、
戸建て(土地)、マンション問わず、
新築が大量に供給しており、中古住宅の販売に影響が出ております。

大手ハウスメーカーなどの高額な建物で、
読み違えが起こりやすいのは、
施工費がそのまま中古市場の評価が連動していないところにあります。

建売と注文住宅では建物の施工費み約1000万円の開きがあります。
しかし、中古住宅になると、構造と築年数で画一的に評価され、
施工費の開きが評価されないことによります。

例)施工費2500万円の80%にて2000万円の評価になるも、
  中古一般評価1500万円の80%にて1200万円の評価となり、
  800万円の差が、読み違えの差となります。

これは、不動産市場において、建物に占める重みと立地に占める重みの差です。

さらに、注文住宅は、新築された方にとっての価値で、
万人に評価されづらいこと、大手ハウスメーカーを評価される方は、
中古ではなく、ご自身で建てられたいということも背景にあるかもしれません。

中古市場において、建物に関しての評価が正当になることを期待し、
活動をしておりますが、その願いや信念が逆に読み違いを呼んでいます。

プロとしてお恥ずかしい限りですが、
読み違えてしまうこともございます。

お打ち合わせの際には、良いことも悪いことも包み隠さず、
そのままお伝えさせていただきます。

ご所有者様におかれましても、
思いや希望の他に、周辺の販売状況、さらには、
経済情勢、社会動向も踏まえていただき、
ご一緒にお打ち合わせできればと存じます。
posted by preseek_shibata at 13:03| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

住み替えのリスク

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昨日は「家を売って、家を買う」という住み替えのご相談でした。

このうちどちらを優先して進めるかによって、
「売り先行」、「買い先行」、「売り買い同時」の3パターンに分けられます。

形だけで言えば売り買い同時が理想です。
難しいのは、家の買い手が見つかったときに、
条件に合う(気に入る)家が見つかるかどうかのタイミング(縁)です。

また、引渡しについての繊細な調整が必要となり、
売る時の買主、買う時の売主など、関係者のご協力も必要となります。

売り先行、買い先行の場合、それぞれに良し悪しがあります。

売り先行は「資金計画を重視」とも言え、
売却の金額が決まってから動き出すため、資金計画に狂いが出ません。
売却金額が思ったよりも安くなることでの
ローンが返済できない、自己資金が少ない、などのリスクなくなります。

売り先行のデメリットは、
仮住まいが必要となるため、引越しが2回になり、費用も必要となります。

買い先行は「住まいを重視」とも言え、
新しい住まいを見つけるのに慌てることもなく、
納得したお住まいを購入することができます。

買い先行のデメリットは、
売却を急ぐことになったり、思ったよりも安くしないとならなかったり、
売れるまでの間、住宅ローンの返済が二重になる可能性があることです。

住み替えを考えた場合、売り先行、買い先行のどちらのタイプが
自身の状況や希望に合うかを見極める必要があります。
(同時進行は売り先行タイプに分類されます)

資金計画が成り立たなければ、リスクは抑えなければ、
となれば、売り先行タイプになります。

住み替えが必須で、住まいに妥協したくない、
期限が決まっている、引越し2回は厳しい、
となれば、買い先行タイプになります。

買い先行の場合、進める前に検討しておきたいのが、
二重ローンに耐えられるのか、
いざという時に業者買い取りも考えられるのかのリスク対応力です。

売り先行、買い先行のいずれにしても、
大事なポイントは、動く前に住み替えの分析をすることです。

それぞれのメリットデメリットとリスクへの対応、
売却査定金額の把握、家族のご希望や状況などを
総合的に検討することが必要となります。

このあたりをあまり考えずに、
住み替えに進んでしまうと、後々、困ったことになります。

昨日、このような相談(別件)がございました。
・他社に依頼しているが売れない
・新しい住まいへの引っ越しが迫っている
・価格は下げられない

お電話のみでしたが、悲痛なお声でした。
スタートの時点で、希望通りに売れなかった場合に、
どのような対処を予定されたのでしょうか。

おそらく、購入先の不動産業者は売れればいいと
リスクへの対応を説明してなかったのだろうなと思います。
posted by preseek_shibata at 12:59| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする