2018年06月03日

査定価格の位置づけ

不動産は個別性が強く、価格の判断が難しいものがあります。多くの不動産会社より、様々な金額提示がございますが、不動産価格に関する基本的な捉え方を理解しておかないと誤った判断となってしまいます。

不動産の売却査定において、価格の位置づけがございます。

1)取引事例比較法

土地やマンションの評価で用いられる方法。査定対象となる土地やマンションに類似する事例と立地や周辺環境、物件の条件を比べることで算出されます。

2)原価方式

主に建物(戸建て)の評価で用いられる方法。新築時の価格に対する現時点での評価をする。築年数、建物のグレード、広さ、状態などとリフォームや点検、保証などの付加などから算出されます。

3)周辺相場からの相対評価

1や2で算出された価格に、現在売り出されている競合物件との相対的な位置づけにて算出されます。1の過去と比べ、相場の変動を加味し、2の原価から、購入層の好みや動向などにて調整します。

4)売り出し価格

上記1から3までの価格を参考にして、住宅ローンの残債、住み替えに必要な金額、住まいへの気持ちや売主のご意向などを考慮し、販売を開始する金額を決めます。

5)成約価格

売り出し価格にて販売活動を行った結果、買主が現れ価格等の条件交渉が行われて合意した金額です。

■不動産価格の特徴

同じ地域の土地や同じマンションでも、立地条件や物件自体の特徴によって価格は変わります。同じ物件でも取引時期によって価格は変わるため、市場全体の動向も踏まえて検討する必要があります。

最終的な取引価格は、売主と買主が個別に希望条件を調整し、合意に至ったときにはじめて確定します。

査定結果の金額だけでなく、その根拠や説明など各社の対応をみて、売却を依頼する(媒介契約を結ぶ)不動産会社を選びます。査定結果に差が生じる場合もありますが、価格の根拠が丁寧に説明され、その説明が合理的で納得できるものかを判断しましょう。

不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。得意分野を組み合わせながら、最適な依頼方法をお選びください。

[PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
posted by preseek_shibata at 13:18| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年06月02日

家を購入するとき、重要なのは立地か建物か

家を買う時、考えるべき基準が二つあります。一つは「消費財」としての使いやすさ・暮らしやすさ、もう一つは「資産」としての売りやすさ・貸しやすさです。

乱暴な分け方になるかもしれませんが、住まいのうち消費財となる部分は主に内部要因で、建物の広さや間取り、設備の新しさや充実度、陽当たりや風通し、さらにマンションなら所在する階、管理状況、共用施設などになります。

資産性の部分は主に外部要因となる立地であり、駅からの距離や移動のしやすさ、都市部・都心部への距離、商業施設・生活施設・教育施設などの利便性、周辺環境と安全性などになります。

どちらも兼ね備えれば、住みやすくもなり、資産性も高まりますが、その分、購入するときの費用も高くなります。

どんな状況になってもそこにずっと暮らす、ということであれば、使いやすさ、暮らしやすさを重視して選ぶということでもよいのですが、購入時には思いもよらないことが長い人生の中では起こります。

中長期的なトレンドでは下落傾向にある不動産市場を考えた場合、まずは、資産性(売りやすさ、貸しやすさ)を重視しないと、いざという時にまったく身動きできなくなってしまいます。

多く見られる代表的なパターンは、会社が移転となり通勤時間が長くなって住み替えを考えるも売れない、離婚して住み替えとなるも売れない、戸建てに住み替えたいも売れない、住宅ローンの返済が厳しくなるも売れない、近隣との関係から住み替えたくても売れない。

売れない理由は、物件そのものの問題ではなく、不動産価格が下がり、住宅ローンの残高が相場よりも超過していることにあります。(例:当初4000万円で購入、現在の相場から売却価格は3000万円想定も住宅ローンの残債は3500万円)

この先人たちの事例から購入の考え方を教えてもらうと次のようになります。

1)いざという時に対処できる程度の住宅ローンの組み方をする(予算)

2)自身の生活スタイルに合う資産性が高い地域を選ぶ(立地)

3)選んだ立地と計算された予算で購入できる住宅から暮らしやすい住宅を選ぶ

逆にいけないパターンは、住まいの設備や新しさに惹かれて、予算を上げていく、立地条件を悪くしていくこと。

同じ立地条件なら価格が高い新築よりも安い中古を選ぶと、同じ予算なら駅から遠い新築よりも駅近くの中古を選ぶと、資産性(家計や人生の安全度)が高まります。

また、売却のお手伝いをしていて感じるのは、特に状況の変化がなくても住み替えをしたくなる要因の多くは外部要因です。逆に言えば、外部要因に満足していると暮らしやすく満足・快適度が高まるということです。

住んでみて「失敗したなぁ」と感じることが多いのもこの立地なのです。建物は、問題があっても後から工夫するなど改善の余地があります。しかし、立地は、個人の努力ではどうしようもないため、快適に暮らすためには、立地をしっかり選ぶことがとても大切になります。

いずれにしても、1に予算、2に立地、3,4飛ばして、5に建物です。(建物への許容範囲はそれぞれあるかと思いますが、中古でも新しさ、快適さが見劣りしない物件もあります)

[PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
posted by preseek_shibata at 18:54| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

空き家になったら早めに売却を

昭和期の一般的な夢は、結婚して、家を買って、クルマを持ってというものでした。その夢を実現するために郊外では、戸建てやマンションが大量に作られました。人口が爆発的に増加した高度成長期には、供給される地域が都心からどんどん離れていきました。

それが今は、若者の低収入化(非正規雇用増加)から未婚者が増えたこと、生活スタイルや価値観の変化、都心部の高度利用なども相まって、郊外から都心部へとどんどん人が移り住む傾向は、押し寄せた波と引いていく波のようです。

昭和期から平成期に移り変わる頃、バブルの真っただ中で、行楽地、観光地、避暑地などに多くのリゾートマンションが建てられましたが、今、とても悲惨な状況になっていることが特集されました。

「1戸1万円!? 越後湯沢発、リゾートマンション価格暴落という大問題」(文春オンライン http://bunshun.jp/articles/-/5325 )

記事の概要は、老後の住処として暮らしている方の介護や亡くなった後の処置、管理費や修繕積立金の滞納とモラルハザード、所有している人に重くのしかかる固定資産税や維持費用など、社会問題となっている。

この記事では、問題がセンセーショナルなことからリゾートマンションが取り上げられておりますが、人口減少と生活スタイル・収入低下による購買力の低下、昭和期に大量供給された住宅ストック、今なお住宅が大量供給される状況は、一般住宅にも、同じような状況になることが目に浮かびます。

このリゾートマンションで起きているようなことから、なにを感じ、なにを学び、どのように対応するか、資産の構成を考える必要がある。

今後、団塊世代の方が高齢化し、お亡くなりになったり、施設へ移住したり、二世帯で同居したりするなどして、昭和期に購入した住宅が空き家となる。

大半のケースで、住宅ローンの返済も終わっていることから、慌てて動く必要もないだろうと思ってしまうのは自然な発想ですが、引き波となっている不動産市場では早期処分が賢明です。

価格が下落してだけではなく、毎年課税される固定資産税、戸建ての場合は庭の手入れや防犯などの管理、マンションの場合は管理費や修繕積立金の負担などが必要となります。その費用は年間で戸建てなら10〜20万円、マンションでは年間40〜50万円にもなります。

価格が上昇するなら、その維持費用を負担しても回収できるかもしれませんが、下落傾向にある状況の場合、ダブルパンチとなって収入が減ってしまいます。

こうした落とし穴にはまらないように、空き家となった場合、早め早めの判断が重要となってきます。郊外の住宅ではリゾートマンションのようなところまでには至っておりませんが、基本的な傾向は同じです。

参考:ビッグデータが語る2030年の負動産(日経ビジネス http://business.nikkeibp.co.jp/atcl/NBD/15/special/052900993/?ST=pc )

[PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
posted by preseek_shibata at 13:03| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月25日

加速する住宅過剰社会への対応

南柏駅から弊社までのバス通り沿いに、食品会社の倉庫がありました。解体工事が始まったと、防護柵に設置された看板を見ると「共同住宅」という用途とマンション業者の名が記載されていました。

弊社から徒歩5分程度のところに、百本を越える大木の林がありました。今までは近隣住民の抜け道として通行されておりましたが、ある日、通行禁止の柵ができ、林の伐採作業が始まり、先日、不動産会社の看板が立ちました。おそらく、分譲住宅の開発が行われるのでしょう。

この他にも、南柏駅から徒歩10分の子どもの広場(公園)が閉鎖されて、宅地開発工事が始まり、廣池学園(麗澤大学)の脇の林も新築マンションの工事が始まりました。社宅の跡地は、宅地造成工事が完了し、これから建物の新築工事が始まります。

あちこちのミニ開発現場も合わせれば、いったい、どれだけの数の新築分譲住宅・新築マンションが供給されるのでしょうか。

ある程度の世帯も人口もあり、生活利便性も有しているとは言え、都心部と違い、人がどんどん流入してくるほどのパワーはこの地域にありません。

近年、東葛エリアでは、つくばエクスプレス沿線が人を吸収して街が発展していましたが、それでも、大量供給の流れで駅前の新築マンション販売は苦戦しています。

人口減少社会、景気後退の状況にありながら、住宅過剰社会、大量供給が続くというちぐはぐな状態になっています。しかも、新築マンションで2000万円台から、新築分譲住宅は郊外だと2000万円を切る価格帯で販売されます。

この結果、不動産市場は崩壊しつつあり、思うように(価格)売れないため、売却を諦めて放置される家も増えています。不動産を所持すると税金や維持管理費が必要となります。このため、俗に「負動産(ふどうさん)」と呼ばれる所以です。

長期的に見ると、住宅を保有している団塊世代の方が高齢化により、施設に移住する、お亡くなりになるなどして、その住宅が子世代に引き継がれますが、これが若い世代に負担となることもあり、若者を中心に非正規雇用が増えていく社会では重荷になってしまいます。

唯一好調だった不動産投資も、立て続けに起こったシェアハウスの不正融資(不正販売)から、不動産投資への融資が厳しくなってくると、逃げ道は塞がれます。

今後の住宅・不動産についての考え方は、次の二つです。

一つは、購入や保有の場合、クルマと同様に生活に必要な消費財と考え、資産性(売却時の金額)は考えない、ということは、自身の収入などの状況を見て負担にならない価格の住宅にする。クルマで燃費にこだわるように、住宅でも維持費(光熱費も)を重視する。

もう一つは、住み替えや余剰住宅の場合、持っている不動産は早期に処分する、多少安くなっても早めに確実に売れることを重視する。

先日、NHKスペシャルで「縮小ニッポンの衝撃 労働力激減 そのとき何が」という人口減少社会・高齢化社会の特集が放送されました。住宅も含めた社会全体で、この問題をどうしていくのか、分れ道にいるのかと思います。

[PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
posted by preseek_shibata at 16:51| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月14日

これだけの危機的状況でも政治や行政は無知無関心

何かの前触れなのか、販売部数を伸ばすための煽りきじなのか、先週、今週と、不動産市場の危機的状況を特集した記事が、多くの週刊誌に掲載されました。各誌が取り上げた特集記事の概要をご紹介させていただきます。

■週刊新潮20180517号特集記事 夢の「タワーマンション」からまっ逆さま 住民が悲鳴をあげた「修繕費が足らない」

タワーマンションは通常のマンションよりも大規模修繕工事の費用がかなり割高になる。

住居利用がメインで所有者の危機意識が高いマンションは現在から対策を練られているが、投資目的の割合が多いマンションでは、修繕積立金の値上げが思うようにできず、将来の修繕に不安を抱え、スラム化や、売却・賃貸の流通性を維持できない危険性を孕んでいる。

■週刊ポスト20180518号特集記事 65歳すぎてからのまさか。老後資産の万が一をどうする「完全マニュアル」

(想定)マンション価格が大暴落 中古マンションの相場は下がっているが、もっと下がらないうちにと慌てて売却するのは危険。

高齢者向けの施設は、住居費や生活費が思ったよりも高額となることがある。入居(売却)を先延ばしにすることができれば、その間の住居費が浮き、マンションの価格下落分を吸収できる。

■週刊エコノミスト20180515号 固定資産税を疑え「高すぎる」評価額に要注意

毎年4月から5月に届く「固定資産税等の納付書(決定通知書)」この評価額が実態(実際に売れる金額)とかけ離れている。

実態よりも低く評価されている分には、固定資産税等の税額も低くなるため問題ないが、地価下落の現在、実態よりも評価額が高いケースも多い。固定資産税は市町村が一方的に決めるため、評価額の決め方も不透明であり、いわば言い値で納めなければならない税金になる。

■週刊現代20180526号 逃げ遅れれば、あなたのマンションもタダ同然に ついに始まった「高級マンション」投げ売りから暴落へ 東京五輪までは値下がりしないは大ウソだった

いま不動産業界は崖っぷちにあり、いつ暴落してもおかしくない状況にあり、すでに誰が最後のババを引くか、押し付けあう段階に入っている。人口減少により需要が細り、団塊世代が亡くなり始めると空き家が大量に供給が増えるので、いずれ大崩壊が訪れるのは間違いない。今はその序章。

具体的には、東京湾岸、品川などの港南に、武蔵小杉など、不自然なほど供給過剰になっており、急激な人口増加にインフラが追いついていない地域が危ない。

■週刊ポスト20180525号 通勤地獄に耐え続けたのに、郊外に買った夢のマイホームが不良債権と化した団塊世代の悪夢

郊外の住宅地は高齢化と人口減少で空き家が増加中。持ち家の価値は下がる一方で、売却しようにもなかなか売れない。老後に思わぬ落とし穴が待っていた。しかし、今後は良質な物件が買い手市場で買えるため、これからの世代は恵まれた環境になる。

各誌で掲載された記事の詳しい内容をお知りになりたい方は、特集記事をぜひご覧になってみてください。

それにしても、このような状態になっているのは、政治・行政の無策・失政と言ってもいい。現在、中古住宅の流通を促進しようと細かい手だてをしているが、焼け石に水という状況。新築の総量規制をするなどの思い切った手を打たなければどうしようもない、というところまで来てしまっている。

[PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
posted by preseek_shibata at 16:57| Comment(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

広告


この広告は60日以上更新がないブログに表示がされております。

以下のいずれかの方法で非表示にすることが可能です。

・記事の投稿、編集をおこなう
・マイブログの【設定】 > 【広告設定】 より、「60日間更新が無い場合」 の 「広告を表示しない」にチェックを入れて保存する。