住まい探しブログ

各銀行より平成24年５月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な５月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように優遇適用後で表示します）

◇千葉銀行
　変動金利：0.875〜1.275％
　10年固定：1.850％
　全期間固定：2.360％

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4％
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇京葉銀行
　変動金利：1.275％
　10年固定：1.950％

※配偶者が保証人となれば、保証料不要。（期間限定）
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.0％
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇みずほ銀行
　変動金利：0.875％〜1.075％
　10年固定：1.550％〜1.750％
　全期間固定：2.400％

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※自己資金20％超の場合、この他の優遇設定あり。

◇三井住友信託銀行
　変動金利：0.775〜1.075％
　10年固定：1.450〜1.750％
　30年固定：2.350〜2.650％

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4％

◇中央労働金庫
　変動金利：1.225％（1.075％）
　10年固定：1.550％（1.400％）
　35年固定：2.650％（2.500％）

※（）内は中央労働金庫規定の会員優遇。
※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.4％

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変動金利は変わらず、固定系の金利水準は、全体的に下がりました。先日の日銀による金融緩和措置で、長期金利が下がった影響だと思われます。

住宅ローンの金利を引き下げる、低水準で推移するのは、金融緩和、貸し出し増加方向なのですが、現場の審査は厳しい傾向になっております。

景気が悪いことで金利が引き下げている。景気が悪く将来不安から審査は厳しくなっている。どんなことでも、裏表がありますね。

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日頃、不動産購入応援サイトをご利用いただきまして、ありがとうございます。プレシークにてサイトを担当しております 柴田 誠（しばたまこと）と申します。今日のコラムは、気楽な雑談とちょっと営業宣伝です。のほほんとお読みいただければ幸いです。

今年は桜の開花が遅れ、満開の時期がちょうど入学式のタイミングになりました。今週初めまでに、ほとんどの入学式も終わり、そのタイミングを見計らったように、水曜日に花散らしの風雨があって、平時に戻った感じを受けます。今朝、事務所前に桜の花びらがたくさん落ちていました。桜の花びらって掃除が大変ですね。まだ、色鮮やかな花びらですので、ゆっくり掃除します。

小学校の入学では、まだ教育費の実感も少ないと思われますが、中学・高校の入学を迎えたご家庭では、教育費の大きさを実感された方も多いのではないでしょうか。我が家では、次男が中学校に入学しました。

長男は、新中三です。中二の半ば頃から、教育費の増加が顕著になりました。今まで、数字だけのものでしたが、自分の身にもとうとうきたのかと。進学先の候補選定はこれからですが、公立を選んでくれないかなっと、思うことは否めません。

人生三大資金は、住居費、教育費、老後資金です。イメージとしては、賃貸購入問わず、住居費が新社会人になってから老後まで長く続き、さらに、前半部分に教育費、後半部分に老後資金の二層になっています。

二層のイメージとしては、基礎年金と厚生年金の階層を思い浮かべてもらうといいかもしれません。さらに、生命保険・損害保険などを合わせた保険料が、住居費の次にくるとも言われ、三層のイメージでもいいかもしれません。

今朝の朝日新聞に、年収1,000万円超のご家庭でも、楽観的な返済計画で借りると危険、時限立法で金融機関から住宅ローン延滞者へのあたりは弱くなっているが、期限がきれると競売される住宅が増加するのでは、と書かれておりました。

住宅購入の是非を問うものではございません。どちらにしても、余裕を持った生活（馬なり）で過ごすことが一番です。

さて、弊社では４月から、オンラインでのローンシミュレータを採用しました。あくまでも簡易的なものですが、お試しになってみてください。

同時に、購入、売却、住み替えの簡易マニュアルも公開しました。こちらも併せてご覧いただければ幸いです。
・購入マニュアル
・売却マニュアル
・住替フローチャート

◆住宅購入、資金計画の悩みやご相談をお受けします。

弊社は、住宅購入（買主側）に注力した不動産会社でございます。さまざまなサポートやサービス、情報提供などを通じ、住宅購入のお手伝いをさせて頂きます。お住まい探しに関し、お住いの選定から住宅ローンまで、具体的な相談をご希望の方は、お気軽にお申し付けください。

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弊社では、常時、取引内容に応じて、独自の手数料率を定めており、一般的な会社よりも諸費用を軽減できます。気になる物件の仲介手数料は、お気軽にお尋ねください。例（2,000万円の場合）：通常 693,000 円 → 588,000円

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「住宅購入の現場を向上させたい」、独立（厳密には引継ぎ）した当初から一貫して、営業のベースとしている。

業界業者の都合優先、職業倫理の低さ、会社や利益のみを目的とした営業活動などを見ていて、消費者にとってよりよい（当然の）姿を提供するだけで、商売になるかもという目算もある。

不動産流通近代化センター（公的機関）の調査では、98〜08年までの10年間で、不動産業者の半分は廃業になったというデータが出た。※新規開業もあるので実数が半分になったわけではない。

大手のようなブランド力もない、不動産を買い取り転売するお金もない、賃貸管理もないので地主とのつながりもない、こんなないない尽くしでも、10年目に入ることができたのは、方向性に間違いがないからかもしれない。

全国には、数多くの不動産業者と業界に従事する人がいる。業界人のほとんどの人は、人（倫理）として、社会正義として、それに反する場面に遭遇し、虚しい思いを感じた経験を持つ。

このような思いを味わい、これを正さなければならない、という使命感を持ち、立ち上がった人も多い。ひとりひとりの声は小さくても、だんだん積み重なり、不動産業界を変えなければならないという流れが起きつつある。

今、問題となり、話題の中心となっているのは、「情報の囲い込み」と「スキルと倫理観の欠如」。

情報の囲い込みがされると、売主にとって都合（条件）の良い買主よりも、業者・担当者にとって都合（利益）の良い買主へと誘導される。売主と業者の両方が最良の条件になれば問題にはならないが、相反することが多い。

この問題を解決するために、エージェント制の導入や両手禁止（双方代理の禁止）が発案されているが、利益増進へ注力する大手各社の政治力で潰されている。（民主党のマニフェストに記載されたら大手各社の株価が下がった）

スキルの欠如は、まったくの未経験者（不動産知識ゼロ）でも、その日からお客様の前に立つことができる現行の制度に問題がある。運転に例えれば、訓練もせず、免許も持たずに、命を奪う凶器であるクルマを公道で走らせるもの。

個人資産の大部分を占め、多額の借金を抱える住宅購入は、人生を左右するほどのことでもあるのに、ずぶの素人でも営業の現場に出られるのはおかしい。この点を改善するために、有資格者しか、営業できない制度に改正すべきという声も多い。

公的な資格として、不動産業を営むのに必要な宅地建物取引主任者がある。法律では、不動産業務に従事する社員の５人に１人以上の割合で、この資格を保持していればいいとなっている。

これを営業マン全員に義務付けるのが一番簡単明瞭である。しかし、従事する営業の過半数以上が無資格者という現状から、大手中小問わず、反対の声が多く、実現には至っていない。

総論賛成、各論反対。消費者側の利益を守り業界を改革していくことに反対まではしないが、自社の利益は絶対確保というのが実情である。今どきの政治と同じ。身を削るのは反対。

住宅の購入は、人生のうちに何度もないことから、現状の問題さえ知らずに過ぎ去り、消費者の声とならない面もある。不動産流通近代化への道は、まだまだ遠い。

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今朝の朝日新聞一面に「空き家急増、対策条例　３１自治体制定、強制撤去も」という見出しで、空き家の管理不全が引き起こす問題が取り上げられておりました。

世帯数よりも住宅数が上回る「家余り」という状態になってから、かなりの年月が経ちます。今後も、人口の減少と住宅の継続的な供給に伴い、家余り状態は今以上に拡大します。

全国の空き家は757万戸（2008年調査）にのぼり、10年間で180万戸増加している（総務省調べ）。これは、人口流出が止まらない過疎地だけでなく、住民の高齢化が進む都市部でも起きている。

埼玉県所沢市が第一号の先鞭となり、その後、弊社が所在する柏市でも「柏市空き家等適正管理条例」が施行された。

空き家が健全に管理されていれば問題は少ないが、放置状態で管理が悪いと、建物崩壊や放火・犯罪・不当な占有などの問題が起きる恐れがあり、この対策に、条例化するところまできました。

所有者が実質的に不明となっているケースと、物理的・金銭的に管理や整理ができないケースがある。土地に流通市場での価値がない場合、売却して処分、新所有者による利用も進まない。

条例化されている地域の一部では、最終的に行政が強制撤去までするところもあり、この費用は所有者に請求される。不動産を持つ責任が、ここまで露わになることに驚いたが、今後、環境や安全を維持するために、このことに限らず、増えてくるかもしれない。

最近では、街並み・景観を維持するために、建物の色あいなどを制限する景観条例が、どこでも当然になったことが代表的。（個人的には賛成です）

私の通勤路で、この家、自然倒壊（すでに半壊）しそうな築50年を超える木造住宅が解体されていたが、もしかしたら、この条例の影響かもしれない。

ちなみに、この条例に基づく勧告などに従わない場合、管理不行き届き者として公告する、という罰則になっております。

柏市空き家等適正管理条例（柏市ＨＰより）

空き家やその敷地の樹木・雑草などが放置され管理不全となると、健全な生活環境を阻害したり、犯罪を誘発したりするおそれがあります。

このことから、所有者や管理者に適正な管理を求めることにより、生活環境の保全と防犯のまちづくりを推進し、市民の安全・安心な生活を確保することを目的として、この条例を制定し、平成23年9月1日に施行しました。

指導の対象となる管理不全な状態は、次のとおりです。

建築物の倒壊又は建築物に用いられた建築材料の飛散などにより、周囲又は通行人などに被害を与えるおそれがある状態
建築物に不特定の者が侵入することにより犯罪が誘発されるおそれがある状態
建築物の敷地内にある樹木又は雑草が繁茂し、放置され、周囲の生活環境の保全に支障を及ぼす状態

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広くて使いやすい間取り、最新の設備、オシャレなインテリア、モダンな外観。大手ハウスメーカーや地域の有力会社がモデルハウスを出展している住宅展示場に足を運ぶと、夢のような家が建ち並び、「建てたい、住みたい」という気持ちにさせてくれる。

建築会社の営業拠点として、消費者の気持ちを盛り上げるために作られているのですから、当然ですね。しかし、この展示場・モデルハウスの見方、見せ方に、いつも疑問を感じる。

分譲住宅・中古住宅などでは、購入したら、実際に暮らす家そのものを見るわけだから、プランや設備、内外装を見る比重も高くなる。モデルハウス・展示場は、モデルであり、展示している家である。

実物のモデルハウスを見ると、カタログやネットなどではわからない質感を感じられるのは、確かに良いことで、数多くの会社から、ある程度絞り込むには有効かもしれない。

ただし、内装や設備は、どこの会社でも大きくは変わらず、おなじように作ることもできる。大事なのは、各会社が力を入れている構造や独自の工夫など、完成したあとでは見えない部分になる。

この大事な部分を説明するコーナーや取り組みが、展示場を見ていると圧倒的に少ないように思える。モデルハウスであれば、床や壁の内部がどのようになっているのかスケルトンにして見せるとか、カタログに記載されているような工夫をパネルで解説するなどが欲しい。

見学する側も、内装や設備という表面的なことに目を奪われず、基本的な構造や会社の取り組みなどの説明を重点的に聞くべきです。

モデルハウスを訪れると、順番か、当番か、たまたま居合わせた営業担当者が、モデルハウスを案内しながら、建築のことから暮らし方、地域、資金計画など、さまざまなことを話しかけてきます。

その担当者が、たまたま、信頼できそうであれば、そのまま進んでもいいが、もし、違和感を感じたなら、担当者を変えるべき。同じ大手ハウスメーカーで建てるんだから、そうは大きく変わらないだろう、と思ったら、大きな間違えで、会社選び以上に、担当者選びが大事になる。

優秀な担当者なら、気の利いた提案、先回りして抜かりないフォロー、気持ちよく楽しい家づくりになる。ダメな担当者なら逆。テクニックとしては、この人なら、と思える人に巡り合うまで、来場者アンケートに記入しないこと。

一度、アンケートに書いてしまうと、社内的に担当扱い（つばをつけた）となり、担当者を代えるには、よほど気が強くないとできない。せっかく、気に入った建築会社でも、担当者がいまいちで、満足する結果にならなかった、トラブルになったのでは、一生の後悔が残る。

雰囲気、勢いに流されないこと。構造や会社の姿勢など見えない部分を重点的に確認すること。信頼できる担当者を見つけること。これが、モデルハウス見学の肝です。

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