2017年02月19日

経済合理性かライフスタイルか 経済合理性かライフスタイルか

最近、「持ち家か賃貸か、どっちがお得」という定番の話しを聞いたり、メディア(ネット含む)で見る機会が減ってきたように思えます。それだけ、消費者の皆さまが、そんな議論は意味がない、ということに気づいたということでしょうか。

消費者の方々が目覚めれば、視聴率が上がらない、売り上げや閲覧が伸びないということで取り上げられる機会も減り、話題にも上らなくなる、ということかもしれません。

賃貸が得か、購入が得かは、経済合理性から考えれば、10年後、20年後に、不動産の価格がどのようになっているかによって決まるのですが、1年後、2年後も読めないなか、そんな先まで読めません。

さらに、たまたま売却した時が好況の時期であれば買ってよかった、たまたま不況の時期であれば買って損したということになり、ゴールが人それぞれですから、一律に断言することができません。

ネットや書籍などで未来シミュレーションがされている場合、その前提条件次第で、いかようにも結論を導き出せ、営業マンであれば、契約をしてもらうために前提条件を都合がいいように操作します。

仮に、どうしても判断したいということであれば、経済性から見た場合、圧倒的に賃貸が有利になると思います。

賃貸、購入のいずれにもメリットデメリットはございますが、経済的には購入のデメリットが多くなるためです。換金性が悪い、固定化される、購入と売却の経費が高い、経済や人口動態などから値上がりは期待しづらい(下落リスクがある)、維持経費の負担が大きい、など。

それでも購入するという場合、損得ではなく、ライフスタイルや好み、満足度など、お金には変えられないメリットを享受できるという点になります。

これは紛れもなく消費ですから、収入とのバランスを無視した身の丈に合わない住宅を購入すると、生活バランスが崩れ、近い将来、家計破たん(最悪、一家離散)という方向へ進んでいく可能性が高まります。

私は、ここ20年、持ち家で暮らし、持ち家志向が強いですが、これは、儲けてやろうとか、不動産屋だからということよりも、持ち家ある気楽さが一番強い動機です。だから、あまり欲張らず、下がってもダメージが小さい、好き勝手に使えるように、手ごろな価格の住まいにしています。

購入か、賃貸か、というように、住宅ローンの金利は固定か、変動か、という定番の話しもあります。これも、10年先、20年先までの金利動向次第ですので、損得は終わってみないとわからない。損得ではなく、リスクの許容度、考え方や生活、ライフスタイルで選ぶべきです。

この他の選択問題の定番では、新築なのか中古なのか、マンションなのか戸建てなのか、というのもございますが、結論としては、今までの考え方と同じです。

経済合理性で考えれば、不動産の基本的な価値に、新築時の販売経費や分譲業者の粗利などの新築プレミアムが上乗せされている新築は勧められませんが、誰も使っていない家がいい、とか、自分のオリジナルがいい、とか、家づくりを楽しみたいということであれば新築でもいいと思います。(資産ではなく満足度の消費として)

マンション、戸建て論議も、地域、家族構成、生活スタイルなど、判断は人それぞれに異なります。おそらく、経済合理性だけで考えれば、中古の戸建てに分があるのかと思いますが、これも、比較する物件によって異なります。

これら定番の比較問題について、凝り固まった思考で判断せず、いろいろな方の考えや助言を聞いて、総合的に判断してください。突き詰めれば、自分が一番好きな住まいでいいと思います。(身の丈にあっている前提で)

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2017年02月18日

「相続不動産は共有にするな」という鉄則

弊社では「売却の窓口」ネットワークに加盟し、そのノウハウなどを売却活動に活用しております。そのネットワークの基礎となった会社「価値住宅」創業者で代表の高橋氏がインタビュー記事で取り上げられておりました。https://www.ielove.co.jp/column/contents/01678/

それでは、本日の本題に入ります。

■「相続不動産は共有にするな」という鉄則

先週、実際に巻き込まれた事例がまさに、相続に絡む骨肉の争い、相続不動産の共有に関係しました。この実例を基に、不動産相続の難しさをご紹介します。(内容はアレンジしております)

現在は退会してしまいましたが、以前、相続アドバイザー協議会に加盟しておりました。

会員になるためには半年に渡る研修を受けなければなりません。その研修の中で、一貫して言われていたことに、「相続不動産は共有にするな」という鉄則があります。

なぜ、共有にしてはならないのか。その理由を極めると「意思決定がしづらくなる」ことにつきます。

親子、兄弟姉妹などで不動産を共有にして相続した場合、売却、賃貸、維持管理など、その不動産をどのように利用していくのか、相続人の中で意向が異なることがあります。(異なるケースの方が多数)

関係が円満であるか、相続人の誰か、もしくは、皆が、金銭的に余裕があれば、落としどころも出てきますが、相続人が全体的に、金銭的な余裕がない場合、この不動産をめぐって、それこそ「骨肉の争い」が起こります。

今回の実例の場合、3人の子供が相続人となりました。相続財産は(親の)自宅である不動産のみです。

3人とも金銭的に余裕がない状態でしたので、売却する方向性では一致しましたが、安くても早く売りたい(早く現金が欲しい)、少しでも高く売りたい、時期や金額へのこだわりはないが兄弟は信用できない、など、様々な意向や状況です。

現在、相続登記前のため、売却活動うんぬんではございませんが、3人の相続人とその関係者(子供や知人など)など、あちこちから連絡があって大変な状況です。

売却という方向が決まっていても、これだけ揉めるのですから、そのまま保持し続けると、さらに揉め事が増えます。

さらに二次相続が発生しますと、その相続人(子供など)が関係者と入りますので、意思がまとまらなくなり、最終的に、その不動産は塩漬けになる可能性が高くなります。先日、松戸市の案件では、二次相続が多数発生し、相続人が24人となって、もうどうにもならない状態でした。

もし、共有にせざるを得ないのであれば、即時、売却をして現金化して分けることをお勧めします。鉄則を少しアレンジしますと、「相続不動産を共有で保持し続けるな、共有したらすぐに現金化」

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2017年02月12日

タイプ別、不動産会社の良さ悪さ(購入編)

先日、セミナーを聴講してきました。「恐怖の不動産悪魔(営業)」〜あなたを丸裸にする恐怖のテクニック、すべて教えます〜

結果としては、テクニック的な部分はほぼなく(聴講者集めの宣伝に過ぎなかった)、不動産、家に関する考え方の提示まででしたので、特に目新しいものもございませんでした。なお、目新しさがないというだけで、内容を否定したものではありません。(内容は、弊社サイトに書いてあることとかなり重複していました)

その中で、1番大切な1点だけご紹介します。「不動産・家は常に出口を考えておかなければならない」

それでは、本日の本題に入ります。

近年、不動産を探す時に、不動産会社を特定せず、いつでも、どこでも始められる気軽さからネットをご利用される方が増加しました。資料を問い合わせると各会社から、電話、メール、郵送などで、接触があるかと思います。

その際、あまりにも多くの会社から接触があって、どの不動産会社に相談すればよいのかわからない、というような方も多いのではないでしょうか。そこで、不動産購入を考えるにあたって、それぞれの不動産会社の良さ悪さについて、お伝えいたします。

■街の不動産屋は信用第一

地元の不動産会社の場合、なにより信用が第一となります。信用がなければ会社としての繁栄はもちろん、存続すらできなくなります。そのため、希望を伝えれば、相談にのってくれ、真摯な対応をしてくれることが期待できます。

弱点としては、規模の小ささになります。やはり、遠方や地縁がないお客様は、大手系を中心に、情報配信力が強い会社へ売却の依頼をしやすくなります。

■大手不動産会社は安心感が強い

街の不動産会社の良し悪しが逆になるのが、大手不動産会社です。

誰もが知っているという認知度から、売却相談が入りやすく、多くの売主を抱えています。そのため、ニーズがマッチすれば、迅速に見つかる可能性もあります。

弱い点は、会社としての規則や取り組み方が決まっており、顧客側の要望に柔軟な対応ができないことが多く、サラリーマン的な気楽さ、冷たさを感じることもあります。また、自社以外の物件情報を紹介しない傾向があります。

■フランチャイズ系は街の不動産屋

フランチャイズチェーンの不動産会社が増えてきました。

社会の移り変わりから、地縁、人脈での商売がしづらくなり、看板(ブランド)の力を借りて営業を行っていますが、基本は、街の不動産屋と同じで、違いは看板の有無だけです。

フランチャイズ系の弱点は、本部への上納金(のれん代)の負担が重く、売り上げへの意識が高すぎることです。大手の研修は業務的なことが中心ですが、フランチャイズ系の研修は営業的なことがメインとなります。

これらのことから、実務的な面で、後々問題が起こることも多いですが、買主から見ると、次から次へと紹介してくれる精力的な動きは好ましいものになります。

このように、それぞれの不動産会社に良さがあります。最終的には、考え方が合う不動産業者や、事情をくみ取ってくれる担当者に依頼を行うとよいでしょう。

さらに、すべての良い面が欲しいという方には、上記3タイプの会社それぞれに相談してみてはいかがでしょうか。

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タイプ別、不動産会社の良さ悪さ(売却編)

近年、不動産を売却する時に、不動産会社を特定せず、ネットから始められる気軽さから、不動産売却の一括査定サイトをご利用される方が増加しました。

各会社から、電話、メール、郵送などで、接触があるかと思います。あまりにも多くの会社から接触があって、どの不動産会社に相談すればよいのかわからない、というような方も多いのではないでしょうか。

そこで、不動産売却を考えるにあたって、それぞれの不動産会社の良さ悪さについて、お伝えいたします。

■街の不動産屋は信用第一

地元の不動産会社の場合、なにより信用が第一となります。信用がなければ会社としての繁栄はもちろん、存続すらできなくなります。そのため、売却希望を伝えれば、真摯に相談にのってくれ、購入希望者へも真摯な対応をしてくれることが期待できます。

弱点としては、規模の小ささになります。ネットの普及で、地域外への情報配信もできるようになりましたが、やはり、遠方や地縁がないお客様は、大手系を中心に、情報配信力が強い会社に集まりやすくなります。

■大手不動産会社は安心感が強い

街の不動産会社の良し悪しが逆になるのが、大手不動産会社です。

誰もが知っているという認知度から、問い合わせが入りやすく、多くの顧客を抱えています。そのため、ニーズがマッチすれば、買い手が迅速に見つかる可能性もあります。

弱い点は、会社としての規則や取り組み方が決まっており、顧客側の要望に柔軟な対応ができないことが多く、サラリーマン的な気楽さ、冷たさを感じることもあります。

■フランチャイズ系は街の不動産屋

フランチャイズチェーンの不動産会社が増えてきました。

社会の移り変わりから、地縁、人脈での商売がしづらくなり、看板(ブランド)の力を借りて営業を行っていますが、基本は、街の不動産屋と同じで、違いは看板の有無だけです。

フランチャイズ系の弱点は、本部への上納金(のれん代)の負担が重く、売り上げへの意識が高すぎることです。

大手の研修は業務的なことが中心ですが、フランチャイズ系の研修は営業的なことがメインとなります。

これらのことから、実務的な面で、後々問題が起こることも多いですが、売主から見ると、チラシに、営業にと、精力的な動きは好ましいものになります。

このように、それぞれの不動産会社に良さがあります。最終的には、売主様が求める売却手法や考え方が合う不動産業者、意向をくみ取ってくれる担当者に売却依頼を行うとよいでしょう。

さらに、すべての良い面が欲しい、という方には、上記3タイプの会社を組み合わせた一般媒介をお勧めします。

なお、同じタイプの3社では意味がありません。また、3社を超えると管理が大変になりますのでお勧めしません。

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2017年02月05日

税制が変わるだけでも各方面に十分な効果が

不動産を購入する際には、様々な税金が関係してきます。代表的な税制をご紹介します。

1.登録免許税:新築、もしくは、築20年内(耐火建築物は築25年内)の建物は軽減措置あり。土地には軽減なし

2.不動産取得税:新築、もしくは、昭和57年以降に建築された建物とその敷地は権限措置あり。

3.住宅ローン減税:新築、もしくは、築20年内(耐火建築物は築25年内)の建物とその敷地を購入する際に住宅ローンを利用した場合は、所得税・住民税の控除(還付)あり。

4.贈与税:新築、もしくは、築20年内(耐火建築物は築25年内)の建物とその敷地を購入する際に、直系尊属から贈与を受けたときに特例措置あり。

5.相続税:新築、もしくは、築20年内(耐火建築物は築25年内)の建物とその敷地を購入する際に、直系尊属から贈与を受けたときに相続時精算課税制度の適用あり。

6.固定資産税:新築住宅の場合、3年間(3階建て以上の耐火建築物は5年間)は半額にする特例あり。土地は住宅が建っていれば築年数に関係なく軽減あり。

このように、ほとんどの税金は、新築優遇の偏重にあり、中古の場合は、築年数により軽減の有無が区切られております。新築中古を問わず平等なのは、価格に比例するのみの印紙税くらいでしょうか。

高度成長期は住宅が少ないことから新築偏重になるのも止むを得ず、また、バブル期をピークに価格が高額になることから新築や築浅物件が重視されてきたのも、致し方ない面もあります。

しかし、これだけ住宅ストックが増大し、空き家問題がクローズアップされ、不動産価格も低迷し、金利も低く、さらに、日本経済(というか一般庶民の家計)が傷んでいる中、方針を180度転換し、新築を厳しく、中古に優しい税制とすることが自然な流れです。

災害列島の日本、耐震性能や構造的なクオリティ(当時の建築レベルと今までの建物放置文化)から、旧耐震基準に関しては、行政が言うように建替え推進でも致し方ないかもしれません。

新築を買える方は資金的なゆとりもあるでしょうし、空き家という資源を有効に使わないことから、贅沢税と増税までは要りませんが特例を廃してもいいのでは。

既存の住宅を有効に利用し、空き家対策へ貢献すること、唯一の資産となりつつある自宅所有者の高齢者の生活を支えること、などから、新耐震基準であれば、築年数に関係なく軽減を適用してもいい。

なお、現在は、良質な住宅を流通する、既存住宅への信頼性と購入者のリスク軽減から、耐震基準適合証明書の取り付け、既存住宅瑕疵保険の加入により、築年数に関係なく軽減を受けられるようになっています。

新築偏重の税制を縮小するだけでも、既存住宅の流通活性化、空き家対策から、高齢化社会への対策まで、有効だと思うのですが。(財務省もお喜びに)

建築や土木系の会社は、傷んだ社会ストック(道路、橋梁、隧道から水道、下水など)の交換、修繕など、たくさんの仕事がある(人手不足も社会問題化)から問題なく、住宅そのものも高価になることにより良質な住宅へと推進されると思います。(土建国家の復活は自民党もお喜びに)

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