2017年03月26日

これからの住まい探し・検討の順番

昭和期に、高級住宅地として評判だった柏市の住宅地が、先日の公示地価発表において、日本で一番の下落率となってしまいました。

「高級住宅街」も高齢化で下落 千葉・柏 http://mainichi.jp/articles/20170322/k00/00m/020/044000c

人口減少、日本経済の衰退など、高度成長期のように右肩上がりが期待できない時代では、人生において適切なタイミングで不動産を取得し、売却して、資産を組み換えるという作業を繰り返していかなければなりません。

このような先行き不透明感が強く、不確実性の時代では、人生設計と相性が悪くなりそうな不動産とは、すぐに決別するか、または転用することが肝要となります。

それが「正しい時に、正しい物件を、正しく利用する」ことに繋がり、その時々に、不動産を適材適所で所有利用するという戦略に繋がります。

今回の公示地価発表では、社会的問題になっている格差が見えてきました。

ものすごく極端に明暗が分かれつつあり、全体として下げ止まるように見えて、ひとつひとつを見ると格差がものすごくなっています。

今後の不動産は、価値が維持される横ばい、緩やかな下落、さらに、無価値(売れない)、マイナス評価(売る方がお金を出す)などという感じで分かれてくるのでしょうか。

このことから、今後、不動産を購入する場合、まずは立地、その後にお金、最後に物件、という順で検討することが、資産形成において大切になります。

1. 利便性が高く、生活にあった立地を選ぶ
2. 無理のない資金計画を建てる
3. 立地と資金を絡めて、購入できる物件を選ぶ

このような検討順になります。

まずは良い物件(気に入った建物)、その後に資金を立てて、買えるのは、都心から遠く離れ、駅からも離れた場所、という探し方では、厳しい未来が待ち受けています。(それを越えられるほどの圧倒的な資金力があれば別です)

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不動産を売却する際の戦術

もうすぐ4月、東京では桜の開花宣言が出たにも関わらず、今日は、花冷えの雨、冬のような寒い日になりました。せっかくの春休み中の日曜日があいにくの天気です。

昭和期に、高級住宅地として評判だった柏市の住宅地が、先日の公示地価発表において、日本で一番の下落率となってしまいました。

「高級住宅街」も高齢化で下落 千葉・柏 http://mainichi.jp/articles/20170322/k00/00m/020/044000c

人口減少、日本経済の衰退など、高度成長期のように右肩上がりが期待できない時代では、人生において適切なタイミングで不動産を取得し、売却し、組み換えるという作業を繰り返していかなければなりません。

このような先行き不透明感が強く、不確実性の時代では、人生設計と相性が悪くなりそうな不動産とは、すぐに決別するか、または転用することが肝要となります。

それが「正しい時に、正しい物件を、正しく利用する」ことに繋がり、その時々に、不動産を適材適所で所有利用するという戦略に繋がります。

■不動産を売却する際の戦術

一戸建てを売却する際に、古い物件であれば、中古物件として再度売却するのではなく、売地にするという選択をする場合があります。

そんなときに考えるのは、家を解体して更地にしてから売却するか、そのままの状態(古家あり)で売却するか、どちらが、早く、高く売却できるのかどうかです。

更地にしてから売却する場合、解体費用を先にねん出して支払う必要があります。また、いつ売れるか、いくらで売れるか、不確定な状態での先行出費となります。

そのまま一戸建てやマンションを売却する際に、室内の状態などから、ある程度リフォームしてきれいな状態にしてから売却する場合があります。

この場合も、リフォーム費用を先行出費するかどうか、悩みどころとなります。

早く売却する、という点で考えれば、更地にする、リフォームを実施する、などの施策で、不動産を良く見せる演出は有効になります。

特に最近は、不動産業者から、リフォーム済みの中古物件が多く販売されており、購入者側も、きれいな状態になっているのが普通という感覚になっています。

このようなことから、物件の現状(古家、庭など)や室内の状況が思わしくない場合は、解体工事やリフォームにてきれいな状態にして売却することが特にお勧めとなります。

居住中の場合は、難しいかもしれませんが、資金的な面で、ということであれば、売れたら払いという手法もありますので、ご依頼される不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

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2017年03月20日

競売予備軍(潜在)が溜まってきているかもしれない

アパートが建ちすぎてしまい、空室率の上昇とともに借入金返済で苦しむ、アパート建築会社とのトラブルも増加していることは、日常的で珍しくない状況になってしまいました。

内閣府のレポートにて「国内の賃貸住宅の新規着工戸数が急増し、世帯数の増減などを加味した潜在需要を2016年以降上回り、供給過剰となる可能性が高い」と発表されました。

毎日新聞でも「利用者のニーズに合わない狭小住戸も多いと指摘し、相続税の節税対策を背景にした賃貸住宅の建設バブルの発生を懸念する」という記事が掲載されました。

NHKのクローズアップ現代でも「アパート建築が止まらない〜人口減少社会でなぜ〜 http://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3648/1.html」として取り上げられました。

これらを支えるのは、地銀を中心に新たな貸出先の確保が難しい状況で、アパートローンに活路を見いだした過剰融資があります。この背景には、日銀のマイナス金利政策があり、その親元はアベノミクス(最近聞かなくなった)があります。

金融庁では、これらの状況がもたらすリスクを鑑みて、貸家業向けの融資の調査を始めており、今後、金融機関への指導(融資抑制)まであるかもしれません。

このことから、鼻が利く不動産、建築会社は、いち早くアパート建築から手を引き、現在は、高齢者向けの施設へと活動の場を変えているようです。

しかし、構図は同じですから、その高齢者向け施設でも、需要に合わない供給が増えて、アパート建築と同様のトラブルが多発しているようです。

“老人ホーム”が空いている!? http://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3952/1.html

結局、一般住宅でも、アパートでも、高齢者住宅でも、「供給をコントロールする」という発想が必要になってきています。(海外では一般的)

これが実施されれば、中古住宅の価値が維持されやすく、家を買った人の資産形成の支えとなります。そして、破産など、悲惨な状態になる人を減らすことになります。

現在、モラトリアム法の余韻と任意売却の普及により、競売案件の数は減少気味ですが、このまま何も対策されなければ、一斉に競売に回ってくるかもしれません。

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2017年03月16日

住まい探しの定石あれこれ

住まいを探すにあたって、今までいろいろなことが言われてきました。お客様それぞれにお考えはあるかと思いますが、私なりの考えをお伝えいたします。

(方位)
南向き信仰が強い日本ですが、北向きなら安い・順光になり眺望がいい(陽当り懸念)、東向きなら朝から活動的(午後懸念)で、西向きなら午後を有効活用(西日と午前懸念)など、良い面(悪い面)もあります。生活スタイルや資金・立地などのその他の条件も踏まえて、総合的に検討された方が、南向きに固執し過ぎるよりも良いかもしれません。

(立地)
駅に近くて通勤通学便利、生活施設が近くて生活便利など、やはり人気があり、その分、価格は高くなります。そのため、不動産業者や営業マンは駅から遠いなど利便性を妥協させる、または、資金を増加させる方向へと勧めます。総合的な判断かもしれませんが、私は立地にはこだわり、その代わり、物件の方で調整する方が、様々な面の先行きから良い方向に向かうと思います。これは、都心か郊外かという面でも同様です。

(環境)
立地とも絡みますが、環境面も大切です。明らかな嫌悪施設(工場、風俗店など)の他、日常生活に近い施設でも影響がある場合もあります。さらに、都市計画、道路、インフラなども、どのように影響するのか、確認するとともに、地勢、地盤などの災害面も大切になります。

(設備)
マンション・戸建てともに共通して建物室内の設備があり、マンションにはこの他に共有施設があります。特に新築の分譲住宅、マンション、ハウスメーカーの展示場では、最新の設備が設置されてテンションが上がりますが、時間の経過とともに古くなったり、慣れたり、案外使わないなど、実際の生活への影響はさほど大きくないと思われます。それよりは、立地、環境に家計負担の軽減を模索した方が良いと思います。

(建物)
眺望は羨ましくいいものですが、ライフスタイル・資金面に加え、実際の生活では設備と同じく日々の生活には大きな影響はありません(ブランドなどと同じく、富裕層のゆとり)。広さに関しても大は小を兼ねるといいますが、あくまでも予算があって(同じなら)で、予算を上げてまで広さは追及しない方が、下落基調の中ではお勧めです。同様に、新築かどうか、角部屋かどうか、良い面もありますが、絶対ではありませんので、あまり固執されない方が賢明です。

(資金)
低金利の状況での資金計画では、借り過ぎに注意することと自己資金は取っておいてもいいという点がポイントです。金利が低いと借りやすく、返済負担も小さくなりますが、長い期間の中でいつまで続くか変化があったときに対応できるかチェックが必要です。逆に、金利が低いですから、住宅ローン控除なども考え、少しでも多く自己資金を使わなければならないと考える必要はありません。ただし、予算は変えずにです。

(情報)
ネットが普及してきたことにより情報量に関しては多すぎるほどになっており、これからは情報の質が重要となってきます。まず、大量の情報から選定すること、提供される情報の正誤を確認すること、隠されている情報を見抜くこと、そして、振り回されることなく洞察することが大切です。そのために、プロをいかに活用するか、味方にするかが分かれ目になります。

暮らす方皆さまに、それぞれの生活がありますから、お伝えしたことがすべて正しいということは絶対にありません。お伝えしたいことは、固執し過ぎないこと、力み過ぎないこと、贅沢し過ぎないこと、ということになります。

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単純売却・単純購入と買い換え

次に暮らす家のことを考えずに売却できる単純売却、今住んでいる家のことを考えずに購入できる単純購入であれば、それぞれ、売却するだけ、購入することだけを考えて判断すればいいが、売って買ってを同時に行う買い替えの場合、進め方によって良し悪しが生じます。

なお、売らなくても買える方は、単純購入と単純売却の組み合わせのため、今回のケースから除外します。

売り先行(売却先行)

メリットは、売却金額が決まることにより買い替えの資金計画が立てやすく狂いが少ない、また、売却が完了するまで次に進まないため慌てずに済み、途中で中断することも可能となります。

デメリットは、すぐに次の家が見つかりスムーズに進むならよいが、タイミングにより仮住まいが必要となるため、費用や手間が増加します。また、すぐに購入する物件を見つけなければならない場合など、選定する時間や機会が減少します。

買い先行(購入先行)

メリットは、次の住まいが見つかっているため、仮住まいなどの手間や費用は必要なく、行き先に対しての安心感が得られます。また、購入先が見つかるまで慌てることなく、途中で中断することも可能となります。

デメリットは、購入物件に対しての支払いに売却資金を充てることができないことも多く、資金調達をしなければならない、住宅ローンの場合、売却が完了するまで二重の負担となることもある。また、売却金額が決まっていないため、資金計画に狂いが生じることもあります。

自己資金に余裕がある、売却物件に住宅ローンを利用していない(完済)、圧倒的な収入があるなど、資金的に余裕がある場合は、購入を先行してもよいと思います。

しかし、一般的には、売却を先行して、資金計画の面で安全を図る方が賢明です。特に、不動産市場が低迷し、下落基調にあるときは、売却金額に狂いが生じやすいため、なおさらとなります。

それでも購入を先にということであれば、これなら確実と思われるくらい売却想定金額を低く設定しておくことをお勧めします。

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