2017年11月03日

中古住宅の買い方選び方

中古住宅は、立地や広さの他に、築年数や状態の良し悪しが異なり、さまざまな条件の物件が売り出されるので、思わぬ出物があったり、逆に外れがあったりする。

建物の査定も、不動産会社や担当者によって評価方法がまちまちで、建物新築時の施工内容や設備なども多様になるため、中古住宅の評価額が不透明と言われるのも、芸術的評価とも共通するもので致し方ないのかもしれない。

このため、出物、掘り出し物が売り出されることもあり、いい物件ほど足が速い、情報が公開されるとすぐに売れてしまうという物件もある。

このような物件を手にするためには、いつでも行動が起こせるように準備万端、整えておくこと、最後はスピード勝負になる。

出物、掘り出し物を発掘するためには、中古住宅をいくつも見ておくことが必要となる。芸術の評価をする際に、多くの作品を見て鑑定眼を磨くことと同じである。

中古住宅を探す方には、全面リフォーム(リノベーション)をして自分好みの家にすること、第二新築を目指す方も増えてきている。

改築をする場合、大きな分かれ目となるのが、旧耐震か新耐震かの区分となる昭和56年(1981年)、耐震性の基準が改定された平成12年(2000年)の築年月になる。(年だけではなく月の確認、完成時期ではなく設計審査の時期)

中古住宅を改築する場合、土地から新築する以上に費用面の見通しが立てづらく、耐震性の確保(長期的な耐久性も含む)にどの程度の費用がかかるかは大きな影響を与える。このため、建築年度は大きな基準となる。

もちろん、建物の状態、建築構造、過去の修繕履歴、敷地の形状や高低差などによっても費用は大きく変わる。中古住宅を購入する場合、物件本体の価格の他に、購入の諸経費、リフォームする工事費用などを見込んで検討することが大切です。

また、リフォームの見積りをすることにより、建物の状態を把握することができ、外れを避けることもできれば、出物を拾うこともできる。

さらに付け加えれば、建物をきちんと検査し、その結果や修繕の必要性などの情報提供がされている物件であれば検討しやすくなる。

なお、将来いざという時に売れる・貸せる物件であるかどうかは、不動産選びの最重要課題になるのは変わらない。そのためにも、費用を抑える、土地の要素を高める、出物を拾うことは重要になる。

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売却の依頼から活動まで

「あなたのマンションを買いたい人がいる」と書かれたチラシが毎日、多くの会社から自宅のポストに投函されている。チラシには、購入希望者の年齢や家族構成、職業や学区についてなどリアリティを持たせた内容が記載されている。

私が暮らすマンションでは、1階住戸と8階住戸の特徴が異なるタイプの部屋が販売されている。これだけ多くの会社(ほとんどが名だたる大手仲介会社)に、購入希望者がたくさんいるなら、販売中の2住戸はあっという間に成約となるはずだが、どちらの部屋も数ヶ月経った今日でも販売が続いている。

販売されている住戸は、大手仲介会社からであることから会社そのものが問題があるとは思えない。それでもなぜ成約にならないかと言えば、チラシに記載されている購入希望者はダミーであるか、販売中の住戸を他社へ紹介しない両手狙いの情報操作がされているかのいずれかである。

いずれのケースも自社の利益のみを考えている悪質な手口であり、結果的に売主の利益を損ない、悔いの残る売却となる。もしくは、より好条件での売却機会を知らずに終わるため後悔はないかもしれない。

納得のいく売却のためにも、信頼できる会社へ依頼したいもの。仲介会社を見極めるためには、次の点を気にしてみるといい。

・メールや資料だけの机上査定はあくまでも目安の金額であり、これだけで仲介会社を見極めるのは難しい。直接会って、担当者から査定の根拠を説明してもらうことが重要となる。ただし、複数社の査定額から大幅に高い金額を提示する会社は、媒介契約欲しさの営業数字であることが多く、注意が必要となる。

・査定金額に対して、様々な金額設定と販売スケジュールなどのパターンを提示してくれるかどうか。売主の事情や意向などからどの選択がお勧めか、どのような販売戦略をもって進めるのかを説明してくれるかどうかをチェックするとよい。

・仲介会社以上に重要となるのが担当者そのもの。担当者とのコミュニケーションが円滑に進むか、個人的な事情や思いまで気兼ねなく話せるか、配慮してもらえるか。自社のセールス、他社の悪口ばかりで、肝心な売主のことを考えないのは論外です。

こうして依頼する会社と担当者が決まりましたら、販売活動に入ります。その活動の基本となるのが「販売図面」と呼ばれる概要資料です。ここにアピールポイントが盛り込まれるのですが、その内容は仲介会社によってかなり差が出ます。この資料で売れ行きが大きく左右されることから、どのような資料を作成してもらえるのか事前に確認するとよいかもしれません。

この資料が完成しましたら、情報公開へと進みます。情報公開は大きく分けて2つ、業者向けのレインズやアットホーム、一般消費者向けのネットやチラシなどです。

販売活動を始めて、すぐに買い手が見つかることは少ないが、2〜3ヶ月経っても見学者や検討者が現れない場合、販売戦略の見直しが必要となります。

見直す内容は、販売条件(金額など)、依頼する会社と依頼形態(専任、一般などの媒介内容)になります。やるべき販売活動をやりきっており、ライバル物件と比べ販売条件が厳しい場合は値下げを検討せざる負えないが、専任媒介(1社)である場合は依頼した会社に問題があることも多く、一般(複数社)にするか、会社を変更するという手もあります。

そして、値下げを行っても売れない、期限までに売り切らないとまずいなどといった場合、最終手段は不動産業者による買い取りとなります。

業者買い取りのデメリットは金額が安くなること。物件に手を入れ費用をかけて再生販売をするのがビジネスとなるため、経費なども考慮した結果、買い取り金額は相場の7割前後となることが多い。

内装がかなり傷んでいる、土地が広すぎる、建物や庭木から印象が悪いなど、手を入れればという物件の場合、買い取りでないと難しい場合も多くあります。逆に言えば、一般の方でも買い取りビジネス的に考えて販売するという手段もあることになります。

プロである買い取り業者でも、赤字(すべての買い取り事業で黒字というのは奇跡)になることもあり、半年、1年経っても売れないということもあります。そのくらい不動産の売却は難しく、奥が深いものです。

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2017年10月16日

耐震診断から耐震補強工事の流れ

耐震不足、旧基準建物の16%「6強以上」倒壊の恐れ(朝日新聞20171015)より http://www.asahi.com/articles/ASKBG5FTXKBGUTIL01T.html

「1981年以前の旧耐震基準で建てられたホテルや病院、小中学校などの建物のうち、一定規模以上の約8700棟の耐震性を診断したところ、約16%が震度6強〜7の地震で倒壊や崩壊の恐れがあることがわかった。国土交通省は改修などの対応を求めており、施設側は対応に追われている。」

この記事は公共施設の調査となっております。住宅の場合、旧耐震住宅で震度6弱で10%、震度6強で50%超、震度7で90%超の建物が倒壊すると予想されます。千葉県北西部の場合、首都直下型地震で震度6を超える予想されることから、旧耐震建物について対策が必要です。

対策の第一歩は耐震診断です。一般的な診断は、壁の量(筋交い、壁の割合)、壁のバランス(建物の形、壁の配置)、劣化度、地盤や基礎を対象とします。(実地の感覚では屋根も重要視)

1)壁の量:一般的に壁の量が多ければ多いほど地震に強くなります。

2)壁のバランス:建物の形と壁の配置も耐震性に大きく関係してきます。熊本大震災では間取り(壁の配置や建物の形)が間崩れしていると倒壊率が高いというデータも出ました。

3)劣化度:建物の構造耐力上重要な部分が劣化していないか状態を確認します。木材の腐朽、白蟻被害、含水率、現在の傾きや床鳴りなどが耐震性に影響を及ぼします。

4)地盤基礎:地盤は注意事項項目で総合的に評価します。基礎は鉄筋の有無、基礎の形状や接合部、現在の状態を確認します。

これらを評価し計算して評点を出し、倒壊する可能性が4段階に分類されます。

耐震診断の結果を受け、懸念される場合、耐震補強工事を実施します。

主な耐震補強工事は、地盤の改善、基礎の補修、壁の補強(筋交い、耐震用構造合板)、土台・柱・接合部の改善、屋根の軽量化などになります。

ただし、相手が天災であり、絶対に大丈夫と言い切ることはできません。国の方針(本音)では、旧耐震建物を耐震化するのも費用面や有効性から、旧耐震もしくは耐震基準に満たない建物は建替えをしてもらいたいと感じられます。

そうは言っても、新築するのは現実的ではないという場合、耐震補強工事を依頼することになりますが、リフォームのトラブルも増えていることから依頼する会社を見極めなければなりません。

注意が必要な会社の特徴を列記します。

早期契約を迫ってくる、とりあえず契約をと圧迫してくる、約束なしに訪問してくる、建築士が在籍していない、メインの業務が建築ではない、所在地が遠方、飛び込みで訪問してきた、書面を残さない、費用の詳細がない、などでしょうか。

人災にも気をつける必要があります。

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2017年10月15日

かなり重要な空き家問題だが、政治屋は無関心

少子高齢化に伴う人口減少、世帯数の減少という大きな社会問題がますます深刻化していくなか、空き家・空き地の対策が課題となっているが、選挙でこの問題が取り上げられることはない。

現在820万戸を超える空き家が、今後、2150万戸に増加する試算がある。(平成25年住宅・土地統計調査)

空き家そのものが悪いわけではないが、空き家は管理不全であるケースも多く、災害時の被害拡大、犯罪の誘発、ゴミの投棄、衛生面の悪化、景観の悪化、枝葉の越境など、周辺に悪影響を及ぼしている。

空き家の数が増えることにより、地域自体のイメージ低下や衰退と繋がり、ますます空き家が増えるという悪循環に陥ります。

行政側では、インスペクション、瑕疵保険の普及などを促進し、中古住宅市場の活性化を図っているが、まだまだ浸透していない。浸透しない要因として、取引に携わる不動産業者の知識や経験不足も大きいが、根本的には、根深く染み付いた文化的な部分もある。

そして、勘違いしてはいけないのは、不動産市場の整備は、とても大切で必須なことであるが、これが整備されば、中古住宅市場が一気に活性化し、問題が解決すると思ったら大間違いであること。

人口が急激に増えることは、少子高齢化を期待できない以上、是非は別として移民政策などの日本そのものを根幹から変えるしかないが、現実的ではないことから、不動産や住宅の需要が増やすことは難しい。

毎年、何十万戸と住宅が新築され、いくらか解体される建物があるものの、住宅ストックが溜まり続ける状況はこれからも続く。

需要が増えない、供給(ストックという潜在含む)は増え続ける、この部分から考えなければ、空き家・空き地の増加が止まることはない。

政治が、住宅の数をコントロールすることにより、不動産や住宅は適切な評価を得られることができて、家計の負担軽減、資産増加から、大きくは老後の生活安定、国や自治体からみれば年金や生活保護の社会保障費の削減までつなげることができる。

おそらく、頭がいいエリート行政側は気づいているが、仕事をしているというアピール、利権や権限を拡大したい省益などから、小手先の対策ばかりに終始し、根本的な解決には取り組んでいない。

擁護すれば、それが行政の仕事であり、本来は、根本的な舵取りは政治の役目であるが、自分の政治生命や利益しか考えられない政治家しかいない現状では、舵取りを期待することはできず、根本的な解決がされることはない。

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2017年10月08日

トラブルの発生を予見する力量

不動産の売買を行うに際して、トラブルの発生を予見して未然に防ぐことが、宅地建物取引業者(不動産会社)の重要な役割になります。

書籍などで一通りの事例が紹介されておりますが、予見する能力は経験値に比例することが多い。

これは、教科書だけでは収まらないこと、不動産はすべて固有の要素を備えていること、人が絡むことで感情が入ることなど、いろいろなケースがあり、直観も含めた能力となるため、経験値が大きく影響します。

土地に関してのトラブル、リスクのほとんどは境界に関することです。

境界が確認できない、元々測量されておらず境界標がない、境界線に設置されているブロック塀やフェンスが傷んでいる、歪んでいる、適法ではない、樹木の枝葉や根が越境している、建物が越境している、道路の幅員が未確定などの事案があり、そこに歴史や人間関係が入り込むため複雑な状況になります。

土地の隣接地所有者にとっては、売買は他人事のため、非協力的であったり、強い立場になることから、境界に関することは慎重に行う必要がある。このため、売買契約の締結となる前、販売中か販売する前に境界確認(測量)は実施しておきたい。

この他に、土地に関してのトラブルで多いのは、地中に関することで、代表的には埋設物、レアケースで土壌汚染があります。埋設物があれば撤去、汚染であれば除去を行います。これはヒアリングなどで可能性を予見することはできますが、実際には売買後に発覚することが多くなります。

また、対象の土地を含めた広い地域として、法規制やライフライン、災害危険に対しての情報提供を怠ったり抜けたりするとトラブルに発生します。基本的な調査は業者の役目ですが、日常で取引をしていない遠方の業者の場合、抜けや漏れが起こる確率が高まるため注意が必要です。

建物に関しては、構造的な主要部分と細部の設備部分に分かれます。主要部分では、雨漏り、白蟻被害、建物の歪み、構造部の腐食など、設備部分では機能、不具合、故障などとなります。

これらの点について、まず、現状を正確に認識する必要があります。ここを怠りますと、取引中から引渡し後にトラブルに発展して、余計な手間や費用が発生することとなります。

所有者、居住者の方の自己申告も大事ですが、建物点検のプロにチェックしていただき、指摘事項があれば、修繕するか、もしくは、それを買主側へ伝えることで、トラブルを予防することできます。

また、瑕疵保険、設備保証などを依頼することにより、トラブルとなった際、検査会社や不動産業者、保険会社の負担と手間で対処が可能となり、売主として非常に助かる結果となります。

不動産業者であれば、どこでもトラブルを防いでくれるであろう、大手なら大丈夫、というのは楽観的です。

売却を依頼する際、業者や担当者の力量や経験値、トラブルの予防と発生した際の対策をどのように行うのかなどを、しっかりと確認して選定していただくことをお勧めします。

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