2019年04月20日

建物の欠陥に対する責任と負担について

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不動産の売買で設備の項目がございます。
公営水道、都市ガス、電気、公共下水(汚水、雑排水)、雨水に分類されております。

公営水道のことを「上水」、
公共下水のことを「下水」と呼びますが、
「中水」というものがあるのはご存知でしょうか?

「中水」とは、
水洗トイレの用水や公園の噴水など、
飲用に適さないが雑用、工業用などに
使用される水道のことをいいます。
中水は、生活で利用された水を再生したり、
雨水を利用したものです。

外部と接していないため、
不動産売買では取り扱うことがございませんが、
これからの建築では、
光熱費節約のために採用されるお宅が増えるかもしれません。

さて、本日の本題です。

弊社では、売り買い問わず、
不動産に関する相談をお受けしております。

取引が活発化しているのか、
ここ数週間、相談が多く寄せられております。

その中で、これから売却へ動き出す方に
参考となるお話しをご紹介させていただきます。

■「瑕疵担保責任」
建物の不具合と責任分担(費用分担)

今回は、買主側からの相談です。(他社の取引です)

状況を簡単にご紹介しますと、
購入した建物に不具合があったけど、
この責任(負担)はどうなるのかというものです。

引き渡し時には知り得なかった欠陥などが発覚した場合、
売主へ物件の修補や損害の賠償を求めることになります。
隠れた瑕疵があった場合の売主の責任を「瑕疵担保責任」といいます。

ただし、責任期間が定められるケースが一般的で、
また、取引条件などにより免責とするケースもあります。

今回は取引条件などにより、瑕疵担保責任には該当しませんでした。
この場合、建物に関する不具合は買主側で負担することとなります。

さらに問題となるのが、
売主がこの不具合を認識していたかどうかとなります。

もし、売主が認識していた場合、
瑕疵担保責任は負わない旨の取り決めがあっても、
告知義務違反となり、売主が責任を負うこととなります。

以上が一般的な取り扱いとなりますが、
どちらが分担するとしても、
認識したかどうか、負担の分担など揉め事は避けたいものです。

このようなトラブルを避けるためにあるのが、
「建物状況調査」であり、
「瑕疵担保責任保険」です。

建物状況調査を実施することにより、
建物の状況がオープンとなります。

瑕疵担保責任保険の加入により、
欠陥が判明した場合の費用負担を減らすことができます。

費用負担はありますが、
売主にとっても、買主にとっても、
よいことですので、
可能であれば実施するをお勧めします。
posted by preseek_shibata at 17:02| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月13日

買うのが先か、売るのが先か

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賃貸住居からの不動産購入、
不動産売却後の住まいは賃貸(実家、施設)、
というケースであれば、
希望に合う住まいを探す、
希望条件で売る、
ことだけを考えて進むことも可能ですが、
「売って、買って」の両方が伴う住み替えは、
悩ましい問題がございます。

「先に住み替え先を買うか、今の住まいを先に売るか。」

どちらにも良し悪しがあり、
どちらを選ばれるか、お客様それぞれの事情により異なります。

■売却先行
(メリット)
・売却による入金額が見えるので資金計画を立てやすい
・売り急ぐ必要がなく、余裕をもって売却活動ができる
・買主側に対して交渉は強く出ることもできる
(デメリット)
・売却が決定後、すぐに購入先を決めなければならない
・希望する住まいが売り出されているとは限らない
・購入先の売主側に対して交渉は弱い立場になる
・希望する住まいが見つかるまで仮住まいの必要が生じることもある

■購入先行
(メリット)
・希望する住まいをじっくり探せる
・仮住まいの必要(手間や費用)がいらない
(デメリット)
・売却金額が下回ると資金計画が狂う
・売却完了まで自宅の維持費(返済なども)が必要となる

現在の自宅に住宅ローンがない、
かつ、
購入する資金はある(自宅の売却代金は不要)
という恵まれたケースであれば、
売却の必須度が低くなるので、
住み替えのハードルは下がります。

しかし、住宅ローンが二つも維持ができない、
売却代金が入らないと買えない、
というケースであれば、
動き出す前にしっかりと計画を立てる必要があります。

もし、どちらがいいのかを決まらない場合、
「売り先行」をお勧めします。

供給が多いという買い手市場の現在、
売り側の計画が狂いやすいため、
まず、売却を完了させ、資金計画の目途がついてからの
購入でも遅くはありません。

今後、訪れないとは思いますが、
もし、不動産価格が日々上昇するような時勢になったら、
「買い先行」がお勧めとなります。
posted by preseek_shibata at 17:00| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月06日

土地売却に際しての私道負担と境界確認・測量

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今週、売却をご依頼いただきました方の事例紹介をさせていただきます。

■特徴1(私道負担)

基本原則:家を建てる敷地は道路に2m以上接していなければならない。
道路:建築基準法で定められる

今回の事例では、南側が私道、西側が公道の南西角地です。
隅切り部分があるものの基本的には整形地であり、
南側も西側も間口は10m超はあるため接道義務は問題ございません。

西側の公道は「官民査定」も実施済みで幅員も境界も決まっております。
南側の私道は「位置指定道路」となっており法的には問題ございません。

一般的に私道の負担(所有)は、いくつかのパターンに分かれます。

1)私道全体を複数の関係者(私道が接する敷地の所有者)で共有している
2)私道を古くからの地主や分譲業者が所有している
3)私道が複数の土地に分かれ、複数の関係者で各々所有している
4)敷地と私道が同じ敷地となり、敷地の一部を私道として提供している

今回の事例では上記4のパターンでした。

この場合、登記簿(公簿)の面積に私道面積も含まれるため、
有効敷地と私道の面積を各々に分けて表記する必要があります。

敷地として評価される(価格に反映)のは「有効敷地面積」のみとなります。
今回の売主様は、こちらからお伝えする前に、
「全体は48坪、正味は42坪でしょ」との言葉を頂いたように、
実情をご理解されておりましたので、
価格設定などはスムーズに進みました。

もし、私道に接している敷地をご所有の方は、
私道負担がどのようになっているのか、ご確認されることをお勧めします。

また、今回の事例の敷地では、
公営水道、都市ガス、公共下水の設備が、
すべて西側の公道から引き込まれておりましたが、
南側の私道から引き込みをする必要がある場合、
所有者から私道の掘削利用の同意書が必要となります。

■境界確認、測量

土地(戸建て)を売却する場合、隣接地との境界を明らかにする必要があります。
この境界確認に伴い、土地の面積も明確となります。

上記の事例の場合、隣接地との境界と測量に併せて、
私道と敷地部を区分し、各々の面積も求めます。(分筆までは任意)

地積測量図が存在する場合でも、
測量図が古い場合、改めて測量すると面積が異なる場合がございます。

土地のしての評価は「実際に計った面積(実測面積)」が基準となります。
ただし、取引としては法務局に「登記されている面積(公簿面積)」が採用され、
実測面積で登記を直す(地積更正)までは任意となります。

境界を確認することによって、
ブロックやフェンスの塀がどちらの敷地に属するか、
建物や樹木などが越境しているか(隣接地から越境されているか)、
などが明確になります。

境界確認・測量は過大な費用が発生するため、
心情として「入金の目途が見えてから(売れてから)」となりがちです。

しかし、売買契約後の境界確認・測量で、
契約時の内容や告知事項と大きく異なる結果や越境などが発見されると、
トラブルの元になる、時間が制約されるため慌ただしくなる、
買主や隣接地所有者に対して弱い立場になることから、
可能な限り「事前に境界確認・測量」を実施することをお勧めします。

上記2例のような私道負担や境界確認・測量について、
該当する方、気になる方は、お気軽にご相談ください。
posted by preseek_shibata at 13:52| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月31日

記念特需を狙うための工程

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明日、新元号が発表されます。

昭和から平成に代わったとき、
2000年を迎えたミレニアムのとき、
ともに、記念特需で消費が増えました。

不動産の市場でも同じことが起きました。
今回も同じような記念特需が発生すると見込まれています。

明日、新元号が発表され、5月1日より施行されます。
発表から施行までは心がざわめき落ち着かず、
施行直後はGW10連休で、住宅までには波及しないと思われます。

元号が変わることによって、
不動産市場の根幹である「レインズ」が、
システムメンテナンスの必要が生じ、
5月1日より5日まで止まります。

レインズが止まるということは、
実質、不動産市場も止まります。

毎年、年末年始は同じようにシステムが休止し、
市場はほとんど動きがでませんでした。

これらのことを考慮しますと、
新元号元年の記念特需(不動産)は、
5月11日・12日(土日)から始まります。

これから売却を始めようと考えている方のなかで、
「では、5月11日から動き出そう」
と、お考えの方がいらっしゃいましたら、
特需の波に乗り遅れることになります。

5時11分の電車に乗車しようと思って、
その時間に家を出る、その時間に駅に着くでは間に合いません。

5時11分の電車に乗るには、
何分までに駅に着く、何分までに家を出るのかを考えるように、

5月11日からの特需の流れに乗るには、
何日までには依頼をしておくか、何日までに査定をしておくか、
を考えなければなりません。

販売を開始するに際して、不動産業者は役所調査などが必要となります。
GW10連休中は役所関係も開いていません。
ここから逆算すると、4月20日・21日(土日)までには
不動産業者へ販売の依頼をしておくことが必要です。

これなら、気が早いGW10連休から動き出すお客様へもフォローできます。

20日に依頼するまでに、
「どの形(一般か専任か)」「どの業者」を決める必要があり、
査定や打ち合わせなどを13日・14日(土日)までに終わらせる必要があり、
そのためには6日・7日(土日)には、査定の依頼をする必要があります。

6日・7日と言ったら来週です。
まだ1ヶ月もあると余裕を持っていると乗り遅れることになります。

年度明け、春休みはお忙しいかもしれませんが、
特需に乗るためには「先手必勝」です。

なお、今年は消費税増税前の駆け込み需要が、
8月・9月に起こると予想されておりますので、
あまりにも急なら、そこを狙うのも良いかもしれません。
(消費税増税が延期にはならないと思いますので)

ちなみに、記念特需、消費税増税駆け込み需要が終わった後、
今年の年末、来年からは不動産市場、冬の時代が訪れます。
売るなら今年がラストチャンスです。
posted by preseek_shibata at 13:08| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月24日

地価公示と市場のギャップ

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平成31年の地価公示が発表されました。

国土交通省 平成31年地価公示
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000251.html

(結果の概要)
平成30年1月以降の1年間の地価について
三大都市圏をみると、全用途平均・住宅地・商業地・工業地のいずれについても、
各圏域で上昇が継続し、上昇基調を強めている。

雇用・所得環境の改善が続く中、
低金利環境の継続や住宅取得支援施策等による需要の下支え効果もあって、
交通利便性や住環境の優れた地域を中心に需要が堅調である。
全国的に住宅地の地価の回復が進展し、
全国の平均変動率は0.6%と2年連続の上昇となり、
上昇幅も昨年より拡大している。
(以上)

例年、地価公示、路線価発表の時期になると、
各経済誌で不動産に関する特集記事が掲載されます。

今年の公示地価発表に先立ち、先陣を切ったのが
週刊東洋経済「不動産バブル崩壊前夜」です。

(記事の概要)
不動産関係者の間で語られるのが「調整局面入り」。
物件価格が高騰したため、これ以上の上昇は期待できず、
価格下落を懸念する声が強まっている。

1.アパートローンの減速が鮮明に

アパートの購入希望者を見つけても
銀行からの融資を受けられず販売できない。
金融庁からの規制までには至らないものの、
金融機関の不動産向け融資は慎重になっている。

2.中古マンションが73ヶ月ぶりに下落

リノベ(中古を大幅に回収して再販する)が普及し、
中古マンションの取引が活発になってきているが、
再販業者が増えてきた去年から在庫がだぶついてきた。
在庫数が増え、成約単価が下がった。

3.世帯数の減少で空き家は増え続ける

首都圏では2020年以降、
住宅需要を支えてきた世代が大きく減少する。
首都圏でも利便性の悪いエリアから、
土地余り・住宅余りが顕著になる。
親世代が購入した住宅も、
施設への入居や相続により空き家となって売り出される。

以上が主な概要となります。
詳細は同誌を手に取ってご確認ください。

公的な地価指標は、内閣への忖度もあるため、
また、時差も生じることから、実際の現場と温度差があります。

忖度文章
「雇用・所得環境の改善が続く中、
 低金利環境の継続や住宅取得支援施策等による需要の下支え効果」

週刊誌の特集記事でも書かれていたように、
活性化しているのは「交通利便性や住環境の優れた地域」に限られます。

首都圏で好調なのは山手線内、
堅調なのが23区や東京郊外、川崎、横浜の利便性が高いエリアと
湘南や武蔵野、さいたま市、市川・浦安などの住環境と利便性が両立したエリア。

神奈川、埼玉、千葉の各県でも、
都心から離れた地域や昭和の高度成長期に「一気に」開発された地域では、
需要が少なく、供給が多いという需給ギャップが生まれており、
今後も弱含みの展開が続きます。

新元号への移行と消費税増税の駆け込み需要で、
今年の市場は賑わいを見せるかもしれませんが、
これが最後の賑わいかもしれません。

1990年代のバブル崩壊も、昭和から平成へと移行して起こりました。
(平成2年から3年頃から崩壊し、平成15年頃に底打ち)

奇しくも、今回の元号移行でも同じ流れとなりそうです。
歴史は繰り返すということでしょうか。
posted by preseek_shibata at 14:38| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする